类住宅的研究报告-.doc

.类住宅的研究报告一、 我司项目类住宅的定位1、 项目的市场定位目标客群：南城居民，投资客户为主通过对亦庄区域同类型项目客户群体的调研，主要客户群体是投资客户，也有少量的办公SOHO群体以及刚步入社会的年轻一族，其中投资客户占总客户群体的80%左右。特别典型的项目：VITA国际，该项目与我司项目不论在地理位置上还是产品类型上都非常相似，它的客户群体对我司项目的目标客户群体有很直接的影射作用。鉴于该项目的客户群体是南城的投资客，所以我司类住宅项目的目标客户群也可以定位于投资客户。2、 项目的产品定位：小户型、中等精装修我司项目的目标客户群定位于投资客户，所以在产品的定位上主要以投资价值为主，以投资客的投资回报率为第一位。所以在产品定位上以小户型、中等精装修为主。 建筑结构：框架结构。由于框架结构的水平空间的组合非常灵活，这样可以按照投资客户的要求灵活销售面积。 外立面设计：强调简约、现代的风格。类住宅在报建、报规的环节中还是属于商业用房的范畴，所以尽量面与园区的独栋、办公楼在外立面上保持一致的风格，突出其简约、办公的建筑氛围。而且产品的客户是投资客，需要突出其投资价值，在外立面简单、经济实用即可。 装修标准：中档次的精装修，其建筑公共部分和室内都精装修。装修标准在10001500元/之间。 户型面积：以40-60的零居室为主。设计的户型只有一厅一卫的功能区域划分。其中强调厅的采光，对于户型面积的实用率大于70%，这样的户型设计往往是投资客户所追求的，他们的关注点往往只在产品的经济效应上。 进深：15-20M 层数设计：D1:2栋17层、2栋16层；D2：1栋17层，1栋10层。按照楼的进深设计15-20m，塔楼的单层面积在1000左右，而D1地块的类住宅面积是6.6万，根据单层面积1000来计算，在D1地块上可以设计4栋塔楼，2栋17层、2栋16层；D2地块的类住宅面积1.77万，按照单层面积来计算，D2地块的类住宅可以设计1栋17层的塔楼；C12地块可以设计1栋10层的塔楼。 梯户比例设计：根据对VITA国际等项目的研究发现，类住宅塔楼的梯户比例设计是在2梯14户左右，而且对我司类住宅的户型面积设计是在40-60之间，每层面积在1000左右，故每层的住户量有16-25户左右，这样我司的梯户比例可以设计成3梯16户至25户。 停车位以及车位比：类住宅的客户群体是转手出租的投资客户，还有小比例的soho办公群。最终的租客和办公者他们对于公共交通工具的依赖非常大，而我司项目是属于地铁业务，在公共交通上已经很好的解决了这些群体的需求，所以在停车位的设计上不予考虑过多，只需设计地上停车位即可。 园林的设计上：我司类住宅的目标客户群体是投资客户，没有自居型客户，所以在园区内的设计不需要营造居住的氛围，相对而言，园林的设计只起到点缀园区的效果即可，不需要考虑太多。而且要与同一地块住宅产品的园林隔离开来，与住宅相互错开。3、 项目的销售策略通过对同区域内类住宅项目的研究，我司类住宅的产品销售策略可以采用以下几点： 销售顺序上：2011年同步销售独栋、类住宅。类住宅产品可以最快速度的实现资金回流，结合我司项目的开发顺序，在2011年开发并且销售的是C12地块的独栋办公楼，但是为了缓解第一年的资金回流压力可以考虑同年预售类住宅产品。于2011年同步销售类住宅、独栋办公楼。 销售策略上：集中续客、集中销售，整体打包给代理机构。通过对区域内类住宅项目的研究，类住宅的销售速度集中在1、2个月中，所以我司的类住宅产品可以采用集中续客和集中销售的策略，结合我司的整体规模来看，我司的类住宅产品占整体规模比例很小，为了更好地集中公司资源来销售独栋、商务办公楼，可以考虑将类住宅整体打包给代理机构来进行集中销售。在销售的过程中，有意识地采取商、住相互促进的销售手段。 