物业管理资源经营.ppt

物业管理的经营之道 群雄逐鹿 智者为王 成就物业事业的王者之道 韩信 萧何 物业管理经营的概念 把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生产要素 包括人 财 物 知识产权等有形资产和无形资产 都作为可以经营的价值 通过对这些价值的综合运营 达到资本的最大限度增值 物业管理经营的市场细分 资本类经营多元化经营专业性经营 物业管理经营的种类 常规物业管理 前期物业管理全委物业管理 后期管理 居住物业商务物业商业物业工业物业特殊用途物业 物业管理常规经营的意义 常规经营是物业管理经营之本常规经营是物业管理企业获取利润的重要渠道常规经营带来了庞大的可供获利的资源 前期物业管理的实施 发展商需支付的费用1 前期物业管理开办费用2 物业接管验收费3 物业质量保证金4 专项维修资金与房地产之间的关系1 提前介入物业管理2 严把验收关3 分清发展商的承诺责任 前期管理的相关费用 1 前期管理费2 人员招聘与培训等费用3 土建 设备整改费用4 业主交验物业期费用 1 二次清洁费 2 业主交验物业仪式费 3 其他费5 管理用房装修费6 标识牌制作费7 开办费用 全委物业管理 常规物业服务的理财之术 链接 第九条 物业服务收费管理办法 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用 盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业 其余全部用于物业服务合同约定的支出 结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 全权委托物业管理的经营收入 1 公共服务费收入 2 专项服务费收入 3 停车场经营收入 4 特约服务及多种经营费用收入 5 其他杂项收入 1 各种押金 2 滞纳金 3 违约金 直线职能制企业架构 管理处成本开支 物业服务收费管理办法 第十一条 实行物业服务费用包干制的 物业服务费用的构成包括物业服务成本 法定税费和物业管理企业的利润 实行物业服务费用酬金制的 预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分 1 管理服务人员的工资 社会保险和按规定提取的福利费等 2 物业共用部位 共用设施设备的日常运行 维护费用 3 物业管理区域清洁卫生费用 4 物业管理区域绿化养护费用 5 物业管理区域秩序维护费用 6 办公费用 7 物业管理企业固定资产折旧 8 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 9 经业主同意的其它费用 物业共用部位 共用设施设备的大修 中修和更新 改造费用 应当通过专项维修资金予以列支 不得计入物业服务支出或者物业服务成本 第十八条 物业服务收费管理办法 利用物业共用部位 共用设施设备进行经营的 应当在征得相关业主 业主大会 物业管理企业的同意后 按照规定办理有关手续 业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金 也可以按照业主大会的决定使用 中华人民共和国物权法 2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过自2007年10月1日起施行 第六章业主的建筑物区分所有权 专有部分享有专有权对共同使用部分享有共有权相互之间对建筑物的整体享有管理权 而构成的建筑物所有权的复合共有 业主行使权利的团体组织形式是业主大会和业主委员会物业管理机构是业主团体委聘的管理机构 按照业主团体的意志进行管理活动 共有部分 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分 享有权利 承担义务 不得以放弃权利不履行义务 业主转让建筑物内的住宅 经营性用房 其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让 第七十三条建筑区划内的道路 属于业主共有 但属于城镇公共道路的除外 建筑区划内的绿地 属于业主共有 