物业管理实务物业使用与管理服务案例.ppt

物业管理实务物业使用与管理服务案例 ShanghaiTechnicalCollegeofUrbanManagement 滕永健上海城市管理职业技术学院 32 物业公司如何合理收取相关的住宅人住费用 99年10月 某小区物业公司向新入住的居民收取装修保证金1500元 并按市场价向售户收取铝合金窗费1500元 防盗门480元 物业公司称 居民当时的售房合同中并未将铝合金窗和防盗门作为房屋的附属设施 故应另行付费 97年8月 王某与开发商签订商品房预售合同 购买XX公寓商品住房一套 合同约定98年6月底前交房 97年12月该公寓土建工程结束 同月 王某因原住房动迁在即 向工程队要来房门钥匙并着手装修 98年1月底 开发商委托的物业公司进场管理 保洁 保安人员到位 98年3月 该公寓通过竣工验收 98年4月 该公寓所在小区的物业管理收费标准经物价局批准 98年5月 大批住户收楼进户 98年6月 该公寓获得 住宅交付使用许可证 98年7月 物业公司向王某收取物业管理费 收费起始时间为98年2月 王某认为不合理 应从开发商获得 住宅交付使用许可证 即98年6月 后收取物业管理费 33 物业公司应从何时开始收取物业管理费 34 业主委员会要求物业公司公开全部收支帐目合理吗 98年6月 某小区业委会成立 98年12月 业委会要求其选聘的物业公司公布全部收支账目 包括人员工资 利润数 接受审核 物业公司则认为收支帐目属自己的经营性行为 涉及商业秘密 遂对业委会的要求予以拒绝 35 物业公司收取的物业管理服务费用的结余如何处理 某业主委员会另聘物业公司对小区管理服务后 要求原聘物业公司将管理费 保洁 保安 车辆停放等费用的余额移交业委会 原聘物业公司认为业主委员会的要求苛刻 且无依据 36 业主进户装修时物业公司应如何合理收费 某商品房小区业主在进户时 物业公司向业主每人收取了50元进户费 另外 不论业主装修与否 物业公司向每户收取了建筑垃圾清运费 对室内装修施工的民工进行了登记 发放了小区出入证件 同时也收取了每人l5元的证件费 37 因墙面渗水造成财产损失是否概属物业管理不当 某小区自1998年6月起先后由开发商和业主委员会委托原告JA物业管理公司进行物业管理服务 被告郭某自1999年1月起长期拖欠物业管理费 原告多次催讨 均被被告拒付 被告认为 自己在装修入住后即发现北房间墙面渗水 损坏了装修 另外2000年夏天发生楼上住户卫生间渗水至被告的客厅 损坏了天花板 经原告修理 仍有渗漏 原告对此应承担物业管理上的责任 原告不赔偿财产掺失 被告就不支付物业管理费 38 底楼的跃层住户是否应承担电梯运行费吗 某大楼底层与二层设计为跃层 底层无总门 总门在二层 这些跃层的业主除搬运家具和大件物品使用电梯外 平时不乘电梯直接通过扶梯上下 因此 这部分跃层的住户根据住宅底层的业主不承担电梯运行费的规定拒付电梯运行费 39 该户业主拒付物业管理相关费用的理由是否成立 某小区的业主委员会自1996年起委托原告DM物业公司进行物业管理 99年2月 新的业主委员会将合同延期至2000年11月底 自原告管理以来 被告朱某一直未缴付物业管理费和维修基金 亦拒付大楼电控门安装费 原告在多次催讨无效的情况下 诉请法院判令被告支付物业管理费及滞纳金 支付维修基金和电控门安装费 对此 被告朱某辩称 物业服务合同签定时 DM物业公司的法定代表人章某同时又是业主委员会的主任 故物业管理合同无效 维修基金未发生实际使用 故无权收取 电控门安装后始终开着 未达到安装目的 业主不应付费 40 怎样解决社区服务和物业管理服务的交叉问题 某小区的公房承租人夏某长期以来一直向物业公司交付公房租金 并向居委会交付保安 保洁费 1999年5月小区成立了业委会 续聘原物业公司提供管理服务 5月起 物业公司要求夏某另付物业管理费和保安 保洁费 理由是小区由物业公司提供统一服务 夏某对此深感不解 41 开发商作出的由购房单位自行实行物业管理的承诺有效吗 某小区有3幢大楼 由开发商自聘物业公司进行物业管理 