《土地使用权制度》PPT课件.ppt

第三章土地使用权制度 一 土地使用权的概念 特征 分类土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对所使用的土地享有占有 使用 收益的权利特征 1 权利的派生性权利的受限性 相对独立性2 客体的有限性3 取得的法定性4 使用的期限性 分类 1 国有土地使用权与集体土地使用权2 建设用地使用权和农业用地使用权3 划拨土地使用权和出让土地使用权甲欠乙债务500万元 将自己位于某机关大院内的一幢楼房抵押给了乙 并于2003年5月10日正式签订了抵押合同 后又到房屋管理部门办理了登记 2003年10月 甲经批准在楼房顶层上面加盖了一层用于存放杂物 2004年5月10日 甲的500万元债务到期未能清偿 那么关于乙行使抵押权的说法正确的是 A 乙可以拍卖房屋 并就拍卖所有所得优先受偿B 乙可以拍卖房屋 但必须将拍卖新增的一层所得返还给甲 就剩余的全部优先受偿C 乙无权拍卖房屋 因为该房屋是在划拨的土地上建的D 乙可以拍卖该房屋 但是应当先从拍卖价款中缴纳相当于土地出让金的款额 并扣除新增一层的所得后 就剩余的所得优先受偿 假设甲企业是通过划拨方式取得的国有土地使用权 并在这一土地上建设了一栋办公楼 现将这座大楼抵押给银行 同时出租给乙企业 下列说法正确的是 A 房屋租赁合同无效 甲企业应当先补交土地使用权出让金 已取得的租金予以没收B 房屋租赁合同有效 已取得的租金归甲企业 但甲企业应将租金中所含的土地收益上缴国家C 划拨取得的土地使用权不能单独设立抵押 土地上有房产的 可以抵押房产 房产所占的土地使用权一同抵押D 抵押合同有效 银行拍卖房产时 应从拍卖的价款中缴纳土地使用权出让金的价款 为举办2008年奥运会 需要建设场馆征收北京市朝阳区一部分农民集体所有的土地 问需要办理哪些手续 A 农用地转为建设用地的审批手续B 征收农用地的审批手续C 支付土地补偿费 安置补助费D 办理土地使用权的出让手续下列关于集体土地使用权说法正确的是 A 集体所有的土地不得直接用于房地产开发B 集体所有的土地不能转让 出让用于非农业建设 但是可以出租用于非农业建设C 只要经过村委会的一致同意 集体所有的土地可以改变土地用途D 农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员 无须经人民政府审批 某工厂为扩大生产规模 投资80万元建一分厂 向某县级人民政府申请用地2亩 以出让方式取得土地使有权 经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地 非耕地 2亩 为保证按时使用土地 工厂与A村签订了土地使用权合同 合同规定A村向工厂出让土地2亩 土地所有权出让金30万元 土地用途为工业用地 土地使用权出让年限为70年 有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明 据此 请回答以下问题 1 该土地使用权出让合同是否有效 为什么 2 县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法 为什么 3 按照有关法律规定 该工厂应该怎样取得土地使用权 答案要点 1 无效 因为按照我国有关法律规定 城市规划区内的集体所有土地 必须先依法征为国有 其土地使用权才能出让 土地所有权的出让方只能是代表政府的土地管理局 本例中由A村直接向工厂出让土地使用权是违法的 违法的合同应确认为无效 2 不合法 依照 中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例 的规定 工业用地最高年限为50年 3 该工厂取得土地使用权的合法方式应该是 由人民政府依法定权限批准征用A村的土地 将集体土地转为国有土地 然后再将土地使用权出让给工厂 由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让合同 工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金 并依法登记 领取土地使用权证书后 取得土地使用权 一 土地使用权的划拨划拨土地使用权即通过行政划拨的方式取得的土地使用权 划拨 是指县级以上人民政府批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为 1 特征 1 通过划拨方式取得的土地使用权 除法律 行政法规另有规定外 没有使用期限的限制 2 无须支付土地使用权出让金 但要缴纳补偿 安置等费用 3 