定价策略：15000元/从产品定位上看，我司项目属于中等精装修的小户型项目，而区域内与我司项目在装修标准以及户型面积上最接近的项目有：合生世界村、VITA国际，这两个项目的售价在13001400元/。比较我司项目，我司项目靠近地铁，属于真正意义上的地铁物业，对比该两个项目在地理位置和交通上有很大优势，故我司项目的售价较该两个项目高，定价在15000元/。 投资客户的投资回报分析l 10年后我司类住宅项目的投资回报分析按照均价在15000元来计算，我司类住宅的总房款是60-90万元，平均总房款是75万。根据调研得知，投资客户的付款方式多数是一次性付款，则无需考虑贷款利息。按照精装修类住宅的平均租金水平2500元/月，并且每年租金上涨水平在10%左右来计算，10年后投资客户的总回报是40.5万元；按照地铁物业每年10%-15%的升值规律来计算，10年后我司类住宅项目的出售价格是176.25万元；总计租售的回报额是216.75万元，投资客投资额是75万元，则10年后的净利润达到141.75万元。l 10年后存款利息分析若投资客户选择将75万元以10年定期存款存入银行，根据存款利率4.55%来计算，10年后的本息合计是113.007万元，减去存款额得到的净利润是38.007万元。通过以上分析，根据我司类住宅的定价15000元/为基础，再按照类住宅的升值空间和投资客户存款的汇报额来计算，投资客户若选择定期存款而不是投资我司类住宅的机会成本是103.74万元。二、 类住宅的政策分析1、 住宅产品的政策 限购令政策北京市住房公积金管理中心11月29日发布关于落实关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知的通知，规定个人购买首套自住住房的，房屋套型建筑面积在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%；90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。其中，居民购买二套房首付款不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍，而第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅的以及所购房屋为第三套住房的，不予发放公积金个人贷款。 境外个人在境内购房的限购政策中央银行和银行监督管理委员会于9月29日联合发布关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，规定对于不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。2010年11月15日，住房城乡建设部和国家外汇管理局近日发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。 银监会和央行的调息政策中国人民银行于2010年10月20日发布央行上调人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2、 类住宅产品的政策：商业用房的房贷政策2007年9月底，9月底央行公布的“房贷新政”中特别对商业用房作了详细规定：包括贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次利率的1.1倍等。类住宅产品，由于其具有商住两用的性质，地产开发商们将其报建为商业房，故类住宅属于商业用房的范畴。3、 政策对类住宅产品的影响 有利影响：限购令等政策对住宅产品的市场打击使得类住宅产品的市场趋于乐观形势近观这一年来，全国限购令的政策以及央行对房贷的连续加息政策，使得整个住宅市场遭受重创。