佛山南海万达广场商业市调报告.ppt

佛山万达广场商业市场调研报告 招商营运部2012年8月 目录 一 城市概况 1 城市风情 佛山 历史文化名城 珠三角经济重镇 千年贸易名都 广东省经济总量第三大的城市 粤剧的发源地 著名的武术之乡 民间艺术之乡 陶瓷之乡 美食之乡 一 城市概况 2 佛山与周边城市区位关系 一 城市概况 3 佛山市基本数据 生产总值 人均收入 行政划分 广东省中南部 地处珠江三角洲腹地 东倚广州 南邻港澳 地理位置 土地面积 人口总量 3797 72平方公里 2011年 常住人口达603万 其中户籍人口371万人 现辖禅城区 南海区 顺德区 高明区和三水区 2011年 全市生产总值超过6580 28亿元 2011年 全年城镇居民人均可支配收入30718元 一 城市概况 4 交通情况 佛山机场 与广州白云机场有畅顺快速通道 一 城市概况 5 经济发展情况 佛山市经济保持较快发展 2006年至2011年均保持双位数字增长率 经济发展势头良好 2011年 佛山市实现地区生产总值 GDP 6580 28亿元 按可比价格计算 比上年 下同 增长12 1 其中 第一产业增加值118 62亿元 增长4 1 第二产业增加值4186 13亿元 增长13 7 第三产业增加值2275 53亿元 增长9 6 一 城市概况 6 城市竞争力 佛山经济各项指标位居广东省前列 属第二阶梯首位 经济实力较强 居中国内地城市综合竞争力第十 12380 111000 一 城市概况 7 社会消费及居民富裕程度 全年居民消费价格总水平同比2010年上涨5 5 城市消费品零售额1393 84亿元 同比2010年增长18 4 占消费品零售总额72 17 一 城市概况 8 社会消费及居民富裕程度 佛山城镇居民家庭恩格尔系数 消费性支出与收入 占比为33 7 与上年持平 城镇居民消费支出中 文化娱乐用品及服务支出所占比重为9 5 较上年上升0 9个百分点 每百户城镇居民家庭拥有家用汽车58 5辆 城镇在岗职工年人均工资41002元 增长10 6 一 城市概况 9 结论 二 城市商业 二 城市商业 1 商圈分布 祖庙商圈 东方广场商圈 季华商业带 南海大道商圈 桂城东商圈 千灯湖商圈 禅城区 南海区 英皇时尚城 东建世纪广场 顺联国际 印象城 百花广场 友谊商店 东方广场 保利水城 凯德广场 南海广场 佑一城 顺联欧莱斯 百花时代广场 地铁金融城 二 城市商业 2 商圈特征 二 城市商业 2 商圈介绍 祖庙商圈 祖庙路商圈依托佛山历史古迹祖庙 是佛山最传统的商圈 祖庙商圈属于老城区传统商圈 以街铺为主 商圈内的百货和酒店的档次较低 优势商业有百花广场 兴华商场 目前 该商圈正在进行由上海瑞安公司开发的150万平方米的旧城改造 计划建设大型购物中心 五星级酒店和写字楼 改造完毕之后 该商圈业态将有质的飞跃 二 城市商业 百花广场 佛山老城区最知名的商场 传统商业地标 以中端购物为主 经营情况良好 租金目前为佛山最高 项目位置 祖庙商圈核心区域 祖庙地铁口出口 开业时间 1997年 建筑特点 写字楼下底商 整体高度254米 为佛传统地标 地面6楼和负一楼为商业 商业面积 总面积2 5万 单层面积4000平左右 人流情况 日均人流量3万人左右 节假日人流量10万左右 租金情况 一楼租金1000 1500元 二楼租金500元左右 管理费50元 月 签约2年 业态构成 购物 餐饮 数码产品 整体以中端时尚购物为主 缺乏餐饮 休闲 娱乐业态 因结构问题 项目为双回环动线 且产权较为分散 虽有整体业态规划 但客户感觉较乱 购物体验一般 近年有人气下降趋势 故规划了特色小吃区域 客户以周边禅城客户为主 二 城市商业 友谊商店 地处祖庙核心商圈 为佛山目前档次最高的百货购物中心 