不能转让 出租和抵押 第一节土地使用权的划拨与出让 2 划拨土地使用权取得的适用范围 1 国家机关用地 2 军事用地 3 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 4 公益事业用地 5 城市基础设施用地 6 法律 法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他建设项目用地 依据有关法律规定 下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用权 A 刘家村乡政府办公楼建设用地B 红门镇水库建设用地C 南山市军事基地通往市区的道路建设用地D 南湖市某私立贵族学校校区用地下列关于划拔土地使用权的表述 哪些是正确的 A 划拨土地使用权可以由使用者无偿取得 也可以有偿使用B 划拨土地使用权转让的 转让方必须先办理土地使用权出让手续C 划拨土地使用权人不能对土地使用权进行抵押或出租D 以营利为目的出租划拨土地上建成的房屋 应当将租金中所含土地收益上缴国家 3 划拨土地使用权取得的程序 1 用地单位提交用地申请 2 土地行政主管部门审查和报批 3 土地划拨 4 核发国有土地使用证4 划拨土地使用权的行使 1 地使用权人不得擅自改变土地用途 2 土地使用权人在行使权利时 如遇社会公共利益需要 有义务服从人民政府收回土地使用权的决定 3 划拨土地使用权的转移必须遵守有关法律 法规的规定 二 土地使用权的出让1 国有土地使用权出让的原则 一 国家主权原则 二 政府垄断原则 三 合理利用土地原则 四 先规划后出让原则 五 自愿 公平 等价有偿和诚实信用原则2 国有土地使用权出让的方式 一 协议出让方式 二 招标出让 三 拍卖出让 四 挂牌出让 远大房地产开发公司通过出让方式取得了300亩土地的土地使用权进行商品房的建设 约定的动工开发期为2002年2月10日 由于银行紧缩银根 远大公司的开发资金无法到位 直到2003年7月仍无法动工开发 对此事件 应采取什么措施 A 无偿收回土地使用权B 征收相当于土地出让金20 的土地闲置费C 如果是耕地应交由原集体经济组织恢复耕种D 应协商变更合同 甲企业以出让方式从国家手中获得了一块土地的使用权 出让合同约定的土地使用期限为50年 甲企业已使用了5年 现在想转让其房地产给乙企业 请问应当符合哪些条件 A 按照出让合同 已经全部支付土地使用权出让金并且取得土地使用权证书B 按照出让合同的约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成投资开发总额的25 以上C 乙企业受让这块土地后 使用年限为45年D 乙企业可以和甲企业协商改变这块土地的用途 第二节宅基地使用权 争议的热点问题1 城镇居民购买农村房屋2 外嫁女农村外嫁女权益问题 是指户籍关系在农村 身份为农民 并且是某一特定农村集体经济组织成员的妇女 因为结婚 包括初婚和改嫁 婚姻状况改变等情况 被村民委员会或者农村集体经济组织 基层政府通过强制性政策和措施 取消土地承包经营权 完全或者部分放弃集体经济收益分配资格 取消农村集体土地征用补偿金分配资格 造成妇女权益被非法侵害的各种现象 1 农村房屋买卖合同 无效 理由有 1 宅基地的性质特殊2 土地管理法 第63规定 农民集体所有的土地所有权不得出让 转让或者出租用于非农业建设 但是 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业 因破产 兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外 3 国务院办公厅1999年 关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知 第2条第2款 农村的住宅不得向城市居民出售 也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅 有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证 4 2004年11月国土资源部 关于加强农村宅基地管理的意见 规定 严禁城镇居民在农村购置宅基地 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造住宅发放土地使用证 有效 理由有 1 根据 最高人民法院关于适用 中华人民共和国合同法 若干问题的解释 一 法释 1999 19号 第4条规定 合同法实施以后 人民法院确认合同无效 