物业服务合同

- 28 -合同编号： 物业服务合同- 29 -说 明1、本合同文本为示范文本，由福建省住房和城乡建设厅与福建省工商行政管理局共同制定，供业主大会、业主委员会选聘物业服务企业时使用。2、本合同文本中所称物业服务，是指业主大会、业主委员会通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动。3、本合同文本 中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。 中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位打，以示删除。4、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订时认真核对合同内容。5、本合同条款由福建省住房和城乡建设厅与福建省工商行政管理局负责解释。- 30 -物业服务合同甲 方 （ 委 托 方 ） ： 业主大会业主委员会委 托 方 代 表 （ 身 份 证 号 ） ： 通 讯 地 址 ： 联系电话： 邮 政 编 码 ： 乙 方 （ 受 委 托 方 企 业 ） ： 营 业 执 照 注 册 号 ： 企 业 资 质 证 书 号 ： 组 织 机 构 代 码 ： 法 定 代 表 人 ： 联 系 电 话 ： 委 托 代 理 人 ： 联 系 电 话 ： 通 讯 地 址 ： 邮 政 编 码 ： - 31 -根据中华人民共和国合同法 、 中华人民共和国物权法 、国务院物业管理条例 、 福建省物业管理条例等有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，甲方代表全体业主将 项目委托乙方实施物业服务事宜，订立本合同。本合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。第一条 委托物业的基本情况物业类型（多层住宅、高层住宅、别墅、其他）： 座落位置： 市 区（县） 道（路、街） 号四 至：东 南 西 北 总占地面积： 万平方米总建筑面积： 万平方米多层住宅 万平方米 高层住宅 万平方米别 墅 万平方米 商 业 万平方米配套公建 万平方米 委托服务的物业构成细目见附表一、二、三、四。第二条 物业服务内容及标准（一）物业共用部位的维修、养护和管理； - 32 -（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； （六）装饰装修管理； （七）车辆停放秩序管理；（八）物业内业档案管理。（九）其他特约有偿服务事项：1、 2、 3、 第三条 物业服务期限物业服务期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日终止。第四条 甲方权利义务- 33 -（一）代表和维护全体业主在物业服务活动中的合法权益；（二）制定、修改业主大会议事规则和管理规约，监督业主遵守管理规约； （三）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；（四）审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；（五）审定乙方提出的物业服务年度计划及管理制度；监督并配合乙方服务工作的实施及制度的执行； （六）实行酬金制的审定乙方提出的年度财务预算及财务报告； （七）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；（八）负责提供物业服务所需相关文件和资料； （九）制定专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；（十）制定改建、重建建筑物及其附属设施方案；（十一）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。（十二）负责处理本合同生效前发生的遗留问题：1、 2、 - 34 -（十三）其他：第五条 乙方权利义务（一）依照国家、本省有关规定和本合同的约定，制定物业服务方案和制度，对物业及其环境、卫生、公共秩序进行服务；（二）在本物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示； （三）依照本合同约定向业主收取物业服务费；（四）建立物业项目的内业档案；（五）对业主违反国家、本省有关物业管理方面的法律、法规和规章及管理规约的行为，进行劝阻、制止，并向甲方和有关部门报告；（六）对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为要求责任人停止侵害、排除妨害、恢复原状；（七）不得将物业项目整体转让给其他方管理，但可以将专项服务委托专业公司承担；（八）加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年度至少一次将运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告；负责编制物业的年度维修养护计划，并组织实施； （九）提前将装饰装修房屋的有关规定书面告知业主，当业主装饰装修房屋时，对不符合安全要求和影响公共利益的，进行劝阻、制止，责令改正；劝阻、制止无效时向- 35 -有关行政管理部门报告；（十）负责编制物业服务年度计划（十一）定期向全体业主公布场地经营使用及利用物业共用部位、共用设施所得的收支情况；（十二）实行酬金制的，每季度向甲方或全体业主公布一次物业服务费的收支情况；（十三）对本物业的共用部位、设施及场地不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业区域内改、扩建或者完善配套设施设备，须经甲方和有利害关系的业主同意后报有关部门批准方可以实施；（十四）自本合同终止时起十日内，向甲方办理下列移交事项： 1、预收的物业服务费、场地经营使用及利用物业共用部位、共用设施、场地经营所得的收益余额；2、物业管理项目的档案资料，并对业主个人信息和资料负有保密义务；3、物业管理用房和属于业主共同的场地、设施设备；4、实行酬金制收费方式的，应移交物业服务期间的财务资料。（十五）应当协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。在本物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。（十六）接受全体业主和业主委员会的监督；- 36 -（十七）接受物业管理行政主管部门的监督指导；（十八）其他：第六条 物业服务费用（一）计费方式1、物业服务收费按房屋所有权证登记的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）计算收取。2、未办理房屋所有权证的，物业服务费按房屋买卖合同登载的建筑面积计算收取。3、房屋所有权证办理后按登记面积结算，多退少补。4、经双方协商，本物业管理区域内的物业服务费采取包干制酬金制方式。（二）实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成） 、法定税费和物业服务企业的合理利润。