2011年年底新开业 辐射佛山市主流高端人群 项目位置 祖庙商圈核心区域 ICC裙楼商业 开业时间 2011年11月 建筑特点 写字楼下底商 总共七层 动线为单折环线结构 商业面积 总面积3万 单层面积4500平左右 人流情况 新开业 人流情况一般 能辐射佛山高端人群 租金情况 租赁期为15年 商店整体年均租金约1800万元 租赁期内租金总额合计约2 7亿元 负一楼租金160元 平 月 业态构成 百货购物中心 二 城市商业 2 商圈介绍 东方广场商圈 东方广场商圈属于成熟的购物中心模式商圈 以大型城市综合体东方广场为商圈的核心 从吉之岛 好又多进入之后 该商圈逐渐从禅城各商圈突围而出 东方广场建筑面积80万平方米左右 业态包括大型购物中心 超市 书城 电影院 饮食 住宅 公寓等 东方广场停车位丰富 交通方便 以禅城为主要消费人群 辐射其它四个区 二 城市商业 东方广场 佛山老城区最大的商业购物中心 集购物 休闲 娱乐 文化等一体 商业面积高达23万 项目位置 禅桂商圈交汇处核心位置 开业时间 2005年 建筑特点 住宅底商加单体集中商业 商业面积 商业总建面23万平米 开发商 佛山东建集团 租金情况 二楼过道位置300元 月 平 主流铺位一楼400 500元 月 二楼100 180元 月 三楼租金100元 月左右 出租率90 左右 主力店构成 吉之岛 好又多 国美 苏宁 必胜客 屈臣氏 肯德基 麦当劳 大地数字影 因项目在禅桂交界处 能有效辐射禅桂区域 项目为中端一站式购物中心 金山街 银州城等40 商铺已经出售 产权分散 项目周边规划较乱 为老城区 形象相对较差 目前整体出租率在90 左右 钻石城 翡翠城等部分经营情况较差 二 城市商业 2 商圈介绍 季华路商圈 季华路商圈以禅城城南为主要消费人群 辐射整个禅城 深国投旗下印象城 顺联集团旗下顺联国际广场 英皇时尚城 东建世纪广场等优质商业项目纷纷落子季华路商圈 发展迅猛 前景看好 季华路为城市快速路 中间有绿化带 几个优势商业被季华路分割开 街铺也不发达 商业气氛不够浓厚 二 城市商业 印象城 城南商业新地标 定位于时尚 潮流的中高端时尚家庭型区域型购物中心 为区域内最大规模商业 项目位置 季华路与岭南大道交界处 开业时间 2011年12月24日 建筑特点 负一楼至三层 商铺基本以20 70 为主 商业面积 商业面积10万左右 运营商 深国投 租金情况 采用保底提点模式 取销售额的18 与基本租金的最高者 保底租金在200 300元 平 月 租期一般只签一年 出租率85 主力店构成 沃尔玛 苏宁 H M 优衣库 汤臣公馆 DQ 必胜客 only等时尚品牌 项目档次 中端时尚潮流 评价 项目所在区域未来商业竞争将进入白热化状态 项目定位为专门针对家庭型消费的一站式购物中心 有望实现错位发展 引领细分市场 二 城市商业 顺联国际 友谊商城入市前佛山定位最高端的百货商场 但与其初始定位还存在一定差距 真正高端品牌少 规划和体验较差 项目位置 城区季华五路与普澜二路的交汇处 开业时间 2005年3月 商业面积 商业面积4 5万 运营商 顺联集团 租金情况 大多以保底扣点方式 提点25 30 租金100 150元 星巴克 主力品牌 部分国际知名品牌及国内一线品牌 如Sammy Givenchy 卡尔丹顿 卓雅 诗篇等 项目档次 中高端消费 配套 地下停车位300多个 二 城市商业 东建世纪广场 季华路商圈最早开业的商业项目 商业面积有限 主要依托国美电器进行经营 品牌档次偏低 项目位置 城区季华五路与普澜二路的交汇处 开业时间 2000年12月 商业面积 商业面积2万 运营商 佛山东建集团 租金情况 一楼租金400 550元 二楼租金300 380元 三楼租金150 