应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据 不得以地方性法规 行政规章为依据 2 63条的目的是为了维持农用地数量 而宅基地本来就是建设用地 该房屋的买卖即主体的变更 并不影响集体土地的利用整体规划 3 如果确定无效 一方面鼓励不诚信行为 二是执行难 画家村坐落在北京东部潮白河畔的宋庄镇小堡村一带 如今这里拥有很多农民房改建的艺术家工作室 商店 以及造型各异的美术馆 画廊等 从1994年多名画家入住宋庄到现在 画家村已经聚集了海内外近1500名艺术家 成为中国最大的 国内外知名的画家聚居地 并于2006年被规划为北京市十大文化创意产业集聚区之一 目前在画家村定居的近1500名艺术家中 有200多人买了农民房 据了解 画家村陆续发生卖房农民因反悔起诉画家的案件 至今形成了13起农民讨房诉讼 这就是广受社会关注的 宋庄房讼 13起农民讨房案起诉的理由基本相同 购房者不是农民 所以双方的房屋买卖协议无效 依据则是 城里人不许买农民房 的政策 宋庄房讼 李玉兰 谭小勋vs马海涛2002年7月1日 原告李玉兰与被告马海涛签订了房屋买卖协议 双方约定马海涛以45000元的价格将位于北京市通州区宋庄镇辛店村的正房五间 厢房三间及院落出售给李玉兰 当天李玉兰交清了房款 马海涛交付了房屋 李玉兰对该房屋进行了整修 添加了卫生间等附属设施 新建了三间西厢房 后马海涛诉至法院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效 李玉兰腾退房屋 一审认为 李玉兰系居民 依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房 判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛 马海涛给付李玉兰补偿款93808元 李玉兰不服提出上诉 经北京市第二中级人民法院终审 判决双方签订的房屋买卖协议无效 李玉兰腾退房屋 马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93808元 同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方 应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿2008年1月 李玉兰以信赖利益受损为由 要求马海涛赔偿 期间 经李玉兰申请 通州区法院委托北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估 结果为房屋宅基地区位总价为264700元 通州法院认为 李玉兰作为买受人的经济损失 其金额的计算应该基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益 以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定 该房屋的市值评估约为26万元 最后 法院判房屋所有人马海涛赔偿买房李玉兰经济损失185290元 约占房屋市值的70 第三节农村土地承包经营权 农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有 使用 收益和一定处分的权利 1 主体 发包方 村集体经济组织或者村民委员会发包承包方 家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户 其他方式承包的 为集体经济组织以外的单位和个人2 期限 耕地30 草地30 50 林地30 70期限届满 由土地承包经营权人继续承包 承包期内发包人不得收回承包地 林地承包的承包人死亡 其继承人可以在承包期内继续承包 3 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立 土地承包经营权互换 转让 当事人要求登记的 应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记 未经登记 不得对抗善意第三人 4 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包 出租 互换 转让或者其他方式流转 流转的期限不得超过承包期的剩余期限 未经依法批准 不得将承包地用于非农建设 5 通过招标 拍卖 公开协商等方式承包荒地等农村土地 依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定 其土地承包经营权可以转让 