资产评估的假设和方法.ppt

资产评估的假设和方法 第一节资产评估的基本假设 一 继续使用假设资产继续使用 可以带来未来经济利益 不能继续使用 只有变现收入 资产是否继续使用 其评估价值是不同的 1 继续使用的两层含义对单项资产进行评估 表明资产将按现在用途或其他用途继续使用 对整体资产进行评估 表明企业将按现有目的或其他目的持续经营 类似于持续经营假设 2 继续使用的三种方式在用续用转用续用移地续用3 适用方法 收益法重置成本法现行市价法二 公开市场假设公开市场是指自由竞争的市场 被评估资产需要符合有关条件适用方法 现行市价法 三 破产清算假设时间短 交易事项被要求限制在较短时间内完成 交易双方地位不平等 卖方是非自愿被迫出售 买方人数可能很少 在不同的假设条件下 评估结果各不相同 继续使用条件下 要求评估资产的继续使用价值 公开市场前提下 要求评估资产的公平市场价值 破产清算前提下 要求评估资产的清算价格 收益现值法 收益法 一 收益现值法及其适用前提条件 一 含义 指通过估算被估资产未来预期收益并折算成现值 借以确定被估资产价值的一种资产评估方法 收益法把资产所有者期望的收益转换成现值 这一现值反映购买者未来能得到的利益的价值体现 资产评估值与资产的效用或有用程度密切相关 资产效用越大 获利能力越强 其价值也就越大 二 应用的前提条件1 资产必须继续使用 而且资产与经营收益之间存在稳定比例关系 并可以计算 2 未来的收益可以正确预测计量 3 资产预期获利年限可以预测 4 与预期收益相关的风险报酬也能估算计量 三 收益法的适用范围主要适用于有收益或潜在收益的资产评估 1 企业整体资产产权变动2 以房地产为目的的资产评估3 资源型资产的评估4 无形资产以转让为目的的资产评估 四 收益现值法评估资产的优缺点 1 优点 能真实和较准确地反映企业本金化的价值 与投资决策相结合 应用此法评估的资产价值以为易为买卖双方所接受 2 缺点 预期收益额的预测难度较大 受较强的主观判断和未来不可预见的影响 在评估中适用范围较小 一般适用企业整体资产和预测未来收益的单项资产 如无形资产 资源性资产和房地产等 的评估 3 资产受非营运性因素影响较大 计算现值难以反映资产的真实价值 第三节重置成本法一 成本法的含义及其适用的前提条件 一 成本法的含义 也称重置成本法 是指在评估资产时的现时重置成本扣减各项损耗价值来确定被估资产价值的方法 成本法的理论依据 1 资产的价值取决于资产的成本 2 资产的价值是一个变量 影响资产价值量变化的因素除了市场价格外 还有 1 实体性贬值 即有形损耗或实体性损耗 自然力造成 2 功能性贬值 功能性损耗 由于技术落后 性能降低所造成 3 经济性贬值 经济性损耗 由于资产以外的外部环境因素变化所造成 二 成本法应用的前提条件 二 成本法运用的思路被评估资产的评估值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 该公式缺乏操作性 或者 被评估资产的评估值 重置成本 综合成新率成新率 1 各种贬值率之和 三 重置成本及其估算 1 重置成本的分类 1 复原重置成本 指用与被评估资产相同的材料 相同的建筑和制造标准 相同的设计和技术条件等 以现时价格建筑和制造相同的全新资产所需要的成本 2 更新重置成本 指利用新材料和新技术建筑或制造与被评估资产相同或同等功能的资产的成本 两种成本的比较 复原重置成本 更新重置成本 主要原因在于复原重置成本的功能性损耗大 则 更新重置成本 复原重置成本 功能性贬值因为更新重置成本是直接以现行通用的同类功能的资产作为参照确定 那么 被评估资产功能相对落后的因素已经调减了 因而在两种成本都能获得的情况下 应选更新重置成本 2 重置成本的估算方法 1 重置核算法 将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法 即 重置成本 直接成本 间接成本 直接成本 指直接可以构成资产支出的部分 包括直接耗用于建造安装的材料 人工和机器设备等 直接成本 消耗定额 现行单价间接成本 指为购建资产而发生的管理费 总体设计制图等支出 它通常按直接费用的一定比例或耗用工时的一定比值来计算确定 有些固定资产的重置成本还可以直接从有关资料中取得 如机电设备 运输工具等 2 物价指数法 价格指数调整法 以资产的帐面成本为基础 根据价格变动指数推算资产重置成本的一种方法 它通常是按资产类别用定比价格指数进行估算 定基物价指数下 资产重置成本 资产帐面价值 某期物价调整指数其中 某期物价调整指数 资产评估时物价指数 资产购建时的物价指数 环比物价指数下 资产重置成本 资产帐面价值 1 物价变动指数 3 功能系数法 通过资产生产能力和成本之间的函数关系来估算被估资产的评估值 当函数关系为线性关系时 叫生产能力比例法 