250元 四楼租金85元 主力品牌 国美电器 世纪美食城 屈臣氏 肯德基 SWATCH G2000 欧时力等 项目档次 中低端消费 商铺类型 以15 40m2的小铺居多 有部分40 150m2的铺位 二 城市商业 2 商圈介绍 南海大道商圈 南海大道是桂城的城市中轴线 聚集了南海区的主要行政机关 主要金融机构 众多写字楼和高档住宅区 南海大道商圈呈亚玲型 北面节点以南海广场为核心 包括南海广场二期 汇潮天地 佑一城购物广场 南面节点目前以嘉信茂广场 凯德广场 为核心 南海大道商圈以桂城为主要消费人群 辐射南海区各个镇区 二 城市商业 凯德广场 以沃尔玛为主力店的购物中心 为凯德自持运营 依托沃尔玛 以及星巴克等品牌 成为桂城生活型消费首选 项目位置 南海区桂城南海大道北75号 开业时间 2006年 商业面积 商业面积7 2万 运营商 凯德置地 租金情况 一楼保底租金400 500元 套内 二楼租金400元 三楼租金200元 四楼租金80 150元 另按销售额扣点20 二者取高 主力品牌 MANGO 星巴克 屈臣氏 周大福 肯德基 欧时力 2 蒙自源 三十三间堂等 配套车位 424个 业态布局 一楼 摩登女性 二楼 动感潮流 三楼 生活天地 四楼 美食汇聚 相比南海广场 凯德广场的定位更加年轻 时尚 主流品牌均针对20 30岁的消费群体 且沃尔玛超市的辐射力较强 南海广场超市较小 桂城区的主要生活消费主要在凯德 二 城市商业 南海广场 南海广场为南海区商业地标 定位为中高端一站式购物中心 以购物为主 为南海区人气最高商业 项目位置 南海区桂城南海大道 开业时间 2000年 建筑特点 写字楼下底商 负一楼到8楼为商业 单层面积9000平左右 商业面积 商业面积8万左右 开发商 新鸿基地产 租金情况 一楼柜台2 3万元 月 二楼6000 10000元 月左右 南海广场周边的街铺租金200 500元 月 主流300元 月左右 主力品牌 天蓝百货 肯德基 金至尊 TATA 金大福 Lee等 项目业态 中端一站式购物中心 以中端购物为主 缺乏休闲娱乐业态 餐饮23 购物66 超市11 二 城市商业 佑一城 依托南海广场发展的中低端时尚潮流购物中心 以年轻女性为主要消费群体 人气和经营状况均良好 项目位置 南海区桂城南海大道 开业时间 2008年 商业面积 商业面积1 2万左右 租金情况 一楼200 300元 平 月 四楼60元 平 月 另加转让费 一楼转让费10万左右 四楼3 5万左右 项目档次 以女性消费为主的中低档定位 业态布局 一楼 休闲名店城 二楼 潮流服饰 美甲 日本料理 三楼 个性服饰 家居精品 四楼 餐饮 五六楼 KTV 项目为开发商自持物业 有一定的规划 以中低端品牌为主 依托南海广场发展 目前经营情况良好 但人气有下降之势 二 城市商业 2 商圈介绍 桂城东商圈 桂城东商圈以南海城市广场 百花时代广场 顺联欧莱斯等商业项目为代表 是桂城老一代商圈所在地 商圈凝聚力与辐射力不足 商业氛围不够浓厚 桂城传统商圈 相对而言 商圈区域性较强 以满足周边居民消费为主 未来发展受到硬件条件制约 以平稳发展为主 二 城市商业 百花时代广场 区域内唯一一个在售的商业项目 为住宅底商 相对较为低端 无统一规划 其中餐饮是特色 目前经营情况差 项目位置 南桂东路与桂澜路的交汇处 开业时间 2009年 商业面积 商业面积2万平米左右 一二楼之间有少部分夹层商业 租金情况 一楼200 300元 平 月 二楼租金和一楼基本相当 整体出租率80 租金均为按使用面积计算 业态分布 业态分布较为杂乱 一楼和夹层以数码 时尚购物为主 二楼以美甲 饰品 餐饮为主 餐饮为特色 项目档次 中低端购物中心 无知名品牌商家 百花广场当年销售价格为2 