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 建筑区划内的其他公共场所 公用设施和物业服务用房 属于业主共有 第七十四条建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金 属于业主共有 经业主共同决定 可以用于电梯 水箱等共有部分的维修 维修资金的筹集 使用情况应当公布 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊 收益分配等事项 有约定的 按照约定 没有约定或者约定不明确的 按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定 共有权 按份共有 共同共有 常规经营 直接费用的控制 采购程序的控制 物资提供链的控制材料耗用的控制 维修工程的控制劳动资料的控制 工具 设备的利用率能源消耗的控制 设施 设备的改造 物业服务中的能源管理 公共照明设施改造 案例 公共用水的节约方式 案例 电梯运行改造 案例 空调设备改造 案例 节能计划 各物业上年同期能源消耗数的95 作为本年同期能源使用的计划数 通过每月能源报表的编制和月度能源分析会对计划的执行情况进行量化统计和分析一是找出能源消耗中的异常情况 并进行原因分析 制定整改措施予以消除 二是对节能管理做得较好或值得推广和学习的地方 进行细化总结 并积极在其他的商业物业的管理中进行推广 以达到用好能 节好能的效果 培训和巡检 日常管理中 可通过各种方式和途径 加强对员工节能意识的教育和培训 让节能管理成为员工的自觉行为 通过日常的巡视和对用水设备的检查 消除系统设备运行中的跑 冒 滴 漏等现象 杜绝无人灯 长流水和无人空调 在条件许可的情况下 还可以适度降低座便器水箱水位 适时调节延时水龙头 更换座便器橡皮旋塞等方法来消除各类能源使用中的浪费源头 抄录消耗量 控制非正常情况 第一 积累原始数据 为统计分析提供第一手的分析资料 第二 能及时发现能源使用中的异常情况 发现及时 避免造成大的浪费 重视维护保养 发挥设备的使用效能 现今大型物业多采用中央空调系统 而中央空调系统能源消耗最大的设备主要是空调主机 水泵和末端设备 所以定期清洗制冷主机冷凝器 蒸发器水管 对铜管束内壁水垢进行通炮 并清洗各温度探测器 对冷冻水 冷却水系统进行水质处理 对变风量 风机盘管机组翅片进行清洁等 确保系统和设备的正常运行 提高主机和末端设备的热交换效率 最大限度地发挥设备的使用效能 控制温度 管理节能 对卖场温度状况每天多次进行监控抄录 对每层按多处固定测温点进行温湿度记录 并将所测温湿度及时反馈给空调班 操作人员则根据反馈温湿度状况及时进行空调出水 回水温度的修正设定 调整温度循环水泵开启台数 并对末端设备及新风 回风的开启进行调节 以达到既能保证卖场的舒适度 又能最大限度地降低能源消耗 完善计量管理网络 理顺物业能源使用中计量表计的逻辑关系 对计划性 合理性管理使用能源有着十分重要的作用 逻辑关系搞不清 不仅最终的统计数据不准确 而且还会造成损失和浪费 甚至还会出现 别人用能 你来买单 的状况 日常管理中 不仅要让相关人员熟知 理清计量网络的逻辑关系 还应该定期对水表 电表 油表 蒸汽汽量计进行定时校验或更换 一些普通的电表和流量表使用几年后 计量误差较大 通常采取的有效方法是逐步更换 虽然会发生一些费用 但经验告诉我们 这种投入是非常值得的 根据季节变化 合理运行变压器的台数 变压器的运行会产生电损 在中央空调停用和相关条件许可的情况下 停用空调运行专用或部分动力所用的变压器能够大幅降低运行成本 减少电能的损耗 一般情况下 一台1600KVA的干式变压器1年的空载损耗高达3万度电量 红警游戏 赢的秘诀 物业管理的资源经营 物业管理企业的资源 1 管理技术资源2 品牌资源3 人力资源4 自有设施设备资源 5 资料类资源6 信息类资源7 社会关系类资源 物业管理品牌资源的经营 物业管理品牌经营的实施 确定品牌经营思路建立品牌经营机构品牌经营的实施连锁经营品牌作价品牌租用品牌联合品牌扩张 物业管理企业资源的经营 