“政策+模式+案例“三位一体全面解码特色小镇.ppt

“政策+模式+案例”三位一体 全面解码特色小镇,目 录,一、前言 二、概念解读篇 三、政策解读篇 四、模式解读篇 五、案例解读篇 六、结语,一、前言,2016年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部联合下发了关于开展特色小镇培育工作的通知，提出到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，并于当年10月评定出第一批共127个中国特色小镇。 特色小镇的理念一经提出，迅速热了起来，各地政府很热，市场也很热。特色小镇的理念提出来后，民营资本非常热，从阿里巴巴到华为、从万科到万达，几乎所有的大企业集团都在涉足，这个现象十分罕见。上述因素叠加在一起，特色小镇成为新常态以来不多见的、吸引力非常大的投资的新领域、发展的新平台、新型城镇化的新空间，同时也是旅游业发展的新空间或新平台。,首先是技术的突破。高铁、高速公路和航空大众化，汽车进入家庭，互联网的大发展等，极其深刻地改变了城乡之间的区位不同，距离障碍消失了。 此外，以能源、原材料、重化工为主的传统产业，都出现了严重过剩，传统资源的价值相对下降；非传统资源如青山绿水、蓝天白云、传统村落、区域特色文化，以及非常重要的传统乡村的生活方式价值在提升，传统的慢生活、乡村景致，也就是传统乡村生活的整体价值在提升。 研究消费数据发现，乡村人不少于城市人，中西部经济欠发达地区的人也不少于东南沿海经济发达地区的人，乡村年轻人应用电子商务的热情不逊于城里人。电子商务的发展，已经深刻改变了乡村的消费模式和消费形态。 从城市的角度来看，高房价、交通拥堵、雾霾等“大城市病”深深困扰着人们，使城里人到乡村度假、养生养老成为相当重要的推动因素。间歇性的、长期半长期地逃离大城市，成为一种潮流，也将成为一种常态。 实际上说到根本，特色小镇兴起就是这两个原因：发展新兴产业，在某一个点上，星星点火式地来推动，使传统产业转型升级，包括发展新经济。比如现在出现了互联网小镇、基金小镇、梦想小镇、创意小镇等。；另一个就是乡村价值的提升，城市人的新选择，这也是一种产业需求，对健康产业、旅游产业的需求。,二、概念解读篇,深刻理解特色小镇的基本内涵 我们对于特色小镇的理解，不能简单地停留在字面意思上。特色小镇的“镇”，不是传统意义上简单的行政区划概念，也非园区的概念，而是一个具有明确产业定位和旅游功能项目组合的概念。实际上，特色小镇的“镇”应当是打破了传统行政区划概念的某种特色产业集聚区，它可能仅包含一个镇，也可能覆盖多个镇。 “小”与“特”的完美结合。理解特色小镇概念关键是把握既“特”又“小”，特色小镇通过“小”与“特”的完美结合尽情展示其独特魅力。“小”凸显的是一种空间限制，特色小镇应是一个规划面积一般控制在3万平方公里以内，聚集人口1万至3万，且不受原有行政区划局限的“小”地方。“特”主要是产业、历史、环境等诸多因素融合而成的独特之处，这令特色小镇本身具有某种文化特质，呈现出某种价值追求，从而成为某种产业集中、相应就业者云集的“特色”工作生活区域。同时，特色小镇也应当是汇集某类资源与技术在此创新创业的“孵化器”和“创客空间”，可以持续吸引特定人群来此交流切磋。,从特色小镇的内涵出发，将其发展水平评估体系分为4个维度，分别为产业维度、功能维度、形态维度和制度维度；将发展理念和内涵进行交叉构建，得到评估框架图：,准确把握特色小镇的合理外延,“特” 是支撑特色小镇内涵的核心外延特征，主要有以下几点：一是产业“特”。特色小镇所承载的产业主要是现代服务业或历史经典产业乃至其中的某一环节，而不应像专业小镇和产业园区一样追求产业的集群完整性和产业链条的延伸性；二是人群的“特”。特色小镇的从业人员应以高智力和高技能者为主，基于各小镇的产业特征，相关行业的高端人才多集聚于此；三是位置的“特”。特色小镇主要位于城镇周边、景区周边、高铁站周边及交通轴沿线，适宜集聚产业和人口的地域，突出城乡结合和连片开发的特性，不像一些专业小镇那样多分布在远离中心城市的地方；四是功能的“特”。