镇江房地产市场研究.ppt

版权声明 本文仅供客户内部使用 版权归同致行地产顾问 中国 有限公司所有 未经同致行地产顾问 中国 有限公司书面许可 不得擅自向其它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 谨呈 易丰行 中国 控股镇江地产公司 城市发展脉络 房地产市场市场分析 区域市场分析 竞争市场分析 城市概况 千年运河之城 天下第一江山镇江是南京都市圈核心层城市 长三角重要的港口 工贸和旅游城市 先后获得国家历史文化名城 中国优秀旅游城市 全国科技进步先进城市 国家卫生城市 国家环境保护模范城市 全国社会治安综合治理优秀城市 国家园林城市等称号 空气质量指数 生活质量指数均位于江苏省前列 镇江地处长江和京杭大运河 十字黄金水道 的交汇处 是长三角重要制造业基地 长三角区域物流中心城市 镇江下辖丹阳 句容 扬中三个县级市 丹徒 京口 润州三个区和镇江新区 总面积3843平方公里 人口311万 2010年底 是一座区位优势独特 资源条件优越的港口型开放城市 城市概况 城市区位 镇江地处江苏省西南部 处于南京一小时经济圈以及长三角三小时经济圈层内行政区划 下辖三区三县级市 分别为 京口 丹徒 润州三区和镇江新区 丹阳 句容 扬中三市 总面积3847平方公里城市定位 历史文化名城 长江下游重要的港口 工贸 风景旅游城市支柱产业 化工 造纸 铝业 建材 有世界主要的锚链生产基地 亚洲最大的造纸基地 工程塑料基地和全国重要的醋酸 易拉罐生产基地 长三角城市群中一员 城市定位于长江下游重要的港口 工贸 风景旅游城市 城市概况 城市概况 行政区划镇江市为江苏省省辖市 现辖京口 润州 丹徒三区 代管句容 丹阳 扬中三市 另有国家级经济技术开发区 镇江新区行使市辖区经济 社会管理权限 镇江全市总面积3848平方公里 人口311万人 至2009年底 全市共有51个镇 街道 农场1个 其中 镇41个 街道办事处10个 农场1个 丹阳市辖13个镇 句容市辖10个镇 扬中市辖4个镇 丹徒区辖7个镇 京口区辖2个镇 1个农场 4个街道办事处 润州区辖1个镇 4个街道办事处 镇江新区辖3个镇 2个街道办事处 城市经济 从国际经验来看 房地产发展与人均GDP有着密切联系 2011年镇江人均GDP约为11376 表明当地房地产市场处于平稳发展期 生存改善需求兼有 以质量为主 向数量与质量并重发展 镇江的GDP处于高速发展阶段 人均GDP保持稳步增长 经济的快速发展不仅提升了镇江的整体实力 也推动了房地产市场的发展 城市经济 镇江的经济快速发展的前提下 三大产业结构区域合理化 第二产业和第三产业保持逐年上涨的态势 总体形成以第二产业为主 第三产业次之 第一产业为辅的产业结构 镇江2011年第一产业增加值100 41亿元 增长5 5 第二产业增加值1274 23亿元 增长12 7 第三产业增加值935 76亿元 增长12 6 2011年全年居民消费价格总指数为105 0 比上年上涨5 0 在八大类消费品价格中 食品类 烟酒类 衣着类 家庭设备用品 医疗保健和个人用品 交通和通信 娱乐教育文化用品及服务 居住类分别上涨12 0 4 3 1 8 5 2 1 2 1 3 0 1 3 7 城市经济 镇江的经济快速发展使得镇江人民的生活水平不断提高 保持稳步增长的态势 城乡居民收入同步较快增长 全年城镇居民人均可支配收入26637元 比上年增长14 7 农村居民人均纯收入12825元 比上年增长17 9 城乡居民收入由上年2 14 1调整至2 08 1 城镇居民人均生活消费支出15513元 比上年增长16 4 农村居民人均生活消费支出9136元 比上年增长16 4 城市经济 对比2011年长三角14个城市 镇江GDP排名第13位 镇江市城市居民人均可支配收入位居长三角第8位 分析总结镇江GDP总量与人均可支配收入 在长三角14个城市中仅处于中等靠后水平 预计镇江宏观经济将继续保持平稳增长 