物业管理顾问咨询服务物业管理品牌资源的经营物业管理信息类资源的经营物业管理企业资源经营的其他类别资料类资源经营公司所属设施设备的经营专业公司的经营社会关系资源的经营 员工结构 缺勤 人员流动 组织结构 招聘 人员配置 薪酬 培训 资格 物业管理服务人力资源经营 从T型到Z型人才培养 综合知识与混合技能 专业技能深度 核心职业能力 学习能力 沟通合作 解决思维技术能力 领导能力 自我管理 创建 雇主名牌 雇主名牌主要是一种内部名牌雇主名牌和产品名牌 服务名牌都是企业名牌的组成部分 个特征 以人力资源管理过程为载体 积极型的领导层 员工高度敬业 致力于员工发展 开放沟通型的企业文化 经营业绩高于同行 项功能 吸引功能 团结功能 激励功能 适应功能 带动功能 文化功能 OA系统与人力资源管理的结合 公司内部网的规划 OA系统与工作流 无纸办公室规章与制度的宣传 查询各部门的任务 主管介绍 新人介绍 总经理的话等公告栏与讨论栏的使用公文处理流程工作报告的处理在线报表体系在线查询与更新在线薪酬福利申请内部征才 物业资源的经营 会所经营基地建设 停车场经营社区广告经营 物业资源经营的实施之 停车场经营 车位供应紧张的处理 用价格因素调整供求紧张关系重新划定小区内停车位利用共用场地划定新的停车位改造部分设施增加停车位将小区公共场地部分作为临时停车场利用小区周边区域停车利用其他方面的资源 停车场经营汽车业务的种类 1 汽车精品汽车精品经营 括香水系列 电器系列 影音系列 脚垫系列 坐垫系列 饰品系列等 汽车模型经营2 汽车美容 双色洗车 泡泡浴洗车 计算机洗车 焦油 沥青无痕去除 虫尸 鸟粪专业去除 树脂 油脂本色去除 漆面飞漆 驳壳虚印去除 各种氧化层去除 轮胎增亮 增艳翻新处理 金属件去污去垢 除锈 翻新处理 内饰增亮增艳 汽车桑拿 划痕修复 3 汽车养护 轮胎修补翻新处理 更换机油三滤 发动机止漏 喷油嘴免拆清洗 油封密封增效处理 发动机抗磨修复处理 变速箱免拆清洗 润滑系免拆清洗 燃油系免拆清洗 冷却系免拆清洗 车辆快速维修 4 汽车装饰1 坐舱类 铺地胶 加装桃木内饰 座套定制 定制真皮座椅 真皮座椅翻新 真皮内饰修补翻新 开汽车天窗 2 电器类 安装中控锁 安装防盗器 安装倒车雷达 安装GPS 全球定位系统 安装语音导航系统 个性喷涂 安装vCD cD 加装碟盒 加装音响 加装低音炮 3 其他类 底盘装甲 整车贴膜 隔音工程 物业资源经营的实施之 会所经营 会所经营的种类和模式 会所经营的种类 个性会所专业会所生活会所 会所经营的模式 会员制会所委托经营式会所独立运营式会所加盟运营型会所 其他模式 7 1模式泛会所概念主题体验式会所联合式会所外联式会所 物业资源经营的实施之 社区广告经营 物业资源中广告经营的种类 1 电梯广告2 屋顶及外墙广告3 厅堂广告液晶显示杂志架 广告架壁挂广告声音媒体广告物品展示 4 停车场广告停车场出口 入口处 停车场管理人员岗亭 直接放置到地面的灯箱 喷涂在地面的文字及图案 地下停车场的墙壁 天顶 立柱 在停车场悬挂气球 灯箱等广告载体 其他停车场设施设备 停车场管理人员散发平面广告 5 宣传栏广告6 企业形象展示广告艺术雕塑形式花 草 树 木形式伞类休闲椅户外健身器材户外垃圾桶7 社区路灯广告8 公益性广告指路牌或社区示意图触摸屏 业主资源的经营 业主资源的分类 1 业主需求资源 2 业主财产资源业主固定财产资源 业主的物业 业主流动财产资源 汽车 家具 家电等 业主货币资源 有价证券 有色金属 银行存款等 3 业主无形资产资源业主知识资源业主社会关系资源 业主固定财产资源经营 物业的租赁 物业租赁的分类 一 按房屋所有权的性质划分 公房租赁 私房租赁 二 按房屋租赁期限划分 定期租赁 自动廷期租赁 意愿租赁 三 按物业租金的内涵划分 毛租 净租 百分比租金 四 其他划分方式 物业租赁管理模式 一 包租转租模式 二 出租代理模式 三 委托管理模式 租赁管理的概念与内容 租赁活动的管理 包括租约签订前 租约执行过程中 租约期满时共三个阶段 业主流动财产资源的经营 1 需求阶段2 处理阶段 二手家电经营 二手汽车市场 书画作品交易 古玩市场 等等 业主货币资源的经营 1 业主货币资源经营的原则1 不可违法经营 须在我国银行 金融 证券等法律法规的范围内进行经营活动 2 