入股 抵押或者以其他方式流转 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的 必须履行以下哪些程序 ABC A 经村民会议三分之二以上或者三分之二以上村民代表的同意B 发包方与承包方订立承包合同 约定双方的权利 义务C 报乡人民政府批准D 报县农业行政主管部门批准 关于土地承包经营权的流转说法中 哪些正确 ABCD A 土地承包经营权流转的主体是承包方B 土地承包经营权采用转让方式流转的 应经发包方同意 采用其它方式流转的应报发包方备案C 土地承包经营权可以出租 但不得改变土地的用途D 承包方可以以土地承包经营权入股在承包方之间从事农业合作生产 1996年 A村延长土地承包期至30年 1996年 2026年 2003年4月 外村农民甲拟在A村租赁土地租种良种水稻 A村五户农民因从事非农业生产 无意种田 五户遂与甲达成书面协议 五农户将本户责任田共三十亩转租给甲 租期10年 由甲一次性给付五户村民每亩地租金三千元 原农户与村集体经济组织的承包合同中村提留 乡统筹等承包费仍由五农户交纳 上述协议达成后 分别于2003年4月30日前将土地承包经营权租赁合同递交A村集体经济组织 A村集体经济组织认为 1 甲是外村人 2 五农户从租赁合同中渔利 3 五农户出租承包地 事先未经A村集体经济组织同意 A村集体经济组织以上述理由 于2003年5月8日诉至某人民法院 要求确认土地承包经营权租赁合同无效 并与五农户终止承包合同 收回其承包地 问题 法院应如何界定土地承包经营权租赁合同的效力 法院应如何作出依法处理 答案要点 A村五户承包的是耕地 按 农村土地承包法 的相关规定属家庭承包方式 其取得的是物权性质土地承包经营权 按 农村土地承包法 土地承包经营权的流转 第32条 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以采取转包 出租 互换 转让或者其他方式流转 规定分析 五户承包方有出租承包耕地的权利 土地承包经营权出租的条件完全符合 其条件包括 第一 承租方 须有农业经营能力 主体种类法律没有限制 显然 本案中承租方是外村农民甲符合条件 第二 土地承包经营权出租要签订书面土地承包经营权租赁合同 农村土地承包法 第37条第1款规定 土地承包经营权采取转包 出租 互换 转让或者其他方式流转 当事人双方应当签订书面合同 本案中承租方与五户分析签订书面土地承包经营权租赁合同 符合法律之规定 第三 租赁的期限不得超过承包期的剩余期限 农村土地承包法 第33条第1款第3项 且最长不得超过20年 合同法 第214条第1款规定 租赁期限不得超过20年 超过20年的 超过部分无效 本案中承包期的剩余期限为23年多 租赁期限为10年 符合法律之规定 第四 土地承包经营权出租 其 承包方与发包方的承包关系不变 农村土地承包法 第39条第1款 本案中 原农户与村集体经济组织的承包合同中村提留 乡统筹等承包费仍由五农户交纳 显然 承包方仍保留土地承包经营权 符合 承包方与发包方的承包关系不变 之法律规定 实际上 承租方取得的是债权性质农村承包地租赁权 第五 租金 应当由当事人双方协商确定 农村土地承包经营权出租是市场配置资源的方式 本案中 五农户从土地承包经营权出租中得到9万元不属流转渔利 这一交易之所以能够达成 是因为双方都从流转中得益 对五农户而言 自己经营承包地对他们的收益低于9万元 而对甲而言 农村承包地租赁权的效用超过9万元 这个交易对任何人都没有坏处 第六 土地承包经营权出租的 应报发包方备案 本案中 当事人分别将土地承包经营权租赁合同送交A村集体经济组织 可见已完成报发包方备案程序 综上所述 法院应界定土地承包经营权租赁合同有效 法院依法判决驳回A村集体经济组织的诉讼请求 维护五农户土地承包经营权和土地承包经营权租赁合同的效力 即外村农民甲的农村承包地租赁权 2003年3月8日 甲与B村一男公民结婚并将户口迁入B村 B村从1998年起实行 增人不增地 减人不减地 政策 所有耕地都按1998年分地时人口数分到各户承包 各户人口若再有增减 对承包耕地都不再进行调整 承包期为30年 甲无B村耕地可种 甲遂以B村集体经济组织为被告诉至法院 要求B村分给承包耕地 问题 1 甲的诉讼请求能否得到法院支持 2 如甲在原居住地A村已有承包地 结婚迁入B村 A村能否收回甲在A村的原承包地 1 甲的诉讼请求不能得到法院支持 其理由 第一 B村不留机动地不违反政策和现行法律规定 农村土地承包法 第63条 本法实施前已经预留机动地的 机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的百分之五 