镇江人均可支配收入及人均消费支出的持续增长 可看出镇江商业有较大发展空间 城市经济 投资保持适度增长 全年固定资产投资完成1223 45亿元 比上年增长22 2 按三次产业分 第一产业投资3 07亿元 下降38 7 第二产业投资751 59亿元 增长20 3 第三产业投资498 79亿元 增长25 7 按注册类型分 国有固定资产投资完成339 59亿元 增长24 8 民营固定资产投资完成674 41亿元 增长20 0 外资固定资产投资完成209 45亿元 增长16 8 在固定资产投资中 城市基础设施投资完成168 41亿元 增长26 5 文化产业固定资产投资完成60 54亿元 增长68 2 房地产开发投资完成137 98亿元 增长20 1 投资保持适度增长 固定资产投资保持稳步增长 二三产业比重保持迅猛增长 房地产投资保持平稳增长 城市人口 镇江户籍人口及城镇人口保持适度增长 涨幅不大 城镇化水平有待提升 人口保持适度增长 2011年末全市户籍人口271 86万人 比上年增加1 15万人 其中男性135 40万人 增加0 24万人 女性136 46万人 增加0 91万人 男女性别比 以女性为100 为99 2 100 当年出生人口2 16万人 人口出生率为7 98 全市出生缺陷发生率控制在8 以下 死亡人口1 76万人 人口死亡率为6 48 人口自然增长率为1 49 城市规划 划分为五大功能区 主城核心区 南徐新城 丁卯新城 丹徒新城和南山风景区 空间分布以南山风景区为绿核 形成四个相对独立的功能区 并由此形成一个主中心 三个副中心的公共活动中心体系 城市规划 城市规划 优化产业发展空间 建设 六大制造业组团 四大服务业集聚区 和 三大农业板块 大港片区和出口加工区 化工 造纸及出口加工型产品丁卯片区 京口工业园 丹徒新区工业集中区 电子信息 汽车零部件及机电产品为主丹徒经济开发区和润州工业园 石化 能源 工程机械镇江中心城区发展成服务全市域的服务业集聚区 大市口地区集中发展购物 餐饮 休闲娱乐和旅游服务 形成中心商贸区 南徐新城发展信息 商务 金融 办公等现代服务业 形成中央商务区 丁卯地区发挥科研教育资源集聚优势 发展研发设计 科技咨询等服务 形成技术服务密集区 在镇荣路 312国道和润扬大桥南接线形成的 双十字 区域 布局建设大型产品交易市场集聚区 形成城市产品主要集散地 城市规划 城市规划范围较大 发展重点不突出新区 丹徒 大港 距城区较远 与城市整体建设发展分离 城市凝聚力较差 丹徒新区 城市规划与房地产发展 城市导向不明 城市配套建设相对迟缓 凝聚力较差 城市背景分析小结 土地市场 从2008年 2011年 镇江市土地成交量逐年递增 2010年至2011年土地成交数量环比上涨9 43 同时 地块成交单价上涨幅度较大 由2008年144 82万元 亩上涨至2009年151 26万元 亩 环比上涨4 45 而2010年地块成交单价185 77万元 亩 较2009年环比上涨22 82 2011年土地成交单价321 85万元 亩 环比上涨73 25 2011年土地成交面积低于2010年的情况下 其总建面积以大于2010年 因此 可以看到 地块容积率越来越高 未来低密度高端住宅将越来越稀缺 同时高层项目将成为市场主流 土地市场 从2008年开始 镇江土地的价格进入一个快速增长的阶段 2011年镇江市区土地总成交4193亩 同比上涨6 平均成交地价为298 82万元 亩 同比上涨51 3 成交总金额125 33亿元 同比上涨61 大量的土地成交和地价的上涨推动了镇江市房地产业的发展和房地产价格的上升 镇江历年土地成交价格保持快速上涨的趋势 高居不下的土地价格 也导致了房价的迟迟不肯回落 土地市场 左图为2008年至2010年镇江市内各片区土地出让情况 京口区4年内出让土地总计3543 34亩 润州区4年内出让土地总计4333 83亩 丁卯去4年内出让土地总计1543 74亩 丹徒区4年内出让土地总计2710 