无论是行政政策还是金融政策，其针对的对象都是房地产市场的投资商们，最直接的结果就是这些投资商在住宅市场里面临很大的资金压力。而类住宅产品在打擦边球效应，隶属于商业楼的范畴，规避了政策的影响，其市场在政策的“庇护下”对投资商而言充满了商机的诱惑。从以上分析上看，住宅的限购令政策和加息政策，使得类住宅市场面临较大的机会。 弊端影响：类住宅的贷款政策挤走了一部分投资客户。央行在07年9月底发布的商业用楼房贷政策规定首付不得低于总房贷的50%等规定，使得类住宅的投资门槛很高，从而对于资金不足的投资客户产生了较大的挤出效应。三、 区域类住宅的分析1、 我司项目地块的分析 项目地理位置我司项目地块位于亦庄新城的路东区，京津塘高速公里以东，整个项目分为C12、C13、D1、D2、C14、D3六个地块（其中C14、D3不确定为我司项目地块），六个地块东边临城市主干道经海一路、西边临经海路、北面靠科创十一街、南面靠科创十三街。科创十二街贯穿我司项目地块之间。L2城轨的经海路站设在我司项目附近，离我司项目D2地块最近距离大概在200300m之间。地铁站台：经海路站科创十三街科创十一街科创十二街经海四路经海路经海一路经海三路从位置来看，我司项目属于典型的地铁物业，而且可以说是与轨道交通相连的物业。 我司项目周边环境分析优势：城轨的高速带动，拉近了我司项目与核心区商业配套的距离。l 我司项目位于亦庄路东区，虽然路东区域是以发展工业为主，但是我司项目靠近城轨经海路站，与核心区的荣昌东街站只有两个站的距离，对于后续类住宅的住户的生活方面有很大的支撑作用。l 我司项目的东南角是VITA国际，该项目的类住宅已经于我司项目之前开盘，为我司的类住宅项目的开盘奠定了人气。劣势：项目地的生活办公便利性很差，周边状况相当不成熟。l 项目地不容易被找到，叫车非常困难，在短时间内难以改观的现况下，商务便利性很差。l 没有市区公交车到达，员工上班除班车、自驾和轻轨外，出行便利性很差。周边没有成熟的餐饮、居住、娱乐等配套，生活便利性也很差。 我司项目地块类住宅产品介绍C13-F3类住宅：1万C12-F1C12-M1目前我司项目确定的地块有C12、C13、D1、D2这四个地块，占地面积是37.94万。根据政府对地块性质的划分，我司地块进一步划分成8个：C12M1地块、C12 F1地块、C13F3地块、C13C2地块、D1C2地块、D1F2地块、D2C2地块、D2F1地块。根据地块的划分，我司项目包含了独栋办公楼、商务办公楼、商业、住宅、类住宅等业态形式，总体规划建筑面积是77.57万。其中类住宅产品的建筑面积是9.37万，占总规模的12.09%。类住宅产品具体分别建于地块：C12-F1、D1-F2、D2-F1。我司项目的地块划分示意图：类住宅：1.77万类住宅：6.6万D1-F2D2-F1D2-C2D1-C2C13-C22、 其它类住宅项目地块的分析 地理位置上：沿亦庄轻轨分布从区域的7个类住宅项目的地理位置来看，大体上是沿亦庄轻轨线而排开，其中林肯公园北门离亦庄文化园站300M，国际企业大道离荣昌街站270M，VITA国际离经海路站600M，宾仕国际离荣京西街站1.5公里，而国际E莊、合生世界村以及IN北京项目离亦庄轻轨较远。我司项目也依附于轻轨经海路站旁，最近距离只有300M。,从以上分析看，虽然在亦庄区域内的类住宅项目基本集中于亦庄轻轨线，但真正隶属于地铁物业的项目却只有：企业大道、林肯公园、我司项目。精选word范本！国际E莊林肯公园我司项目VITA国际国际企业大道宾仕国际IN北京合生世界村商城站荣京西街站荣昌街站经海路站 区域上：分布于核心区、路东区、马驹桥生活组团本次调研的7个类住宅项目分别分布于核心区、路东区、马驹桥生活组团，其中核心区的项目有：林肯公园、国际企业大道、宾仕国际；路东区的项目有：VITA国际、国际E莊，马驹桥生活组团项目有：合生世界村、IN北京。