合肥房地产市场的发展研究毕业论文

本科生毕业论文（设计）题目： 合肥房地产市场的发展研究 系 部 经济与管理学院 学科门类 经济学 专 业 国际经济与贸易 学 号姓 名指导教师年 5 月 17 日合肥房地产市场的发展研究摘 要在过去的 2011 年中国楼市经历了太多波折，政府相继出台了一系列措施救市，意在稳定整个国民经济。文章通过对合肥房地产市场的区域分布、成交量变化等方面进行深入调研，分析合肥房地产市场存在的一些如空置率过高、建筑质量参差不齐、商品房价格居高不下、房地产中介市场混乱等问题，经过调查分析，尝试性地提出一些发展合肥房地产市场的对策建议，力求对我国其他地区的房地产市场具有一定的借鉴作用。关键词：合肥房地产市场 房地产中介 发展 对策建议ABSTRACTChinese property market has experienced too many twist and turns in the past 2011 ,the government unveiled a series of measures to rescue the market,intended to stabilize the national economy as a whole.This paper made a research on the distribution of the regional real estate market in HeFei,the volume change .By analyzing of the real estate market in HeFei,such as high vacancy rate ,the construction quality is uneven and chaotic real estate intermediary market then try to put forward some measures,the development of the real estate market in HeFei striving to other regions in Chinese real estate market has a certain reference. Keywords: Hefei property market real estate agents developing suggestions目 录前 言 .1一、合肥房地产市场的现状调查 .2（一）合肥房地产市场区域分布 .2（二）2011 年合肥房地产市场成交量变化及原因 .2二、合肥房地产市场问题分析 .5（一）商品房空置率过高 .5（二） 建筑质量参差不齐 5（三） 商品房价格居高不下 6（四）房地产中介市场混乱 .7三、合肥房地产市场发展对策 .9（一）坚定执行限购令，限制炒房行为以减少商品房空置率 .9（二）加大对保障房的土地供应及质量监管 .9（三）政府方面采取措施，严格控制房价过快上涨 10（四）房地产中介，政府监管与行业自律双管齐下 11参考文献 13致 谢 140 前 言要说当下社会的高频词汇， “房地产”一定是首屈一指的。房地产对于当今社会的发展具有支柱地位。因此，研究房地产市场的现状与发展对整个国民经济具有重大的现实意义和借鉴作用。之所以说房地产对国民经济起支柱作用，是因为首先，从房地产的产业性质来看，房地产为整个国民经济提供基础性条件，同时又为人们提供基本的生活资料。其次，从在国民经济中的比例变化趋势看，我国房地产占国民经济的比重小，同时我国城市化进程迅速推进，房地产需求旺盛。再次，从产业关联度来看，发展房地产能直接带动土地的开发，还能促进消费服务市场的发展。最后，从对整个国民经济增长的贡献来看，在发达国家和地区，房地产业所创造的社会财富，在国民生产总值中所占的比重都已超过了 10%，而在我国的比重只有 3%左右 1。本文以合肥房地产市场为出发点，经过各方面调查分析，提出一些发展合肥房地产市场的对策，力求对其他地区的房地产市场的发展具有一定的借鉴作用。1 一、合肥房地产市场的现状调查（一）合肥房地产市场区域分布合肥，安徽省省会，国家级皖江城市带承接产业转移示范区的核心城市。合肥市辖：包河区、庐阳区、瑶海区、蜀山区，高新区、经开区、新站区、居巢区、肥东县、肥西县、长丰县、庐江县。合肥各区均存在着风格迥异的，样式不一的楼盘。