土地使用权批后监管方案.doc

精选土地使用权批后监管方案各镇人民政府，各街道办事处，县政府各部门、直属各单位：为进一步加强国有建设用地使用权批后监管，规范土地利用行为，进一步提高节约集约利用土地水平。根据国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知、省人民政府关于做好具体建设项目用地审批有关事项的通知和关于进一步规范建设用地供应和监管有关问题的通知及县人民政府关于印发县“365”节约集约用地“八个一批”专项活动实施方案的通知等有关文件精神，积极有效应对建设用地使用权批后监管出现的新情况、新形势，保障我县社会经济发展对土地的合理需求。现结合我县实际，就进一步加强建设用地批后监管的有关问题通知如下：一、出让金支付监管县国土资源局要严格土地出让金交付监管，对受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1缴纳违约金，其中任何一期款项延期付款超过60日的，经县国土资源局催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，县国土资源局有权解除合同，用地单位无权要求返还定金，县国土资源局并可请求用地单位赔偿其他相应损失。未缴清全部出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。二、开发利用监管（一）完善信息监管夯实建设用地动态监测系统的信息平台基础，加大批后监管力度，实行县国土资源局、镇（街道）及相关部门联动，建立共同监管责任机制，加强建设项目动态巡查，实施建设项目动态跟踪管理。切实实行项目开、竣工申报制度，对不执行申报制度的，要向社会公示。积极推行施工现场挂牌施工制度，挂牌内容包括土地取得时间、开竣工时间、产业、容积率等内容，接受公众社会监督。要加大责任追究力度，对已经构成违约的，通过发律师函、检察院参与等方式，依法追究其违约责任，维护合同严肃性，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。（二）加强合同履约监管1.推行合同履约保证金制度。地块成交签订土地出让合同生效后，竞买保证金中的30%转为合同履约保证金，履约保证金不得抵作土地出让价款。协议或划拨方式供应的土地，在收取出让价款的同时，一并收取20%出让或划拨价款，作为用地单位履行出让合同或划拨决定书条款的保证金。用地单位在规定期限内缴清出让金后县国土部门在五个工作日内退还履约保证金的10%，项目按出让合同约定开工建设的，经县国土部门确认后五个工作日内退还履约保证金的20%，项目整体建成按期竣工的，经县国土部门验收合格后十个工作日内予以退还40%履约保证金，项目经相关部门综合验收合格后再予以退还30%履约保证金；用地单位违反合同约定的，产生的违约金直接在履约保证金中抵扣，抵扣不足部分另行收取，并将保留追究的权利。履约保证金不计息。2.开、竣工日期认定（1）开工及日期的认定。开工认定以用地单位取得施工许可证并以永久性工程正式破土开槽且不间断施工为准；开工日是指在取得施工许可证前提下，永久性工程正式破土开槽的开始施工时间，且不间断施工。（2）竣工及日期的核定。项目竣工验收参照县人民政府关于印发县建设项目用地复核验收暂行办法的通知文件执行。结合我县实际情况，根据县建设局最后出具的规划确认书日期确立为土地竣工验收日期，项目综合验收日期的认定以县发改局或县经贸局最后出具的复核验收意见之日向前顺延30日。（三）加强延期建设监管XX年起所有已批准项目申请延期建设不再享受县人民政府有关延期优惠政策。各镇（街道）及相关部门要加大巡查力度，督促用地单位按合同约定及早开发利用。对至今未开工经认定属闲置的，按闲置土地处置。对确实在建的，XX年前批准的项目可再给予不超过6个月的延期竣工期限，免收合同违约金（如项目在之前已办理过延期申请且签订过补充协议的，按协议约定执行），对已基本符合原平面布置图建设要求的项目抓紧办理项目竣工手续；XXXX年批准的项目，再给予不超过6个月的延期，免收违约金（如项目在之前已办理过延期申请且签订过补充协议的，按协议约定执行）。批准延期后的项目仍不能按约定竣工的，按补充协议约定进行处置。对XX年后批准的项目开工、竣工延期申请按以下方式执行：1.开工延期申请管理用地单位无法按合同约定准时开工，按以下办理：（1）项目因政府相关部门原因造成，经同意办理延期开工,其竣工时间相应顺延，延建期限不超过一年，免除违约责任，并限期消除产生的原因。（2）项目因自身原因造成，经同意可延期不超过6个月，其竣工时间可相应顺延，免除用地单位违约责任。