宏观而言，特色小镇以推进供给侧结构性改革为基本功能定位，是着力打造的县域经济升级版试验田，是创新驱动发展的新平台。 特色小镇的合理外延还包括以下几点：一是生态良好，环境优美；二是文化底蕴深厚；三是特色小镇的日常管理与服务应当充分尊重各投资主体应享受的基本权利；四是身份与价值的高度认同。由于特色小镇独特的文化、完善的服务、优美的环境和高效的管理等因素，使当地企业和居民拥有很强的自豪感以及对小镇文化价值的认同。,特色小镇建设要避免几个认识误区,一是将特色小镇建设惯性理解为“政府主导”。特色小镇建设不是单纯的行政行为，要坚持政府引导、企业主体、市场化运作，鼓励以社会资本为主建设。 二是将特色小镇错误解读为新的“人为造城”。特色小镇的基础是特色新兴或历史经典产业，有适合某种特色产业发展的“水土”，方可聚得了人，拢得住气，形成“特色”和“小镇”。 三是将特色小镇建设简单理解为“规模扩张”。特色小镇建设应当是在不具有或者只有较少空间扩张的情况下，实现原有基础上较好的品质提升、特色增强以及规模增加。,大数据：127个特色小镇的特征分析,小结：特色小镇相关名词,1、定义：特色小镇“非镇非区”，是创新发展平台。特色小镇不是行政区划单元上的“镇”，它没有行政建制；特色小镇也不是产业园区的“区”，它不是单纯的“大工厂”，而是按照创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，聚焦特色产业，融合文化、旅游、社区功能的创新创业发展平台。 2、面积：3-5平方公里（4500-7500亩） 3、核心建设用地：1平方公里（1500亩） 4、总投资额：3年30亿元到50亿元 5、运行：各方参与者联合成立“特色小镇规划建设工作联席会议办公室”，作为统筹特色小镇的重要机构。 6、发展使命：特色小镇是区域经济的发动机，是转型升级的试验田。示范小镇可以从市级开始，升级到省级、国家级、世界级，特色小镇要有领跑者，为建成一批高质量特色小镇树好典型、做好榜样，带动其他小镇比学赶超。,小结：特色小镇发展动力,1、基于国情的政策意见推动 “特色小镇建设”是国家新农村建设、新型城镇化在新时期、新常态下的“新举措、新模式”。 2、基于实效的财政土地政策 国家层面：专项建设基金、适当奖励国家发展改革委等有关部门支持符合条件的特色小镇建设项目申请专项建设基金；中央财政对工作开展较好的特色小镇给予适当奖励。 3、基于浙江的成功示范效应：浙江省决定创建100个省级特色小镇，不少小镇已经投入运行并显现勃勃生机。 4、基于现实的特色发展需求：有限局促的城建空间；个体私营经济比重大；经济总量增速减缓；市场供给丰度不足；块状经济分布；消费需求外溢。,小结：特色小镇十大类型,1、历史文化型小镇：打造历史文化型小镇，一是要小镇历史脉络清晰可循；二是小镇文化内涵重点突出、特色鲜明；三是要小镇的规划建设延续历史文脉，尊重历史与传统。 2、城郊休闲型小镇：打造城郊休闲型小镇，一是要小镇与城市距离较近，位于都市旅游圈之内，距城市车程最好在2小时以内；二是小镇要根据城市人群的需求进行针对性的开发，以休闲度假为主；三是小镇的基础设施建设与城市差距较小。 3、新型产业型小镇：打造新兴产业型小镇，一是小镇位于经济发展程度较高的区域；二是小镇以科技智能等新兴产业为主，科技和和互联网产业尤其突出；三是小镇有一定的新兴产业基础的积累，产业园区集聚效应突出。 4、特色产业型小镇：打造特色产业型小镇，一是要小镇产业特点以新奇特等产业为主；二是小镇规模不宜过大，应是小而美、小而精、小而特。 5、交通区域型小镇：打造交通区位型小镇，一是要小镇交通区位条件良好，属于重要的交通枢纽或者中转地区，交通便利；二是小镇产业建设应该能够联动周边城市资源，成为该区域的网络节点，实现资源合理有效的利用。,小结：特色小镇十大类型,6、资源禀赋型小镇：打造资源禀赋型小镇，一是要小镇资源优势突出，处于领先地位；二是小镇市场前景广阔，发展潜力巨大；三是对小镇的优势资源深入挖掘，充分体现小镇资源特色。 