2010年汉中惠泽地块项目定位报告.ppt

谨呈 汉中惠泽置业发展有限公司 苏州百仕达房地产咨询有限公司苏州盛义房地产投资顾问有限公司2010 5 20 项目定位报告2010 5 20 本次提案分为以下部分 一 市场概况 二 政策动向 三 产品定位 四 规划建议 一 市场概况 二 政策动向 三 产品定位 四 规划建议 金地 龙惠春天 艺苑 九龙壁 汉府国风 蜀汉美郡 绿地 香樟林 君临汉江 汉江新城 晨晖 帝景府 汉中世纪城 裕华园 重点楼盘分布图 各盘明细 各盘明细 2 3楼盘主要对照表1 两岸 2 3楼盘主要对照表2 江北 2 3楼盘主要对照表3 江南 楼盘容积率对照表 楼盘面积对照表 楼盘均价对照表 经典户型之一 蜀汉美郡 顶楼送大面积花园露台 其面积均在60平米以上 一层送30平米左右花园 因为无上盖在法规上面不算容积率和面积 但实际上与小业主的权利颇有冲突 但还是给顶楼的去化难道做了很好的破解 经典户型之二汉江新城 入户花园设计 只算一半面积 在凸窗的运用上采用了落地步入式设计 且高度控制在2 2米之下 这一部分不计算容积率和面积 给客户带来很多实惠 且增加了居住的情趣感 1 2 综合分析 汉中房地产市场一江两岸板块在建 在售 楼盘江北256万平方米 江南在124万平方 总量在380万平方米 其中还不包括新桥片区和城西片区 后期去化压力较大所建楼盘同质化较为严重 风格布局雷同 容积率较高是最大的共性 塔楼较多 并且会在今后2 3年集中释放户型面积规划合理性欠考虑 个别楼盘大面积户型出现滞销 120平米以下户型仍是市场主力空中花园 步入式凸窗 大阳台等并未得到普片应用 市场竞争较为平和 汉中城市规划为房地产奠定良好的发展前景重要信息摘要 来自汉中规划局 市域人口与城镇化水平预测 近期市域常住人口为390万人 远期为410万人 近期城镇化水平为47 远期为56 近期城镇人口为183万人 远期为230万人 远期2020年 汉中市中心城区人口规模控制在100万人 建设用地规模控制在100平方公里 城镇体系的行政区划调整建议 首先南郑县整体撤县设区 第二步勉县 城固县整体撤县设区 汉中城市的发展方向为 南移 东扩 西进 北优 即 向南引导城市向滨江地区拓展 同时完善大河坎片 带动周家坪组团 西安至成都高铁开通后 西安至汉中仅需1小时车程 汉中至成都仅需1 5时 届时将大大提高交通便利和旅客输送能力 来汉中旅游人数将空前激增 房地产开发和第三产业将得到在质量上得到双重的飞跃 西安重庆 成都与汉中商务往来成指数增长 房地产将在量与质上得到提升 汉中 成都 汉中 十堰至天水段的高速公路的开通 将使安康 天水 与汉中的距离大大拉近 加上高铁 西汉 使汉中真正迈进高速时代 使汉中迎来空前的机遇 一 市场概况 二 政策解读 三 产品定位 四 规划建议 历届重大调控回顾 历届重大调控回顾 进入2010年北京上海深圳等地在土地拍卖中更是楼王频出 楼面地价直逼3万元者屡见不鲜 竞拍者基本都有央企背景 疯涨的房价使民众怨声载道 在两会召开过后 国家相关部门首先命令78家央企退出房地产产业 并出台一系列宏观政策来抑制房地产过度投资 重点内容主要为以下几点 1 2010年1月12日中国人民银行决定 从2010年2月25日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 2 2010年3月18日国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求 除已确定的16家以房地产为主业的央企外 78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组 在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务 3 2010年4月15日国务院常务会 贷款买二套房首付不得低于50 14日召开的国务院常务会议要求 对贷款购买第二套住房的家庭 贷款首付款不得低于50 贷款利率不得低于基准利率的1 1倍 对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭 