山东省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：商品房预售合同主要内容考试试卷

.山东省 2015 年下半年房地产估价师制度与政策：商品房预售合同主要内容考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于_。 A低层建筑 B多层建筑 C中高层建筑 D高层建筑 2、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑， 。 A：不予补偿 B：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿 C：减半补偿 D：给予正常补偿 E：房地产估价机构必须加盖公章3、房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。 A：等值 B：不等值 C：相同 D：不相同 E：工业用地的监测点评估价格 4、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为 2000 元/m2，如果该宗地临街深度为 75 英尺，临街宽度为 50 英尺，那么该宗三角形土地的价格为_万元。 矩形土地平均深度价格修正率表 A临街深度/英尺 B25 C50 D75 E100 F125 G150 H175 I200 J平均深度价格修正率（ %） K160 L140 M120 N100 O87.2 P78.0 Q70.8 R65.05、 房屋拆迁许可证是由房屋拆迁管理部门发给拆迁房屋的法律凭证。 A：房地产开发公司 B：房地产管理机构 C：被拆迁人 D：拆迁申请人 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、2003 年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的_。 A需要适时的更新改造投资 B投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C易受政策影响 D存在效益外溢和转移 7、物业服务成本的构成一般包括_。 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；物业管理区域清洁卫生费用；办公费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理区的绿化养护费；物业管理企业的酬金；物业管理企业固定资产折旧费；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 A B C D 8、某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20%，年运营费用 50万元。目前该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于_万元。 A536 B549 C557 D816 9、某宗面积为 5 000的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为 800 元，容积率为 2，受让人需按照受让价格 3缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。 A：824 B：924 C：844 D：944 E：工业用地的监测点评估价格 10、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。 A：乡级以上地方人民政府 B：乡级以.上地方人民政府房屋拆迁管理部门 C：县级以上地方人民政府 D：县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章11、以下有关现房与期房之间的关系的表达式中，正确的是。 A：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿 B：期房价格=现房价格 -预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 C：期房价格=现房价格+预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 D：期房价格= 现房价格+预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿 E：工业用地的监测点评估价格 12、结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。 A：砖木 B：砌体 C：钢筋混凝土 D：钢 E：执行层的组织协调 13、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是。 A：行业平均收益率 B：资金成本 C：项目风险 D：资金成本和项目风险 E：借款合同14、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是_。 A造价工程师 B结构工程师 C设备工程师 D监理工程师 15、基本完好房的成新率为_。 A十、九成新 B九、八成新 C八、七成新 D七、六成新 16、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对_征收的一种税。 A交易的任何一方 B交易双方 C产权承受人 D出售方 17、利用_，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。 A移动平均法 B指数平滑法 C加权指数法 D移动平滑法 18、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为_5 档。 A0，5%，10%，15%，30% B0，5%，10%，15% ，20% C0， 5%，10%，15% ，25% D5% ，10%，15%，20%，30% 19、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指标估算法 E：借款合同 21、 中华人民共和国物权法规定，抵押权自时设立。 A：签订 B：登记 C：起草 D：签字 E：执行层的组织协调 22、已知某笔贷款的年名义利率为 12%，年实际利率为 12.55%，则该笔贷款是按照_作为计息周期的。 A年 B半年 C季度 D月23、若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。 A：30 B：15 C：45 D：60 E：执行层的组织协调 24、有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7，土地资本化率为6，建筑物资本 化率为 8，则该宗房地产的土地价格为万元 (收益可视为无限年)。 A：30 B：40 C：50 D：60 E：工业用地的监测点评估价格25、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（） 。 A解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 B蒙.