7、生态旅游型小镇：打造生态旅游型小镇，一是要小镇生态环境良好，宜居宜游；二是产业特点以绿色低碳为主，可持续性较强；三是小镇以生态观光、康体休闲为主。 8、高端制造型小镇：打造高端制造型小镇，一是要小镇产业以高精尖为主，并始终遵循产城融合理念；二是注重注重高级人才资源的引进，为小镇持续发展增加动力；三是突出小镇的智能化建设。 9、金融创新型小镇：打造金融创新型小镇，一是要小镇经济发展迅速的核心区域，具备得天独厚的区位优势、人才优势、资源优势、创新优势、政策优势；二是小镇有一定的财富积累，市场广阔，投融资空间巨大；三是科技金融是此类小镇发展的强大动力和重要支撑。 10、时尚创意型小镇：打造时尚创意型小镇。一是小镇以时尚产业为主导，并与国际接轨，引领国际时尚潮流；二是小镇应该以文化为深度，以时尚为广度，实现产业的融合发展；三是小镇应该打造一个时尚产业的平台，促进国内与国际的互动交流。,三、政策解读篇,新农村建设：十六届五中全会通过中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议首次提出了“建设社会主义新农村”的重大历史任务；2006年，中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见中发20061号出台，提出协调推进新农村建设；继十七大之后，十八大提出“深入推进新农村建设“。 新型城镇化：十八大提出把推进新型城镇化作为今后十年经济发展的重大战略举措。 2016年2月6日，国务院印发关于深入推进新型城镇化建设的若干意见，全面部署深入推进新型城镇化建设；2016年全国两会热点之一：新型城镇化。 特色小镇建设：国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要提出要发展充满魅力的小城镇；关于深入推进新型城镇化建设的若干意见提出发展具有特色优势魅力小镇；关于开展特色小城镇培育工作的通知建村2016147号，提出在全国范围内开展特色小城镇培育工作，到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇；“特色小镇建设”是国家新农村建设、新型城镇化在新时期、新常态下的“新举措、新模式”。,三部委政策,住建部政策,国家发展改革委政策,农业发展银行的政策性贷款： 农业发展银行对于特色小镇响应最早，2015年底就推出了特色小城镇建设专项信贷产品。 中长期政策性贷款主要包括集聚城镇资源的基础设施建设和特色产业发展配套设施建设两个方面。 2016年10月10日，住房城乡建设部中国农业发展银行关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知 （建村2016220号 ）进一步明确了农业发展银行对于特色小镇的融资支持办法。 住房城乡建设部负责组织、推动全国小城镇政策性金融支持工作，建立项目库，开展指导和检查。中国农业发展银行将进一步争取国家优惠政策，提供中长期、低成本的信贷资金。 支持范围包括：支持以转移农业人口、提升小城镇公共服务水平和提高承载能力为目的的基础设施和公共服务设施建设。土地住房、基础设施、环境设施、文教卫设施、商业设施、其他；为促进小城镇特色产业发展提供平台支撑的配套设施建设（生产、展示、服务）。优先支持贫困地区，以贫困地区小城镇建设作为优先支持对象，统筹调配信贷规模，保障融资需求。,建立贷款项目库。申请政策性金融支持的小城镇需要编制小城镇近期建设规划和建设项目实施方案，经县级人民政府批准后，向中国农业发展银行相应分支机构提出建设项目和资金需求。 各省级住房城乡建设部门、中国农业发展银行省级分行应编制本省（区、市）本年度已支持情况和下一年度申请报告（包括项目清单），并于每年12月底前提交住房城乡建设部、中国农业发展银行总行，同时将相关信息录入小城镇建设贷款项目库。,主要省份的特色小镇资金支持政策,浙江省 新增财政收入上交省财政部分，前3年全额返还、后2年返还一半给当地财政。 重庆市 加大市级小城镇建设专项资金投入，调整优化市级中心镇专项建设资金，重点支持特色小镇示范点建设。