山东省嘉祥县商业房地产市场调研报告.ppt

中管网房地产频道 嘉祥县商业房地产市场调研报告 2007年9月 中管网房地产频道 目录 第一部分宏观环境分析第二部分项目整体研究与特性分析第三部分商业房地产市场现状分析第四部分商业市场需求分析第五部分竞争项目市场调研第六部分市场调研综合评价 中管网房地产频道 第一部分宏观环境分析 中管网房地产频道 1 1宏观环境分析 区域位置 嘉祥县是中国古代 四大圣贤 之一曾子的故里 属济宁市辖 嘉祥县位于山东省西南部 隶属济宁市 东连济宁市任城区 南毗大蒜之乡金乡县 西临巨野县 郓城县 北与梁山县 以郓城新河为界 东北隔梁济运河与汶上县隔河相望 基本概况 嘉祥县总面积960平方公里 总人口808735人 耕地面积86 6万亩 辖8镇7乡 手套产业和石雕产业是其支柱产业 么哦年举办的手套展示会和石雕艺术节 吸引了大量外来人士 中管网房地产频道 1 1宏观环境分析 城区现分为城区和开发区 城区集中担负着城市的生活服务功能 是行政 金融 商业 文化和客运交通中心 开发区是重要的工业区和仓储区 随着城市的发展开发区将成为未来的政治 经济中心 依据济宁市的总体规划 嘉祥县将成为济宁市西部开发区重点开发区域 嘉祥县的总体规划是 北扩东展 与济宁市对接 这给嘉祥县的房地产发展带来新的契机 中管网房地产频道 1 2房地产市场现状 嘉祥县的房地产市场起步较晚 近两年来 房地产市场才得到大力发展 相对于前几年 开发量大幅增长 房价上扬速度较快 市场秩序不规范 城区在售项目较少 主要集中在建设路沿线和呈祥街沿线 住宅项目消化量较快 目前在售部分主要是商业项目和沿街底商 住宅项目价格区间在1300 2000元 商业项目根据地理位置的不同价格不等主要集中在3500 6400元 之间 由于手套 石雕产业的飞速发展 行业人员增加 嘉祥县的流动人口也迅速膨胀 商业需求相应产生 给商业房地产市场带来了机遇 由于多方面的原因 商业项目运作普遍不成功 商铺空置率较高 中管网房地产频道 第二部分项目整体研究与特性分析 中管网房地产频道 2 1项目地块地理位置 优势 区位优势 地块位于曾子像北 建设北路 职业中专斜对面 东临建设北路 南踞327国道不远 北面紧靠新规划的符合嘉祥县乡北发展的趋势 地理位置优越 具有明显的升值空间 项目总规划1000余亩地 一期规划面积5万 规模最大 且地块相对比较完整 容易规划而形成独立商业区 劣势 项目周围尚处在发展初期 人气不足 周围配套不成熟 有待完善 中管网房地产频道 2 2参与项目公司状况 优势 开发商实力雄厚 资金充足 政府政策支持 给项目带来了信誉保证 项目由在行业内具有丰富实战经验的世纪万邦进行代理策划 全新的营销服务理念 全程的客户服务体系会有效促进项目的营销推广及利润最大化的实现 劣势 项目前期长期未动工及开发商的退出 给项目带来了负面影响 中管网房地产频道 2 3项目市场分析 优势 区域房地产市场正处在发展阶段 整体营销实力不强 给项目预留的发展 发挥空间较大 现房地产市场商铺价格 高出消费者的承受价位 给本项目带来了机会 劣势 嘉祥县商业项目运作普遍不成功 消费者对本项目的信心不高目前商铺租水平较低 投资客户难以收回成本 租比买合算 流失部分客户 本地主力宣传媒介较少 乡镇居民对媒介的关注度不高 项目在宣传过程中受一定影响 中管网房地产频道 第三部分商业房地产市场现状分析 中管网房地产频道 3 1商业物业分布 曾子像 建设路 呈祥大道 水利局 北外环 演武小区 高豪房地产开发 住宅已售磬 商铺 元 平 元 平仅剩东西临街 