贷款首付款比例不得低于30 4 2010年4月17日国务院 房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高 上涨过快 供应紧张的地区 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 5 2010年4月21日 二套房屋界定为套数 不再以贷款为准 银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时 解读了最新出台的房贷新政 他强调 新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套 第三套 同时 认定范围以家庭为单位 这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化 6 2010年5月2日央行年内第三次上调存款准备金率5月2日 央行宣布自5月10日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 农村信用社 村镇银行暂不上调 这是央行今年第三次上调存款准备金率 有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的 7 2009年12月9日个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 其他住房消费政策继续实施 8 2009年12月17日财政部 国土部等五部委出台 进一步加强土地出让收支管理的通知 明确开发商以后拿地时 分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年 特殊项目可以约定在两年内全部缴清 首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50 9 200年12月23日财政部 五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起 个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的 全额征收营业税 个人将购买超过5年 含5年 的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 个人将购买超过5年 含5年 的普通住房对外销售的 免征营业税 小结 自2004年以来 为了防止泡沫经济 我国针对固定资产过度投资的局势进行了宏观调控 房地产首当其冲04年4月121号文件拉响宏观警报以来 出台了一系列的宏观政策 但房价攀升的趋势直至2008年上半年开始才刹住了疯狂的脚步在经历了中国股市大起大落 美国次贷危机引发的全球金融海啸以后 政府和各部门开始默许和放松房产政策 2009年4月开始北京 上海 杭州 温州 深圳 等发达城市房价上涨之风又卷土重来 温州炒房团又肆机出动 使部分城市的成交量达到了2007年高峰时期的水平 而杭州和和温州的某些楼盘价格甚至翻了一番 浙江瑞安某楼盘甚至达到了17万元 平米 价格超过曾经名噪一时的汤臣一品究其原因主要有以下几点因素 宏观调控迫使房地产在08年刹车后 刚性需求的增加被暂时抑制随后一系列的降息 免税 公积金优惠政策 二套及二手住房政策的松绑 以及部分楼盘的公开或变相降价挤掉了相当一部分泡沫 使积蓄近一年的刚性需求瞬间爆发 立即推高楼市受次贷危机影响波及股市低迷 民间游资为资本找到避风港 重新杀回到曾经让无数人一夜成富翁 又一夜成负翁的房地产市场 促使了部分城市房价飞涨 地王 楼王又成为热议的话题 而今年的政策出台 堪称历史最严厉之政策 从根本性上抑制了房地产投机性投资 增加投机成本 金融政策和计划经济手段并举 各大城市相继开始公开降价 二手房市场出现疲软 土地交易逐渐冷清虽然二三线城市受政策之影响并不明显 但随着骨牌效应的推进 市场观望在所难免 单一的人口结构和刚性需求会短期支撑房地产价格 但交易量会成下降趋势汉中目前房地产开发处于爆发阶段 