各项目的区域分析见下表所示：项目区域亦庄核心区亦庄路东区马驹桥生活组团项目名称林肯公园宾仕国际BDA国际企业大道国际E莊VITA国际合生世界村IN北京区域优势1.位于BDA出入口，南五环和京津塘高速汇聚于此，成为了BDA和CBD的交通枢纽；1.北靠亦庄核心区的居住生活区，人气较旺，有利于楼盘的销售；1.由市政主干道荣昌西街、荣昌东街、荣华南路围绕而成，促使项目地段出于中心位置，视野开阔；1.靠近京津塘高速、南五环，交通便利；北靠三羊居住区，人气较旺；1.南靠凉水河、亦庄湿地公园，良好生态环境的依托为项目打造了一个生态、环保的主题；位于生活组团内，有成熟的配套、区域也非常成熟，已经稳固了一定的人气基础。2.北临国际企业文化园，项目依托于4000亩的生态公园给入住者提供了一个舒适的居住环境；2.周围工厂和办公区较密集，有利于吸引周围上班族的青睐。2.开发区公交总站、亦庄轻轨站都设立于项目旁边，交通非常方便，宜居住。2.中国远洋地产以地王价格拍下了附近的F地块，使项目的后续开盘有很大的升值空间。2.科创十三街、经海路的交汇，交通便利。3.周边商业配套齐全：大雄商业城、汽展中心、社区体育中心、实验学校、幼儿园、酒店等。区域劣势该区域不属于居住核心区，人气不足。不属于地铁物业，对于北京居民对地铁的依赖程度而言，该项目的交通不利。同我司项目地理位置较偏，位于六环以外，地铁没有开通，交通成本很大，市区上班族往往不会考虑这么远的居住。四、 区域类住宅的客户群体分析1、 具体的客户群体 国际E莊：整个项目以投资客户居多，所占比重为50%左右。l 自住：购买者大多以外地人为主，父母为刚入社会的年轻人购买用作过渡性的居住。l 办公：较少，主要是处在创业起步阶段的创业团队。l 投资：外地投资客户居多，其中温州炒房团比较显著，香港投资客户也有。有温州客户在开盘期购买了1层至15层朝北的一室一厅的最小户型。 BDA国际企业大道：园区内办公企业主购买居多l 园区内的企业中、高层管理者以及公司老板购买较多。l 经开投资商的员工l 亦庄开发区的投资客户l 开发区的政府、事业单位的公务员l 开发区内长期居住性人口 VITA国际：南城客户居多l 南城的居民，大兴区、通州区、亦庄开发区内的居民购买较多。l 少量企业主购买购买用途：l 作为投资，主要购买用来出租。l 少量企业主购买用作办公SOHO。2、 客户购买的用途 国际E莊l 过渡性居住l 投资，先持有等升值了再转售。l 用作办公SOHO BDA国际企业大道l 园区内的企业主用来购买作为中、高层管理者的员工福利，或者作为公司接待、员工过渡性居住等的公司住宅配套。l 个人购买主要用作投资。l 作为过渡性的居住。 VITA国际l 作为投资，主要购买用来出租。l 少量企业主购买用作办公SOHO。从以上分析来看，区域内类住宅的客户群体主要还是以投资客户为主，而且以亦庄、大兴区、通州区的居住人口居多。另外，小型企业购买用作办公SOHO也占有一定的比例。五、 产品分析1、 类住宅项目的基本信息分析项目名称VITA国际国际E莊宾仕国际林肯公园合生世界村企业大道LOFT公寓IN北京项目整体规划项目地址亦庄经济开发区路东区经海路与科创十四街的交汇处亦庄经济开发区路东区经海四路与科创二街的交汇处亦庄经济开发区荣京西街 亦庄经济开发区北环西路北京通州区中关村科技园区马驹桥1号桥南500米亦庄经济开发区景园北街，荣昌西街与荣昌东街的交汇处北京通州区马驹桥镇兴贸一街占地面积7.07万4.2万13.7万26.04万5.4万14.5万总建筑面积16万74.74万19.6万50万61.3万19万25.9万用地性质及产权年限工业用地、多功能用地，50年产权工业用地、50年产权工业用地、50年产权公建用地，50年办公、40年商业50年办公、40年商业工业用地、50年产权工业用地、50年产权容积率1.921.892.632.83.662.52.2绿化率35%24%30%30%35%30%30% 