延期后仍不能按时开工，按合同及补充协议约定收取违约金后办理第二次延期，但其竣工时间不再顺延。二次延建批准时间加起来不超过一年。2.竣工延期申请管理对不能在合同及补充协议约定期限内完成项目竣工验收的，按以下方式处置：（1）项目建设已基本完工的，由县经贸、发改、建设等验收部门出具部门竣工、复核验收联系单向县国土资源局进行项目竣工、复核验收预登记，待综合验收后报送县国土资源局备案，备案期限不得超过三个月时间，免除违约责任。同时按规定退还履约保证金。（2）项目已全面动工但不能按时竣工的，属第一次申请延期竣工的（不包括开工延建后竣工相应顺延），用地单位提前30日向县国土资源局提出延期竣工申请，经批准同意，签订补充协议，延期时间最长不超过6个月，同时对用地单位免除违约责任。（3）项目已全面动工但不能按时竣工，属第二次申请延期竣工的（包括开工延建申请时竣工已批准顺延），用地单位提前30日提出延期竣工申请，经批准同意，并按补充协议缴纳违约金后，可再给予不超过6个月的延期。（4）项目已全面动工但仍不能按时竣工，属第三次（含三次）以上申请延期竣工的（包括开工延建申请时竣工已批准顺延），原则上不再办理延期竣工手续，在土地复核验收时按第二次延期申请批准后签订的补充协议一并收取违约金。（5）项目未办理过开、竣工延期手续，但竣工验收时间超过合同约定期限三个月以内的，给予办理竣工验收手续，免收违约金。超过三个月以上期限的，按合同约定收取违约金后给予办理竣工验收手续。（6）因政府原因未能按时竣工的项目另行处置。三、复核验收监管（一）不达标违约责任。项目竣工复核验收后，宗地建筑容积率、投资强度等指标低于合同约定的最低标准的，县国土资源局可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求用地单位支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并督促用地单位继续履行合同。但对双控指标未执行前项目在申请复核验收时，经验收的相关部门认定基本达到所属行业最低双控指标要求的，可按建设规划已审定的总布图及规划部门验收确认书予以土地复核验收。（二）增加容积率处理。除工业用地外，其它出让土地擅自增加建设规模，提高建筑容积率的，在相关执法部门依法查处后，新增加部分建筑面积，要按照补办时的行情评估楼面地价，按照确认楼面地价补缴国有建设用地使用权出让价款，并签订国有建设用地使用权出让合同补充协议。（三）工业用地配建要求。工业建设项目的绿地率、企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例、企业内部行政办公及生活服务设施建筑面积等任何一项指标超过合同约定标准的，每超过一项指标，用地单位应当向县国土资源局支付相当于宗地出让价款1的违约金。四、规范改变用途手续用地单位应当按照合同约定的土地用途、容积率等规划设计条件利用土地，不得擅自改变。对符合城市规划，确需改变土地用途的，用地单位应依法办理改变土地用途批准手续，并与县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同。补缴差额计算，以用地单位提出改变用途申请的时间为评估基准点，分别评估新土地用途和原土地用途建设用地使用权市场价格，按新、旧两种用途评估确认价的差额补缴国有建设用地使用权出让价款。工业（仓储）等用地不得通过补交出让金改变为房地产开发等经营性用地。五、规范地块面积调整地块成交后，因规划调整等原因需要对已出让地块面积做相应调整的，县国土资源局根据规划调整红线重新测量土地面积，并与用地单位签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，收取或退还因面积增减而产生的出让金差价。六、加大闲置土地处置力度经认定闲置1年（含）以上，2年以下的土地，如果用地单位有能力并承诺继续开发建设的，经申请批准后，可办理延期动工开发手续，且延期动工时间最长不超过一年，但必须按划拨或出让价款的20支付土地闲置费。如果土地使用者无力继续开发建设,并向县国土资源局申请终止履行出让合同（或划拨决定书）、请求退还土地的，按照出让或划拨相关条款实行退地。因土地使用者自身原因，闲置2年（含）以上的土地，要坚决予以收回。七、建立竞买人诚信评价制度加强对土地开发利用情况收集和梳理。特别是房地产企业，要建立房地产企业开发利用诚信档案，对房地产企业存在欠缴土地出让金、闲置土地、囤地炒地、以及不履行土地使用合同及开工申报行为的计入诚信档案，作为竞买资格审查的依据，禁止其在一定期限内参与土地竞买。本通知自发布之日起实施。本通知由县国土资源局负责解释。第 7 页 共 7 页