不同餐饮企业选址操作要点.doc

不同餐饮企业选址操作要点一、高投入要有高产出高档豪华型餐厅选址要点 高档豪华型餐厅必须有足够的餐位面积。否则，投资大、餐位少，必然导致投资回收期太长。因此高档豪华型餐厅使用面积一般不应低1000平方米，餐位总数在500个以上，有装修典雅的大厅和多个豪华包房，餐厅消费环境美观、典雅，达到五星级餐馆标准。若是自建的餐厅，投资回收期应控制在3年以内；若是租赁经营的餐厅，投资回收期应在2年以内。正因为如此，高档豪华型餐厅的选址十分重要的，高投入必须要有高产出。其餐厅选址重点要把握以下三点：（一）区位市场选择高档豪华型餐厅的区位市场必须选在高档写字楼、大型企业、当地政府机构相对集中的大型高档商圈或大使馆、领事馆比较集中的地区。周围1000米范围内至少应有3-5个以上这样的大厦或大中型机构，地区人口密度不应少于20000人平方公里。预测客源应以集团公款消费与宴请活动的顾客为主，人均消费水平应达到100元以上。客源结构比例经努力应达到单位集团消费顾客数占35%-40%，宴请活动占30%-40%，个人付款顾客数占15%-20%。（二）点位市场选择高档豪华型餐厅的点位市场内必须交通便利，周围500米以内必须有十字路口，每天的车流量不应少于15000-20000辆，主要客源的步行距离应在500米左右，行车距离在5000米以内为好。（三）餐厅位置选择高档类型餐厅的位置选择标准多种多样，可以选在高档写字楼、办公楼、金融大厦内，也可选在新建高档住宅楼、交通干线两边和十字路口，但不宜选在地下室或二层以上。不管选在什么地点，必须把握四个要点：一是必须面临大街或进出方便的地方；二是门前或附近必须有足够面积的停车场和车位；三是餐厅的门面开间宽度不应少于100米；四是门面装修和广告牌的大小、高度必须有足够的空间，能保证醒目，在周围1000米范围内能充分发挥招揽顾客的功效。二、瞄准白领与灰领职员中档舒适型餐厅选址要点中档舒适型餐厅的特点是餐厅建造与装修以主题型餐厅为主。不管经营什么风味，其餐厅环境美化大多有一个比较鲜明的主题，环境舒适、整洁美观、气氛宜人。客源对象以大中型公司的白领和灰领职员、中产阶级等人士为主。私人付款居多，也有部分中小型公司、机关、学校、科研机构的宴请或公款消费，常常接待旅游团队。这种类型的餐厅建筑面积多在500-1000平方米左右。餐位数没有一定标准，一般不应少于100个，设有美观、舒适的大厅和多个包间。若是新建餐厅，投资回收期多在1-2年；若是租赁经营的餐厅，投资回收期多在10-18个月。中档舒适餐厅的企业选址也十分重要，可选地址主要有三种地区，每种地区的餐厅选址应把握以下要点：（一）大中型办公区域选址大型办公区域包括高中档写字楼、办公楼、金融大厦、商贸大楼、大学、科研机构比较集中的区域。若在这些地方选址，具体操作时要把握四个要点：一是要靠近1-2个大楼或直接在大楼一层，以保证客流量。二是必须交通便利。主要目标市场顾客的步行距离应在15-20分钟或3-4个街区，门前最好有停车位。三是点位市场若有其他高中档餐厅，数量不宜超过3个，餐厅装修主题和环境、经营风味必须与竞争对手有明显区别，否则，不宜在此选址。四是所选地点的可视程度高，门面开间宽度不应少于80米，能安装大型广告牌，1000米范围内都能看得清楚。（二）商业集中区域选址中档舒适型餐厅也可选在大中型商业集中区域。若在这种区域选址，具体操作要把握四个要点：一是必须靠近大中型商场或其附近的十字路口，交通方便，进出便利，人流量大。二是具体位置面临大街，门前有停车位。三是餐厅门脸和大型广告牌亮化条件好，可视程度高。四是点位市场上同等规格的餐厅数量不应超过三家，餐厅消费环境、产品风味和经营规格要和竞争对手明显区别开来。（三）商品房居民区选址能够购买商品房的居民大多是中等收入以上的家庭，包括高中档商品房居民小区、别墅区、公寓楼等。中档舒适性和高档豪华型餐厅都可在此选址。中档餐厅如在这些地方选址，重点要把握三个要点：一是要把握小区人口总量和市场分割。在商品房居民小区的外出就餐顾客总量中，高档餐厅的客源一般占15%-20%左右，中档餐厅一般占40%-50%左右，大众低档餐厅一般占30%-35%左右。私人付款消费，多数人还是比较节省的。二是具体位置应选在小区进出口、公寓楼一层或附近500米左右的临街十字路口，进出方便，步行20分钟以内即可到达。三是要避免市场竞争过于激烈。一个小区的总人口是有限的，如果同等餐厅的数量过多，就不宜在此选址，以防过度竞争，造成两败俱伤。三、工薪阶层的美式欢乐宫大众家常菜餐厅选址要点大众家常菜餐厅是餐饮企业中数量最多、规模最大、市场范围最广的一种餐厅类型。这种餐厅的特点是餐厅档次一般，内部装修整洁、美观、适用，有一定主题；目标市场以工薪阶层、区位市场的流动顾客为主，人均消费大多在30-50元左右；餐厅风味多种多样，经营范围包括川菜、粤菜、鲁菜、东北菜、湖南菜、火锅、烧烤、传统风味等。