下表所列合肥楼盘的区域分布：表 1-1 合肥各区房地产市场区域分布从表 1-1可以看出，合肥市区的楼盘数量分布较多，肥东、肥西、长丰、庐江四县分布较少。新站区由于开发时间短，楼盘数量相对于其他地区少。（二）2011 年合肥房地产市场成交量变化及原因在国家新一轮宏观调控下，合肥房地产市场成交量出现下降。房地产新政的执行，显示了政府整治房地产市场的坚强决心，房价微幅下跌，广大购房者持观望态度，各大楼盘售楼部一片冷清，致使成交量下降，这是正常现象。合肥房地产市场成交量月度变化呈下降趋势，区域成交量分布不平衡，详情如下：1、月度成交量下降及原因笔者统计 2011 年合肥市九个区的房地产成交量。2011 年合肥市共成交商品房 55180 资料来源：由作者根据合肥爱房网 2012-2-18 公布资料整理而成区域名称 楼盘数量 典型楼盘庐阳区 42 恒盛皇家花园、金宏豪庭瑶海区 43 柏庄春暖花开、中天左岸蜀山区 43 辰龙紫荆广场、丰盛华庭包河区 36 水立坊自在城、万达广场居巢区 35 碧桂园滨湖城、城市之光肥东县 22 和顺东方花园、东方早城肥西县 24 建邦皇嘉锦苑、观澜天下长丰县 24 丰大金色假日、北辰天都庐江县 16 万家四季城、庐江中心城高新区 32 蓝鼎海藻湾、好运理想城经开区 41 锦绣大地城、百乐门乐府新站区 23 金海花园知寓、银领时代2 套。其中，一月份成交 10275 套，占全年成交量的 18.6%；二月份成交 4669 套，三月份成交 8236 套，四月份成交量最少，2184 套，五月份成交 3843 套，六月份成交 3649 套，七月份成交 3406 套，八月份成交 4699 套，九月份成交 4257 套，十月份成交 3775 套，十一月份成交 3188 套，十二月份成交 2999 套。合肥房地产市场月度成交量呈下降趋势，原因有三：其一，当年信贷政策吃紧，部分商业银行后期停贷。受国家金融政策的影响，各大商业银行大多收紧了住房贷款的贷款额度，贷款难、排队等贷款已成为购房者的一种常态。合肥首套房贷款利率上浮，对刚需购房者影响最大，进一步加大了购房者的观望情绪。其二，信贷政策不稳定。合肥地区首套房贷款利率上调直接导致了成交量的下降。政务区的楼盘首付至少四成。在各大银行首套房贷款利率实际操作中都至少上浮 10%，其中对上浮 10%的客户审批比较严格，需提供真实详细的收入证明、征信无污点等 2。其三，2011 年四五月份，部分银行停止发放二手房房贷。我国法律规定：新房贷款的贷款期限最长不超过 30 年，二手房不超过 20 年；贷款额度是房屋评估值的 70%；贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，基准年利率是 6.14%3。房产抵押贷款额度紧张，部分银行在放贷前还会收取一定比例的手续费，以此来加快放贷速度。随着政策的深入调控，房地产市场逐渐下行，银行为把控风险，减少信贷额度，倾向于收益更高的经营性贷款。通过 2010 年国务院颁布的国十条不难理解房地产信贷政策吃紧了。 国十条要求执行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定 4。合肥市房地产市场月度成交量详见图 1-1： 资料来源：由作者根据合房网资讯中心 2011 年日销售行情整理总结而成3 图 1-1 2011 年合肥房地产市场月度成交量2、区域成交量分布不平衡及原因2011 年合肥房地产市场成交量具体为包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区分别是 8531套、9375 套、7959 套、8964 套。四区成交量不相上下，蜀山区以 9375 套成交量略胜一筹。高新区房地产成交量最少，仅为 1160 套。政务区成交量为 6503 套，经开区、滨湖区、新站区销量基本持平，均在 4000 套左右。合肥市房地产成交量区域分布不平衡，原因在于：包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区开发时间早，各项基础设施完善，楼盘数量众多，且交通便利，有利于房屋的销售。高新区内多高新技术企业，住宅数量相对于其他区域偏少。政务区则环境优美，又紧邻政府办公处，对于公务员阶层的吸引力颇大，节省了其时间成本。