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物业管理2物业管理的基本理论 2物业管理的基本理论 物业管理2物业管理的基本理论 本章要点物业管理要以管理理论 产权理论 协同理论和可持续发展理论为指导 本章主要介绍管理理论 产权理论 协同理论和可持续发展理论的主要内容和对物业管理的指导作用 物业管理2物业管理的基本理论 2 1管理理论2 1 1管理的概念与职能 管理是由共同劳动引起的 是通过计划 组织 指挥 协调 控制等管理职能作用于管理对象 以实现预定目标的人类活动 管理是科学性和艺术性的统一 管理具有自然和社会两重属性 管理具有计划 组织 指挥 协调 控制等职能 物业管理2物业管理的基本理论 2 1 2计划 预测和决策2 1 2 1计划 计划是指通过调查研究 预测未来 确定企业的发展方向 目标和方针 制定和选择方案 并制定具体计划 用以指导企业的生产经营活动 计划工作的内容可以概括为六个方面 5W1H 编制计划的方法主要有滚动计划法 网络计划技术 线性规划 物业管理2物业管理的基本理论 2 1 2 2预测 预测是在了解事物的过去和现状的基础上 对事物的未来发展趋势 发展情况 发展结果所作的预料 估计 推测 预测的程序为 确定预测目标 收集预测资料 建立预测模型 预测实施 预测结果的分析与评价 预测方法有定性预测方法和定量预测方法 物业管理2物业管理的基本理论 2 1 2 3决策 决策是指为达预定目标 在若干可行方案中选择和实施最优方案的过程 决策程序为 发现问题 确定目标 拟定可行方案 方案比较 评价和选择 方案实施与控制 决策方法有确定型决策方法 非确定型决策方法和风险型决策方法 物业管理2物业管理的基本理论 2 1 3组织 组织有两方面含义 一是作为实体的组织 它是指人们为了一定目标的实现而进行合理的配置和协调 并具有一定边界的社会团体 二是作为涉及活动过程的组织 是指为了实现组织目标对组织的资源进行有效的配置的过程 专指人们的组织活动和行为 组织的原则有目标任务原则 责权利相结合的原则 分工协作及精干高效原则 管理幅度原则 统一指挥原则 物业管理2物业管理的基本理论 2 1 4领导与激励2 1 4 1领导 领导是指引和影响个人或组织 在一定条件下实现目标的行动过程 领导方式有专制式领导 民主式领导和放任式领导 领导艺术有指挥艺术 决策艺术 协调艺术 物业管理2物业管理的基本理论 2 1 4 2激励 激励是持续地激发人们的行为动机 使其心理过程始终保持在激奋的状态之中 维持一种高昂的情绪 激励的类型有目标激励 物质激励 精神激励 数据激励 激励理论有期望理论 强化理论 归因理论 公平理论 物业管理2物业管理的基本理论 2 1 5控制 控制是按既定计划 标准和方法对工作进行对照检查 发现偏差 分析原因 进行纠正 以确保组织目标实现的过程 控制方式有事先控制 现场控制和事后控制 控制过程 确定控制对象 确定控制标准 检查衡量实际工作 寻找差异产生的原因 采取措施 纠正偏差 物业管理2物业管理的基本理论 2 1 6管理理论对物业管理的指导作用 物业管理活动是管理活动的一个分支 用管理理论指导物业管理活动 才能做好物业管理工作 物业管理的工作职能也包括计划 组织 指挥 协调 控制等 物业管理工作中 要强调制订一个切实可行的管理计划 建立健全管理机构 选聘合适的管理人员和服务人员 制订各项管理服务标准和规章制度 做好各方面的协调工作 加强控制和监督 不断提高物业管理服务水平和服务质量 使物业管理逐步跃上新的台阶 物业管理2物业管理的基本理论 2 2产权理论2 2 1产权概念 产权是指财产权 即存在或设定在财产之中或之上的完全权利 产权与所有权 所有权是产权的基础 产权是所有权派生出来的 所有权主体是产权主体形成的前提 没有所有权就谈不上产权 离开所有权的产权也是不存在的 物业管理2物业管理的基本理论 2 2 2房地产所有权的含义 房地产所有权是指房地产所有人依法对自己的房地产享有占有 使用 收益和处分的权利 房地产所有权有独有 共有和建筑物区分所有权 独有是由一个单位或个人拥有 共有是由两个以上的的单位或个人拥有 建筑物区分所有权 是指业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 物业管理2物业管理的基本理论 2 2 3房地产共有 房地产共有包括按份共有和共同共有 