3万 所有商业全部销售 2万的商业一年消化完毕 之后由商管公司统一管理 在2017年前无任何回报 目前为止 二手商铺价格基本无变化 甚至有部分商家原价转让 二 城市商业 顺联奥特莱斯 约有300家品牌进驻 包括阿玛尼等少量高端品牌 购物环境目前为南海区最佳 但也仅能辐射桂城等南海区域 项目位置 南桂路鹿璟村 开业时间 2011年年底 商业面积 总面积近5万 规划的商业面积2 7万 租金情况 销售额提点模式 业态分布 全部以购物为主 55 为国外中高端品牌 整体而言 80 以上为中端品牌 品牌偏中年化 时尚品牌较少 项目档次 中端名品折扣店 奥特莱斯为佛山地区目前而言购物环境最好的商场 但因存在以下几个问题 停车出入较难 以购物为主 缺乏休闲娱乐等辅助业态 真正的中高端品牌少 且品牌客户群体偏中年 开业后一直人气一般 且桂城区客户占比高达70 以上 并未实现奥特莱斯强大品牌辐射力 二 城市商业 城市广场 以大型超市卜蜂莲花为依托形成的大型购物中心 档次中低端 规划零乱 经营情况较差 商铺空置率高达50 以上 项目位置 桂城桂澜中路与南桂东路交界处 开业时间 2003年12月 商业面积 总面积10万左右 租金情况 超市附近街铺租金在300元 平 月 商场内部二三楼商铺基本空置 业态分布 以卜蜂莲花超市为依托 其他商铺无统一的规划 主要以生活型配套业态为主 如数码 餐饮 眼镜等 项目档次 中低端消费聚集地 无统一的品牌规划和运作 仅有味千拉面 麦当劳 绿茵阁等少数几个品牌餐饮 项目有地铁南桂路站直达 周边原住居民较多 有怡翠花园 怡景苑等较早的桂城豪宅社区 有较强的消费力 超市经营尚可 但因缺乏规划和品牌运作 其他商业档次低 形象差 出租率低 现有较多客流流失到沃尔玛 二 城市商业 2 商圈介绍 千灯湖商圈 千灯湖板块是佛山政府倾力打造的金融服务高新区和高档住宅区 目前 大型高档社区保利花园 中海万锦豪园 东海花园等已经大部分入住 金融服务高新区目前A区土地已经出让了70 左右 高档社区和未来的商务人群为商圈未来的发展奠定了坚实的消费基础 商圈目前仅有保利水城16万平方米大型购物中心 周围商业气氛尚不浓厚 未来南海万达广场 地铁金融城陆续开业后将形成新兴商圈 二 城市商业 保利水城 金融高新区第一个大型商业项目 也是南海区第一个一站式购物中心 经过3年多的培育 目前经营仍然不佳 项目位置 桂城佛山一环与南海大道交界处 开业时间 2009年4月正式开业 商业面积 总建筑面积40万 其中商业地上四层 地下一层总共16万平米 停车位 1500个 租金情况 一楼租金200 300元之间 二楼100 200元之间 整体出租率在85 左右 主力品牌 吉之岛 苏宁电器 永盟百货 保利国际影城 尚宴公馆等 其中主力店占25 零售40 娱乐休闲25 餐饮10 项目档次 定位为中高端一站式购物中心 但目前市场仍在培育中 品牌几经调整 目前仍以中端品牌为主 高端品牌较少 二 城市商业 3 在建商业项目一览 禅桂地区未来三年开业项目的商业面积预计超过150万平方米 创鸿广场建筑面积 13万m2开业时间 2013年 苏宁广场建筑面积 50万m2开业时间 2015年 保利 东湾建筑面积 50万m2开业时间 2014年 佛山智城建筑面积 80万m2开业时间 2013年 万科广场建筑面积 75万m2开业时间 2014年 南海广场二期商业面积 6万m2开业时间 2014年 铂顿城建筑面积 13万m2开业时间 2013年 岭南天地建筑面积 150万m2开业时间 2020年 二 城市商业 4 优势品牌 主力店 二 城市商业 4 优势品牌 餐饮 二 城市商业 4 优势品牌 生活精品 二 城市商业 5 佛山现有商业总结 整体工业发展水平处于中国前列 在二线城市中名列前茅 