1998年10月 开发商为促销 应允一购房单位 在购买其中任何一幢楼后 即将该幢大楼移交该给单位自行管理 1999年8月 该小区的业委会成立 购房单位提出根据开发商的承诺 自己单位购买的此幢大楼应由本单位管理 42 售后公房的高层电梯 水泵运行费如何收取 某售后公房小区的业主委员会和物业公司在签订物业管理合同时 约定了 高层住宅电梯 水泵 运行费按实结算 由物业公司向业主收取 在实际操作中 因实际运行费低于0 55元 平方米 物业公司提出按规定以0 55元 平方米包干结算 就此 业主委员会提出费用结算应按合同约定履行 支付方式可按规定由业主直接支付0 15元 平方米 余款从维修基金中列支 43 在履行物业管理合同过程中发生争议应通过何种法律程序解决 某业委会和物业公司完全采用市房地局 市工商局联合制定物业管理合同 示范文本 签订了物业管理合同 此后 因在履行合同中发生了争议 业委会遂申请仲裁 同时 物业公司则就争议诉至法院 44 前期物业管理期间 应由谁来辞退物业公司 某小区处于前期物业管理阶段 开发商认为该物业公司的管理不善 居民投诉多 影响其销售信誉 逐将该物业公司辞退而另外聘请了一家新的物业管理公司继续该小区的前期物业管理工作 某些业主想不通 认为虽然该物业公司管理不善 但 炒掉 物业公司是业主委员会的权利 开发商这样做是侵权 45 公有住房出售后 物业管理单位是否应予变更 1998年10月 管理某小区的物业公司在以代理人的身份办理公有住房出售时 为了能够在公有住房出售后继续对该小区进行管理 于是要求购房人在购买公有住房的同时 与之签订委托物业管理合同 否则 物业公司将不办理售房手续 46 物业管理企业在业委会决定另聘物业公司后是否能弃业不管 1998年9月14日 某业主委员会经房地产管理部门核准登记 10月4日 决定另聘物业管理企业对本小区进行管理 负责前期物业管理的物业公司得知后 于10月10日开始对小区停止物业管理服务 47 前期物业管理合同到何时终止 1998年4月 某开发商在楼盘开发时 聘请了一家物业公司负责前期物业管理 并与之订立了前期物业管理合同 合同期限为两年 该楼盘销售业绩良好 截止1999年5月 出售的建筑面积已超过50 99年10月 该商品房小区成立了业主委员会 业主委员会成立后 重新选聘了一家新的物业公司 并与之签订了物业管理服务合同 负责前期物业管理的物业公司认为原前期物业管理合同的终止期限未到 该小区仍应由其负责管理 如要其退出 则与之订立前期物业管理服务合同的开发商应承担违约责任 48 开发商在售房时对业主可以改变住房使用性质的承诺有效吗 某业主在购买一套新建封闭小区底层的商品房时 开发商向其承诺这套住房购买后可破墙开店 该业主买下房产后 向区房地局提出破墙开店 改变住房使用性质的申请 但未获批准 49 底层业主是否要承担住宅电梯的维修费用 某小区的一幢高层住宅电梯发生损坏 物业公司及时进行了维修 此后 物业公司向该高层住宅底层的业主赵某 顾某收取经分摊的电梯维修费用 赵某 顾某认为 根据规定住在底层的业主 不承担电梯运行费 故不应承担电梯维修费用 50 房屋因装修渗水影响其他业主的住房使用如何处理 某业主向该小区物业公司报修房屋渗水 经查 渗水原因是楼上居民装修不当所引起的 物业公司认为此事属于居民之间的纠纷 自己无法解决 51 业主可否利用自己住房的外墙营利 某公司租用了一套位于商业街上的旧公房用作街面店铺 因其左右店铺都把招牌或广告刷在二楼居民阳台的外墙上 该公司欲如法效仿 但二楼业主不同意 于是公司就与该业主协商 提出为其免费安装一部空调机作为补偿 而该业主坚持公司每月向其支付500元作为租赁外墙的条件 否则将以排除妨碍为理由诉至法院 52 经开发商同意后就可以损坏房屋承重结构吗 李某97年8月去同事家串门 了解到该同事上半年向开发商购置两套商品房时 开发商为促销 经原设计单位同意 为其承重墙上另开一门洞 作为两套商品房之间的通道 99年初 李某也购得与该同事同一小区相连两套商品房 装修前未向物业公司申请就如法炮制 擅自拆掉部分承重墙 