按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权 共同共有人对共有的房地产共同享有所有权 共有人对共有的房地产没有约定为按份共有或者共同共有 或者约定不明确的 除共有人具有家庭关系等外 视为按份共有 按份共有人对共有的房地产享有的份额 没有约定或者约定不明确的 按照出资额确定 不能确定出资额的 视为等额享有 共有房地产的分割 转让 债权债务 物业管理2物业管理的基本理论 2 2 4建筑物区分所有权 建筑物区分所有权是一种复合性的权利 由专有部分所有权 共有部分的共有权和共同管理权三个方面的要素构成 专有部分所有权是以区分建筑物的独立建筑空间为标的物 共有权是指以建筑物的共有部分为标的物 共有部分的范围 车库车位的问题共同管理权是指业主基于专有部分与共有部分而形成的作为建筑物管理团体的一个成员所享有的权利 物业管理2物业管理的基本理论 案件回放 2003年8月 市民王某在乌市某小区购买了一套住房 由于小区内没有停车场 私家车主都将车停在小区的路上 2007年8月 王某将自己的车停在住宅楼前的路上 小区物业要求他缴纳停车费 但他认为 物权法 规定 建筑区划内 占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 因此拒绝缴费 10月中旬 小区物业拒绝他的车辆出入小区 无奈 他只好缴纳一个月64元的停车费 11月初 王某将小区物业告上法庭 要求其退还停车费 并赔偿误工费和交通费各200元 物业管理2物业管理的基本理论 庭审时 小区物业称 今年3月19日 物业公司与王某所在小区的业主委员会签订了委托管理合同和补充协议 合同规定 小区停车位的收费标准是每月64元 这些费用除了支付保安工资 进行小区道路维护 支付车损赔偿外 都打入公共维修基金 王某不缴纳停车费 已经违反了合同 物业有权收取停车费 物业管理2物业管理的基本理论 法院经审理认为 该案争议的焦点是物业收费是否合理 物权法 是否适用于本案 物权法 颁布前 物业公司收取停车费是根据乌市发改委下发的规定执行的 是根据小区 物业管理委托合同 执行收费标准的 是合法有效的 虽然 物权法 10月1日起实施 但业主委员会并没有与物业签订新的收费服务合同 物业按原有合同收费并没有过错 因此驳回王某的诉讼请求 建筑物共有部分的共有权 物业管理定义含义的第二点 物业管理的基础是物业服务合同 物业管理2物业管理的基本理论 李先生入住的新房有很多质量问题 于是不交物业服务费 这样合法吗 不合法 不能因为开发商的问题而不交物业服务费 物业服务公司与开发商是两个不同的企业法人 物业管理2物业管理的基本理论 2 2 5相邻关系2 2 5 1相邻关系的概念和特征 相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的房地产的所有人或使用人 房地产权利人 因对房地产行使所有权或使用权时应当给予他人便利或要求他人给予便利而发生的权利 义务关系 相邻方享有的要求他人给予便利的权利又称相邻权 相邻权是为调节在行使房地产所有权中的权益冲突而产生的一种权利 物业管理2物业管理的基本理论 相邻关系的具体内容和处理方法土地通行和占用建筑物内通行用水与排水开挖土地种植树木房屋滴水 漏水采光 通风 日照排污 物业管理2物业管理的基本理论 两层楼之间的排污管道堵塞 楼下不同意在自家割开管道维修 致使楼上深受堵塞之苦 楼下是否负有排除妨碍的配合义务 有 物业管理2物业管理的基本理论 2 2 6产权理论对物业管理的指导作用 产权理论是物业管理的基础理论 业主要运用产权理论 正确处理与物业服务企业的关系 正确行使自己的权利和履行自己的义务 同时妥善处理好相邻关系 物业服务企业也要按照产权理论的原理和原则办事 正确处理与业主的关系 自觉接受业主的监督 物业管理2物业管理的基本理论 2 3协同理论2 3 1协同的概念 协同 是指系统中诸多子系统的相互协调 合作或同步的联合作用 是系统整体性 相关性的内在表现 协同反映系统的各子系统或要素之间保持合作性 集体性的状态和趋势 物业管理2物业管理的基本理论 2 3 2协同学的概念 协同学是关于 协同 的科学 它是由联邦德国的物理学家赫尔曼哈肯于二十世纪七十年代创立的一门新兴学科 是一种自组织理论 它研究系统中各子系统之间协调 同步 合作 互补的关系 