18亩 大港区4年内出让土地总计1327 54亩 丁卯片区以及大港片区出让地块较少 润州片区作为镇江新的行政 商业中心近年土地出让趋势明显加大 而丹徒片区的居住价值在近年得到体现 土地成交有明显涨幅 需要指出的是京口片区目前成交地块集中在学府 滨江板块 润州主要以南徐板块为主 正在逐步向金山板块转移 另外 大港片区是目前镇江空置地块较多区域 随着大港片区的建设发展 未来地块成交可能还会增多 镇江市的土地出让还是主要集中在京口区和润州区 丹徒区也占一部分份额 随着市政规划的迁移 大港区的土地逐渐增大 商品房市场 从2008年至2011年 镇江市区商品房供应量逐年递增 2010年 2011年环比增幅达到65 37 一方面是由于2011年政府安置房大量推入市场 造成供应量骤升 另一方面也是因为在2009年到2010年间 市场普遍利好 镇江土地成交量水涨船高 而在此期间成交的土地于2011年进入市场 造成供应量出现大幅度上涨的现象 从2009年后 市场成交量开始下跌 至2010年 环比下跌30 99 2011年相比2010年基本持平 环比略微上涨4 93 该数据仅为市场所有纳入商品房统计的成交数据 其中2011年安置房成交占比近50 也纳入该数据统计范畴之内 因此实际上2011年商品房成交数据较2010年相比 环比下跌幅度接近40 受商品房集中上市的影响 2011年镇江的年供应量快速上涨 但成交量从2009年开始呈现下滑趋势 商品房市场 商品房价格持续增长 但增速放缓 受存量影响 本轮市场调整之后 商品房成交量和成交价格也不会出现快速上涨现象 同时出现房价大幅下降的几率不大 供求关系来看 全年累计供销比达1 6 1 供需矛盾开始明显 但较去年的2 3 1的供销比 本年度大幅回落 但供需双方的市场地位仍然倒置 市场仍然以 买方 为上 8月份的 限购 政策悬而不落 使得降价 促销等信息充斥整体市场 未来市场整体价格下滑已成定局 商品房价格持续增长 但增速放缓 商品房市场 各区总体表现出供大于求的局势 大港区成为供应量和成交量双双排名第一的区域 但成交均价是各区最低 各区从供求关系来看 各区呈现供大于求的趋势 京口和丹徒的供求比超过50 润州和大港区成为成交最多的区域 丁卯区的供求几乎持平 润州区以7871 39的均价稳居各区成交均价榜首 大港区以低价优势成为年度销售冠军区域 商品房市场 各区的年成交还是以普通住宅为主 各区各物业的成交均价存在明显的差异化 普通住宅的成交量占成交量的最大部分 其中京口区 丹徒区 润州区的普通住宅成交量在1700套以上 润州区的普通住宅均价最高 最低的是大港区 非普通住宅的成交量以润州区为主 丁卯区和大港区的成交量最低 京口区的成交均价最高 大港区的成交均价最低 营业性用房的成交量以丁卯区最高 大港区最低 润州区的成交均价以17598 96元 平米遥遥领先 大港区的成交均价最低 区域板块第一季度成交分析 2012年第一季度除大港区以外 其他各区的成交量差异不大 丁卯与润州的成交均价遥遥领先 进入2012年 第一季度各区的商品房成交量都保持上涨的趋势 但大港区的成交量在50套左右徘徊 远远落后于其他4个片区 2012年第一季度商品房月成交均价浮动较大 除润州区的成交均价保持逐月上升外 其他四片区都是二月涨三月跌 镇江各区二手房成交量浮动不大 但整体成交均价逐月下跌 二手房市场不容乐观 进入2012年 前5个月的二手房市场惨淡 整体成交均价逐月下跌 据统计6月分至今的成交均价为6468元 平米 二手房市场进入2012 各区2012年前五月的成交均价浮动不大 但整体上还是有所下滑 丹徒区的成交均价有所上升 据了解6月至今丹徒区的均价为6865元 平米 区域板块半年二手房成交分析 板块分析 镇江新区大港距离镇江市区约25公里 丹阳约200公里 扬中约15公里 常住人口约5 6万人 城市化进程不高 商品房市场发展一直保持平稳区域内的拆迁安置体量较大 且部分拆迁房具有上市交易功能 