不足百分之五的 不得再增加机动地 本法实施前未留机动地的 本法实施后不得再留机动地 第二 各户人口若再有增减 对承包耕地都不再进行调整 不仅符合 增人不增地 减人不减地 的中央政策 而且也符合 农村土地承包法 第27条第1款 承包期内 发包方不得调整承包地 和该条第2款 承包期内 因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的 承包合同中约定不得调整的 按照其约定 2 按照 农村土地承包法 第30条 承包期内 妇女结婚 在新居住地未取得承包地的 发包方不得收回其原承包地 之规定分析 第一种情形甲在B村未取得承包地的 A村不能收回甲在A村的原承包地 第二种情形甲在B村已经取得承包地的 A村有权收回甲在A村的原承包地 第四节土地和房屋的征收制度 粮食生产的根基是耕地 在中国的土地保护制度中 有一条政府制订的 红线 要保持18亿亩耕地绝不动摇 其根据是 到2010年和2030年 如果我国粮食完全自给 需要耕地数量分别为19 2亿亩和19 47亿亩 如果实现粮食95 自给的目标 则2010年和2030年分别需要18 24亿亩和18 5亿亩耕地 以广州市为例20071219广州市集体土地房屋拆迁补偿标准20091231广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见 试行 20110119广东省征地补偿保护标准20120116广州市征地补偿保护标准指导意见20120529广州市国有土地上住宅房屋征收搬迁补助费标准 临时安置补助费试行标准 广东省和广州市征地补偿标准 2007年广州市首次出台 广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定 规定 将集体土地房屋分为住宅房屋与非住宅房屋两类进行补偿补偿安置 并对住宅房屋确定了货币补偿 产权调换 农民自建的3种具体标准 城中村改造拆迁补偿政策 一 适用范围 1 在市辖区范围内拆迁集体土地房屋 适用本规定2 安置被拆迁房屋的本村村民时 按如下规定分为 一户 1 已婚夫妇及其未满法定婚龄子女 2 地方政府建设通告或征收土地预公告公布之日 已满法定婚龄的未婚村民 3 地方政府建设通告或征收土地预公告公布之日前 已离异或丧偶后未再婚的 3 地方政府建设通告或征收土地预公告发布之日作为拆迁补偿的估价时点以及被拆迁人的户籍人口数确定的时点 二 拆迁补偿方式及相应标准1 货币补偿货币补偿金额 被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价 被拆迁居住房屋建筑面积 宅基地土地使用权区位补偿单价 核定的补偿面积 被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价由评估确定宅基地土地使用权区位补偿单价 集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价由市国土房管局根据广州市国民经济发展水平 广州市国有土地使用权基准地价 房地产市场变化情况 经市人民政府批准后定期公布 核定的补偿面积确定标准 被拆除房屋的批准建筑面积低于25平方米 人的按人均25平方米核定 超过40平方米 人的按人均40平方米核定 在25 40平方米 人之间的按批准的建筑面积核定 2人以下 含2人 的户 按2人核定 已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定 补偿金额低于最低补偿金额的 按最低补偿金额予以补偿 最低补偿金额计算公式 最低补偿金额 被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价 被拆迁居住房屋建筑面积 核定的补偿面积 集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价 核定的补偿面积 2 产权调换产权调换是指拆迁人提供安置房屋 与被拆迁人房屋进行产权调换 即被拆迁人房屋按照货币补偿方式规定的计算公式确定补偿金额 并与拆迁人提供的安置房价款结算差额 这种方式多用于成片的拆迁 3 农民自建农民自建方式是指在符合土地利用总体规划 城市规划和村镇规划的情况下 对于满足一定条件的征地项目和被征地村 安排宅基地给被拆迁人 村集体和本村的村民户 由其自建住宅安置 多适用于较偏远地区或者远郊的拆迁项目 其他补助费用 1 搬迁补助费标准 每户500元2 临时安置补助费 按被拆迁地段同类房屋的市场租赁价格确定 被拆迁人自行安排住处的 1 