但商业发展较为落后 整个佛山市高端商业数量 大型购物中心数量 高端品牌数量等 在同等城市中均排名靠后 商业主要分为禅城祖庙和桂城两大板块 两大板块商业各自辐射周边区域为主 目前整个佛山仍没有城市级别辐射力和影响力的商业中心 目前现有商业以购物为主 休闲娱乐业态缺乏 尚未出现真正的一站式购物商业 未来各个商圈都有大量购物中心项目供应 商业整体档次将提升 目前已有项目都以中端项目为主 仅有少量定位中高端项目 真正的高端消费外流 强工业强镇下的弱商业弱中心格局 三 项目解读 1 地理位置 佛山市南海区位于广东省中部 珠江三角洲腹地 总面积1073 8平方公里 紧连广州 南向江门中山珠海 北接清远韶关广西 东南接东莞惠州及深圳及至潮汕 西南接江门阳江连向海南 西往肇庆云浮毗邻香港 澳门 交通枢纽发达 地理位置得天独厚 南海区总人口263 83万人 总面积1073 8平方公里 辖2个街道 桂城 罗村 6个镇 里水 九江 丹灶 大沥 狮山 西樵 南海居广州往粤西 海南 西南交通要冲 境内有321国道 325国道两条国道 广佛高速公路 广肇高速公路 佛开高速公路等多条高速公路 广茂铁路 以及西江北江干流经过 佛山沙堤机场亦在南海境内 构成由公路 铁路 水道 航空等系统组成的立体交通网络 2 行政区域 3 交通 1 南海区概况 三 项目解读 经济与社会和谐发展的先进城市 是 国家信息化示范城市 国家卫生城市 中国优秀旅游城市 全国文化先进县 全国区域技术创新示范城市 广东省教育强区 4 经济发展 南海是中国传统陶瓷业和近代纺织业的发祥地之一 改革开放以来 南海经济发展迅猛 是著名的 广东四小虎 之一 2011年全区生产总值2080 35亿元 比上年增长11 2 全年规模以上工业增加值1053 82亿元 增长13 4 6 旅游 5 教育 南海基础教育一直处于全国领先水平 早在1988年南海区已普及九年义务教育 据南海区官方统计 南海连续几年高考各批次上线人数均占佛山市总人数的40 广东省的1 25以上 南海区目前有6所国家示范性高中 5所重点高中 2011年普教总投资358914万元 比上年增长13 8 全年接待过夜游客284 09万人次 增长5 9 实现旅游总收入75 82亿元 增长11 2 旅游外汇收入10375 10万美元 增长12 4 主要旅游景点有 千灯湖 狮子岭森林公园 银坑溪 黄大仙圣境园 黄飞鸿狮艺武术馆等 1 南海区概况 三 项目解读 广佛同城 广佛地铁是我国第一条城际地铁 已于2010年11月建成通车 在项目所在的金融高新区内设有3个站点 使 广佛同城 的发展概念落到了实处 极大地促进了人才的流动 年票互认 2008年10月起 广州 佛山率先实行两地车辆通行费年票互认 路网对接 根据规划 广佛将建设55条道路及7条城际轨道交通 55条道路中17条为快速路 已有6条建成 4条正在推进中 其他38条道路包括各主干道 次干道 广州火车南站 仅13公里 车程15分钟 日后在广州火车南站落成后 可通过南站连接全国铁路网 到武汉 上海 北京分别只需要3小时 8小时和10小时 广深港高速铁路 北起广州南站 经东莞 深圳到香港 全长146公里 时速达200公里 小时 广深段已与2011年12月通车 届时从广州新火车站到深圳约36分钟 2014年全段通车 届时从广州新火车站到香港约48分钟 南海区到香港约60分钟 广州白云机场 35分钟车程 或地铁25个站 广州大学城 30分钟车程 或地铁20个站 1 南海区概况 交通 三 项目解读 作为与顺德 中山 番禺并称的广东四小虎之一 南海在经济实力上一直名列国内前茅 2009年全区生产总值1542 22亿元 比上年增长14 5 2010年南海全区生产总值1796 58亿元 比上年增长14 