节约集约用地管理工作意见.doc

节约集约用地管理工作意见为认真贯彻落实国家关于加强土地宏观调控的重大决策，有效缓解全区经济发展与土地供给矛盾，切实改变土地粗放利用现状，进一步提高国土资源管理水平，现就节约集约用地工作提出如下意见：一、强化规划引导作用，严格用地标准，建立健全节约集约用地的约束机制（一）强化土地利用总体规划的整体控制作用。在新一轮土地利用总体规划修编中，突出耕地保护和节约集约用地原则，确保至2020年上级下达我区的耕地保有量和基本农田保护面积不减少，新增建设用地总规模不突破。各类规划要与土地利用总体规划相衔接，所确定的用地规模必须符合土地利用总体规划和年度用地计划的安排。（二）规范各类项目用地的选址管理。各类项目用地选址必须符合土地利用总体规划、城镇规划和其他专项规划，新上工业项目原则上应到经济开发区和乡镇工业集中区投资建设。对投资规模、用地面积相对较小的工业项目，鼓励租用标准化厂房解决，并优先使用辖区内关、停、破产企业、中小学校撤并后的等存量土地，严格控制新增建设用地，提高乡镇存量建设用地利用率。对单个企业投资规模低于4000万元、用地规模10亩以下的新增工业项目，不得单独供地，通过租用标准化厂房予以解决。服装、电子、食品等行业新上项目无特殊情况，厂房设计必须达到两层以上，并在土地出让合同中予以明确，否则不予供地。现有工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。建设多层标准厂房的城市基础设施配套费，一层全额征收，二层减半征收，三层以上免征收。（三）强化项目准入，严格执行土地供应政策。认真落实土地供应政策，加强建设用地供应管理，严格执行国家限制用地项目目录、禁止用地项目目录，合理配置土地资源，优先保证重点基础设施、民生工程、重大产业用地，严禁向“两高一资”、产能过剩和重复建设项目供地，重点支持低耗能、低排放、鼓励类工业项目用地。（四）严格执行工业项目用地控制指标。严格执行省工业项目建设用地控制指标，按行业分类审核用地投资强度、容积率、建筑密度、绿化率等控制指标。项目亩均投资强度不得低于180万元，容积率一般不得低于0.8，建设系数不得低于40%，绿地率不得高于14%，项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。经济开发区工业项目首期到位注册资金每亩不得低于30万元，其他乡镇工业集中区每亩不得低于20万元。凡达不到上述指标要求的用地项目，一律不予供地。二、强化节地意识，严格规范管理，建立健全节约集约用地的长效管理机制（一）严格分期供地管理。严格按照项目审批和供应土地，坚决杜绝假借项目建设名义圈占土地。对一些分期实施的大型建设项目可以预留规划用地，但必须根据其实际到帐资金和建设进度分期确定供地数量。申请扩建的用地单位，要优先使用自有建设用地，核定供地面积时，要将已使用土地与新申请的用地量一并计算。用地面积超过100亩的工业建设项目，由国土资源部门牵头，会同发改、商务、环保、规划等相关部门和专家论证后确定供地计划。（二）坚持净地出让制度。工业和经营性用地项目必须拆成净地后方可挂牌出让。同时，严格实行净地交付制度，建设用地项目办理用地审批前，国土资源部门应与建设用地单位办理书面交地手续，并作为颁发建设用地批准书的附件。（三）规范退二进三土地的管理。对实施退二进三企业的土地，由区政府、开发区管委会和区国土资源部门，按工业用地剩余年期价格进行评估，扣除出让合同约定价格与用地单位缴纳给开发区管委会的实际土地价格的差价，作为收购价格，与原企业签订收购协议。土地收购价款，由区政府、开发区管委会负责兑现。其地上建筑物、构筑物由区政府、开发区管委会按有关规定予以补偿。必要时，国土资源部门可根据原企业因自身原因造成土地闲置、空闲以及投资不到位等情况，按土地出让合同补充协议约定追缴相应的违约金，并在收购价款中扣除。（四）落实项目用地竣工验收制度。建设用地单位在支付土地出让金和相关费用后，国土资源部门发放建设用地批准书，方可开工建设。