该目标市场可细分为机关、学校、中小企业职工，经济适用房新建小区居民，情侣顾客、婚宴顾客，国内旅游团顾客等。大众家常菜餐厅的选址没有一个统一、准确的标准，但在具体的选址操作上，重点要把握以下三个要点：（一）区位市场范围的客源选择大众家常菜餐厅以工薪阶层为主要目标市场，但这一市场范围十分广泛，因而在具体选址时还必须进一步细分。例如，可分为公司社团的工薪阶层、机关学校的工薪阶层、居民小区的工薪阶层、娱乐场所的工薪阶层等。在市场细分的基础上，再确定目标市场的区位范围。而每一种目标市场的范围都必须以充足的人口量、客流量为基础。其市场范围以可选地点为中心，以步行20分钟、乘车10-15分钟、街区范围3-4个为限制，区位市场不宜过大。这样，流动人口的就餐人数即可作为餐厅利润的主要来源。（二）点位市场的餐厅位置选择大众家常菜餐厅的点位位置选择没有具体限制。可选地点十分广泛，在商业集中区、居民集中区、大学、机关、大中型商场、办公楼、写字楼、政府机构、科研机构等单位的旁边、附近均可，只要符合区位市场目标客源选择的客源数量要求即可。但在具体操作时，要把握以下四个要点：一是必须交通方便，面临大街，最好是客流集中经过的主要路口；二是拟选地点最好在一层或一、二层相连处，不宜在三层楼以上；三是门前可视条件好，门面开阔，广告牌醒目；四是如果目标市场是以团体顾客为主，也可选在大中型旅游景点的进出口处。有停车场。（三）餐厅选址的市场竞争限制在确定点位市场位置的时候，一定要考虑到同一区位和点位市场的大众家常菜餐厅不能太多。区位市场范围内一般不超过5家，点位市场步行500米范围内不宜超过3家。如果在食品一条街、食品中心广场等大型餐饮企业集中的市场选址，竞争对手的相邻距离必须超过500米，否则，不宜在此选址。四、敢为人先，不拘一格其他不同餐厅选址要点餐饮企业的选址是十分复杂的。不管什么类型的餐厅选址，总是以依托人气、保证盈利为先决条件。除上述高中低档餐厅选址操作要点外，还有以下几种情况值得说明：（一）抢占潜在市场先机新兴规划区域餐厅选址、 新兴规划区域大多是餐饮企业的潜在市场。这种规划区域必须是规划建设的小区、大中型商场、写字楼、办公楼、大学、科研机构等未来人口密集的地区。不管是高档、中档或大众餐厅，还是家常菜餐厅或其他风味的餐厅，若想在这些地方选址、抢占潜在市场先机，必须把握三个要点：一是掌握新兴规划区域的设施规划和分布状况，即要掌握正在建设的设施性质、用途、人口密集程度、人流进出和集中的主要交通路口和场所，以便为选择有利地点提供依据。二是选址建设时机掌握。若是大中型商场、超市，应在企业开业前5-12个月确定位置，商场、超市等开业1-2个月后建成；若是办公楼、写字楼、机关学校，应在初步建成前1-2个月选址，建成后顾客或单位人员已打拼进入；若是居民小区，应在楼盘基本建成后选址，大批住户进入时建造或装修完成，以保证开业后的基本客源。所以，选址进入的时机十分重要。三是市政设施保证。若在新兴规划区选址，必须在交通、水、电、燃气设施、污水处理等市政基础设施已经建成，能直接接入餐厅使用的前提下，方可选址建设，进入市场。（二）酒香飘逸客自来特殊垄断型餐饮企业选址特殊垄断型餐饮企业必须具备两个条件：一是餐厅风味独特，有很强的吸引力，特别是拟选区位市场内绝无仅有，有较强的垄断性；二是餐厅档次高，装修豪华、典雅，有独特风格。这种类型的餐厅选址重点要把握三个要点：一是必须在大型高档商业区、富人集中居住区，区位市场范围可以超过30-60分钟车程距离。因为这中餐厅的顾客绝大部分是有车族或开车族；二是餐厅选址的具体位置可以灵活些，只要在区位市场的商圈范围内，即可以选在交通干线的十字路口、大楼里面、别墅区的出入口，也可以选在交通和车辆进出方便的街巷、胡同口等处；三是餐厅门面必须宽阔，可视程度高，广告牌醒目，门前有足够面积的停车场。（三）来去方便与自如快餐小吃类餐厅选址快餐小吃类餐厅如肯德基、麦当劳、成都小吃、上海城隍庙等，其客源市场都是消费水平较低的顾客，如学生、普通市民、各类民工等。因而，其餐厅选址以较低档次、时间紧迫的用餐顾客市场为主。重点要把握三个要点：一是快餐类餐厅以流动顾客和一般工薪阶层、公司、政府机构的客源为主。餐厅选址必须选在大中型商场、超市、车站、码头、人流集中的十字路口等处。二是小吃类餐厅的客源消费水平较低，餐厅选址最适宜选在大中学校门前、车站、码头和商场附近人流集中的路口、普通居民区的十字路口等处。（四）不怕波动与间歇城郊景点公园区餐厅选址 城市近郊区的公园、景点也是餐厅选址的较好地点。这种地区一般不宜建造当才太高的餐厅，应以中低档餐厅、快餐厅为主，能够接待团队用餐。这类餐厅的业务波动性较大。平时生意一般，周末、节假日、旅游旺季顾客角度，遇有刮大风、下大雨或冬季生意很清淡，因此，餐厅选址前一定要清楚了解景点、公园的规模和知名度，保证客流总量。否则，不宜在此选址。