产品类型15-19层商住公寓，塔楼2栋15层塔楼、2栋9层板楼11-17层塔楼12栋24层塔楼15-17层塔楼2栋12层的板楼、1栋14层的塔楼9-11层围合板楼层高标准层：3m3m5.49M挑高5.5Mloft5.5Mloft主力户型面积28-66一居室：58-67，二居室：66-94，三居室：117二居室：103-114，三居室：139-170，五居室：223一居室：36-56，二居室：69-91，三居室：147、154，四居室：218，五居室：249100-15036-9055-80平层，70-120loft装修标准精装修，1500元/毛坯交房精装修，6000元/精装，2700元/精装，1700元/毛坯交房毛坯交房物业费用待定2.6元/月待定板楼：2.96元/月，塔楼：2.8元/月平层：2.48元/月，loft：3.48元/月平层：2.8元/月，loft：3.92元/月通过以上表格分析，发现这些类住宅项目有以下相似的特点： 用地性质上，基本山是属于50年的多功能用地，其中只有合生世界村和林肯公园有40年的商业用地； 绿化率在30%左右，其中绿化率最高的是VITA国际、合生世界村,绿化率达到35%。 在层高上，其中拿地较早的楼盘BDA国际企业大道、合生世界村、IN北京主要建成5.5M层高的loft公寓，而后续推出的楼盘：VITA国际、宾仕国际等层高均在3M。原因主要是：后续政策禁止工业用地建设loft产品。2、 类住宅项目的特色分析a) VITA国际l 整个园区建筑物的外立面都采用了“学院红”的大红色，欧洲风格的建筑物类型，拉升了建筑物的品质。l 园区的独栋办公楼分成六个组团，每个组团由四个建筑物围合而成，这种格局使整个园区显得紧凑。 不足：围合的建筑物屋顶不宜是平的，影响建筑物的采光。l 园区的独栋区和类住宅区之间设有3万的中庭景观，配有围水，达到整个园区静中有动、动静结合的效果。 b) 国际E莊l 立面设计：立面主要以横竖线条分割，粗细分割，相互搭配，显得粗中有细，细中含粗的设计韵味。l 细节处理：建筑虽然以横平竖直的线条处理，但是在虚实对比中尽显细节，运用穿插、重叠、凹凸等手法显得立面丰富饱满。l 园林规划：寓建筑于环境中全方位绿化，中庭广场绿化。u 项目周围以绿化围合，将建筑置于生态园中，让建筑与环境融合，亲近大自然。u 中庭广场绿化：中庭设置广场、水榭、喷泉、小道、绿地等，绿化与建筑小品相互配合，相互映衬，在动态的同时蕴含静景，层次层层叠置，虽然没有果岭的空间韵律，但也清晰明了。c) 合生世界村l 塔楼的屋顶处理：采用拱形的窗户与白色的外立面相结合，欧式风格，使得塔楼不再单调，反而多了几分美感。l 板楼：外观的线条非常明朗，使整个建筑物高大挺拔，而黄色的外立面与蓝色的玻璃幕墙相结合，又给硬朗的建筑物增添了几分柔美，使得整个建筑物刚柔结合。l 建筑物的首层外围采用大圆形拱门的走廊，突破了中国建筑传统走廊的特点，彰显了地中海的建筑风格。l 园区的过道旁设有红黄色假野花，丰富的颜色给萧条的冬天增添了生机，适合北京的冬天。d) 林肯公园l 外立面采用银白色，用色非常大胆。l 建筑物的外观线条直线和曲线相结合，建筑物有动感。e) IN北京l 整体布局：采用大围合和小围合相结合的围合布局，园区中央设有中庭景观。从整体效果上看，气势宏伟、整齐又不显呆板。l 中庭广场：跟以往下沉式广场不同，IN北京的中庭广场是空中悬浮式的广场，这样既合理利用了空间，又彰显了整个园区的宏伟气势。l 建筑物的外立面主要是采用了曲线设计，突显了建筑物动态的韵律和美感。f) BDA国际企业大道l 建筑挺拔、沉稳。建筑外立面由玻璃幕墙与干挂石材相结合，通过不规则的竖条状结构与简约的数字流风格调和，彰显出沉稳、大气的形象。 