5 占佛山全市经济总量的三分之一 2011年全区生产总值2080 35亿元 比上年增长11 2 预计人均生产总值85146元 按常住人口计算 增长16 0 2011年三大产业增长占比 三大产业保持稳定的增长趋势 1 南海区概况 经济 三 项目解读 批发零售贸易业实现零售额524 63亿元 增长16 0 住宿餐饮业零售额100 16亿元 增长22 4 三 项目解读 1 南海区概况 经济 总体布局总体布局由一个城市商业主中心 两个城市商业副中心以及四个城市商业辅助中心共同构成 即 一主 两副 四辅 一主 是指由桂城和大沥构成南海区的城市商业主中心 称为 沥桂商圈 两副 是指狮山和西樵 四辅 是里水 罗村 丹灶和九江 规划重点重点是城市商业主中心 城市商业副中心 城市商业辅助中心 社区商业 商业街 大型零售网点 商品交易市场 物流基地 沥桂商圈规划该商圈由桂城商圈和大沥商圈共同组成 以南海大道为商业人气连通轴 作为南海区城市商业的主中心 规划建设成结构合理 功能强大 效益优良 立足南海东部板块 辐射整个服务于广佛两地的都市型商圈 成为连接广佛两地之地商流和物流的区域商业中心 三 项目解读 2 南海区发展规划 规划区域 南海千灯湖畔 占地面积17 6平方公里 规划高度 广东省人民政府批准的唯一省级金融后台服务基地 广东建设金融强省战略七大基础性平台之首 战略定位 辐射亚太地区的现代金融产业后援服务基地 中国最佳私募基金及风险投资集聚区 三 项目解读 2 南海区发展规划 广东金融高新区 自2007年7月成立以来 已经吸引了51个项目落户 总投资额180亿元 涵盖了银行 保险 证券 基金 服务外包等行业 资金分别来自美国 法国 日本 新加坡 香港及国内大型金融企业 全区2011年末金融机构本外币存款余额2842 53亿元 增长6 7 其中人民币存款余额2798 60亿元 增长6 3 外币储蓄存款余额6 97亿美元 增长50 4 年末金融机构本外币贷款余额1404 48亿元 增长12 5 总面积 497 75公顷核心区面积 108公顷核心区建筑量 300万平方米规划总人口 22 5万人 广东金融高新区获得 2012最具特色金融生态区 荣誉 中国最佳金融服务外包基地 中国软件和服务外包杰出园区 等 辐射亚太的现代金融产业后援服务基地已雏形初现 三 项目解读 2 南海区发展规划 广东金融高新区 三 项目解读 2 南海区发展规划 广东金融高新区 B区功能定位 商务办公 金融业 绿地 综合用地和混合住宅用地总面积 243 22公顷核心区面积 30公顷核心区建筑量 84万平方米规划总人口 7 8万人 A区功能定位 金融 办公等总面积 61 99公顷核心区面积 33公顷核心区建筑量 115万平方米规划总人口 6 2万人 金融高新区合计总面积 497 75公顷核心区面积 108公顷核心区建筑量 300万平方米规划总人口 22 5万人 C区功能定位 商务办公 金融业 绿地 综合用地和混合住宅用地总面积 192 74公顷核心区面积 45公顷核心区建筑量 100万平方米规划总人口 8 5万人 三 项目解读 1 项目区位概况 3 项目基本数据 三 项目解读 4 项目四至 项目北临金融高新区金融城项目 东侧及南侧紧邻其他规划地块 西邻桂澜路及保利花园 桂澜路 保利花园 地铁金融城 五胜河 2至3层旧厂房 已拆除旧厂房的规划地块 三 项目解读 5 项目交通情况 本项目东面连通佛山一环高速公路 北面紧临海八路 西侧连接桂澜路 南面面对宝石西路 地铁广佛线连通佛山市与广州荔湾区 金融高新区站距本项目约300米 千灯湖站距本项目约900米 本项目500米范围内有4个公交车站 分别是金融高新区站 保利花园站 海七路东和海八桂澜路口站 途径203b 210b 