新站区鉴于合肥火车站、客运总站对区域经济的拉动作用，新建了不少楼盘，且区内又有大型批发市场合肥白马服装城。滨湖则是未来合肥发展的方向。众多房地产开发商云集，兴建一座座写字楼、普通住宅、购物中心。加上合肥承接皖江城市带转移，新并入了居巢区，发展潜力巨大，是以此处楼盘具有极大的升值潜力。早在2003 年开盘时，房屋均价 3000 左右，至 2011 年房价均在 7000 以上，增值率高达 2 倍。滨湖区房屋的销售除了得益于升值潜力外很大程度上靠学区的拉动。合肥一中、合肥一六八中学、合肥师范附小都坐落在该区。这些都是优秀的学区，对那些子女年幼的中年购房者具有极大的吸引力。合肥房地产市场成交量区域分布详见图 1-23：图 1-2 2011 年合肥房地产市场区域成交量3 资料来源：由作者根据合房网资讯中心 2011 年日销售行情整理总结而成4 二、合肥房地产市场问题分析在国家新一轮的宏观调控下，商品房销售价格略微下降，加重了广大购房者的观望情绪，导致商品房销售数量下降，这是正常现象。然而合肥市房地产市场还存在着一些亟待解决的问题，主要表现在商品房空置率过高、建筑质量参差不齐、商品房价格居高不下、房地产中介市场混乱等方面。（一）商品房空置率过高合肥房地产市场存在的一个普遍现象是房屋空置率过高。该现象在滨湖新区表现得尤为明显。据了解，目前合肥市有 14 万套的电表读数为“0” ，这表示有 14 万套房子是空着的。不妨做个计算，合肥市常住人口约 500 万，其中市区城镇人口约 300 万，以全国通行的 4.2 人/户计算，合肥有 71.4 万户，每户有一套房，合 71.4 万套，空置率接近20%5。商品房空置率过高，很大原因是因为炒房者，他们购买了大量的房产，在商品房价格上涨的时候，抛售转而获利。为了降低商品房的空置率，必须抑制炒房现象。因此，要严格房地产开发信贷条件。许多房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，政府必须严禁商业银行对项目资本金比例达不到 35%等贷款条件的房地产企业发放贷款 6。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信 7。对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。除了严格房地产信贷条件外，还可以调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从 2006 年 6 月 1 日起，对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 5 年(含 5 年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过 5 年(含 5 年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免 8。（2）建筑质量参差不齐建筑质量是广大购房者关心的一个重要问题。建筑质量的好坏直接关系到广大业主的生命安全。合肥房地产市场建筑质量参差不齐，情况不容乐观。据调查，住宅工程中公用部分质量存在的问题较为突出。此外,有的开发商为片面追求建筑立面美观、采光和通风的效果，将住宅工程中的门窗做得越来越大，造成建筑节能问题越来越突出，如经济开发区一小区，整个一面墙几乎就是一块单层玻璃，平开窗的气密性很差，单层玻璃的热传导速度也很快，在建筑节能上无法满足国家相关要求。针对建筑质量参差不齐，可以采取措施规范建筑施工。首先，住宅工程要建“样板间” 。钢筋、水泥、门窗相关建材，进入装饰安装前，必须经过工程监理部门验收。未经验收或验收不合格不能投入使用。其次，实行建材留样制度。施工单位选用的建筑材料由专5 人封样留存，以备后期检查。再次，妥善处理业主投诉。建设单位应于交房前，在现场设立质量问题受理、处理办公室，接待来访业主，妥善处理业主的投诉。最后，竣工验收后，依旧要保留质量问题受理、处理办公室，方便住户随时反映诸如房屋开裂、地面隆起等质量问题。接到投诉，要在第一时间安排专人赶到业主家调查状况协助处理相关问题，切记相互推脱，致使问题持续恶化。