3、 类住宅项目的交房标准分析通过对区域内类住宅项目的调研发现，其中毛坯交房和精装修交房的比例各占一半。a) 精装修l VITA国际的装修标准：1500元/ 客厅颜色：整个客厅的颜色呈现出米黄色，不管从地板还是墙纸的颜色上，都是米黄色的色调，该种颜色能给整个空间提亮，也能在视觉上开阔空间。家具摆设：客厅的家具都是依附墙而成列，厅中间位置预留很大空间，假象空间比较大。 厨房：入室两边分别是厨房和卫生间，都依附墙体而设立，节省空间。 卫生间：卫生间的墙壁用的是木质墙，颜色呈淡黄色，与地板颜色相呼应。使用的是居家型马桶，洗脸盆的储物柜是木质的。整个格局呈现的是经济适用型的，有居家的氛围。 装饰灯：客厅的吊顶由外围的孔灯和一个中央水晶装饰灯而构成，比较典雅。l 宾仕国际的装修标准：6000元/ 客厅和餐厅：客厅的两面都有窗户，采光很好。客厅和餐厅占据一个空间，分别由餐桌和沙发各自围合而成两个独立体，两个空间相互依存又相互独立。餐厅 卧室：落地窗户、欧式布局，椭圆形的墙镜与红颜色木质储物柜，床灯和沙发以及床都彰显了欧式的风格。 客厅的装饰灯：客厅的吊顶灯是水晶吊灯。宾仕国际在卧室和书房均用了水晶吊灯来装饰吊顶装饰。 卫生间洗漱台：洗漱台使用的是水磨大理石。 厨房：厨房的布局采用半围合式的，上下均是红褐色的吊柜和地柜。该项目可以接入天然气，居住功能完善。l 林肯公园的装修标准：2700元/林肯公园的类住宅的用水用电均是民水民电，其中一居室无天然气，二居室有天然气入户。以下是林肯公园的精装修样板房示意图： 客厅：采用墙纸和木地板的客厅装修 餐厅：四人餐桌构成，设立在客厅的一个角落。飘窗 卧室：黄色壁纸和黑色的踢脚，颜色有很大的反差，给整个空间提亮很多。卧室设有飘窗，面积利用率高。 卫生间：洗漱台采用大理石面，设有壁灯，墙面贴砖。 厨房：白色贴砖的台面，红色木质吊柜和立柜。l 合生世界村的装修标准：1700元/合生世界村是loft空间，户型设计成上下复式结构。 客厅：黄色木质地板、黄色壁纸。 复式楼梯：复式楼梯依墙而设，顶棚有竖向挂件。 阳台：每个卧室都附有10的观景阳台，采光很好，居住舒适、惬意。 卫生间：墙面贴砖、设有浴池和淋浴设备，洗漱台面是石材。 厨房：整个颜色是白色，墙面贴瓷砖，白色吊柜和地柜，炤台面是石材。b) 毛坯交房国际E莊、企业大道loft公寓、IN北京均是毛坯交房。以下是该三种项目的交房标准分析表：项目名称国际E莊国际企业大道loft公寓IN北京结构框架结构钢筋混凝土框架结构框架结构外墙砖墙陶瓷板墙、玻璃幕墙砖墙内墙毛坯毛坯毛坯大堂及公共部分精装修loft空间设计，大堂入门为旋转门和平开门。石材供水市政供水，给排水：给水管选用国产品牌PPR管，排水管选用国产品牌UPVC管具备生活给水系统、中水系统、污废水系统、消防水系统及雨水收集利用系统。市政供暖壁挂炉供暖，地暖管选用国产品牌PERT管市政提供热源，由设在地下一层的换热站统一供给空调热水。市政供电多回路供电采用双路10kv高压电源供电，单位建筑的整体供电负荷100瓦/市政消防国产品牌的消防系统包括建筑物内消防全系列智能自动化系统设火灾报警及自动灭火系统网络通讯电信、电话、网线入户，预留DDN系统位置电话、ADSL网络入户内机柜，户内线路终端由业主自行定位安装，并根据需求自行报装，每栋楼屋顶机房设置一个卫星接收天线基础，客户可自行安装不超过4.5米的卫星接收天线，楼体范围内可实现地上地下手机信号全覆盖宽带卫生间高档洁具地面为水泥砂浆保护层，墙面表面拉毛，顶棚为结构面层高档洁具燃气接市政管线无无4、 户型介绍以下主要分析了VITA国际、BDA国际企业大道、合生世界村、国际E莊、IN北京、宾仕国际的户型。（由于林肯公园涉及的户型复杂、多样，而且该项目的销售已经接近尾声，故没有分析该项目的户型。）a) VITA国际的户型特点：户型面积在28-66之间，零居室的开间，其中主力户型是55，面宽均在4.5M.