并锯断5根10mm的钢筋 邻居得知后向物业公司投诉 李某认为 既然别人拆除了承重墙没有违规 自己的行为也不违规 53 承诺不使用电梯后 就可不付电梯运行费吗 某高层商品房二楼的业主就电梯的使用问题找到物业公司 他们认为 二楼业主一致决定承诺不使用电梯 电梯也不需要在二楼停放 那么 二楼的业主就不需要交电梯运行费了 54 平台应怎样合理使用 某旧里楼上楼下的两户居民素有积怨 楼上居民爱养花 把几个花盆放在平台 即楼下居民的屋顶 上 楼下居民以该花盆影响其屋顶正常排水 造成屋顶长期积水 并渗水到其墙面为由 坚决要求楼上把花盆移走 楼上居民不肯 两家逐争执到物业公司寻求解决 55 前期物业管理期间物业使用人应遵守何种行为规范 在前期物业管理阶段 一商品房小区开发商将未出售的房子租给了一批外来人员使用 虽然该群外来人员已获公安部门发给的治安管理许可证 但还是给该小区居民的正常生活带来不少麻烦 如在小区内乱设摊卖蔬菜 弄的小区垃圾满地 为此 小区的业主与开发商交涉 开发商则声称自己有住房处分权 自己的行为并无不妥 56 业委会或物业公司可以拆除违章安装的防盗门吗 某住宅小区的某业主擅自将防盗门外移 装在了公共走道上 侵占了公共部位 其他业主也纷纷效仿 为制止这类在物业使用中的禁止行为 该小区召开了业主代表大会 通过限期拆除违章搭建的决议 在规定的期限内 个别业主仍置若罔闻 物业公司在多次劝阻无效的情况下 经业主委员会授权 强行拆除了违章安装的防盗门 57 擅自改变住房使用性质如何处理 某人购买了一套封闭小区新建商品住宅的房屋 本想用于自己开公司的办公用房 在向所在地房地局申请 居改非 时 被区局以 新建商品住宅的使用性质不得改变 为由驳回了申请 此后 其将这套房子租给了一家有工商营业执照的公司使用 此后 该幢住房内闲杂人等来来往往 其他业主遂以物业的安全使用存在问题向区房地局投诉 58 物业的使用影响他人应怎样处理 2000年1月 某售后公房小区内一业主郑某根据政府允许售后公房业主上市交易或出租的新政策 将其所拥有的一套底层住房出租给外来人员汤某作为居住使用 并办理了出租许可证 汤某亦办妥了外来人员暂住证 2月 汤某将室外空地作场地 接受牛奶公司的委托办起了牛奶中转站 每天深夜汽车喇叭声 装卸声不断 居民无法正常休息 楼上居民就此向物业公司投诉 59 物业维修项目质量保修包含哪些内容 某旧式里弄小区有一位冯姓业主 因其住房逢雨便漏 经物业公司维修后不久 在下雨天仍旧漏水 冯某再次报修 物业公司答复说该物业维修项目不负责保修 若要继续维修应支付维修费用 60 开发商在交房后可否改变共用设备的用途 某商住两用房项目在规划设计时 一 二层作为商业用房 商户从前门进出 三层以上作为居住用房 住户从后门由专用住宅电梯上下 物业建成竣工交付后 开发商为了促销商铺 在二楼墙面增开了电梯门洞 使商业用房的业主 使用人 也可使用电梯 楼上的居民认为这样增加了安全的隐患 要求开发商恢复原状 61 小区内业主委员会的办公用房如何确定 本市清真路某公寓系被告DW公司开发销售的商品房 并提供了一间房屋作为小区的物业管理服务用房 2000年9月11日 小区业主委员会成立后 要求被告按规定提供合适的办公用房 DW公司遂提供了二小间房屋给业主委员会 业主委员会以房屋不相连 不合适办公为由 向法院提起诉讼 请求判令被告提供办公用房 62 可否在屋顶搭建养鸽 某商品小区一业主有养鸽子的兴趣爱好 在屋顶搭建鸽棚 放养信鸽 相邻业主深受鸽毛 鸽粪之苦 遂向物业公司投诉 要求处理 63 是否能将小区的停车库出租给外来车辆使用 某小区物业公司为了创收 将小区内的车库自行出租给社会上其他车辆停放使用 使小区内居民停车发生困难 并给小区管理带来矛盾 64 应由谁来承担过错责任 某小区内5号楼因排污水管堵塞 污水从2楼203室的地漏中倒灌出来 因203室系业主新购住房 亦未装修 房屋内暂时无人居住 所以导致203室内大幅漫水 并从楼地面渗漏到底楼103室的屋顶 使得103室业主精心装修的室内屋顶严重受损 此后 在现场疏通时 