根据汉中市城市远期规划房地产开发仍有较大空间 我们认为 1 后期市场压力激增汉中近年来开发销售情况良好 近期开发量激增 从竹园华府到世纪城 仅在这一板块的开发量就达到了256万平方米 这就意味着 按人居面积30平米计算的话 这一板块要安置近9 4万人的居住问题 这还不算大河坎板块 城西板块和新桥板块 这与汉中城市发展目标有些相违背 开发量过于提前释放 后期去化压力很大 2 持币观望使汉中遭遇寒流汉中因为受人口结构的影响 刚性需求强劲 过渡需求不足 所以近期刚性需求会出现暂时的观望心理 换户需求因成本问题会受到冲击 各大城市成交量价齐降 骨牌效应凸显 客户存在侥幸心理 希望楼市能降价 在其他刺激政策未能出台 汉中保持现在价格水平的情况下 将一直持续至政策松动3 开发商出现变相降价 促销 赠送 各种折扣 付定金增值 送家电 送装修等相继出现4 付款方式开始松动 资金渠道多元化首付分期 分期付款多种形式出现5 户口分户量增大 假离婚成为一个怪相为了能买到一套性价比较高的房子 假离婚和分户将迎来一个小的高潮 6 商业性物业价格稳涨 写字楼 loft等业态出现此次政策主要对住宅性质物业打击较大 投资客会转为投资商业性物业 商场 写字楼 专业市场 楼市业态将向多元化发展 以避开市场冰点7 股份银行或变相松动贷款政策股份银行将变相给与楼市注资 比如助业贷款 装修贷款等8 外地热钱流入汉中变为可能尽管汉中房价相对较高 但作为一个宜居城市来说 大交通建设如火如荼 对房价有很大的支撑作用 周边县市会首先向汉中中心靠拢 江浙一带的炒房热钱在可操作的前提下 有望进入汉中楼市 一 市场概况 二 政策解读 三 产品定位 四 规划建议 现状 人口结构单一 刚性需求旺盛 房地产开发量较为稳定后期开发量较大 市场竞争剧烈地块周边配套设施仍不完善 超市 医院 银行 学校资源匮乏建筑风格丰富 产品多元 市场空白点机会较小 三个永恒的话题 产品定位 客群定位 市场定位 我们要规划什么产品 我们要卖给谁 我们怎么卖 我们要规划什么产品 推测 国家发展低碳经济 倡导新能源已是大势所趋 对智能化要求凸显 逐渐向发达城市过渡 居住条件和生活水平的提高 需要新产品来满足市场需求 在以居住实用的基础上 对建筑风格的审美观会发生变化 思路决定出路 目前江南市场竞争已十分激烈 量体大 产品多元 档次俱全 对本案是一大考验 以超前的市场前瞻 预测未来居住趋势 发展新能源 智能化来增加卖点 错位竞争 在居住实用的基础上 对户型设计进行突破 错层 赠送面积 创新 科技 新能源 居住以人为本 走产品同质化路线 以计划为导向 采取跟随战略开发节奏 价格 扳手腕硬碰硬 对市场的盲目乐观 出路 误区 从马斯洛需求层次模式看 惠泽 的客户群体 找出目标人群有什么需求动机 是好房子 物业管理和隐秘性好 有个性有家的感觉 是有身份感的经典楼盘 找到生活的意义 策划总思路 没有对比便是唯一 孙子兵法曰 凡战者 以正合 以奇胜 没有对手 自己便是最大的赢家 要出奇制胜 抢夺先机 正所谓谋其上取其中 谋其中取其下 智能化和新能源利用是房地产走向成熟的必然趋势 一 市场概况 二 政策动向 三 产品定位 四 规划建议 基地基本理论参数 理由有三 1 板式居住是相对理想的居住环境 本地块较为方正 有利于板式建筑的最佳排列2 小高层 12层 建筑成本和消防施工成本较低 可以在成本上取的优势 因为随着容积率的增大 建筑高度的提高 楼面地价的优势会逐渐被减弱而且会增加工程成本 削弱市场竞争力3 目前江南 江北塔式建筑较多 但随着居住理念的变化 板式居住将成为主流 建筑形式1 以板式住宅为主要建筑布局 适当穿插塔式和点式2 在容积率合理利用的同时 控制层高高度以降低成本 提高居住环境品质3 尽量避免东西朝向和北向户型4 利用围合 错落 朝向微调来达到日照要求 同时避免了传统的兵营式排列 使小区景观情趣增加 塔式景观楼王 纯板小高层 少量loft 纯点式 沿街底商 塔式经典排列 点式楼布局建议 板式平面参考 一梯三户 户型特点 品字形的一梯三户设计 令三户单元均能拥有有利的南向 电梯间 楼梯间自然采光通风 采用大开间的设计 令户型能有较多的空间位于南向 