实行产权调换的 拆迁人按核定的安置面积 自被拆迁人交付被拆迁房屋之日起 给予3个月临时安置补助费 2 被拆迁人或村集体经济组织自行建设的 拆迁人按核定的安置面积 自被拆迁人交付被拆迁房屋之日起至安置房竣工之日止 按月支付临时安置补助费 如无不可抗力的原因 安置房建设应于取得建设用地批准书之日起2年内完成 被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的 拆迁人不支付临时安置补助费 过渡期内的水电费由被拆迁人支付 3 拆迁奖励 按签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的5 以内 广州市旧城改造拆迁补偿政策 一 房屋安置补偿方式和标准旧城更新改造 被拆迁人可以选择以下三种补偿安置方式 1 货币补偿 户籍 唯一产权的自住住宅 低收入家庭 2 跨区域异地房屋产权调换 又称异地永迁 户籍 唯一产权的自住住宅 3 本区域就近安置 又称就近安置 户籍 唯一产权的自住住宅 低收入住房困难家庭 非住宅房屋拆迁 对被拆迁人主要实行货币补偿 如改造项目有条件提供非住宅房屋进行产权调换的 被拆迁人也可依条件选择异地永迁或就近安置 1 被拆迁人选择货币补偿方式的 货币补偿金额按照房地产市场评估价格确定2 异地永迁应当补偿安置的住房建筑面积 被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格 异地永迁安置住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格 被拆迁房屋异地永迁安置住房的实际建筑面积与应当补偿面积不一致的 按照差价结算 差价 异地永迁安置住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格 面积差3 住宅房屋被拆迁人选择就近安置方式的 应当按照被拆迁房屋的货币补偿金额加上改造奖励与安置住房的市场价格结算差价 安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积 如拆迁当事人双方协商一致的 从其约定 二 拆迁人应当支付临时安置补助费的 临时安置补助费标准应当按照被拆迁房屋所处区位的当年房屋租金参考价确定 支付时间自搬迁之日起到发出安置住房入住通知之日后3个月止 三 搬迁时限奖励费标准应当控制在被拆迁房屋房地产市场评估价的15 以内确定 四 搬迁补助费标准 1000元 户 土地承包期内是否可以获得土地征收补偿 1998年2月1日 原告王某代表全家五口人 以被告甲村五组村民 户口为农业户口 的身份 与甲村五组签订农业承包合同 承包了该组村民所有的旱地2亩 水田1 2亩 共计3 2亩 2000年12月31日 A市B区人民政府给王某发放了 土地承包经营权证 确认了王某一家与甲村五组之间的农业承包合同关系 2001年4月3日 王某一家迁往B区C镇乙村居住 户口也转为了非农户口 2002年2月4日 包含王某一家原来承包的土地在内的村集体土地被征收 甲村村委会和甲村五组按比例将补偿款以每亩1 5万元分发给被征收土地的村民 但未分给王某一家 因此引起纠纷 2004年2月11日 王某向法院提起诉讼 请求判决甲村五组 甲村村委会给付相应的补偿款 分析要点 土地管理法 第14条第1款规定 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营 从事种植业 林业 畜牧业 渔业生产 土地承包经营期限为三十年 发包方和承包方应当订立承包合同 约定双方的权利和义务 承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务 农民的土地承包经营权受法律保护 农村土地承包法 第26条第1款规定 承包期内 发包方不得收回承包地 第2款规定 承包期内 承包方全家迁入小城镇落户的 应当按照承包方的意愿 保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转 第3款规定 承包期内 承包方全家迁入设区的市 转为非农业户口的 应当将承包的耕地和草地交发包方 承包方不交回的 发包方可以收回承包的耕地和草地 2001年4月3日以前 上诉人王某是被上诉人甲村五组的村民 土地承包经营权证 证明 王某一家在甲村五组承包了土地 承包期限至2030年12月31日 在承包期间 王某一家的户口虽然迁离甲村并转为非农户口 但其不是迁往设区的市 而是小城镇 在此期间 王某一家在甲村承包的土地 应当按照其意愿保留土地承包经营权 或许允许其依法进行土地承包经营权的流转