寻找一个与被评估资产相同或类似的资产为参照物 计算其每一单位生产能力价格或参照物与被估资产生产能力的比例 据以计算被估资产的重置成本 计算公式 被估资产重置成本 参照物重置成本 被估资产年产量 参照物年产量 当函数关系为非线性关系时 叫规模效益指数法 4 规模效益指数法公式如下 这里 X称为规模效益指数 在0 4 1之间 当X 1时 规模效益指数法退化为功能价值法 可见 功能价值法是规模效益指数法的一种变型 用功能系数法在计算评估值的时候 不再需要扣减功能性贬值了 三种评估法评估重置成本的适用条件 重置核算法 参照物与被估资产完全相同 且价格在市场上能直接得到时 功能系数法 只能获得与被评估资产相类似的参照物 并且该类资产价格与生产能力存在一定函数关系时 物价指数法 上述两点都无法做到时用此方法 其中 总使用年限 实际使用年限 尚可使用年限实体性贬值率 实际已使用年限 总使用年限 资产成新率 尚可使用年限 总使用年限 1 总使用年限 可根据类似资产的总使用年限或有关规定确定 总使用年限不是会计意义上的折旧年限 两者不同 2 尚可使用年限 根据资产的有形损耗和可预见的各项无形损耗因素 预计继续使用的年限 在估算实体性贬值时 只考虑有形损耗因素 3 实际已使用年限 指某一资产在资产评估时确认的已使用年限 名义使用年限 指会计记录记载的资产已计提折旧的年限实际使用年限 指在使用中实际磨损的年限 实际使用年限 名义使用年限 资产利用率截至评估日时资产累计实际利用时间资产利用率 100 截至评估日时资产累计法定利用时间资产利用率1 表示资产超负荷运转 资产实际已使用年限比名义已使用年限长 例 某资产1992年2月购进 2002年2月评估时 名义已使用年限10年 根据该资产技术指标 正常情况下 每天应工作8小时 该资产实际每天工作7 5小时 其资产利用率为 资产利用率 10 由此可确定其实际使用年限约为9 4年 10 93 75 五 无形损耗的确定 一 功能性贬值及其估算 是由于技术相对落后 功能落后造成的贬值 1 用超额运营成本来估算 被评估资产的功能性贬值 被评估资产年利润减少额 1 所得税率 折现系数 七 运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析 一 程序 1 确定被评估资产 并估算重置成本 2 确定被估资产的使用年限 3 估算被估资产的损耗或贬值 4 计算确定被估资产的价值 二 优缺点 1 优点 1 比较充分地考虑了资产的损耗 评估结果更趋于公平合理 2 有利于单项资产和特定用途资产的评估 2 缺点 1 工作量大 2 以历史资料为依据确定目前的价值 对此假设还要加以分析 3 经济性贬值不易全面准确计算 4 对资产未来的收益没有考虑 四 适用重置成本法的主要资产业务 对于一切以资产重置 补偿 资产保全 财产保险 为目的资产业务都适用 市场法 现行市价法 一 市场法及其适用的前提条件 一 市场法的含义 市场法也叫现行市价法 市场价格比较法 是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同 并将类似资产的市场价格进行调整 从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法 二 市场法应用的条件 1 需要有一个充分活跃的 公平的资产市场 2 被评估资产的市场参照物及其相比较的指标 技术参数等资料是可以收集的 3 参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长 二 运用市场法进行资产评估的公式 1 基本公式 被评估资产价值 参照物价格 调整系数2 对于完全相同的参照物 可以直接把其价格作为被估资产的评估价值 直接法3 对于相类似的参照物 需要进行差异调整 类比法差异调整因素主要包括 时间因素 参照物交易时间与被估资产评估基准日相差时间所影响的被估资产价格的差异 调整系数 评估基准日物价指数 参照物成交时物价指数 地域因素 资产所在地区或地段条件对资产价格影响的差异 该因素对房地产价格的影响尤为突出 调整系数的确定规律 若参照物所在地区的条件比被评估资产好 则成交价格往下调 即系数1 功能因素 资产实体功能过剩和不足对价格的影响 功能越高 售价也越高 市场状况 交易批量 价格及其附加条件 三 市场法的优缺点1 优点 能客观反映资产目前的市场情况 其评估的参数 指标直接从市场获得 评估值更能反映市场现实价格 评估结果易于被各方理解和接受 2 缺点 需要有公开活跃的市场作为基础 不适合用于评估专用机器设备 大部分的无形资产以及受到地区 环境等严格限制的一些资产 五清算价格法 清算价格法运用的前提与适用范围评估方法整体评估法能继续适用 现行市价法或重置成本法不能继续使用 残值市价折扣法模拟拍卖法