项目SWOT及产品优劣势综合分析.doc

项目SWOT及产品优劣势综合分析项目优势（STRENGTH）分析 素质高 开发商优势 开发商的素质高、品味高；具有比较长远的眼光，这对一个新城市综合体来来讲是至关重要的。这也是为什么我们常说的开发商才是最大的策划师。 实力雄厚 开发商实力强大，就可以按我们的策划做好很多事情，包括推广、公关活动等等，可以有效实施策划计划和目标，这对项目的成功与否起到关键的作用。 项目优势 项目规模 房地产的发展趋势是规模式开发效应。“新城中心”是南平目前规模非常大的新城综合体，住宅区只是综合体的一部份，可以较为轻易地调动市场的注意力。 自然地理环境 项目所处区域的自然地理环境优越，地处南平市新城规划的龙头位置，符合城市的发展方向，属于南平市旧市中心与新规划中心城区的衔接地段，地理位置相比较而言有一定的优势，是南平“东出”“西进“的必经之路。 城市规划优势 政府强有力的支持 政府对新城区建设的大力支持。各类公建配套已经规划完成，特别是城市主干道（新城大道）的开工对于本项目极为有利。良好的政府关系将会为“新城中心”的建设开发营造出一个和谐的外部环境。 景观优势 拥有独特的自然江景及城市景观 “新城中心”所处的地理位置正好是南平市的母亲河西溪进入市区的第一关。而且地势高，将整个南平市区尽收眼底。周边视野开阔，空气质量好，这不仅明显区别于南平目前的居住条件，更区别于目前市区内的其他所谓大盘。因而也是项目的唯一性与排他性。通过挖掘延伸这种唯一性与排他性的内在价值，引导人们居住理念的更改，将会形成本项目具有震撼力的市场竞争优势。 理念优势 优越的居住环境 南平市目前唯一一个真正融汇了园林风格而构建的纯正的花园社区项目。市场区隔、产品差异化明显，有效的划分了与日趋平庸、雷同的毫无风格的开发理念。如能将此优势通过各种有效手段和客户真正的沟通与衔接起来，拉近并获取他们的认同，将是本案成败的又一关键所在。 创新的开发理念 国内国际一流的合作团队，营造环境与国内一流社区相提并论的产品。以原生态的绿色资源为基础，致力于营造生态的、健康的人居环境。项目劣势（WEAKNERS）分析 硬性的劣势： 地形地貌复杂： 本案地势高低起伏较大，需要大量的土方挖填，施工难度较大，建设的细部处理非常多，会对工程进度造成一定的影响。 组团的格局： 由于城市化进程较为缓慢，本案地处目前城的外沿，在一定时间阶段还只能作为组团式的开发，而不能完全融入整个城区，这为本案前期的入市造成了一定的影响。 开发商的品牌号召力 房地产是一宗最大的商品，品牌形象在购买决策中是一个很重要的因素。但开发商目前在南平市房地产市场中尚属一家新公司（尤其是相对于“龙鑫 创世纪”）我们的知名度也许很高，但品牌号召力有待加强，这就增加了项目推广的难度。 地段的心理障碍 这里指的地段不好和前面讲的自然地理区域概念是不同的。这里是指在目前南平人的眼光中，两桥内区域是城区，两桥外并不是一个很好地段的心理。当然，这是在现在的静态态势下的一种思维。但必须注意，这种观念也会给项目的推广带来一定程度上的压力。 开发商信誉的心理障碍 由于各种客观原因，造成本案的开发进度不是非常顺利，在一定程度上造成市场信心的受损；南平之前出现的开发商承诺无法兑现的情况，也让市场对本案的各类大型配套等等是否能实现存在一定的疑虑及担忧。 周边污染源（特别是水泥厂）的心理障碍 对于水泥厂，南平人的心理障碍非常大，主要是担心以后生活的粉尘污染，这也是我们在推盘过程中要特别请注意的环节。市场机会（OPPORTANIRY）分析 整体的居住水平有待进一步提高；居住的环境品质急需改善 目前南平市民的居住条件可以说是恶劣。长不过2.0公里，纵深最长不到1.5公里，集中了28万人口。拥挤嘈杂，无论是建筑密度还是楼间等其他各种建筑指标，都属于低品质、低挡次。这对一个新进入的、与主城区紧邻的大盘来说也是一个非常利好的因素。 政策层面影响心理认同 国家、省、市的十一五计划的拟定推出，极大促进南平城市发展的力度，这对于市场心理的影响是很大的，随着各项目的陆续进程，市场将会改变城市建设缓慢的观念，更多的着眼于未来及认同“大南平”城市区域。 对于居住品质的心理认同 意识的提高 随着经济收入的不断增加，居住意识的不断增强，更多的南平人不满足于现有的居住状况，对于现实居住条件的恶劣有了比较广泛的认同，渴望改善现状、升级居住品质的心理比较突出，增强了市场的购买力。 城市发展机会 城市东扩西拓，我们走在前列,作为城市东扩西拓的真正第一站，得到政府的强有力的支持。相信“新城中心”的推出，必将引起全城的瞩目。 市场缺乏明星大盘 明星大盘不是“大盘”；只有高标准、容入国际化理念、能改变一个城市的大盘，才称的上明星大盘。因此，“新城中心”完全可能成为南平市乃至闽北的第一品牌楼盘。 产品的多样性与人性化 作为规模化的大盘，产品的多样性是不可或缺的因素之一，本案在以产品多样性满足不同市场消费层面的同时，在产品的细部设计上，也充分体现“以人为本”的理念，站在居住者的角度来设计产品。 差异性的市场空白 由于各种原因，造成之前及现有的在售项目产品类型较为单一，形成比较多的细部市场空白，为本案提供了较好的市场进入点。市场威胁（TREAT）分析 分流的威胁： 在售项目的客源分流 目前在售的几个项目，部份产品与本案的目标客户的定位出现重叠，在一定程度上会消耗掉本案的部份购买力。 外部环境的客源分流 由于目前南平的城市综合素质较低，吸引力明显不足，而且由于地理及心理的原因，福州、武夷山、厦门等地的部份楼盘会消耗本案的部份购买力。 量的威胁 市场放量大于市场需求 在市场购买力没有被充分发掘的前提下，现有的市场需求可能不是最真实的，但在一定程度上比较真实的反映出了南平急需解决居住问题的购买力数量，这对于一个开发周期较长的大盘来说，在推盘前期，是一个比较不利的因素。 长期竞争的威胁 开发周期较长，竞争对手增加 需要明确一点，市场竞争任何时候都会以不同的形式存在，这里所说的威胁可以分不两类： 区域的竞争： 南平“东扩西拓”的城市发展政策，对于房地产开发来说，必然会出现两个不同区域的划分竞争，而竞争的优劣，在很大程度上要取决于区域基础生活、工作配套的落实力度，区域成熟度的综合形成，这对于本案在销售期如何加强配套及基础设施的建设提出了同时建设及前期投入大的问题。 个案的竞争： 由于本案开发周期较长，在过程中，共同的市场空白会陆续被填补，形成新一轮的产品同质化，好产品的差异性优势减弱，在过程中会对销售造成难度。 自我意识的威胁 危机意识 我们有很好的产品，但市场危机无时无刻不提醒我们：提前预知危机、拟定策略规避危机。 价值意识 合理分析现有价值与预期价值的差距，对于价值阶段体现的理性认知，都是本案潜在的意识危机。我们策略的重点审时度势在趋好的市场中发现自我劣势发现市场危机拟定相应的策略规避、弱化、变不利为有利