香格里拉尚城二期户型展示.ppt

2020 1 29 香格里拉尚城二期精品户型展示图及项目介绍 综合销售部2013年1月1日电话 029 68812823 2020 1 29 香格里拉尚城贵宾热线 029 68812823 2020 1 29 策划思考贵宾热线 029 68812823 了解市场状况为项目综合定位提供依据和方向 结合市场和定位 为项目塑造独特价值体系 实现营销目标 制定整体营销战略 落实营销工作 系统部署营销工作 颠覆式营销创新 落实它 实现它 2020 1 29 目标分解贵宾热线 029 68812823 54823 56 可售面积 销售周期12个月 12 10 13 10 毛坯均价4200元 16层以下房源2013年5月前清盘 2013年10月前 实现销售率100 约23025万的回款 把控时机 创造价值制高点如何实现 1 保持销量与确保回款 2 提高售价与保证销售速度 2020 1 29 基础研究 PART1 市场环境 PART3 SWOT分析 PART2 项目基本状况 PART4 项目定位 PART5 项目总体营销策略 PART6 销售进程规划 行动方案 PART7 营销执行 目录 咨询热线 029 68812823 2020 1 29 2011年市场认知回顾贵宾热线 029 68812823 限购类型 新建商品住房和二手住房 而公寓 写字楼和商铺不在限购范围之内 限购套数 本市居民限购2套房 禁购3套以上住房 2套房贷首付最低60 限购令认家庭不认户口 已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭 包括夫妻双方及未成年子女 已拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭 拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭 税收 对个人购买住房不足 年转手交易的 按其销售收入全额征收个人住房营业税 信贷 对贷款购买第二套住房的居民家庭 首付款比例不低于 贷款利率不低于基准利率的 倍 一线城市多家银行上调首套房贷利率 建行上调首套房贷利率1 05倍急需者上浮1 1倍 限购令政策 在2011年的一纸限购令出台 市场随即进入冰河期 上半年价格并未出现波动 成交量却大幅萎缩 在金九银十的旺销期各大开发商均推出优惠政策以价换量 后市不容乐观 2012年伴随着宏观经济的向好和全国房地产市场的复苏 西安房地产市场一路向好 房地产开发投资增长加快 销售市场火爆 量价齐升 2020 1 29 2012年市场整体趋势预计热线 029 68812823 客群预期调控政策趋紧的同时 2012年通胀压力继续显现 投资渠道匮乏以及购房者相对保守的投资理念 使得楼市仍旧是资产保值增值的最佳途径 预计限购令政策威力将进入微观时期 陕北投资客户将有所动作 对楼市注入强心针 市场表现2012年西安整体市场运行以平稳的趋势为主 成交量会有所上升 但难以与09年市场恢复的行情相并论形成较大突破 同时价格项目周边市场价格上涨幅度有限 板块分析城东 城北继续争夺自住型市场的首选位置 城北供应量放量增长 地铁优势显现 2012年量价将得到释放提升 继续领跑西安楼市的成交量 政策调整楼市政策调控进入多发期 部分城市限购令有可能取消 下一步调控重点将在房产税 预售资金监管 土地增值税清算及交易环节重税四方面 2020 1 29 项目分析作者记 029 68812823 城北凤城十一路 房地产版块隶属于经济开发区 项目地块西临未央路 距新市政府约1500米 东临大明宫建材市场 与未央大学城仅距公交一站半路程 2020 1 29 项目区域商业发展分析热线 029 68812823 经开区经过近年发展 目前已逐渐成熟 其一次创业核心区商业发展已经达到很高水平 无论餐饮 购物还是休闲娱乐 档次均居西安市中高端水平 经开区商业主要向北 扩展 像赛高国际街区等项目 底商商业发展已有一定规模 以华润万家超市 大明宫市场等一批大规模商业为支撑 