表 2-14所列是一些常见的建筑质量问题： 表 2-1 常见的建筑质量问题问题 表现渗、漏（占 70%以上） 屋面、水箱、楼地面、地下室、上下水管道漏水堵、泛（占 20%以上） 上下水管道、卫生洁具堵塞、卫生间地坪倒泛水壳、裂 墙面、平顶粉刷层、楼地面起壳、墙面地面裂缝砂、渗 楼地面起砂、铝合金门窗渗水粗、污 钢木门窗、木隔断制作粗糙，内外墙粉刷粗糙开启不灵活 钢门窗开启不灵活，关闭不密封，零件脱落电气安装问题 安装粗糙、缺件、凌乱、脏污、裂纹、松动、短路（三）商品房价格居高不下合肥房地产市场面临着商品房价格居高不下的问题。在政府的调控政策下，部分商品房售价略微下降，但后期仍有上涨趋势，从总体看，房价依旧偏高，普遍高于 6000/平米。商品房销售价格走势如图 2-15所示：图 2-1 2011 年合肥部分小区房价4 资料来源：合房网 2004-9-2 公布的信息5 资料来源：由作者根据安居客网站 2011-9-16 公布“小区房价” 资料整理总结而成6 从上图我们不难发现：滨湖新区房价普遍高于其他区位，基本在 6600/平米以上。包河区深圳花园房价介于 6300 到 6600/平米之间。庐阳区房价相对于其他两区低些，但每平米售价也高于 6200 元。商品房价格居高不下，政府等有关方面必须加大对房价的监管，坚决抑制房价过快上涨。为进一步做好房地产市场调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳发展，2011 年 1 月 26 日，国务院出台了“国八条”政策。国八条主要内容有：进一步落实地方政府责任。地方政府加大保障性安居工程建设力度。通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源。调整完善相关税收政策，加强税收监管。强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。严格住房用地供应管理。开发商需确保中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%。合理引导住房需求。在一定时期内根据本地区的实际情况从严制定和执行住房限购措施。对已拥有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1 套住房。落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。坚持和强化舆论引导。新闻媒体要加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费。（四）房地产中介市场混乱房地产中介市场是房地产市场的一个重要组成部分。房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易达成为目的而进行的一系列经纪活动、委托代理业务或价格评估等。然而，合肥房地产中介市场存在诸多问题，主要表现在以下几方面：1、实施不正当竞争,违规获取额外利益有的房地产经纪公司为了招徕顾客，不遗余力在各大网站注册最新在售房源。殊不知，有的房源价格明显低于市价，更有甚者，有的房源根本不存在。这些做法能吸引购房者，尤其是倾向于买卖二手房的业主。各大房地产中介公司争相在网站上发布虚假房源、陈旧房源，更加剧了房地产中介行业的不正当竞争，房地产中介秩序混乱不堪。最终，只能是两败俱伤，消费者的满意度达不到，也不利于有关方面监管。目前，合肥房地产市场佣金为 0.8%-1.6%。收费与所提供的服务范围不相符。各家房地产中介公司收费标准不一，在 2011 下半年时，部分商业银行停止对二手房的按揭贷款的办理，二手房市场一片萧条。不少房地产中介公司，从中介费着手，给予中介费相应折扣，力图维持经营。此外，房产交易除了涉及佣金费用外，还包括房屋评估费用、契税等。国家规定房屋评估费用收取的最高标准为 2.5。现阶段，合肥不少房地产中介公司都按 4收取评估费。在中介购买二手房所缴纳的评估费用，相当一部分落入中介手中。合肥市物价局7 的相关文件规定：在二手房评估中，评估费用的收取标准为总价的 1.22.5，由此可见合肥多家房地产中介公司代收的评估费是严重超出标准的。2、房地产经纪合同的签订和履行，缺乏规范性在买卖双方达成成交意向之后，一般都要签署房地产经纪合同以规范买卖双方的权利和义务。大多数房地产中介公司在签订房地产经纪合同之前不会对相关条款逐条解释，对有些专业术语，业主也多半是一知半解。这不利于业主维护自己的合法权益。一旦签字后，就产生法律约束力，业主也处于被动地位。