- 37 -1、物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住宅： 元/月平方米（2）高层住宅： 元/月平方米（3）别 墅： 元/月平方米（4）商 业： 元/月平方米（5）配套公建： 元/月平方米（6） ： 元/月平方米（7） ： 元/月平方米2、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积 元月.平方米的标准由业主交纳。3、业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。（三）实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；- 38 -6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的 费用。（1）本物业管理区域物业服务资金的预收标准如下（按建筑面积计算）：多层住宅： 元/月平方米高层住宅： 元/月平方米别 墅： 元/月平方米商 业： 元/月平方米配套公建： 元/月平方米 ： 元/月平方米 ： 元/月平方米（2）乙方选择以下第 种方式从物业服务资金中提取酬金：物业服务企业按 元月.平方米的标准从物业服务资金中提取。物业服务企业每月按已收物业服务资金总额 %的比例提取。（3）配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积 元月.平方米的标准由业主交纳。（4）乙方应向全体业主公布物业服务资金年度预决算，- 39 -并每年至少一次公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。（5）预收的物业服务资金，为所交纳的业主所有，由乙方代管，乙方不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。（6）物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。审计费用的承担方式经业主大会通过，由业主委员会代表业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。（四）物业服务费计费时间物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外。业主、物业使用人应于 日前向乙方缴纳物业服务费。（五）物业服务费收费原则1、本合同有效期内因服务内容或服务标准有较大变动而调整收费标准，则必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半业主” ）同意，双方签订补充协议进行约定。2、本合同有效期内物业服务成本因政策性因素而调整收费标准，经物价部门核准调整，乙方应在物业管理区域内的醒目位置就物价部门核准文件进行公示，甲方应同意签订补充协议按政策规定调整收费标准。- 40 -3、未出售的空置房屋的物业服务费由开发建设单位全额交纳。4、已出售但尚未交付给买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。5、开发建设单位承诺减免物业服务费的，减免部分的物业服务费用由开发建设单位承担。6、物业已交付买受人，但物业管理区域内相关配套设备设施尚未完备或未交付使用的，其物业服务收费标准应适当下浮（具体浮动办法由市、县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门裁定），下浮后实际收费标准的差额部分由开发建设单位承担。7、开发建设单位或者业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，并从逾期之日起按应交纳物业服务费总额的比例交纳滞纳金。8、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 9、物业所有权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。物业服务费用结算至产权转移之日止。10、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和管理规约（临时管理规约）等规定，应当征得相关业主和业主大会同意后，按照规定办理相关- 41 -手续，所得收益应按照业主大会决定使用。因乙方参与经营需分成的，按双方合同约定处理。11、物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用：业主自用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定。 12、乙方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位委托代收费用的，可向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。13、乙方应将物业服务收费实行明码标价。第七条 车位管理收费（一）机动车停车位管理收费1、占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，经业主大会同意按照 元/个 月的标准向乙方交纳场地占用费，场地占用费归业主所有。乙方按 元个.月的标准收取车位服务费，车位管理费归乙方所有。2、规划用于停放机动车辆的车位，应当委托乙方管理服务，车位使用人按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳车位服务费，车位服务费归乙方所有。3、业主对机动车辆有保管要求的，须另行与乙方签订机动车辆保管合同。- 42 -（二）非机动车辆收费标准： 第八条 代办服务和特约服务费（一）代办服务费乙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、 等有关部门委托，提供代办服务，代办服务费由委托方交纳。（二）特约服务费业主委托乙方提供物业服务合同约定以外特约服务的，其费用由双方约定；乙方应当将服务项目、收费标准进行公布。第九条 专项维修资金按照国家、本省专项维修资金管理办法执行。第十条 房屋装饰装修业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本省有关规定。业主、物业使用人和装饰装修企业应当与乙方签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。第十一条 物业管理用房在合同生效之日起 日内，甲方应向乙方无偿提供并移交 建筑平方米、坐落于 的物业管理用房。物业管理用房属全体业主所有，乙方负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。- 43 -第十二条 物业及物业管理交接自本合同生效之日起，由甲方向乙方移交下列资金、物品和资料：（一）文件和资料： 1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；2、物业竣工验收资料；3、共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；4、物业质量保证书和使用说明书；5、业主有关情况资料；6、物业管理需要的其他资料。