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北京朝阳大悦城项目专题研究,二、项目定位,三、项目总图,三、项目总图,四、各层平面图,四、各层平面图,四、各层平面图,四、各层平面图,四、各层平面图,四、各层平面图,四、各层平面图,四、各层平面图,四、各层平面图,四、各层平面图,四、各层平面图,四、各层平面图,研究出发点,1、专题研究、自我提升在住宅市场限购的大背景下，近几年商业地产迎来了蓬勃发展的机会。通过对朝阳大悦城等2、在零售环境大改变的今天，当许多购物中心面临更多压力时，朝阳大悦城却表现出极其旺盛的生命力。2010年5月开业，2011年销售额突破10亿元，2012年销售额近14亿元，开业不足3年，便实现了盈利。2013年销售额突破21亿元，同比增长50%，客流超2100万，同比增长45%。其中，去年平均每家商户的年销售约为486万元，平均每平方米租赁面积的年销售贡献超过1.8万元。,研究方向,一、研究业态布局对项目价值实现的作用。通过分析朝阳大悦城硬件设施（出入口、电梯口、电梯设置等）划分区域的经济价值，分析人流走向。对比朝阳大悦城实际主力店位置摆放，对人流的改变，导致的经济收益的变化。解释人流变化的原因，得出业态布局应该注意的一般方向。二、研究大悦城在运营管理上的借鉴思路。在大悦城开业后至今经营状况逐年良好，通过分析大悦城项目实现高增长的原因寻找大悦城对其他商业综合体运营管理上的可借鉴性。主要研究内容包含推广市场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、业主和客户的的客户服务和市场物业租赁管理服务等。专题一：项目业态布局对项目价值的实现作用一、规划（描述为主，包括标注项目周边主要道路，各个出入口，人流进入方向，内部电梯位置、对人流的导向）二、价值分析（通过对既有硬件设施的分析，划分各区域的经济价值，B1，1-6,7-11，分层经济价值分析）三、项目实际业态分布、主力店分布、人流聚集点分析四、对比业态比例找出引入业态前后的价值差异五、探究引入业态前后价值差异的原因六、得出业态规划中可借鉴之处专题二：大悦城商业运营专题研究一、背景：北京朝阳大悦城自2010年5月开业以来，业绩逐渐攀升，2011年实现销售额突破10亿元，2013年销售额超过21亿元，客流量超过2100万，平均每平方米租赁面积的年销售贡献超过1.8万。远远高于市场平均水平，因此研究朝阳大悦城运营管理的优势和特色，对于商业项目的管理具有重大意义。,五、建筑与空间,五、建筑与空间,五、建筑与空间,五、建筑与空间,六、品牌及主力店,六、品牌及主力店,六、品牌及主力店,六、品牌及主力店,七、业态统计,八、动线设计,九、商业亮点,十、经营情况,十一、项目总评,十一、项目总评,一、三里屯VILLAGE二、北京来福士三、朝阳大悦城四、西单大悦城五、蓝色港湾六、建外soho和三里屯soho,一、项目概况,建筑设计：新加坡CPG有限公司、北京天鸿圆方建筑设计公司外立面及室内商业设计：美国思亚国际集团商业顾问公司：高纬环球,项目位置：西城区西单北大街131号,占地面积：16037总建筑面积：115000.00开间面积：6平方米-2000平方米,项目南北长是150米，东西长110米，地上15层，局部16层，地下4层，总建筑面积是20.5万平方米，商业面积11.5万平米,二、项目招商,三、项目定位,西单定位为国际青年城，从我们现在看到的效果来看，它的组合、它的客流确确实实做到了国际青年城的定位。从现在消费者结构来看，18到25岁占40%左右。22到25岁占25%。30到35岁占20%。第一次来的人比重非常少，不到20%；一周来一次的占到了25%；两周来一次的占到了25%；一个月一次的占到了20%。西单的重复性消费占了很大的比重。来西单消费的基本是跟朋友来约会，这个占了大的比重。同时，也有一部分人看到了西单有足够的停车场，愿意上这来购物的。还有一些人看到了这边有很多餐饮区域，可以尝到一些美味。,四、项目客户群,五、业态分布,五、业态分布,五、业态分布,五、业态分布,五、业态分布,五、业态分布,五、业态分布,五、业态分布,五、业态分布,六、首次驻京商家及面积,西单入住的国际品牌达到40%以上。首次进入北京的品牌有46，占到整个商铺数量的20%，其中有ZARA，优衣库，H&M、CKJeans等一些前沿品牌。,六、首次驻京商家及面积,六、首次驻京商家及面积,六、首次驻京商家及面积,六、首次驻京商家及面积,六、首次驻京商家及面积,六、首次驻京商家及面积,七、楼层分布图,八、现场装修,八、现场装修,大悦城拥有若干“之最”：世界跨度最长的飞天梯；长江以北最大的数码影院首都电影院，13个影厅可同时容纳1800位观众；北京最大的化妆品超市SEPHORA（丝芙兰。各色水吧、甜品店常常让消费者驻足，无论是鲜元素、找茶、COLDSTONE还是班班水吧、Wagas、芒果芒果，都成为情侣约会、闺密谈心的舒适选择。大悦城里的美食组合也尽显国际风范。港丽餐厅、泰国风味的焦叶餐厅，意式休闲的巴贝拉，澳式时尚火锅豆捞坊，日本料理元绿寿司，韩式餐饮大长今等,九、项目亮点,九、项目亮点,九、项目亮点,亚洲最长飞梯,九、项目亮点,八、项目亮点,
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