另一方面，这些房地产经纪合同几乎都是格式条款，业主在签订时只有选择签或不签的权利，没有选择相应条款的权利。房地产经纪合同条款欠谨慎，中介公司高度关注与己有关的条款，而忽略对买卖协议达成或履行起关键作用的条款。这会严重不利于以后合同的履行。此外，合同履行不规范也是一个问题。房地产中介公司往往在收取中介费之后，弱化自己义务的履行，甚至违规操作。通常，房地产中介公司在收取整个佣金之后，便会认为一项房地产中介业务结束了。中介公司没有完善必要的售后服务，应注重客户后续问题的关注与解决。这样，才能不断做大做强自己的业务，不断开发新客户维系老客户。3、其他不规范行为（1）将不允许交易的房屋违规代理挂牌出售。国家规定对于小产权房禁止上市交易。合肥的方兴小区属于回迁房，无法办理房产证。部分房地产中介公司依旧把该区房源低价挂牌出售。（2）疏于核查客户提供的材料是否齐全，为以后埋下隐患。这一点对于房屋租赁业务表现的十分明显。有的人从房主手中租的房子，将其转租给他人从中渔利。该部分人不是房主，提供不了房屋的有效证件，房地产中介公司在实际操作中不注重审核材料的真伪及完备，很容易侵犯了原房主的知情权及其他合法权益。（3）为买卖双方躲避法律提供便利。在实际业务操作中，部分房地产中介公司，就同一房屋签订的合同成交价款远远低于实际成交价使得交易当事人规避或减少房屋交易税费。（4）中介公司管理混乱部分中介公司违规租借房地产经纪人从业证书，而实际经办人却无相应资质，易引发委托人的不信任，拒绝继续交易。8 三、合肥房地产市场发展对策由以上叙述，我们不难发现合肥房地产市场存在的一些问题。合肥，作为安徽省省会，国家级皖江城市带承接产业转移示范区核心城市，其房地产市场的稳定与发展对于安徽房地产市场具有举足轻重的作用。因此，必须采取措施发展合肥市房地产市场，以此来稳定合肥地区的经济，带动区域经济的腾飞。以下仅从房地产供需方面、房地产中介方面对于合肥房地产市场发展提出几点建议：（一）坚定执行限购令，限制炒房行为以减少商品房空置率中国人自古就有安居乐业的生活理想，把住房看成归宿，有家才能安稳。中国的传统文化更加剧了人们对住房的需求。住房是一种生活必需品。由于房价虚高，一些人尤其是中低收入者很难买房。房价居高不下且前几年有看涨趋势，一些投资者就把买房作为一种投资。部分外国人和外企员工、公务员人均数套房产。炒房者购买住房自己不居住就囤积留待看涨后转手获利，造成了一些小区出现“鬼城”现象，商品房空置率过高。因此，政府制定了限购令，抑制炒房现象。在 2010 年国务院四号文件中就提及合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。包括加大差别化信贷政策执行力度。金融机构要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率严格按照风险定价。此外，继续实行差别化住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房和非普通住房、首次购房与非首次购房的政策。不符合规定条件的购房者，一律不得享受相关税收优惠。同时，政府相关部门和新闻媒体要引导居民树立合理节约的住房消费观念。政策制定的初衷就是为了限制炒房客的炒房行为，合理引导居民的住房需求。当务之急就是严格按照政策办事，不要让政策仅仅成为一纸空文。（二）加大对保障房的土地供应及质量监管在商品房价格日益高涨的同时，许多低收入者买不起房。政府为了缓解这一现状，关注中低收入者的住房需求推出了一系列的措施。其中就有加大保障性住房的建设力度。目前，我国保障性住房主要包括三种：经济适用房、廉租房、两限房。经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房。保障的对象为中低收入家庭。廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低收入且住房困难的家庭提9 供的社会保障性质的住房，主要保障最低收入家庭。两限房的本质属性是商品房，主要解决的是中等收入阶层的住房需求。政府可以在开发商拿地时明确要求建一定比例的保障房。否则，不予办理相关产权登记和商品房预售许可证，以此来扩大保障房的供给。现阶段保障房的土地供应有限，质量方面问题重重。许多开发商不愿进行保障性住房的建设，原因是保障性住房建设的利润被控制在 3%以下，开发商从政府手中拿钱相当困难 9。