研究系统从无序到有序转变以及形成新的有序结构的规律性 系统中子系统之间怎样合作以产生宏观尺度上的空间结构 时间结构或功能结构 物业管理2物业管理的基本理论 2 3 3协同学原理对物业管理的指导作用 1 协同效应原理 协调效应强调系统内各子系统的协同行为产生超越各自的单独作用 从而形成整个系统的联合行为和共同作用 2 序参量原理和役使原理 由子系统的协同作用产生序参量 序参量又支配子系统 子系统伺服于序参量 序参量形成有序的宏观结构 3 协同互动性原理 系统内部各子系统或各要素存在着相互作用和影响 部分要素的作用能够激发或补充其他要素的潜在的能力的发挥 从而促成系统的有序化发展 4 协同功能倍增原理 由于系统内部各子系统或要素之间的同向协作 相互配合 产生互补效应而使系统功能放大 产生整体大于部分之和的效应 实现协同学意义上所谓 2 2 4 的效果 物业管理2物业管理的基本理论 2 4可持续发展理论2 4 1可持续发展的概念 可持续发展是指既满足现代人的需求以不损害后代人满足需求的能力 换句话说 就是指经济 社会 资源和环境保护协调发展 它们是一个密不可分的系统 既要达到发展经济的目的 又要保护好人类赖以生存的大气 淡水 海洋 土地和森林等自然资源和环境 这样既满足了当代人的利益 又不会损害子孙后代的利益 使子孙后代能够永续发展和安居乐业 物业管理2物业管理的基本理论 2 4 2可持续发展理论要点 首先是人与自然的和谐协调与可持续发展 地球只有一个 它是人类生活永恒的自然条件 其次是人与社会的和谐协调与可持续发展 人作为社会的主体 一方面与自然界发生关系 实现物质变换 另一方面与特定的社会发生关系 实现社会进步和人本身的发展 再次是人与人的和谐共处与可持续发展 人一方面通过与自然的和谐发展 不断增加物质产品来满足自己的需求 另一方面通过协调各种人群和组织的关系 构建人们和谐共处的社会 物业管理2物业管理的基本理论 2 4 3可持续发展理论对物业管理的指导作用 根据可持续发展理论 物业管理一是要坚持以人为本 处理好人与人的关系 建立和睦的人际关系 不断提高居民的生活条件和生活质量 二是努力实现人 环境和社会的全面发展 处理好人与环境和社会的关系 三是协调发展 加强团结协作 减少矛盾冲突 促进良性循环 四是持续发展 使物业管理行业持续 健康地向前发展 物业管理2物业管理的基本理论 复习思考题1 1 简述管理的概念和职能 2 简述计划的概念 内容 程序和计划的编制方法 3 简述预测的概念 程序和方法 4 简述决策的概念 特征 程序和方法 5 简述组织的含义 内容和原则 6 简述领导的概念 特征 领导方式和领导艺术 7 简述激励的含义 类型和激励理论 8 简述控制的含义 作用 特征和控制方式 9 简述管理理论对物业管理的指导作用 10 简述产权概念和房地产所有权的含义 物业管理2物业管理的基本理论 复习思考题2 11 简述房地产共有 12 建筑物区分所有权的构成要素有哪些 13 简述相邻关系的概念 特征 处理原则 14 简述相邻关系的具体内容和处理方法 15 简述产权理论对物业管理的指导作用 16 简述协同和协同学的概念 17 简述协同学原理对物业管理的指导作用 18 简述可持续发展的概念和可持续发展理论的要点 19 简述可持续发展理论对物业管理的指导作用 物业管理2物业管理的基本理论 业主家进水责任归谁 进水原因首先需要说明的是 本文所涉及的案例 业主家进水 以致装潢设施受损 其原因不是由房屋质量造成的 这里主要探讨的是 业主 相邻关系以及物业公司在这一案例中引发的三者之间的法律关系 这样由谁担责的答案不外乎有以下三个因素1 业主自己当初装修不当 2 楼上业主装修或使用不当 3 物业公司服务管理不善 物业管理2物业管理的基本理论 狂风暴雨来临那是一个台风肆虐的夜晚 凌晨一点左右 已经入睡的501室业主陆先生忽然被天花板上掉下的滴水惊醒 他连忙查看房屋 发现天花板 墙面已有大量水渍 且还在不断加剧和蔓延 从现场分析来看 水源应该是从楼上601室流下来的 陆先生正好有楼上业主陈女士的手机 就立马打了过去 还好电话通了 但陈女士告诉陆先生 她不在家 她的家也不可能进水 因为她出门时都已检查过窗门房门 没有必要回家再查看房屋 随即挂断了电话 此刻 才一会儿功夫 陆先生家的客厅也出现了渗水 这让他感觉事态远比想象的更为严重 见陈女士推脱 他连忙打电话给物业 物业维修人员在第一时间及时赶到 经分析 渗水确是因楼上601室所致 