（二）财务资料：物业服务费、场地占用费、利用物业共用设施设备所得收益等余额和财务账册；（三）物业管理用房和属于业主共同的场地、设施设备。第十三条 违约责任（一）甲方违反合同第四条的约定，使乙方未完成规定的管理服务目标，乙方有权要求甲方解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应当给予乙方经济赔偿。 （二）乙方违反本合同第二、五条的约定，未能达到约定的管理服务目标，甲方有权要求乙方在 日内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，- 44 -乙方应当给予甲方经济赔偿。（三）乙方违反本合同第六、七、八条约定，擅自提高收费标准的，甲方有权代表业主要求乙方清退；造成业主经济损失的，乙方应当给予业主经济赔偿。（四）合同期满，乙方未按规定时间向甲方办理移交事项，乙方向甲方支付 元违约金。（五）若相关业主拒绝、阻碍乙方对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护，造成损失的，业主应当承担赔偿责任；（六）甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应当向对方支付 元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿。（七）其他：第十四条 质量纠纷的约定因房屋建筑质量、设施设备质量或者安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方向开发建设单位反映并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以有资质的鉴定部门的鉴定为准。第十五条 不可抗力的约定本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应当按有关法律规定及时协商处理。第十六条 免责条款以下情况乙方不承担责任：- 45 -（一）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；（二）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的； （三）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；（四） 。第十七条 争议处理本合同在履行中如发生争议，双方应当协商解决或者报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或者调解不成的，按下列第 种方式处理：（一）向 仲裁委员会申请仲裁；（二）向人民法院提起诉讼 。第十八条 合同附件（一）双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。（二）本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家和本省有关法律、法规和规章执行。第十九条 合同备案- 46 -（一）本合同正本连同补充协议及附件共 页，一式三份，甲乙双方及县（市、区）物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。（二）本合同签订之日起三十日内，乙方持本合同到项目所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门办理备案。第二十条 其他约定事项（一） （二） （三） （四） 第二十一条 合同的解除本合同期限届满前三个月，甲乙双方经协商不再续约的，乙方应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，履行撤出程序，按照规定办理相关交接手续。乙方应该继续按照合同约定做好服务，协助甲方选聘新的物业服务企业；业主应当按时交纳物业服务费，至合同终止。第二十二条 合同续约及生效（一）本合同期限届满三个月前，乙方与甲方协商续约事宜，双方同意续约的，应当重新签订物业服务合同。（二）本合同自签订之日起生效。- 47 -甲方（业主大会/业主委员会）： 乙方（物业服务企业）：住所： 住所：业主委员会主任： 法定代表人：委托代理人： 委托代理人：邮政编码： 邮政编码：电话： 电话：传真： 传真：年 月 日 年 月 日附件一：规划平面图- 48 -附件二： 物业构成明细类 型 幢 数 套（单元） 数 建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅别 墅商业用房工业用房办 公 楼自行车库机动车车库会 所学 校幼 儿 园文化活动场所_用房物业管理用房合 计- 49 -备 注- 50 - - 50 -附件三：物业共用部位明细1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、内天井；7、户外墙面；8、屋面；9、传达室；10、 。- 51 - 51 -附件四：物业共用设施设备明细1、电梯：垂直梯；扶梯；。2、绿化率： % ；楼间、集中绿地；砖石铺装；。3、区域内市政：市政供暖采暖及生活热水系统 ；道路楼间甬路；室外上下水管道；沟渠；蓄水池；化粪池；污水井；雨水井；变配电系统包括 ；- 52 - - 52 -高压双路供电电源 ；公共照明设施路灯 个；草坪灯 个； 个；物业区域的外围护拦及围墙；高压水泵高压水箱 个；污水泵；中水及设备系统； 。4、燃气调节站 ；5、消防设施包括 ；6、监控设施包括 ；7、避雷设施包括 ；8、空调设备：中央空调系统使用范围 ；9、电视共用天线；10、电脑网络线；11、电讯电话；12、地下机动车库 平方米；13、地上机动车停车场 平方米；14、非机动车库 平方米；15、垃圾中转站；16、信报箱；17、共用设施设备用房 平方米；18、物业服务用房 平方米；- 53 - 53 -19、 。- 54 - - 54 -附件五：物业服务标准- 55 -附件六：移交资料清单主要内容1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件住宅质量保证书 住宅使用说明书 ；4、相关专业部门验收资料；5、房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等） ；6、供水、供暖的试压报告；7、实测面积报告；8、物业服务所需要的其他资料 。- 56 -填 写 说 明1、本合同适用于本省行政区域内物业服务及其相关活动。2、订立本合同前，当事人双方须认真协商各项条款，合同一经签字或者盖章即生效（当事人另有约定的除外） ，本合同任何条款的变更须经双方协商一致后，签字或者盖章确认。3、合同应当用钢笔、毛笔、签字笔或打印填写，空格部分若不填写内容，应当用“/”划掉。涂改之处，须经合同当事人签字或者盖章确认。4、合同发生重大变更、解除及合同文本遗失的，应当及时到原备案机关办理相关手续。