砀山地块调研报告.ppt

砀山地块调研报告,2016年10月,第一部分 地块概况及周边配套,地块概况,宗地位于金御花都项目北侧、砀山四中对面 ，位置示意图如下：,金御花都,B,A,C,实小,宗地由A、B、C三块地块组成； 东临经一路、汉王路、南邻桐木路、西邻宴嬉路、北邻梨都东路；,地块现状,地块地势平坦，只有沿宴嬉路有部分民房待拆迁，地块东北角的开发区实验小学已正式投入使用,经济技术指标,砀山规划及地块周边示意图,地块周边主要配套示意图,金御花都,地块,实验 小学,四中,梨花广场,砀中,往高速7公里,往高铁站8公里,往高速、高铁示意图,晨光中学,一小,交通：临近主干道迎宾大道、人民路，周边公交众多，距离高铁站、高速出口仅10分钟车程； 教育：实验小学、一小、四中、晨光、五中等； 商业：人民路商业街、汇丰市场、超市、餐饮、银行等一应俱全； 医疗：社区医院、诊所、砀山红十字医院,五中,半径1.5公里生活圈,规划公园、体育场,新县医院,砀山总体规划示意图,一主、两轴、三星、六片区,一主、两副、四组团,第二部分 砀山房地产市场分析,一、当前房地产市场宏观分析,今年我国房地产市场走势总体好于预期，“去库存”取得一定成效，对投资和GDP的拉动效应增强。但在房地产复苏过程中，加剧了资金脱离生产领域实体经济的程度，可能会阻碍创新和产业转型，削弱经济增长动力。 由于没有针对去库存“因城施策”，导致市场恐慌和社会投机情绪高涨，“地王”频现，大量信贷资金流向了房地产市场，一二线城市房价出现暴涨。在宏观经济和预期收入增速持续下行的背景下，房价大幅上涨，预示着房价收入比急剧攀升。 今年房地产去库存主要有两大特征：一是当前房地产的库存减少主要是住宅商品房，而非住宅商品房库存还在持续攀升；二是当前房地产的库存减少主要是一、二线城市，三、四线城市的房地产库存压力依然巨大。自9月30日以来，陆续有22个热点一二城市密集出台了新一轮紧缩性调控政策，从房价环比涨跌幅度看，这些城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。与9月比，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。限购限贷等措施，主要目的是保护自住和改善性需求，并抑制投资投机性购房，让住房回归居住属性，并降低银行信贷风险。由于国家去库存的宗旨仍未改变，所以预计三四线城市近期不会出台调控政策。 一二线城市房价的快速上涨以及近期的调控政策，会对外来打工者产生一定的挤出效应，迫使此部分客户回家乡置业。从国庆期间邳州砀山成交客户分析来看，外地打工返乡置业客户明显增多。本公司所开发两个项目，在外地打工客户，成交比例分别占了60%及52%，给项目成交明显带来了增量。随着类似于邳州砀山等小城市的城建设施的完善（如砀山高铁开通），也会对外出打工人员回乡置业产生比较积极的影响。本地人（含外出打工人员）依旧是县城购房的绝对主力，但由于缺少外地人和投资客，这样也导致了县城房价整体缺乏上涨动力。,二、砀山经济 1、GDP：砀山县2012-2015年GDP增长图表,近4年来随着城市的发展，政府对工业、农业的支持与调整也在不断加强， 同时对本地经济结构的调整也促进了经济的进步，近5年GDP接近翻一番。,2、常住人口,2015砀山县全县域人口约105万，其中县城常住人口约25万人。城镇化率约23.8% 预计到2030年，砀山全县域人口约115人，其中县城常住人口约45万人，城镇化率约39%,3、2012年-2015年全县固定资产投资额图表,4、2012-2015年城区、乡镇居民可支配收入对比表,近4年来，城乡居民的可支配收入都在稳步的上升，为后期经济的发展提供了强有力的保障和动力。,三、砀山土地市场： 2015.1-2016.9 砀山县已出让建设用地,砀山县近期建设用地出让计划,从土地出让计划可以看出，目前政务区出让土地合计1083亩，老城区出让土地合计1549亩，开发区出让土地计划合计667亩（含本地块），合计土地面积为220万平米，按照容积率2.2计算，合计总建面约484万平米。,四、砀山商品房供销存情况,砀山库存分析,备注：2016年10月份砀山住宅去化约8万平米，目前住宅库存约85万平米，其中库存分布情况主要为：领秀城、尚东城、金马龙园、阳光花园、美晨新天地、砀城一品、帝景水岸、万璟观邸、东方不夜城、在水一方三期、西地亚、紫鑫国际花园、苏梨湾、翡翠城、祥泰国际城、世纪名城、御都星城、世纪名城、七彩世界、御景国际等项目。,五、过去三年砀山重点楼盘销售统计,六、区域房地产特征,（1）物业类型及分布特征：本片区处于政务区、老城区、开发区交汇处，目前在售项目的物业形态以高层、小高层为主。 （2）开发规模 ：目前本片区含政务区最大规模在售项目为领秀城项目，总建面为80万平米，目前销售仅为第一期，一期产品为花园洋房，二期为高层产品。其次在售的万璟观邸项目30万平米，已接近尾声。其余竞品项目多为10-20万平米的项目。 （3）户型结构及比例：两房两厅一卫90平米以下，15 三室两厅一卫110-120平米左右，67 三室两厅两卫125-144平米左右，15 四室两厅两卫144平米以上，3 （4）容积率：项目周边在售项目平均容积率为 2.0左右 （5）价格水平：目前项目周边竞争楼盘的销售价格为3000-3800元/平米,（ （6）购买人群 砀山房地产市场购买人群主要为砀山本地居民，根据砀山房管局数据统计得 知，县城居民购房占比为30%，乡镇占68%，外地占2%。金御花都2013- 2016成交客群对比表： （7）已知周边两年内新增的竞争项目 第一个：万璟观邸东侧项目（案名：汇景雅苑），建面约15万方，产品为花园洋房 第二个：万璟观邸南侧项目，建面约35万方，产品未知，据传为万璟观邸项目所开发。,第三部分 地块及产品分析,地块SWOT分析,地块价值分析表,本地块地段上佳，学区优势明显，但整体外部环境一般，产品自身需提高环境舒适度，注重景观打造。,产品形态定位：根据地块不同，产品以高层、小高层、多层洋房及部分联体、叠加组合而成，丰富产品形态，三个地块容积率从1.2-2.5不等；商铺仅沿宴喜路排布，最高两层。 建筑风格定位：可延续金御花都地中海风格，产品为金御花都升级版，与金御花都前后衔接，融为一体。 形象定位：优质地段、优质教育、优质景观、优质物业、优质建筑、优质户型，金御花都产品全面升级版，精享裕集团砀山升级巨作！ 产品力提升：建筑品质、外立面、景观、物业、户型、售楼处、服务标准的全面提升，打造砀山东部核心区域中高端楼盘 目标客户定位：本地固有客群的开发、城乡改善居住者、乡镇刚需客户、拆迁居民、外地打工返乡置业者；本地乡镇客户仍为重点开发对象 地块开发顺序及容积率：A（2.2） B（2.5） C（1.2）,产品定位,产品组合示意图（网络资料，仅供参考）,