具体的户型见下表所示：户型名称A1户型A2户型A3户型B1户型B2户型C户型面积625557494460朝向南南南北北北、东西朝向面宽4.5M4.5M4.5M4.5M4.5M4.5M户型图户型名称D户型E户型F户型G户型H户型I户型面积554966442832朝向东东南、东西朝向南北 北面宽4.5M4.5M4.5M4.5M4.5M4.5M户型图b) 国际E莊的户型特点：户型面积区间在58-117，其中主力户型是58，主要的功能划分区域是一居室、二居室。具体的户型见下表所示：户型名称A户型B户型C户型D户型E户型面积6367608659户型图户型名称F户型G户型H户型I户型O户型面积66945858117户型图c) BDA国际企业大道的户型特点：户型面积在36-90，面宽在4.2-4.8M,LOFT层高，户型主要是一居室、两居室。以下表格是一居室、两居室的户型图户型名称A户型A1户型C户型D户型户型功能分区两室两厅两卫两室两厅两卫一室一厅一卫一室两厅一卫销售面积77.777.74836.5赠送面积4566.0941.7627.56朝向西东北西南东北面宽4.2M4.8M4.2M4.2m户型图d) 合生世界村的户型特点：户型区间面积在50-148之间，其功能划分区域有：一居室、二居室、三居室、四居室，面宽在5.8-10.2M不等。具体的户型见下表所示：户型功能分区一居室户型名称A1户型A2户型C3户型销售面积74.270.1749.98朝向东西西面宽6.33M5.83M7.3M户型图户型功能分区二居室户型名称A户型A3户型B户型B2户型C4户型销售面积72.359588.7481.4882.11朝向南东北西面宽9.6M10.28M9.4M9.8M户型图户型功能分区三居室四居室户型名称A户型D户型B户型C户型销售面积108.4148.82136.03朝向南北南北面宽8.43M9.35M8.4M户型图e) IN北京的户型特点：户型分为平层和loft两种户型类型，其中平层的户型面积在55-80，loft的户型面积在70-120。平层和loft的户型面积见下表所示：户型功能区域划分一居室跃层室户型名称C户型A户型B户型面积50120户型图f) 宾仕国际的户型特点：户型面积主要在98-223，其中功能划分区间有：二居室、三居室、四居室、五居室，具体户型面积分布是：98-115二居,136、170 三居，216四居、223五居室。其正南正北的朝向很少。具体户型见下表所示：户型功能区域划分二居室五居室户型名称B1户型B2户型B3户型D户型面积103114108223朝向东东南户型图户型功能区域划分三居室户型名称C1户型C3户型C4户型C5户型C6户型面积170170148139165朝向西南东南西南西南东南户型图六、 销售情况分析1、 区域的类住宅产品市场总供应量项目名称VITA国际国际E莊宾仕国际林肯公园合生世界村企业大道LOFT公寓IN北京占地面积7.07万4.2万13.7万26.04万5.4万14.5万总建筑面积16万4万19.6万50万61.3万3万25.9万规划上市供应量400套600套约1000套 5668套约3500套400套2600套截止目前上市供应量400套465套一期约300套5668套1901套400套一期617套从以上表格中可以看出，整个亦庄区域内的类住宅供应量是179.8万，供应套数是14168套。而整个亦庄区域的人口在30万左右，未来规划人口将达到70万，从人口比例上看，类住宅项目在亦庄是非常稀缺的，这对于后续我司项目类住宅的推出提供了潜在的市场。