目前新区主要发展位于丁卯的科技新城与大港片区的新城CBD 板块分析 板块分析 港区物流工业基地老城区板块大港老镇区 集居住 商业 酒店 金融一体 是大港镇的功能主题西山公园板块大港新政办公和住宅集中区域 市政配套齐全 公园湿地景观区域 05年开始启动板块规划新城镇规划中未来大港新镇区 中央商务区和高端住宅集中区域 目前正在规划阶段 市政配套匮乏 板块分析 根据2009年至2011年份价格走势分析 伴随着镇江新区供应量的不断增大 价格增长幅度将逐步减缓 并且2011年四季度出现成交价格下滑的局面 板块分析 板块分析 板块分析 板块分析 板块分析 预测2012年镇江新区市场供应总量与销售总量 板块分析 板块分析 商业概况 商圈分布 商业概况 商圈分析 商业概况 商圈分析 重点商圈分析 重点商圈分析 大市口商圈周边商业业态与租金价格 重点商圈分析 重点商圈分析 滨江商圈周边商业业态与租金价格 重点商圈分析 重点商圈分析 南徐商圈周边商业业态与租金价格 重点商圈分析 沃得广场平均租金 1 5 2元 天 大市口商圈作为传统及不断升级的商圈 有着无法撼动的地位 随着城市建设的扩展和产业发展 新兴商圈在逐步走向成熟 镇江旅游业的不断增强和滨江区域的发展 特色竞品商业将成为一种趋势 除大市口商圈部分地段租金较高外 其它商圈租金都处在一个较低水平 餐饮类租金一般在60 80元 月 酒店类租金一般在30 45元 月 娱乐休闲类租金一般在50 70元 月 总结 商业市场分析 镇江食品城均价24000元 平方米一楼35000元 二楼26000元 三楼20000元 四楼15000元 开盘时间 2011 06 18入住时间 2012 10 30物业费 1 20元 平方米 月开发商 镇江优盛置业有限公司售楼地址 镇江市丁卯谷阳南路18号占地面积49570平方米建筑面积 77393平方米容积率 1 50绿化率 50 车库 车位数 5805 自行车库 465 汽车位 交通状况 公交总公司站 步行750米左右 公交1路 3路 24路 106路 8路 20路 21路 101路 在售商业分析 在售商业分析 镇江汽配广场商铺 商铺 高档高层soho办公均价 9000元 平方米开盘时间 2011年5月入住时间 预计2013年开发商 镇江新路置业有限公司售楼地址 镇江丁卯桥路与张许南路交汇处占地面积 69108平方米建筑面积 181042平方米容积率 2 62绿化率 20 物业管理公司 镇江星宝商业管理有限公司交通状况 有24路 20路 28路 9路 D2 K24 29路 在售商业分析 亿都家居建材城商铺 商业多层毛坯均价 13000元 平方米开盘时间 2009 10 18入住时间 2010 7 30房源 当期户数3500户物业费 0 80元 平方米 月开发商 亿都置业有限公司售楼地址 镇江市丁卯桥路371号 镇江瑞驰汽车贸易有限公司旁 占地面积 280000平方米建筑面积 300000平方米容积率 1 26绿化率 16 80 物业管理公司 镇江亿都家居建材城有限公司停车位 1540交通状况 张尹村站 距项目500米左右 公交1路 8路 9路 20路 24路 116路途经 客户访谈分析 客户访谈分析 24 45周岁 三口之家或夫妻二人为主 家庭收入在3 10万 目前拥有一套住房的占37 另有24 的被访者有两套住房 11 以上拥有两套住房以上 客户访谈分析 大型企业员工对大港经济发展判断 客户访谈分析 客户访谈分析 客户访谈分析 被访公务员以男性为主 75 年龄集中在25 45岁 三口之家为主 60 以科员和科长级别为主 客户访谈分析 客户访谈分析 客户访谈分析 大港公务员两年内在大港置业可能性较好 19 的公务员选择非常可能 27 的公务员选择比较可能 其置业原因主要以价格便宜 投资性强和距离上班较近为主 27 的公务员对两年内在大港置业可能性较小 主要抗性集中在污染问题 55 6 距离问题 42 9 配套问题 33 3 客户访谈分析 公务员家庭支付能力分析对比 客户访谈分析