为了缓解房价上涨的压力政府在扩大保障性住房土地供应的同时还应加强保障性住房的质量监管，确保质量合格。不能让保障性住房被贴上劣质房的标签。2011 年 7 月省住建厅专门下发关于进一步加强保障性安居工程质量安全管理工作的通知 ，要求保障房工程必须从设计、建设、验收等多个环节严把质量关，要严防开裂、渗漏，以及室内装修等质量通病。保障房出现质量问题，要用更严格的措施处罚，以形成震慑作用。合肥实行保障房终身负责制，质量问题将严格追责同时对建筑单位罚款增至 2 倍。（三）政府方面采取措施，严格控制房价过快上涨1、出让土地以中小地块为主，限制住宅建设面积政府在出让土地时应当以中小地块为主。中小地块的土地出让价格较低，有利于有实力的小房地产开发企业拿地。以往大地块的出让耗资数亿，许多小房企迫于资金压力，无法同上市公司和国有企业竞争。而这些顺利拿地的国有企业和上市公司肯定会转嫁拿地成本，提高房屋售价。小房企的加入，有利于促进房地产开发企业的竞争多元化，在确保房屋质量的同时稳定房价。此外，出让中小地块土地减少了流动性风险。需要指出的是，在出让中小地块时容易造成城市布局过于分散化，政府方面需要加强城市规划以适应城市的发展。此外，限制大套型房屋的开发也有重要意义。一方面可以降低单套住房的销售价格，使普通家庭能够买得起房，另一方面可以提高土地的利用效率，节约出更多的土地用于住房建设。限制面积的房屋针对的是普通消费者，这类市场需求量大。限制住宅建设面积有利于房地产市场资金迅速回笼，提高资金周转率。中小户型商品房具有同质化、利润低等特点，有利于抑制房地产市场的投机行为。 政府出台了一系列措施对房地产市场进行调控，其中“70、90 政策”规定：自 2006年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。70、90 政策反应了政府调控的方向，明确了新建住房结构比例，重点发展小户型商品住宅。 2、建立开发商快速融资渠道并严格控制开发周期房地产业是资金密集型产业，各个环节都离不了资金支持。为了融资，开发商想尽10 各种办法。上市房地产公司在股市增发新股，有的发行债券。由于股本不能退回，股票只能在股市交易，为开发商提供了较稳定的资金来源。此外，房地产开发行业利润丰厚，有的房地产开发企业不想分红就寻求借贷。借贷途径有二：一是向商业银行借贷；二是民间借贷。向商业银行借贷资金数额通常较大，且有较为严格的审批程序。一些房地产开发企业因暂时拿不到土地使用权证，无法寻求银行的资金支持。为了使开发项目正常运转，不少房企寻求民间借贷。开发商在民间高利贷的支持下完成项目开发，必然把高额的利息支出分摊到房价中来，此举进一步推动了房价飙升。因此，我们必须改变对中小企业的贷款模式为开发商提供融资便利。稳定房价的同时促进了房地产开发行业的可持续发展。商业银行为房地产开发企业大开方便之门，一方面扩大自身业务，另一方面抑制民间借贷，维护了我国金融系统地稳定。在我国，有些开发商从政府手中拿地，不急于开发，而是囤积起来留待以后开发，或者干脆不开发等土地升值。这减少了房屋的有效供给。政府供地后要对土地开发周期进行监管，对超过合同约定一年未动工的土地征收土地闲置费用，对超过两年的要无偿收回土地使用权。对虽然按时动工但开发面积不足 13 或投资不足 14 的按闲置土地处理 10。促使土地能够及时得以利用，控制房价上涨。（四）房地产中介，政府监管与行业自律双管齐下1、健全完善相关法律制度，建立监督机制现行对房地产中介公司监管的法律制度有限，国家应加大相关的立法力度，建立相应的监督机制以规范其业务。首先，提高房地产中介的准入门槛。以前，房地产中介公司的资质条件对公司名称、固定服务场所及注册资本没有特殊要求，现在提高准入门槛，要求房地产中介公司要有自己的名称和固定的服务场所，注册资本金 30 万元。同时规定专业技术人员不少于 3 人11。目前，房地产中介行业对房产经纪人的学历、经验要求不高，间接造成了房地产中介公司的服务质量参差不齐。因此，必须提高房地产中介行业人才的准入门槛，凡是房地产中介的营销人员一律得持证上岗。所有营销人员必须通过全国房地产经纪人协理的考试。其次，房地产行业监管部门应建立房地产中介公司诚信经营档案。对于业主投诉较多的中介公司要进行深入调查，必要时约见相关负责人。在调查取证后，对那些违规事实不存在或经认定违规行为不成立的，准予其继续经营。