3房2厅2卫建筑面积 约135 3房2厅2卫建筑面积 约135 2房2厅建筑面积 约85 住宅 1 以80 90平米为主力户型 含赠送面积 占70 110 120为补充户型占 20 较大户型以顶楼复式来补充 2 增加空中花园置换空间3 增加凸窗4 增大阳台面积5 对餐厅进行瘦身 以达到小面积低总价的市场优势 细部设计建议 阳光室 通过建筑构造的方式将部分外飘落地窗的高度控制在2 2m内 是飘窗台的提升设计 为房间带来额外的使用空间 扩展了原本呆板的卧室空间 空中花园可作为重要卖点之一 只计算一般的面积 传统的飘窗台设计 阳光室 飘窗台 飘窗台 空中花园 57 错层转角露台 2房2厅2卫 来源项目 深业东城上邸建筑面积 86 89 赠送面积 24 38 户型亮点 建筑面积 赠送面积达到127 可作为3房使用 赠送错层转角露台 入户花园 主卧带独立卫生间 错层转角露台 58 花架部分可改为房间或棋牌室 3 1户型 3房变4房 3房2厅2卫 来源项目 泰华阳光海建筑面积 110 户型亮点 3房可变4房 带入户花园 大露台 59 60 3房2厅2卫 来源项目 中信海上六座建筑面积 124 赠送面积 30 72 户型亮点 3房变4房 双卫设计 客厅三面采光 内庭花园增加室内的休闲空间 增加室内的通风和采光 户内花园设计 61 阳光花房 3房2厅2卫 来源项目 中惠金士柏山建筑面积 120 129 户型亮点 阳光花房与客厅相连接 将室内和室外的空间连为一体 通风和采光效果增加 花房与客厅阳台相连接 步入式飘窗 2 2米以下不计算面积 且十分舒适实用 东西山墙开窗设计增加采光面 东西山墙大面积观景阳台 卧室局部采用270度转角落地窗或转角凸窗 为了使单户面积小巧紧凑 且最大程度减小餐厅面积 建议做开放式厨房设计 搭配简易餐台即可 简约现代实用又情调 开放式厨房 简易餐台 简约现代节省空间 可使餐厅面积缩小4 6平米 在总面积和总价上具有一定竞争力 双卫采用书房和储藏室功能设计 顶楼复式挑空客厅示意 局部阁楼天窗示意 阁楼天窗设计增加使用率和情趣感觉 商铺 南郑大道及南二环 1 以单层50 60平米为主线2 层高设计为5 2米以上 提高性价比3 总价控制在40 50万之间 挑高商铺实景图一 挑高商铺实景图二 1 以40 60平米为主力户型2 在满足消防要求的情况下 做到49米左右不要超过50米 以作为本案画龙点睛之作 项目标志3 不影响容积的情况下可以做到4 8米以上 形成错位竞争 提高性价比4 商住两用 宜居宜商宜投资 公寓 loft 公寓示意图 建筑智能化应用系统 如果说建筑是生活的硬件 那么智能化就是生活的软件 软件的好坏与生活品质息息相关 也是楼盘的重要之卖点 说明 可以与玻璃窗户一起 替代式的安装成整个的建筑南立面墙 也可以替代式地安装成整个的建筑南坡屋面 大量的节省建筑材料和施工费用 有利于减小建筑承载 建筑风格美观别致 采暖 降温空调 热水 发电 四联供 功能 防盗 报警 防风 防雨雪 防毒 烟 自锁 价格 单价1600元 套 换算为住宅成本是30元 智能化系统 智能化系统 家用净水系统 系统 全屋净水中心 微电脑控制系统高度智能化的微电脑控制系统 自动全程监控 所有运行一键完成 个性化设计净水介质方案 价格 单价1200元 台 换算为住宅成本是16元 智能化系统 技术 1英寸中心竖管 增强的玻璃钢树脂罐设计充分保证大流量净水供应 经UL认证检验的罐体 外缠玻璃钢丝加固 绝无腐蚀 绝无生锈 特殊处理的石英砂滤层 不含硬度成分 增强过滤效果 外立面风格建议产品的外立面风格是产品最直接的价值体现 综合目前汉中楼盘之特性 我们建议使用以下两种风格 以突出楼盘个性增加卖点一 地中海风格二 现代风格 入口及商业建议 现代风格 外立面整体效果 建筑细部表现 立面处理 虚实结合的立面处理 体现建筑的现代感 品质感实 砖红色 白色的外墙虚 清透的玻璃 THANKS 苏州百仕达房地产咨询有限公司苏州盛义房地产投资顾问有限公司联系人 陈先生Tel 15091611165 0916 2689868 以上所述难及我们思绪万一 我们坚信 只要双方能密切配合 惠泽项目必将取得全面成功