货币供给量与房价的关系文献综述.doc

货币供给量与房价的关系文献综述一、引言货币政策是政府宏观经济政策的一个重要组成部分，而通过改变货币供应量来对宏观经济进行调节是货币政策中的一个重要手段。我国的房地产市场在1998年住房制度改革之后，房价就一直上涨。从2009年开始，面对过热的房地产市场，我国政府不断出台调控政策以避免房地产市场的泡沫过度膨胀而破灭的危险。其中，通过上调存款准备金率来控制货币供应量的政策最为频繁使用。 房地产价格和货币供应量的关系可以从两方面进行分析，即一方面房地产价格的变化会影响货币供应量，另一方面货币供应量的变化会影响房地产价格的变化。当房价上涨时，大量的境外资本、民间资本及银行储蓄会被吸引到房地产市场进行投机，房价上涨而且人民币升值预期时，大量的境外资本通过各种合法和不合法的渠道进入我国市场，兑换成人民币而导致货币供应量的增长。货币供应量对房价的影响途径是：货币供应量增加，推动住房贷款增加，从而房地产需求增加，最终房地产价格增加。反之，则房地产价格降低。二、货币供应量的定义货币供应量，是指一国在某一时期内为社会经济运转服务的货币存量，它由包括中央银行在内的金融机构供应的存款货币和现金货币两部分构成。货币层次的划分：虽然世界各国中央银行的货币统计口径不完全一致，但划分的基础依据是一致的，即按照货币流动性的大小或者强弱划分为不同层次，有M0、M1、M2、M3等。中国人民银行将我国货币供应量指标分为以下四个层次：M0：流通中的现金；M1：M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款；M2：M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+外币存款+信托类存款；M3：M2+金融债券+商业票据+大额可转让存单等。其中，M1 是通常所说的狭义货币量，流动性较强；M2是广义货币量，M2与M1的差额是准货币，流动性较弱；M3是考虑到金融创新的现状而设立的，暂未测算。三、文献综述 Barton A.Smith（1976）认为与研究住房需求，应该把更多的精力放在研究影响住房价格的因素上，并将影响住房价格的因素分为两类：（1）土地投入和非土地投入；（2）住房的选址（密度）和质量（或舒适度）。他利用美国芝加哥城市的数据估计出住房密度对房价的弹性系数为5.3，质量对房价的弹性系数为3.8，并计算出土地投入和非土地投入二者的替代弹性为1.2，但没有给出对房价的具体影响程度。 Henry O.Pollakowski，Susan M.Wachter（1990）利用马来西亚的面板数据研究了地区土地利用管制对房价的影响。得出结论：在比较发达的地区，土地利用管制提高了住房价格，也证明了如果几个地区联合进行土地管制，其作用会大于分别进行管制对房价的影响。 Jakob B Madsen利用托宾关于“影子价格”的理论，从消费者效用最大化出发，利用了英国、美国、芬兰等六个发达国家的数据进行经验分析，认为长期的房价由一下因素决定：农业用地价值、建筑成本、印花税、增值税；而短期房价与需求因素、利率有关。其中最重要的变量是农业用地价值和建筑成本。 Lastrapes（2002）假定货币长期保持中性，则货币供应量的正向冲击引起真实房价与销售额的上涨。同时，文章阐释了货币供应冲击的两种渠道，即货币供给通过影响按揭贷款利率而改变使用者成本并引起住房需求的变化；货币供给通过影响实际资本收益率进而影响使用者成本并改变住房需求。 Pottsetal（2006）在同样的假设前提下，建立了耐用品市场的一般均衡模型，发现在货币供给冲击初始阶段，住房的实际价格未发生相应，但在6个季度以后，住房的实际价格上涨了1%。 Iacoviello（2008）也从需求角度分析了货币供应量对房地产价格的影响，认为短期内货币和需求冲击在推动房价波动过程中发挥了重要作用，不利的货币冲击（如货币供应量的减少）对实际房地产价格产生了重大负面影响，并且通过观察不同住房和金融市场机构，可以部分判断住房价格对于货币冲击的反应幅度。鉴于短期内房地产市场的供给刚性不变，国外的研究主要集中于短期中货币供应量对房地产市场需求方面的影响。一方面，货币供应量变化可以通过影响利率进而导致消费者的购房成本变化，最终引起房地产价格的波动；另一方面，货币供应量变化会冲击实体经济的运行，并影响整个市场的需求，进而对房地产价格产生一定的影响。但货币供给量的变动长期内会影响房地产开发企业的融资成本，进而引起房地产项目定价压力的变化，导致房地产价格的变化。国外学者尚未在相关理论基础上深入探讨货币供给量在不同的时间段（长期、短期）内对房地产价格的冲击效应，这有可能成为新的研究课题。国内学者在该领域的研究以实证分析货币供应量对房地产价格影响为主。其中，不少学者认为货币供应量增加会带动住房贷款的增加，从而引起房地产需求上升，导致房地产价格的上涨。聂学峰等（2005）认为名义货币在0.03%的显著水平下是房地产价格的Granger原因；货币供应量与房地产价格之间存在双变量协整关系，长期内货币供应量对房地产价格具有正向影响，货币供应量每增加1%房地产价格就上升0.106%，短期中货币供应量的增加会引起房地产价格的短期上升，货币供应量对房地产价格的效应时滞为2个季度。但有学者提出了不同的观点。郭科（2007）认为货币供应量对房地产价格的影响（货币效应）不大，低于利率对房地产价格变化的影响力。胡胜等（2007）认为，房价上升的主要原因是前期价格的变动，物价和货币供应量对房价的影响较小，货币供应量变化对商品房价格的影响是负的。另外，还有部分学者认为货币扩张会引起利率降低，导致购房筹资成本降低，因此房地产需求量增加，房地产价格上升。