桂10路 120路 132路 广佛城巴12线 19线等16条公交线路 本项目距离佛山机场约8 8公里 距佛山火车站约5 7公里 距佛山汽车站约5 4公里 三 项目解读 6 项目辐射范围 3公里核心商圈 5公里次级商圈 祖庙商圈 季华商业带 东方广场商圈 南海大道商圈 千灯湖商圈 桂城东商圈 印象城 顺联国际广场 凯德广场 东方广场 保利水城 3 8公里 4 9公里 7 9公里 0 9公里 8公里有效商圈 本项目3公里核心商圈主要覆盖千灯湖板块 桂城老城区 将与南海大道商圈 桂城东商圈的商业项目展开直接竞争 本项目5公里次级商圈延伸至禅城区 与东方广场商圈相接 本项目8公里有效商圈将扩散至祖庙商圈和季华路商圈 车程约30分钟 与印象城 顺联国际广场等项目争夺禅城消费客群 由于佛山的商业多集中在禅桂地区 故本项目有效辐射范围内商业项目众多 预计未来竞争激烈 三 项目解读 7 竞争对手分析 与各商圈竞争关系 小结 桂城东商圈和祖庙商圈由于缺乏有竞争力的商业项目 故竞争能力较弱 我项目需重点关注的保利水城 凯德广场 东方广场 印象城 顺联国际广场等强劲的竞争对手 三 项目解读 7 竞争对手分析 重点关注项目 三 项目解读 桂城板块1 保利花园2 中海千灯湖1号3 招商依云天汇4 中海万锦豪园5 保利星座6 创鸿水韵尚都7 富丰新城 禅城板块1 瑞安岭南新天地2 季华金品尚院3 恒福新城4 怡翠世嘉花园5 保利天玺6 星星华园国际7 锦隆花园8 凯庭豪苑 桂城板块广东金融高新区设置在此板块 房地产 商贸 金融业三大支柱产业 房地产市场回暖保持购销两旺 佛山传统的豪宅区 随着板块内未来规划为金融高新服务区 将发展成为佛山未来的休闲商务新城区 相关配套 及生态资源逐步完善 禅城板块悠久的历史文化传统 日新月异的现代化都市建设 多家知名开发商对旧城进行更新 保利花园 中海千灯湖一号 中海万锦豪园 招商依云天汇 保利星座 恒福新城 季华金品尚院 锦隆花园 瑞安岭南新天地 星星华园国际 怡翠世嘉花园 凯庭豪苑 保利天玺 创鸿水韵尚都 8 项目周边楼盘分析 主要辐射板块 半径5公里 富丰新城 三 项目解读 8 项目周边楼盘分析 5公里范围内大型楼盘 小结 本项目5公里范围内的大型楼盘建筑面积约为479 68万 规划户数约29550套 均价在10000元以上 佛山的高端楼盘汇聚于此 商圈内消费力强劲 三 项目解读 9 消费客群分析 消费者问卷访谈数据分析 绝大部分消费者居住在禅桂地区 两地占比达72 主流消费群体年轻化 年龄在22 35岁之间的消费者占比达55 消费群体学历较高 大专以上学历的消费者占比达59 白领是主要消费群体 占比达39 学生和国企 事业单位员工占比分别为13 和10 三 项目解读 9 消费客群分析 消费者问卷访谈数据分析 家庭结构稳定 家庭成员3人以上的占比达80 其中家庭成员4人以上的占比达34 商品房居住为主 占比达到50 中等水平的人均收入 2000 4000元月收入的消费者占比达41 自驾车消费是主流 占比达41 三 项目解读 9 消费客群分析 消费者问卷访谈数据分析 对于消费距离比较敏感 车程25分钟以内的占比达42 步行和车程15分钟以内的占比为33 较高的消费频率 每周购物一次的消费者占比达44 吉之岛和沃尔玛分别排名一 二 占比达39 和33 凯德广场 南海广场是消费者最常光顾的购物场所 占比达28 和22 三 项目解读 9 消费客群分析 消费者问卷访谈数据分析 服装消费较高 年服装消费4000元以上的消费者占比达30 21 口味相对平均 能够接受多个菜系 消费者对餐饮卫生 口味和服务要求较高 餐饮消费能力较强 能接受人均消费50 100元的消费者占比达44 11 三 项目解读 9 消费客群分析 