特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 D蒙特卡洛法主要用于解决不多于 23 个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为_。 A前期价格指数 B定基价格指数 C长期价格指数 D环比价格指数 2、以下难以使用市场法估价的房地产有_。 A标准工业厂房 B写字楼 C古建筑 D纪念馆 E学校3、工程量清单是表现拟建工程的名称和相应数量的明细清单。 A：分部分项工程项目 B：措施项目 C：其他项目 D：单项工程项目 E：单位工程项目 4、房地产存在的形态有。 A：土地 B：房地 C：耕地 D：草地 E：建筑物5、通过市场调查获知，某地区 20052008 年普通商品住宅平均价格水平分别为 4682 元/、4887 元/、5037 元/、5192 元/。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅 2010 年的价格为_元/。 A5362 B5374 C5532 D5702 6、某房地产开发商开发了一栋 6 层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为 2000 元/m2，第二层和第五层的住宅售价同为 2100 元/m2，第三层和第四层的住宅售价同为 2200 元/m2，则该住宅楼的加权算术平均价格和简单算术平均价格相比，_。 A前者高于后者 B前者低于后者 C前者等于后者 D无法确定 7、某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为 1000 万元，空置和收租损失为 5%，经营费用为潜在毛收入的 30%，抵押贷款还本付息为 200 万元，所得税和准备金共计 120 万元，则 2006 年的净经营收入为（）万元。 A330 B450 C650 D700 8、强制拍卖标的须符合以下三个要件。 A：强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产 B：强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施 (查封、扣押、冻结)的财产 C：强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施 (查封、扣押、冻结)的财产 D：强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产 E：强制拍卖标的须为房管部门委托拍卖人进行拍卖的财产 9、长期趋势法主要有_等方法。 A数学曲线拟合法 B衰减曲线法 C平均增减量法 D平均发展速度法 E指数修匀法 10、从事房地产经纪活动的基本条件是_。 A取得房地产经纪人协理从业资格 B取得房地产经纪人执业资格 C取得房地产经纪人员相应执业资格证书 D取得房地产经纪人执业资格并经注册生效11、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的是。 A：产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋 B：产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补 C：产权调换房屋不存在多退少补问题 D：无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则 E：从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的 .12、按贷款的用途，房地产贷款可以划分为。 A：购建房贷款 B：流动资金贷款 C：房地产开发贷款 D：房地产经营贷款 E：固定资产投资贷款 13、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。 A：完全无弹性 B：为单一弹性 C：富有弹性 D：缺乏弹性 E：执行层的组织协调14、报建审批管理主要包括审批核发_。 A项目选址意见书 B建设用地规划许可证 C建设工程规划许可证 D国有土地使用证 E施工开工证 15、建筑剖面图的内容，不包括_。 A建筑从屋面至地面的内部构造特征 B各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室内净空尺寸 C出入口处的做法及其装修 D注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明 16、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。 A：加强对房地产市场的监测 B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况 C：督促开发企业按城市规划实施开发 D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置 E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生 17、价格领先制通常有三种形式。 A：被支配型价格领先 B：支配型价格领先 C：成本最高型价格领先 D：成本最低型价格领先 E：晴雨表型价格领先 18、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等。 A：房地产改扩建费用 B：抵押贷款还本付息额 C：房屋设备折旧费 D：所得税 E：房屋装修折旧费 19、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。 A：保留价是拍卖的必备条件 B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有 C：委托人拥有保留价的确定权 D：拍卖人拥有保留价的确定权 E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情 20、政府宏观调控房地产市场的手段包括。 A：土地供应政策 B：金融政策 C：诚信建设 D：税收政策 E：加强产权管理 21、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有。 A：空置量 B：房地产价格指数 C：平均建设周期 D：吸纳率 E：失业率 22、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有。 A：风险产生的原因分析 B：风险发生的概率大小分析 C：风险因素检验 D：风险变量间的相关性分析 E：风险概率分布情况分析23、房地产估价资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔_以上，并不得越级升级。 A1 年 B2 年 C3 年 D4 年 24、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（） 。 A最佳规模 B最佳经营手段 C最佳集约度 D最佳管理方式 E最佳投资渠道25、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有。 A：估价对象 B：估价时点 C：价值类型 D：估价方法 E：估价所需材料