套 定金可退 面积 平米 业态 医疗 服务 t 获麟街 14家二层或三层 平 年租 万 业态 餐饮 公司 便利店 广场 花园小区 家 一层 平 租金 一年 元 业态 餐饮 服饰 家居建材 家 二层 平 一年 万 业态 服饰 邮政 书店 家具 便利店 t 北 演武路 获麟街 中管网房地产频道 3 1商业物业分布 家 一层 业态 商品 工艺美容美发 药店 租金 元 年 元 年 幼儿园 山 演武路 获麟街 小道 小道 迎凤路 武成路 家 二层或三层 业态 专卖 连锁店 摄影租金 元 元 年 8家 一层业态 摄影 商品 服装代理 空地 演武商贸城 美国加州牛肉 便利店 小超市 共五家 二层 家一层业态 美容餐饮 小商品 门诊 幼儿园 商铺 共 家 二层 学校 7家 一层商铺业态 摄像 超市 娱乐 简易门头房 简易门头房 业态 超市 餐饮 中管网房地产频道 建设路 中心大街 获麟街 文化路 演武路 居民区 财政局 二层 家业态 专卖 服饰 面点 化妆品 三联家电 现代家电城 商贸市场 漏天摊位 家二层 学校 家一层 租金 万 万 年面积 平业态 储蓄 双语学校 服装 精品店 家商铺二层 租金 万 年 平业态 服装 鞋帽 手机 小商品 大福源超市 家 租金 元 年 业态 家电 摄影 餐饮 华星手套厂 100人左右记件工资 利民祥聚苑花园 商住楼四层 济宁利民开发 16户底商在售 建筑形态 一层和两层一层售价 8800元 平两层4800 5800元 平 可优惠 面积 100 128平 中心大街 3 1商业物业分布 中管网房地产频道 建设路 中心大街 文化路 青年路 华联 农行 三联药店 家 二层 租金 万 万 业态 药店 钻石 鞋类 手机专卖店 福祥商贸城 福祥商业步行街 华祥家具城 建设中的三层商铺 七家二层 平左右租金 万到 万业态 婚纱 家电 农行 家一层或二层业态 诊所 电器 茶叶 土产品 简易饭馆 简易门头房 超市 邮政 中心大街 3 1商业物业分布 中管网房地产频道 建设路 兖兰街 青年路 武成路 一层商铺 租金 6000 8000元 年 面积 60平 100平 业态 服装 五金 装饰 业态 家庭用品 果品 新华书店 工商行政管理租金 1万 商贸市场 业态 面料 服装 小商品 租金 20元 米 萌山市场 29家 租金 1万 2万面积 30平米左右 业态 五金 洁具 家具 水暖建材 一层简易门头 50平左右租金 8000元 年业态 家庭用品简易饭馆 五金配件 华祥家具城 汽车站 69家 一层或二层 业态 五金 装饰 酒店 招待所 租金 一层 3000 4000元 年 2层 2000元左右 面积 12 60平 嘉祥鸿胜手套公司 济宁金成手套有限公司 一层 自建门头 业态 五金装饰 福祥步行街 百成汇服装城 8家 一层业态 服饰 华联 11家 一层 业态 专卖 服饰 音像 鞋包 金店 兖兰街 3 1商业物业分布 中管网房地产频道 3 2商业物业经营种类及价格状况 目前 县城商铺数量数以千计 主要集中在兖兰街 中心街 青年路 演武路 获麟街 中心街 建设路沿线 经营范围广泛 服装和餐饮类最多 业态混乱 专业市场不多 市场专业化程度不高 占前几位的业种是服装鞋帽 餐饮 零售 汽配维修等 商铺租金平均水平较低 租金范围0 1 1 8元 天 不等 除青年路附近租金水平较高 达到1 5元 天 左右 商铺价格不等 在售商业价格区间3600 6400元 超出普通购房者的承受能力 中管网房地产频道 3 3商业市场特征 目前嘉祥县商业物业主要分为专业市场和沿街底商两种 经营状况较好 