主要的研究为：王来福等（2007）证明了货币供应量变化对房地产价格变化的贡献率最高可达50%。韩冬梅等（2007）认为可通过对货币供应量的控制来调整利率，进而影响进入房地产市场中的资金成本。但仍有学者提出相反的结论。丁晨等（2007）认为及信贷规模不是近几年房价过快增长的原因。吴江等（2009）认为货币供应量与房地产价格都主要受自身滞后一期的正向影响，二者之间不存在显著的动态相关性，也不存在明显的波动溢出效应。葛红玲（2008）分析了货币政策对北京房价的影响，发现不断上调的存款准备金率，通过货币供应量影响北京房地产供给与需求，对北京房价上涨的态势有抑制作用。但是从弹性系数来看，存款准备金率对近几年北京房价的上涨控制力度非常有限。王擎、韩鑫韬（2009）认为货币供应量增长率与房价增长率的相互影响存在剧烈的波动，他们之间的联动变化不稳定，货币供应量的变化可能引起房价的不同变化。贺晨（2009）认为商品房价和货币供应量之间存在长期稳定的均衡关系，而且货币供应量的变化可以很好地解释商品房价格的变化。崔光灿（2009）对我国资产价格和居民消费价格指数的波动进行了实证分析，认为货币供应量会通过房屋销售价格指数传导到居民消费价格指数上。任碧云、梁垂芳（2009）通过对我国1978-2009年的经验检验得出结论，认为货币供应量与居民消费价格指数、房屋销售价格指数有密切的关系，货币供应量的过快增长会引起居民消费价格指数或是房屋销售价格指数的上涨。可见，国内学者证明货币供应量是否对房地产价格具有冲击性，主要是从住房贷款的可获得性和购房筹资成本角度分析了货币供应量对房地产价格的影响，但研究结论存在很大的分歧，分歧的原因在于部分学者未考虑货币供应量对房地产价格影响的时滞效应，所以不能真实反映货币供应量对房地产价格的影响程度。基于以上分析，国内外的研究存在不少的差异。国外研究结论的分歧不大，均认为货币供应量变化会引起房价的显著波动，但对于货币供应量与房地产价格在长、短期内的具体动态关系及货币供应量对房地产价格冲击效应的具体时间，尚未结论。国内学术界仅停留在货币供应量是否对房地产价格产生冲击，而对冲击大小、强度等方面为达成一致。国内外研究结论的差异主要由学者处理货币供应量对房地产价格影响时滞的做法不同意以及中国市场的特殊性导致，需要学者各国的世纪情况，分析货币供应量对房地产价格冲击效应的时间，进而研究货币供应量在不同的时间段内对房地产价格的不同动态影响。另外，国内外的研究都注重于从货币供应量影响房地产市场需求的角度进行分析，很少从货币供应量影响房地产市场供给的角度分析货币供应量对房地产价格的影响。参考文献:1 Barton A. Smith.The Supply of Urban HousingJ.Quarterly Journal of Economics , 1976.2 Henry O.Pollakowski , Susan M. Wachter.The Effects of Land-Use Constraints on Housing PricesJ. Land economics,1990.3 Jakob B. Madsen .Taxes and the Fundamental Value of housesJ .Regional Science and Urban Economics,2009.4Catte P，Girouard N，Price R.Housing Markets,Wealth and the BusinessCycleR.OECD Working Paper,2004,394.5Iacoviello M.Housing prices and the Macroeconomy in EuropeR,ECB Working Paper,2000.6Lastrapes W D.The Real Price of Housing and Money Supply Shocks Time Series Evidence and Theoretical SimulationsJ.Journal of Housing Economics,2002(11):40-74.7丁晨，屠梅增.论房价在货币政策传导机制中的作用基于VECM分析J.数量经济技术经济研究，2007（11）：106-132.8郭科.我国货币政策房地产价格传到机制的实证分析J.金融与经济，2007（09）：19-23.9韩冬梅，屠梅增，曹坤.房地产价格泡沫与货币政策调控J.中国软科学，2007（06）：9-16.10贺晨.商品房价格与货币供应量关系研究兼论我国宏观经济政策J.管理世界，2009（01）：178-179.11胡胜，刘旦.宏观经济变量对房地产价格的影响J.统计与决策，2007（19）：111-114.12聂学峰，刘传哲.我国货币政策影响房地产市场的实证分析J.河南金融管理干部学院学报，2005（4）：63-65.13王来福，郭峰.货币政策对房地产价格的动态影响研究基于VAR模型的实证J.财经问题研究，2007（11）：15-19.14吴江，韩鑫韬.房地产价格与货币供应量的波动溢出效应J.财贸研究，2009（05）：109-115.15葛红玲.货币政策对北京房价的影响分析J.中央财经大学学报，2008（7）:16-17.16王擎，韩鑫韬.货币政策能盯住资产价格吗J.金融研究，2009（08）：122-125.17崔光灿.流动性影响资产价格与居民消费价格指数的传导机制J.财经科学，2009（11）：12-14.18任碧云，梁垂芳.货币供应量对居民消费价格指数与房屋销售价格指数的影响J.中央财经大学学报，2009（01）：45-49.