工业用地项目竣工投产后，国土资源部门应会同相关部门对建设项目进行竣工验收，达到土地批准文件约定的投资强度、土地利用强度以及容积率、建筑系数等条件的，发放建设项目竣工验收合格意见书，建设用地单位持合格意见书等相关材料，按规定申请办理国有土地使用权证。（五）切实加强集体建设用地管理。城乡挂钩和城中村改造拆迁安置用地，应集中建设多层住宅小区。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签定协议将农用地和未利用地转为建设用地。严禁占用农民集体所有土地搞房地产开发。（六）实行合同履约保证金制度。对拟出让方式取得的工业、房地产用地，按下列标准收取履约保证金：工业用地按照成交价款的10%收取（其中5%考核按时开、竣工,5%考核集约用地指标）。建设用地单位按照出让合同约定按时开竣工并在规定时间内经项目用地竣工验收，达到出让合同约定土地使用条件和相关集约用地要求的，履约保证金本息分别全额退还（利息按银行同期活期存款利息结付）；未按时开、竣工或集约用地指标不符合出让合同约定的，履约保证金不予退还，上交区财政。经营性用地按照实际成交价格的6%收取（其中3%考核按时开工，3%考核按时竣工），按照出让合同约定是按时开工并在规定时间内通过竣工验收的，履约保证金本息全额退还（利息计算同工业用地）。未按时开、竣工的，履约保证金不予退还，上交区财政。建设用地单位在签定土地出让合同的同时，必须与国土资源部门签定履约保证金协议并按上述标准缴纳履约保证金，否则，不予办理国有建设用地供应手续，履约保证金不抵作土地出让金。三、强化土地利用监管，严格执法监察，建立健全节约集约用地的监管机制（一）加大执法监察力度。建立区、乡镇、村三级国土资源执法动态巡查信息网络，落实了全区村级国土信息员，做到“地动我知”，将违法用地行为消灭在萌芽状态；同时查处闲置、低效用地、擅自降低土地开发使用条件和不缴纳土地出让金开工等违法违规案件。区纪检、监察机关要对违法违纪案件中相关责任人依法给予严肃处理。（二）依法处置闲置和低效利用土地1、开展闲置土地、低效利用土地清理。按照区政府关于开展节约集约用地“百日清查整治”行动的要关要求。区经济开发区及各乡镇对本辖区内建设用地项目中的闲置土地项目、投资强度低、建设进度慢、无效率、无实力、无发展潜力以及不符合产业政策的项目进行清理，建立并更新相应的资料档案，为依法盘活提供基础依据。2、对闲置土地的处置。超过出让合同约定的动工开发日期或土地出让合同生效之日起，满2年未动工开发的；自划拨用地批准书颁发之日起满2年未使用，且非因不可抗力或政府有关行为造成闲置土地的；经区政府研究确定后报请市政府批准，无偿收回土地使用权。超过出让合同约定的动工开发日期或土地出让合同生效之日起，满1年未动工开发；自划拨用地批准书颁发之日起1年未使用的，按土地出让金总额或划拨土地价款的20%征收闲置费。土地闲置费自国土资源部门认定为土地闲置之日起缴纳，逾期缴纳土地闲置费的，自逾期之日起按日加收1的滞纳金，逾期拒不缴纳的，由国土资源部门申请人民法院强制执行。3、对低效利用土地的处置。工业项目建设单位未达到出让合同约定或省、市规定的投资总额、单位用地面积投资强度要求的，由国土资源部门会同相关单位下达限期追加投资通知书。同时，国土资源部门按实际的差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，收取建设单位相当于同比例土地使用权出让金的违约金。建设用地单位因自身原因减小项目投资规模而导致部分建设用地空闲，自出让合同约定的动工时间或建设用地批准文件时间起，满1年的，按闲置土地标准缴纳土地闲置费，对于空闲土地满2年以上且未追加投资，具备分割条件并能重新用于开发建设的，经区政府研究确定报请市人民政府批准后，与建设用地单位签定出让合同补偿协议，收回相应部分的土地使用权。建设用地单位未按出让合同约定日期或同意延建的另行约定日期开工建设的，以及未按出让合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期1日，应支付相当于土地出让金总额0.2的违约金。