对于那些认定违规行为成立的要进行处罚，情节较轻的给予警告处分，并计入该企业诚信档案，对违规经纪人处以 1万元罚款，取消违规中介网签资格并处 3 万元罚款；情节特别严重的，吊销其营业执照，5 年内不准涉足房地产中介行业甚至终生不得从事房地产中介行业 12。对处理结果不服或有异议的，允许被处理企业进一步向上级主管部门申诉。11 最后，对机构和经纪人进行统一管理。房地产经纪机构及其分支机构应办理备案，将相关备案信息向社会公示。2、房地产中介心系业主，实行规范化服务首先，房地产中介公司应树立“客户至上”的服务理念。客户是企业的衣食父母，必须注重同客户的关系。企业一切经济活动的出发点要以客户为中心。只有这样才能不断开发新客户维系老客户，稳定并扩大自己的客户群。其次，明确内部岗位，实行专人服务。目前，众多合肥房地产中介公司岗位划分不明确。从最初的接待客户到带客看房，签订房地产经纪合同全由一人完成。房地产中介公司应明确内部岗位，接待客户由专人负责，了解客户需求，并根据该需求草拟相关方案，随后由置业顾问带领看房，并帮客户分析各方案的优劣；再由客户本人拿主意决定是否成交；最后，由法律事务专员参与签合同，并解释相关条款。这样，服务质量明显得到提高，服务流程也进一步标准化。最后，规范房地产经纪合同行为，对房地产经纪服务明码标价，提高服务质量，规范房地产中介行业的竞争秩序。3、房地产中介公司联合，达到经营规模化合肥有许多房地产中介公司如满堂红房产有限公司、吉大房产、紫东房产、世联地产等等。这些公司的规模也大小不一，这在一定程度上制约了该行业的发展。通过市场化手段合并，扩大这些公司的规模，达到规模化经营，可以提高这部分公司的抗风险能力。此外，实行规模化经营，可以组建专业的营销团队、市场调研团队等。专业的营销团队，可以针对客户的不同需求制定不同的营销方案。市场调研团队，深入基层调研市场需求。公司定期对员工进行专业化培训，提高员工的业务素质，有助于扩大公司业务量。房地产中介市场是房地产市场的一个重要组成部分，受国家政策法律的影响较大。公司通过培训，员工得以了解最新的法律政策，应用于实际业务操作中。同时公司管理层可以依据政策法规的走向制定公司下一步的发展方向及业绩目标。政策的及时传达对房地产中介公司而言就是一个定心丸。任何经济活动的进行都不能逆经济方向行事。房地产中介市场尤其如此。12 参考文献1 刘成高.中国房地产可持续发展研究M.成都：西南财经大学出版社，2008，109-111.2 安徽借贷网.首套房利率上调或加重购房者观望情绪.安徽借贷网，http:/www.daikuanwww.com， 2011-10-20.3 安徽借贷网.2011 最新房屋贷款政策.安徽借贷网，http:/daikuanwww.com，2011-7-19.4 尹中立.楼市观察从金融角度看房地产市场M.北京:中国金融出版社，2010，51-57.5 东方云雾.合肥商品房空置率究竟有多少.新浪博客，http:/blog.sina.com.cn，2010-8-5.6 陈晓明.青岛房地产价格上涨的成因及治理J.经济研究导刊,2008,(5):23-26.7 刘梦溪.房贷新政对房贷市场的影响分析J.集体经济,2011,(1):89-93.8 朱秋霞.国六条与国八条比较分析解读近年来房地产调控政策J.统计与咨询,2007， (3):36-39.9 爱房网资讯中心.合肥保障房销售“一价清”经适房利润不得超3%，http:/www.aifang.com.cn， 2011-11-4.10 杨继瑞.应对国际金融危机：中国房地产市场的生存与发展M.成都：西南财经大学出版社，2009，111-126.11 朱大鸣.现在，你该买房吗：开发商曝光事实真相M.南京：凤凰出版社，2010，93-97.12 美卡恩等著；张红译.房地产市场分析M.北京：中信出版社，2005，78-86.13 致 谢阮应国教授工作繁忙仍悉心指导我的论文，并提出若干实质性修改意见。从论文大纲到开题报告最后是论文正文，教授都认真阅读，仔细推敲，发现问题，然后提出修改意见。在为期三个月的论文指导过程中，我深深地被教授那种严谨治学的作风和精益求精的工作态度所折服，每个字甚至连一个标点教授都仔细推敲。在教授的耐心指导下该论文得以顺利完成。在此，谨向阮教授致以诚挚的谢意和崇高的敬意。此外，本文后期经中国人民银行合肥中心支行周浩老师的热心指导，在此一并致谢。