而现在601室家中无人 物业虽有应急预案 但在相关人员还没到场并确定方案的情况下 不能贸然进入601室 物业开始给陈女士打电话 但陈女士还是不相信家中会漏水 要等天亮才回来 情况紧急 陆先生只能拨打110 民警赶来来了 再次打电话给陈女士 要求其立即回家 物业管理2物业管理的基本理论 这时 陆先生的家已经水溢四处 家里所有能用来盛水的器具都用起来了 但是 依然赶不上水势蔓延的速度 周围邻居也赶来帮忙 拿来器具投入人水大战 同时邻居也打电话给陈女士 述说这里的情况 陈女士终于认识到了事态关系自己 答应马上回家 物业管理2物业管理的基本理论 几种原因分析一场水浸房屋 把陆先生家的装修搞得面目全非 也把陈女士的家搞得伤痕累累 征得陈女士同意后 物业把封闭的落水管打开 从水管的雨水斗里发现里面有大块的木头和其他杂物 可以断定 这是陈女士当初在装修房屋时 施工队 坼烂污 留下的 由此得出的结论是事发当天突发特大雨水 远远超出了正常水量 水管的雨水斗里有异物导致无法排解如此特大的流水量 而封闭的雨水斗更造成排水困难 地漏又被封堵 致使从水管的雨水斗处外溢的水无法正常排水 物业管理2物业管理的基本理论 各自辩解理由责任该由谁来承担呢 陆先生是无辜受害者 要求赔偿理所当然 陈女士也认为自己是受害者 开发商交付房屋时该阳台就已经封闭了 因此属于内阳台性质 自己用橱柜封闭水管 雨水斗和地漏 也是根据内阳台的性质理所当然封闭的 并无不妥 且物业也没有提示不应该封闭落水管和地漏 自己没有过错 要让物业公司承担责任 那就更是叫屈了 他们是中途接手这个小区的 整个小区当初就是全部封闭的内阳台 不少业主已经将水管 雨水斗及地漏都封闭了 物业再发整改通知已是不现实 陆先生家装潢受损完全是楼上陈女士家漏水所致 而漏水不又是她自己装修不当所致 再说 物业在她家装修时不可能派人日夜守候当监工 更无法知道水管的雨水斗处会有异物 而几年下来正常的雨水是不会造成水管 雨水斗堵塞的 而出事那天偏偏是几十年不遇的特大雨水 物业平时已经疏通了公共管道 事发当天也及时赶到了现场进行了处置 事后也为陆先生额外做了清扫等工作 因此物业只要尽职就不应该承担责任 物业管理2物业管理的基本理论 法院起诉物业协调了陆先生和陈女士处理后续事宜 陆先生很明确 要求物业和陈女士赔偿他的全部了装修损失 几次协调未果后 陆先生将陈女士列为第一被告 物业列为第二被告 一同告上了法庭 要求两者共同赔偿其装修损失 误工损失等18000余元 本案的争议焦点主要围绕责任的认定展开 为此 法院委托上海市有关质检部门进行了司法鉴定 鉴定部门上门查看 调取了有关资料 得出的结论为 601室阳台水管进入了垃圾杂物 影响了排水通畅 恰逢当天暴雨 以致来不及下泄的雨水从水管的雨水斗中泛出 且当初601室业主在装修时 将该雨水斗和地漏全部封闭在自己自制的橱柜内 以致不能及时发现雨水从雨水斗泛出 水也无法尽快从地漏排出 而物业在管理小区过程中也有一定的疏漏 至于修复费用 经过再次鉴定结论费用为6068元 据此法院判决结果为 601室的陈女士承担本次进水事件的70 责任 承担的费用为4247元 物业公司承担30 责任费用为1971元 鉴定费用也按此比例各自承担 物业管理2物业管理的基本理论 后续报道本案到此并未了结 601室陈女士在赔付了楼下501室的损失后 认为既然法院判了物业有一定的责任 那么 对自己家的损失也应负有责任 于是 一纸诉状又将物业告上了法庭 要求物业赔偿其装潢费 误工费及已经赔付给楼下501室的费用等各项损失共计35360元 法院按照程序也对陈女士家进行了鉴定 结论为修复费用在9385元 法院按照上次的法律文书 判决物业公司对陈女士承担30 的责任 赔付2815元及其他的鉴定费等相关费用 驳回了其他的诉讼请求 物业管理2物业管理的基本理论 结束语一起进水案件 引发多起诉讼 累计耗时跨了二年 各方都已筋疲力尽 同时陆先生为此也与陈女士结下了怨 而陈女士二次诉讼下来赔付和承担的各项诉讼费用几近12000元 作为物业公司赔付金额虽然不是很高 但也不得不为本案买了二次单 笔者接到类似这样的进水案例已有多起 受损业主或告相邻业主或告物业公司 那么物业在这样的进水案件中究竟是否担责 担什么样的责 法院在本案自有诠释法律并运用自有裁量的权利 那么 作为业主和物业公司该如何各自避免类似遭受损失 注意安全防范呢 本文如果算是一把钥匙 但愿能开启阅者的思索和启迪之门