未央路为带状分布的商业格局 主要街道的目前日均客流量超过3万人次 并且有逐步向北部扩展的趋势 2020 1 29 项目区域商业发展分析热线 029 68812823 离项目南向两站路的海博商业综合体已成形 旗舰店之一为苏宁电器 加上超市 餐饮 购物等业态商家的进驻 必将提高本项目的商业元素 并直接带动公寓的销售和出租需求 2020 1 29 项目注重外立面格调的营造 在区域形成强烈的边界感 品牌 装修 经济实惠 2020 1 29 SO战略 发挥优势 抢占机会塑造新的价值体系 制造项目唯一性 建立高端形象 实现价值利润最大化 项目SWOT分析 推导战略工具029 68812823 2020 1 29 PART4 项目定位 PART5 项目总体营销策略 PART6 销售进程规划 行动方案 PART7 营销执行 咨询热线 029 68812823 2020 1 29 挖掘地段价值 提升项目附加值 与周边项目形成差异化竞争 通过项目塑造开发商的市场形象 在合理的情况下 提升项目售价 定位目的 项目定位贵宾热线 029 68812823 2020 1 29 项目价值挖掘贵宾热线 029 68812823 1 区位优势 北接全亚洲最大的火车站 南与市政府咫尺之距 享百亿市政配套便利 2 商业氛围 海波商业综合体即将推出市场 多元素多业态的商家经营必将对影响该区域的人流 对周边物业带来正面利好 3 人文景观 城市运动公园 未央湖旅游公园双公园汇聚 未央大学城强力弥补项目的人文要素 提高生活品质 4 地铁物业 地铁2号线的顺利开通 大大改善对沿线物业的居住 投资价值 对本项目有着标志性和跨越式发展注入动力 5 现楼发售 进入2013年将会呈现全城独有的LED炫丽外立面 充分展现地标公寓的王者气势 提升项目价值 2020 1 29 本项目价值体系 竞争力总结029 68812823 商业核心区价值连接综合体 区域商业氛围浓厚 物业素质 稀缺投资型物业 地标公寓 硬件升级换代 引领市场 本项目价值体系核心竞争力 1 3 2 地铁沿线物业价值地铁提升价值 2020 1 29 驿站式居住 办公 投资功能 项目的户型面积区间既有投资产品 也能达到过渡性居住 项目周边氛围 对投资者很有吸引力 项目的物业素质 能满足办公客户的日常需求 1 2 3 项目功能值定位热线 029 68812823 2020 1 29 尚城 1 香格里拉尚城出自云南地域 方便名字的对外宣传 并形成统一风格 由此案名可以沿用住宅的推广风格 相得益彰 相辅相成 2 该案名引用时下最为流行的案名方式 如全国各地都在复制的 万象城 系列 天河城 等案名 此类案名简洁易记便于传播 能迅速的在消费者心中形成烙印 并起到潜意识消费的作用 提高项目知名度 案名诠释 项目商业定位贵宾热线 029 68812823 2020 1 29 一个能为精英人士带来顶级体验的场所 一个真正能让未央路时尚起来的符号 一个让商务人士社会名流交往聚会的圈子 一个能让精英人士沉淀气质的场所 一个气息高贵 但并不缺少趣味性的场所 项目商业形象定位热线 029 68812823 2020 1 29 项目形象定位 项目体验价值的营造029 68812823 形象定位关键词顶级体验场所 形象定位具象顶级品牌带来的体验 稀缺带来的体验 极致细节带来体验与国际化接轨 成为客户 时尚传媒的话题和愿意体验的场所类似的人群环境对行为方式的促进 让你懂得怎样优雅起来单纯的高贵让人觉得娇柔和压抑娱乐和趣味的体验让高贵和经典产生持续的力量 丰富而极致的体验将是本项目成功经营的关键 城市时尚符号 特定人群圈层 气质沉淀的场所 高贵而不乏趣味 2020 1 29 项目业态定位贵宾热线 029 68812823 功能购物餐饮休闲 娱乐艺术沙龙展览 展示小型俱乐部等 对应业态 业种建议服装 珠宝 钟表 红酒 礼品等西餐厅 快餐 韩日料理酒吧 水疗画廊 音乐沙龙品牌 艺术品展览展示厅各类俱乐部聚会场所 单纯的业态来说 会与周边的商业甚至市级购物中心有相同的地方 但不同的是对于商家品牌和业种的选择 这里集中的都是顶级商业品牌 而且在档次上比较一致 