消费者问卷访谈数据分析 消费者通过手机短信和朋友介绍获取购物信息的占比较多 分别为20 85 和19 44 消费者比较喜欢实惠的促销活动和鲜明的主题活动 消费者更喜欢折扣 买赠和返现形式的促销活动 37 46 的消费者缺乏快时尚消费习惯 H M是佛山人气最高的快时尚品牌 三 项目解读 9 消费客群分析 消费群体特征 项目周边汇集佛山高端住宅 汽车保有量较高 自驾车出行购物的消费者占比达41 优势 发挥产品优势挖掘区域潜力 机会 填补商业空白崛起全新商圈 劣势 开业环境复杂需要良好培育 威胁 商业竞争激烈强势对手众多 三 项目解读 10 项目SWOT分析 S W O T 行业龙头的品牌号召力 全业态覆盖的超大体量购物中心 专业的招商运营团队 位处地方政府重点规划的金融高新区 大量金融服务机构的进驻将带来巨大的消费潜力 项目东面和南面大面积地块在规划建设中 短期内金融高新区的规划无法成型 施工建设会对项目的经营带来干扰 保利水城自2009年开业已经过多年培育 我项目需面对率先进入市场的保利水城的挑战 佛山目前还没有全业态覆盖的真正意义上的一站式购物中心 我项目的进驻正好填补商业空白 本项目与保利水城 地铁金融城等项目共同构建新崛起的千灯湖商圈 将有机会挑战佛山传统商圈的地位 禅桂地区商业项目汇集 已开业在运营商业面积超过80万平米 未来三年内将开业的商业面积预计超过150万平米 印象城 凯德广场 保利水城 顺联等项目均有独特的竞争优势 我项目需在众多对手的挑战中脱颖而出 四 项目定位 1 项目整体定位 周边汇集佛山高端住宅楼盘 高素质消费人群占据主导位置 区域商圈规划完善商业网点布置规模 广东金融高新区的高消费潜力区位规划 立足于正在崛起的全新商圈 区域没有真正意义上的一站式购物中心 四 项目定位 2 消费群体定位 开业后1 3年内将以家庭型为主 开业3 5年后随着金融高新区逐步成熟 商务型比重逐步递增 消费特征 千灯湖板块 禅桂城区高端住宅居住者未来广东金融高新区内商务白领 中高档消费为主 家庭生活消费60 时尚休闲消费30 商务聚会消费10 随着金融高新区的逐步成熟 商务消费比例将大幅增加 消费群体 消费层次 消费类型 四 项目定位 3 各业态占比 四 项目定位 4 楼层主题定位 摩登家庭描绘摩登家庭的品质生活 以丰富的业态搭配为番禺的家庭消费者带来一站式的消费体验 美食风情 一店一色 菜系齐全 囊括当地各类菜系的人气品牌 为消费者带来 舌尖上的 极致体验 时尚会所落位引领国内外时尚潮流的国际名品 当红潮牌和人气快时尚品牌 打造时尚达人 潮流新贵的购物休闲首选之地 五 面临挑战及建议 项目面临挑战1 保利水城的竞争压力 先期开业抢占市场 拥有先入优势保利水城项目前方设有公交站点 交通更为便利吉之岛 苏宁电器 保利影城等主力店品牌过硬 聚客能力很强2 各大商圈的激烈竞争 本项目10公里范围内汇集禅桂地区6大商圈 竞争异常激烈凯德广场 印象城等竞争对手各有优势 3 开业初期周边环境不佳 金融高新区的区域规划才刚刚起步 众多金融机构在建或规划中 预计项目开业初期区域内商务氛围还不浓厚 周边多个地块仍在施工 项目发展建议1 适当加大休闲娱乐 生活配套的比例 以此吸引项目周边主流的家庭型消费群体 为项目聚集人气 2 尽量向政府争取在项目周边设立公交站点 建立连通周边主要楼盘小区的楼巴线路 开业后提供免费停车优惠 保利水城停车免费 保证项目的交通便捷 3 开业前和开业初期在禅桂地区大量投放广告 如租用主干道广告位 设立巨型广告等 大力开展广宣促销活动 冲破其他商圈的客流阻隔 导入禅桂地区客流 4 金融高新区的规划成熟需要时间 项目培育期可能较长 所以 为了确保项目稳定经营 建议租赁条件应考虑给予一定的优惠政策 以便商家能够平稳过渡困难期 谢谢