2、 区域的类住宅产品价格区间以及销售手段a) 价格分析项目名称VITA国际国际E莊宾仕国际林肯公园合生世界村企业大道LOFT公寓IN北京装修标准精装修，1500元/毛坯交房精装修，6000元/精装，2700元/精装，1700元/毛坯交房毛坯交房开盘时间2010年12月18日2009年11月2010年11月底或12月初2008年6月2009年11月2010-11月210年9月18日入住时间2012年10月31日2011年3月待定2011年3月2012年5月2011年11月销售价格均价：14000元/均价：12800元/，首层价格：18000元/均价：21800元/22000元/平层：13000元/,LOFT:20000-24000元/均价：27000元/平层：9800元/,LOFT:13000元/支付方式及折扣全款9.2折，贷款无折扣一次性付款，贷款，无折扣待定全款9.5折持搜房VIP卡可最高优惠25万元一次性付款，贷款，无折扣全款9.4折，贷款9.9折从以上表格中分析可以看出，区域内类住宅项目的均价高低不等，9800-24000元/，价差达到了14200元/。主要原因是：装修标准的差距、loft和平层的不同产品形式造成的。 装修标准：精装修交房中，宾仕国际的装修规格最高，所售均价在21800元/,而VITA国际和合生世界村的装修规格次之，平层的售价在13000-14000元/。其余的国际E莊、IN北京等项目是毛坯交房价格低于精装修的类住宅项目。 Loft公寓和平层：以上7个项目中，企业大道、合生世界村、IN北京均建有loft公寓形式，均价在13000-24000元/，高于其余的平层公寓项目的价格。b) 销售手段分析 推售顺序区域内国际企业大道、VITA国际以及国际E莊这三个项目均有类住宅和办公楼产品，从产品的构成上与我司项目相似，以下是对该三种项目推售手段的分析：l 国际企业大道：先销售园区内独栋办公产品再推售类住宅产品国际企业大道先推售其独栋办公楼，待园区内的企业办公氛围非常成熟了再推售其独栋办公产品，大道的类住宅客户主要是园区内的办公企业主及其员工，它的推手特点是以独栋办公楼带动类住宅产品的销售，这样的好处是：园区的办公产品销售给后续类住宅产品的推售奠定了客户群，而不需要进行大张旗鼓的宣传，节省了很大的营销成本。l 国际E莊：一期推出独栋办公产品，后续分期推售类住宅产品国际E莊跟企业大道采取了同样的推售方式，值得一提的是，该项目在类住宅产品的推售顺序上是采取拉长线的分期推售模式，主要原因是：一方面，在传统分期推售模式上使房源的升值空间最大化，另一方面，远洋竞标的地块位于其附近，采用拉长线的推售是想赶在鸳鸯楼盘的推售时机，借助其楼盘价格的辐射效应，使楼盘得到质的升值效果。l VITA国际：先推售类住宅产品再推售独栋办公楼，两种产品的推售各自为营。该项目采取的推售顺序主要是迫于开发商的资金压力，想快速回笼资金以支撑后续项目的开发。但是，该开发商的产品推售策略上有很大的弊端，两种产品各自销售，没有采取相互促售的力量。通过以上分析，我司项目在销售顺序上可以将办公楼和类住宅产品相互搭配销售，既可以保证资金流、又可以规避产品销售的压力。 促销手段典型的促销手段有：l 与搜房合作对持有搜房卡VIP的购买者优惠；l 购买首层赠送一半地下面积；l 购买房子送家电；3、 区域类住宅产品的销售率分析项目名称VITA国际国际E莊宾仕国际林肯公园合生世界村企业大道LOFT公寓IN北京开盘时间2010年12月18日2009年11月2010年11月底或12月初2008年6月2009年11月2010-11月210年9月18日截止目前上市供应量400套465套一期约300套5668套1901套400套一期617套未售套数200套135套671套当期剩余492套200套172套销售率50%77.50%88%74%50%72%以上表格分析，类住宅项目的销售速度比较快，后续推出的VITA国际、企业大道loft公寓其销售时间基本在半个月时间中销售率均达到50%。从销售率上看，类住宅项目的销售速度是非常快的。