未发现任何人为的不当使用致使排污管堵塞 因无法确定责任者 103室业主气愤之余 将203室业主和物业公司诉至法院 65 怎样处理高层住宅中安装晒衣架的问题 某高层住宅小区数名业主因住房朝向不佳等原因 要求安装晒衣架 受到物业公司的劝阻 由此双方发生争议 高层住宅部分业主坚决要求安装晒衣架 66 损坏房屋承重结构应如何恢复原状 业主余某在房屋装修时擅自拆除了承重墙 经群众举报 所在地房地产行政主管部门发了限期整改通知 要求其恢复原状 余某在规定时间内恢复了承重墙 不料物业公司却告知他承重墙的恢复不符合规定 余某很生气 认为物业公司是在存心整人 67 转租老年人承租的公房应注意什么 某七旬孤老与一户居民郑某及其家人共同承租一非独用成套公房 此房共有住房二间 郑某为改善居住条件另行购买了一套商品房并举家迁入 此后 郑某根据 上海市房屋租赁条例 的有关政策而将其原来所居住的一问房租给外来民工使用 然而 由于外来民工和孤老的生活习惯不同 双方矛盾不断 在当地居委会的帮助下 老人向所在地房地产管理部门就郑某转租公房的行为提出投诉 68 停车库可否用作其他用途 某小区有一停车库 物业公司为 创收 将停车库辟一小间 将其租给该小区内一户业主作为小店的营业用房使用 该户业主在租赁前已取得工商营业执照 但该店主并不依法经营 而将该车库 转租 给一外来人员作为其赌博活动的场所 小区由此搞得乌烟瘴气 小区业主向物业公司反映 而物业公司由于每月有400元 租金 收益而对此睁眼闭眼 该小区居民联名投诉至房地产行政主管部门 69 谁来承担因污水倒灌给业主带来的损失 某住宅的公共排水管道出现排水不畅的现象 接业主报修电话后 物业公司进行了现场勘查 发现堵塞物位于5楼业主阳台的排水管中 该业主考虑到自己的房子新装修好 借故阻挠物业公司进来维修 数天后 因排水管道严重堵塞 污水从2楼业主的房间中倒灌出来 给其造成严重损失 2楼业主就自己的损失向物业公司索赔 70 物业公司可以拒绝接受原由居委会提供的保洁 保安等服务内容吗 某售后公房小区 保洁 保安 自行车棚管理原由居委会管理 最近 业主委员会成立 居委会拟将这些具体作业行为移交物业公司进行专业管理 但物业公司经理认为这些事情婆婆妈妈 可能要亏本 故不愿接收 71 共用部位积水造成的损害赔偿责任由谁承担 某大楼底层为商场仓库 二层及以上为住宅楼 二层与底层之间有一个平台 平台上有落水管 二层业主胡某在安装柜式空调机时 未使用房屋原有的空调滴水管孔 而是在靠平台处的前脚打了一个空调滴水管孔 将空调滴水管排列到室外 一年夏天 突遇暴雨天气 因平台处排水不及时而导致积水从滴水管的洞中灌入胡某家中 积水又从胡某家的地板渗入底层的仓库 此事给胡某家中和仓库都造成了一定的损失 事后 胡某及商场均找到物业公司 要求物业公司赔偿损失 72 物业公司通过诉讼向住户主张租金的时效是多久 某公房居民1988年迁入由单位分配的公房 但因种种原因 一直未缴纳租金 1996年 按公有住房出售政策 该居民买下了所居住的房屋 并物业管理费自1997年起也有欠缴 物业公司对该户居民在购房前应缴房租及欠缴的物业管理费亦未曾催交 2000年6月 物业公司要求该户居民补缴房改售房前的房租和欠缴的物业管理费 该户以住房产权以归属自己为由拒付租金 在催缴租金和物业管理费未果情况下 物业公司诉请法院判定该户居民缴纳租金和物业管理费 73 物业公司和业主提出的理由能否成立 一天 某商品房住宅的物业公司张贴公告称 为了安全起见 将要关闭一扇小区大门 请广大业主从另一扇门中出入 同时将在被关闭的那扇大门附近的空地上开设酒吧 对外营业 实际上 物业公司是将该酒吧承包给小区内的一个业主经营 对此 小区内的广大业主非常不满 认为出入小区不方便 占用空地也影响小区环境 纷纷要求重新打开那扇被关闭的大门 停止在小区内经营酒吧 物业公司对业主解释 关闭一扇大门 是为了减少闲杂人员进入小区 保证小区的安全 物业公司有权这么做 酒吧是设置在空地上 不影响业主居民的日常生活 承包经营酒吧的业主则认为自己作为业主有权使用小区公共用地 74 