已经形成规模的专业市场多分布在远离市中心的位置 购物环境较差 以东关钢材市场 东关小商品市场和护山批发市场 五星家具城等为代表 市中心的专业市场环境较好 租金水平较高 但空置率较高 经营状况不容乐观 代表项目有福祥步行街 华祥家具城等 沿街底商主要集中在兖兰路和建设路沿线 一单层和两层连体产品为主 经营面积在30 200 不等 中管网房地产频道 第四部分商业市场需求分析 中管网房地产频道 4 11需求潜力分析 沿街走访经营商户发现 未来几年内有意向购买商铺的仅占28 前景不容乐观 已经购买商铺 没有购买能力 对商业市场前景没有信心 租金水平低 认为买不如租合适 没有意向客户分类 中管网房地产频道 4 12潜在客户对项目的认可度 对本项目非常看好的仅占10 58 的受访者队本项目持怀疑态度 对项目基本看好 考虑到部分客户的敷衍态度 这一比例还将继续下降 原因 1 项目地段不好 所处区位在不被人接受 2 前期一直没动工 前期操作失败 产生负面影响 3 周围其他县 市大型商业项目的操作失败 成功案例不多 中管网房地产频道 4 13潜在客户购买意向分析 调研发现 半数意向客户在未来一年内有购买商铺的计划 可以作为项目的主要目标客户群 两年内购买的占30 这部分群体可以作为项目的潜在客户 中管网房地产频道 4 14潜在客户购买目的分析 依据受访者购买目的不同 将潜在客户分为投资需求和经营需求两种 投资客户比重不大 仅占18 经营客户经营种类多种多样 主要有小商品批发 服装鞋帽 五金 建材 装饰材料 家具 车辆销售 家电 医药 汽配维修 物流等 中管网房地产频道 4 21潜在客户产品需求 面积需求 被调研者中需求面积再30 60 之间的占20 60 80 之间的占26 80 100之间的占14 100 150 之间的占14 他们的彼列为1 43 1 86 1 1 由此可知 在30150 之间的份额占到74 面积需求弹性较大 中管网房地产频道 4 22潜在客户产品需求 产品形态 调研结果显示 两层联体商铺市场认可度远高于其他三种形态 占57 一层用于经营 二层主要是居住功能 单层商铺市场认可度也达到32 三层联体产品仅占7 有较大的市场抗性 三层联体商铺一层经营 二层也用于经营或仓储 三层用于居住 建议 三层联体产品可以一 二层组合销售或二 三层组合销售 上层定位于住宅 中管网房地产频道 4 31潜在客户价位承受力 潜在客户平均单价承受力2100元 1500 1800元 之间的最多 约占六成 1800 2500元 之间的占18 考虑到一些客户喜欢选择最低的单价最低的选项 单价承受力在2000元 以上的比例会更高 在总价款需求分析中 有61 的客户总价承受力在10 30万元 潜在客户总价承受力分布比较平均 考虑到一些客户不愿露富等方面的原因 乐观估计能承受15万元以上的客户客户比例能达到70 以上 中管网房地产频道 4 32潜在客户付款方式选择 经过问卷调研分析 潜在客户所能采用的付款方式依次为 银行按揭 分期付款 一次性支付 其比例分别为60 24 16 通过分析可以得出较多具有一次性和分期付款能力的消费者将有可能通过银行按揭来购买总价款更高的商铺 中管网房地产频道 4 4潜在客户决策因素分析 地段 商业前景和投资回报率是消费者主要考虑的因素 地段是项目现阶段的劣势 宣传中可以突出项目商业前景和投资回报率 以规划中的长途汽车站位价值点来弱化现阶段地段劣势 中管网房地产频道 4 5潜在客户房地产渠道信息 45 的受访者选择朋友推荐来作为获取房产信息的重要渠道 由此说明了口碑效应的重要性 