这就是有差异的地方 建议 娱乐休闲 餐饮 购物40 40 20 2020 1 29 营销战略1 差异化战略 营销战略2 客户经营战略 规避同质竞争 开创精装项目典范 开创新途径 大力拓展本地潜在客户 战略总纲 品牌 差异化 客户029 68812823 营销战略3 产品推广战略 住宅 商业双轨并行 联动推广 相互带动 2020 1 29 案场包装策略 道路指引系统029 68812823 在项目地四至道路上 设立道路指引系统 指引来访客户 指引来访车辆 创意导示系统 利用楼盘logo创意元素 吸引过路客户目光 让人产生过目不忘的效果 异型设计 吸引注意 未央路 凤城十路 本案 2020 1 29 售楼部门头包装 醒目 大气 通过售楼部门头包装及广场核心水系景观 展现项目大气 品质 高档次 通过休息处 传达项目细致 雅致品质形象及多功能表现 通过广场旗帜 营造现场节日感 加深来访客户对项目的记忆点 案场包装策略 外围环境包装029 68812823 以临路区域为包装区域 突出项目地块边界 展现项目形象品质 指引来访客户寻找 围墙包装 以未来实际围墙为红黄本 打造围墙样板的形象 2020 1 29 现场全情展示 跳出片区 高举高打 在强调产品的特色和价值的形象 牵动市场向我 看 靠自身引力令消费者自动吸附 占据竞争的主导 将市场占有率扩到最大 通过现场的完美展示 传达项目的高档形象 如何实现快速销售同时产生溢价029 68812823 产品优化升级 打造智能化社区 提供星级物管服务 全面提升产品品质 2020 1 29 销售进程规划QQ 290543359热线 029 68812823 12年10月 13年2月 13年4月 13年10月 13年6月 低层房源清盘期 高层房源蓄客期 持续销售期 强销期 阶段划分 推盘节奏 营销节点 营销目标 挖掘旧客户资源 清理低层余货 工程进度 蓄客期价格拉升 第二次蓄客房源新推 第二次解筹房源加推 尾盘销售 二次开盘售期 14年1月 14年5月 清盘售期 高层房源开盘 清理16层以下余货 蓄客期 加推17 18楼层 加推19 20层销售 推出21 22层销售 剩余房源集中销售 毛坯4200元 价格4500元 价格4500元 毛坯4600元 毛坯4600元 毛坯4200元 已封顶及室内隔断 外立面装饰 公寓外立面完工 群楼外立面装饰完工 完工交付使用 毛坯房交付使用 2020 1 29 项目销售进程划分029 68812823 2020 1 29 项目整体销售计划029 68812823 整盘销售周期24个月 从2011年10月开始计算 共推出货量54950 28 实际销售面积43829 完成79 76 的销售率 全周期实现销售总额为19845 1万元 毛坯 4400元 2020 1 29 配合重大节点活动线上形象推广与小众活动渠道推广结合 推广策略029 68812823 2020 1 29 公关活动详解 招商新闻发布会029 68812823 活动目的 为项目商业入市造势带动公寓销售活动内容 邀请媒体组织在高端酒店召开新闻发布会 介绍科立置业背景 介绍尚城项目开发理念 宣布尚城项目正式招商 答记者问 2020 1 29 公关活动详解 外立面揭幕仪式暨产品推介会 活动目的 广而告之现场售楼部对外开放信息 展现本项目工程进度 通过现场包装展示 增强客户对项目感知度 通过产品推介会 全方位加强前期积累客户对本案的认知度及感受度 在开盘前期对客户进行心理上的刺激及压迫感 增强客户购买信息 为形象提升做好铺垫 活动地点 售楼部现场活动内容 邀请之前累积意向客户参加 参观售楼部现场 由开发商 建筑设计单位 景观规划单位 施工单位 物业公司等对产品的开发理念 科技应用 建筑风格 景观规划 工程质量物业服务等方面做出详细阐明 让客户在近距离产生直观感受 2020 1 29 一室户型展示 2020 1 29 二室户型展示 2020 1 29 三室户型展示 2020 1 29 三室立体展示 2020 1 29 谢谢观赏 咨询热线 029 68812823 最终解释全归香格里拉尚城销售部所有