新购住房发生的维修责任由谁承担 陈先生年初购得一套商品房 因黄梅季节连日阴雨 该商品房部分墙面开始渗水 损坏了陈先生室内的部分装修 陈先生为此多次向物业公司反映 物业公司亦两次派人前来维修 虽经维修 该房墙面仍有渗水问题存在 物业管理公司表示 其已尽了维修义务 陈先生应向房地产开发商进行交涉 陈先生对此甚为不解 75 因物业公司未告知业主在装修时的注意事项而给业主造成的损失由谁承担 某物业公司在前期物业管理工作中 由于疏忽大意未将 业主 使用人在装修住宅中 应预留共用设备的检修孔 方便共用设备的维修 的该项小区内住宅装修规定告知业主 多名业主在不知的情况下 装修时封闭了共用管道检修孔 此后的物业使用中 共用管道发生堵塞 在疏通修理的过程中 给业主的装修造成了一定程度的损坏 业主向物业公司提出赔偿要求 76 谁应承担该起坠楼事件的责任 98年8月 某小区业主林某的幼儿在上楼时因玩耍不慎 导致身体重心失控 倾倒后撞到位于楼梯口未安装栅栏的落地窗上 在撞碎了其中一块原来就有裂痕的仅厚3毫米的玻璃后 坠楼致伤 林某事后向开发商索赔 77 谁应当承担装修事故的赔偿责任 某业主张某委托一家家庭装潢公司对其房屋进行装修 并签订了装修合同 装潢公司在施工过程中操作失误 不慎将张某的隔壁邻居孙某的墙体损坏 并造成孙某财产损失 三方为此发生争执 无法协商解决 78 因排水管道不畅 而使业主室内受损的责任由谁承担 甲小区某号602室由被告华某承租 502室由原告王某承租 因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网 被鸟钻进管道内筑巢 致使管道堵塞 被告华某在装潢602室房屋时 未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死 一天 遭遇大雨 因落水管道堵塞 雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台 因该阳台排水口已封死 积水无法排出 沿602室周围墙角深入502室 致使原告王某装潢的地板等物受损 原告王某要求赔偿 但因被告华某与物业管理公司相互推诿 原告王某遂诉讼至法院 79 物业管理中公司应承担何种保安职责 某小区业主委员会与被告某物业公司于1997年2月4日签订一份 物业管理合同 双方约定 委托服务期限为l997年2月16日至2006年12月31日 委托管理项目包括了保安服务 2000年1月23日晚9时许 原告业主李某在所住大楼的电梯内遭不法分子袭击受伤 同年4月25日原告诉至法院 要求物业公司承担未尽至保安职责的民事赔偿责任并解除物业管理合同 80 小区内的装修规定与业主的财物失窃是否有关 1997年7月9日 原告侯 陈夫妇向被告L公司购买了某小区的一套住房 在购房时 双方约定 住户安装各种防盗设施须经物业公司审批 朝南的窗户不允许安装防盗窗 1998年12月27日 二小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下 进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各种物品 侯 陈夫妇认为 被告不允许原告装防盗设施的规定 造成了原告财物的失窃 于是将L公司告到了法庭 要求其赔偿失窃损失费50000元人民币 81 小区内的石桌砸伤人 由谁来负责 王先生住在某物业公司管理的小区内 1998年8月24日下午 王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍 当她爬上石桌时 桌面突然脱落 将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间 造成食指 中指关节骨折 事后 王先生找到某物业公司 认为其应就管理不善承担责任 而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的 与物业公司的管理没有关系 为此 王先生向法院提起诉讼