其次是报纸广告 41 电视 35 户外广告牌 33 和宣传单 33 再次是网络 广播和车体 另外少量受访者还选择了其他方式 包括手机短信和实地考察等方式 中管网房地产频道 4 5潜在客户房地产渠道信息 朋友推荐的比例最大 要形成本县的话题性项目 就要一炮而红 快速切入市场 快速反应 大面积宣传 并趁热打铁 考虑到电视的普及率较高 电视也可以作为宣传媒介 调查显示79 的受访者经常收看嘉祥电视台的新闻节目 建议以新闻的形势宣传本项目 或在嘉祥新闻之后的黄金时段宣传项目 中管网房地产频道 4 6行业目标客户细分 中管网房地产频道 4 6行业目标客户细分 续表 中管网房地产频道 4 6行业目标客户细分 续表 续表 中管网房地产频道 第五部分竞争项目市场调研 中管网房地产频道 5 1竞争市场总体说明 在对市场调研的同时 对在售商业项目进行了详细的调研 以使我们能更好的把握和利用好市场的供求关系和竞争优势 嘉祥县城区现存五个在售商业项目 百苑小区 百诚花园 农机公司小区 福祥丽景小区和新建的东关小商品市场 其中百苑小区 百诚花园和农机公司小区的商业为沿街底商 福祥丽景小区的商业是沿街两栋商业楼 新建东关小商品市场是专业市场 东关小商品市场是项目是同类产品 是项目的主要竞争对手 中管网房地产频道 5 21重点项目分析 中管网房地产频道 5 22东关小商品市场 基本资料占地面积 1 4647万 建筑面积1 1431万 开发商 东关大队容积率 0 78总户数 126户进度 07年5月动工 10月竣工价格 5 6元 月 客户 原东关批发市场业主 2 建筑特点 三层联体 室内楼梯和卫生间 市场内有公厕 层高3 3米 进深约10米 开间7米左右 4 经营业态 副食品 小商品批发 3 户型面积 三层 分为100 120 180 240 四种户型 三层联体捆绑式出租 中管网房地产频道 小结 市场同类产品少 竞争环境宽松 在售商业项目价位较高 超出普通居民的购买能力 产品形态多数是两层联体产品或三层联体产品 产品宣传力度小 知名度不高 两层或三层连体产品全部采用捆绑式销售 中管网房地产频道 第六部分市场调研综合评价 中管网房地产频道 6 1消费心理特征 消费观念保守 区域性观念严重 不了解房地产市场 受收入所限 对房地产消费态度积极性弱 绝大部分人群无房地产投资能力 人们对房地产消费的综合认识 接受及提升还需要一定的过程 认可朋友间的推荐 在销售过程中科巧以利用 中管网房地产频道 6 21对本项目建议 目标客户群定位 根据上述市场调研 目标客户群定位在三种人群 五金 建材这一产业随着建筑业和房地产业的发展 有着良好的发展前景 目前在嘉祥县零星分布 专业市场尚未形成 缺乏有序化的市场组织 急需整合 形成规模 小商品批发集中在东关批发市场和护山批发市场 经营状况良好 但这两个市场经营环境较差 东关批发市场即将迁入新建市场 新市场地段偏僻 产品形态单一 三层捆绑出租 容量有限 126户 必将造成部分业主流失 投资客户此类客户所占比重较小 但分布广泛 消费观念前卫 经济上有一定的积蓄 对投资回报率要求较高 针对这部分客户可以在前三年内返点经营 建议 向政府申请减免税收等政策 吸引业主 中管网房地产频道 6 22对本项目建议 营销推广 销售策略 座销和行销组合行销主要面向周围乡镇居民 配备具有高水平的现场置业顾问 确保成功率 有针对目标客户群 主动上门进行宣传推广价格策略 低开高走 针对市场现状 率先推出相对低的起价冲击市场 媒体选择分析及媒体组合 户外路牌灯箱广告楼书 宣传单等平面印刷品电视广告工地围墙报纸广告