对工业项目用地建筑容积率、建筑密度等任何一项低于出让金合同约定的最低标准的，绿地率、企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例等任何一项指标超过出让合同约定标准的，建设用地单位应支付相当于宗地出让价款总额0.2的违约金，并按出让合同约定的限期整改。对建设用地单位开工建设后非政府原因或不可抗力连续中止建设6个月或工业用地项目房屋竣工后6个月未投产的，由国土资源部门会同有关单位下达限期整改通知书，自整改通知书下达之日起6个月仍未动工建设或投产的，按闲置土地处置。对企业无实力、产出效益低、无发展潜力的工业项目，应动员搬迁或转产或收回土地，供其它项目使用，对停产1年以上，难以继续生产或转产企业的用地，以及不符合国家产业政策、工艺技术落后的项目，由国土资源部门上报区政府确定后，报请市政府批准收回土地使用权，其补偿按“退二进三”企业土地收购方式进行补偿。鼓励低效利用的土地向实力强、投入产出率高的企业转让或出租，其转让条件可在出让合同约定基础上适当放宽。对上述转让的土地，国土资源部门免收土地交易等费用。4、对征而未用、存量土地的处置。按照地块的实际情况，结合规划用途，由区政府研究确定对征而未用、存量土地的处置方法。对农村存量集体建设用地，地处偏僻且不符合规划用途，无法利用的可列入城乡挂钩拆迁地块进行复垦。闲置土地、低效利用的土地，由区政府和开发区管委会会同国土资源管理部门共同认定并确定处置方案。（三）加强建设项目用地后续跟踪检查。国土资源部门要加大执法巡查力度，将建设用地批后检查纳入日常执法监察范围。对房地产开发项目，土地竞得人欠缴土地出让金、闲置土地、囤地炒地的，禁止其在一年内参加土地竞买。建设用地项目招商引资单位要高度重视和加强对项目单位节约集约用地的督促检查。对闲置、长期停工、停产等严重低效利用的引进项目，区政府、开发区管委会及有关部门对引进项目单位予以退还奖励及按所得奖励的一定比例予以罚款。（四）严格闲置土地和低效利用土地的监管。凡闲置土地和被认定为低效利用的土地在未处置到位或未按要求整改到位前，其用地单位在全市范围内不得新上用地项目。同时，限制办理土地转让，停止办理土地抵押手续，并向金融部门提出建议不予续贷。四、鼓励集约用地，抑制粗放用地，建立健全节约集约用地的激励机制（一）鼓励农村开展建设用地整理。各乡镇要全面摸清现有废弃宅基地、工矿等农村闲置建设用地分布情况。要以乡镇为单位抓紧开展建设用地复垦专项规划编制工作，明确近期、中期和远期建设用地复垦任务及项目区位。积极推进宅基地整村整理，按照“统一规划、分步实施、因地制宜、稳步推进”原则。（二）建立宅基地退让机制。建立农民宅基地退让后有关户籍、住房、社会保障等问题的解决办法和措施，鼓励和引导农民在宅基地整理过程中放弃宅基地进城镇落户。对自愿放弃原有全部宅基地使用权且不再申请新宅基地的农户，按其退出的合法宅基地面积给予经济补偿。放弃并腾退的宅基地，除调剂给符合宅基地申请条件的其他村民外，优先复垦为耕地。（三）建立节约集约用地考核评价机制。在第二次土地调查和“一张图工程”的基础上，认真组织开展全区建设用地普查评价，对现有建设用地的开发利用和投入产出情况作出评估；建立建设用地批、征、供、用信息平台，实行“以图管地”，实施土地利用动态长效监管。把节约集约用地考核指标纳入乡镇、园区国土资源管理目标考核责任制,定期对各乡镇、园区节约集约用地情况进行单项考核，将考核结果作为年度建设用地计划指标分配依据。对节约集约利用土地成绩特别突出的乡镇、园区，优先安排建设用地指标，对经营性项目优先进行挂牌。（四）在符合城市规划的前提下，对现有工业用地不改变用途，通过厂房加层、老厂改造、内部整理、利用地下空间等途径提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。（五）全区每年度开展一次节约集约用地考核评先工作，对考核先进乡镇和部门，区政府将进行表彰，同时奖励城乡挂钩复垦指标10亩，优先安排经营性项目出让用地。第 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