必须保证业主的资金安全 3 慎重进行业主货币资源经营 4 避免选择投机项目 2 业主货币经营的方法1 联合成立投资实体与业主联合成立投资实体 专业经营物业小区内的商业项目 2 吸引业主投资 物业管理企业寻找较好的商业项目 通过制订可行性投资方案吸引业主投资 3 向业主融资通俗的说法是向业主贷款借钱 物业管理资本的经营 物业投资 物业经营管理 物业经营管理又称物业资产管理 是指为了满足业主的目标 综合利用物业管理 PropertyManagement 设施管理 FacilitiesManagement 房地产资产管理 RealEstateAssetsManagement 房地产组合投资管理 RealEstatePortfolioManagement 的技术 手段和模式 以收益性物业为对象 为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务 物业经营管理活动的管理对象 写字楼 零售商业物业出租型别墅或公寓工业物业酒店休闲娱乐设施 物业经营管理服务目标 是从业主的角度出发 在物业经济寿命的全寿命同期内 持续满足租户正常空间使用需求 在实现物业各期净收益最大化的基础上 保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力 物业经营管理企业 管理型物业管理企业专业型物业管理企业综合型物业管理企业 物业经营管理的层次 1 物业管理2 设施管理3 房地产资产管理4 房地产组合投资管理 层次管理关系图 物业管理计划中的预算技术 一 年度运营预算 二 资本支出预算 三 长期预算 物业经营管理绩效评价的指标体系 一 物业管理绩效评价基本指标 1 财务效益状况指标 1 净资产收益率 2 总资产报酬率 3 财务内部收益率2 资产营运状况指标 1 总资产周转率 2 流动资产周转率3 偿债能力状况指标 1 资产负债率 2 利息保障倍数4 发展能力状况指标 1 营业增长率 2 资本积累率 二 物业经营管理绩效评价修正指标 1 财务效益状况修正指标 1 主营业务利润率 2 盈余现金保障倍数 3 成本费用利润率2 资产营状况修正指标 1 应收账款周转率 2 不良资产比率 3 资产损失比率 3 偿债能力状况修正指标 1 流动比率 2 速动比率 3 现金流动负债比率 4 长期资产适合率 5 经营亏损挂账比率4 发展能力状况修正指标 1 总资产增长率 2 三年利润平均增长率 3 三年资本平均增长率 三 物业经营管理绩效评价评议指标 1 经营者基本素质2 服务满意度3 基础管理水平4 在岗员工素质状况5 服务硬环境6 发展创新能力7 经营发展策略8 综合社会贡献 物业管理市场拓展 物业管理投标 一 物业管理投标一般程序 1获取招标信息 决策是否参与投标2报送投标申请 接受资格审查3获取与熟悉招标文件并考察物业现场4投票决策与编制投标书5报送投标书6参加开标及答辩会7中标与签订物业服务合同 二 投标书的编制1投标单位的概况简介2分析投标物业的管理要点3概述投票单位拟采取的管理策略4详述物业管理的实施计划内容包括 1物业管理企业内部管理架构与机构设置 各类人员编制 企业动作机制与工作流程 信息沟通与反馈渠道等2物业管理各阶段开发设计阶段 监理阶段 接管验收阶段 日常动作阶段等提供的管理服务项目 内容与服务标准相关费用3管理人员的配备与培训4必备的物资装备计划5各项内外部管理规章制度6各项管理指标的承诺7愿意承诺的奖惩措施和标准5有关附件及说明 三 物业管理服务费用的测算 四 物业管理企业投标的关键事项 一 决定参与投标的关键因素 1项目区域 规模符合企业发展规划2项目类型符合企业确定的目标客户3常规预测盈利4项目风险在企业承受范围内5项目委托方具有独立法人资格和经济实力6本企业具备人力资源支持体系 二 投标过程中六项关键环节 1确定管理项目的整体思路 包括项目工作重点及应对措施2确定物业管理费价位 这是投标工作最难把握和最重要的因素之一3准确的牧业管理年度收支测算4物业管理目标承诺 前期投入 奖惩条件的任何承诺5管理架构 管理机制和主要负责人员6正式投标时的演讲陈述 答辩现场表现 物业管理服务方案的要素 人员机构 管理措施 构想目标 费用测算 THEENDTHANKS