特色小镇示范点建设项目打捆纳入市级重点项目。 陕西省 重点示范镇每年省财政支持1000万元，文化旅游名镇每年支持500万元。,河北省 省级财政用以扶持产业发展、科技创新、生态环保、公共服务平台等专项资金，优先对接支持特色小镇建设。 鼓励和引导政府投融资平台和财政出资的投资基金，加大对特色小镇基础设施和产业示范项目支持力度。 省市县美丽乡村建设融资平台对相关特色小镇的美丽乡村建设予以倾斜支持，对符合中心村申报条件的特色小镇建设项目，按照全省中心村建设示范点奖补标准给予重点支持，并纳入中心村建设示范点管理，对中心村建设示范县（市、区），再增加100万元奖补资金，专门用于特色小镇建设。,内蒙古自治区 各级财政统筹整合各类已设立的相关专项资金，重点支持特色小镇市政基础设施建设。在镇规划区内建设项目缴交的基础设施配套费，要全额返还小城镇，用于小城镇基础设施建设。 辽宁省 研究制定相关配套优惠政策，整合各类涉农资金，支持特色乡镇建设。列入省级新型城镇化试点，并可推荐申报国家新型城镇化综合试点镇。省财政通过不断优化财政支出结构，支持各地推进特色乡镇建设。 安徽省 整合对特色小镇的各类补助资金。省发展改革委支持符合条件的建设项目申请专项建设基金；省财政对工作开展较好的特色小镇给予奖补；市、县财政要进一步加大特色小镇建设投入。,山东省 从2016年起，省级统筹城镇化建设等资金，积极支持特色小镇创建，用于其规划设计、设施配套和公共服务平台建设等。鼓励省级城镇化投资引导基金参股子基金加大对特色小镇创建的投入力度。 福建省 新增的县级财政收入，县级财政可以安排一定比例的资金用于特色小镇建设。发债企业1%的贴息，省地各承担一半。50万元规划设计补助，省发改委、省财政厅各承担25万元。国家专项、省专项，垃圾污水省以奖代补。,甘肃省 省级财政采取整合部门资金的办法对特色小镇建设给予支持。同时采取“以奖代补”。特色小镇建设用地的租赁收入以及小城镇基础设施配套费。 海南省 海南省特色风情小镇建设指导意见（2014年）规定：项目和资金上优先；建议预算安排一定资金；村镇规划区内建设项目缴交的基础设施配套费全额返还小城镇；部门整合支持。 海南省人民政府关于印发全省百个特色产业小镇建设工作方案的通知琼府（201588号）规定： 一是设立产业小镇产业发展引导基金，重点用于产业小镇的产业培育； 二是各方面的财政专项资金（基金）在符合投向的情况下，要向产业小镇的产业发展及相关基础设施建设等项目倾斜。 新增财政收入部分，省财政可考虑给予一定返还。,四川省 从2013年开始，连续3年，每年启动100个省级试点镇建设。省级财政安排专项资金，支持试点镇市政基础设施建设，完善公共服务功能，提升试点镇的承载能力和吸纳能力。市（州）、县（市、区）财政也要安排专项资金，加大投入。 贵州省 加强资金筹措：各市(州)、试点县要加大本级财政对小城镇建设发展的支持力度，在年度财政预算时要安排小城镇建设发展专项资金，集中用于支持试点县小城镇建设发展。“财政补助、信贷支持、社会投入”。,广西壮族自治区 自治区将整合涉及示范镇建设的相关资金和项目，积极为示范镇争取中央专项和转移支付资金支持。自治区本级资金补助标准为每个示范镇1000万元，示范镇总投资一般不低于2000万元。 西藏自治区 自治区财政安排10亿元特色小城镇示范点建设工作启动资金。 地（市）、县（区）人民政府要以规划为统领，以基础设施项目、产业项目、民生项目为重点，进一步整合交通运输、住房城乡建设、农牧、水利、林业、电力等部门资源，调整资金结构，按照“渠道不乱、用途不变、统筹安排、集中投入、各负其责、各记其功、形成合力”的原则，加大对特色小城镇建设的投入力度。 同时，要广泛吸纳社会资金和民间资本支持特色小城镇示范点建设。充分发挥援藏资金在小城镇建设中的重要作用。,特色小镇申报流程,申报条件,1、产业方向：与当地产业集群发展相衔接，聚焦支撑其未来发展的战略性新兴产业、现代服务业、现代农业，以及地域传统特色产业和历史经典产业。根据资源禀赋和区位特点，每个小镇需明确一个主攻产业，突出“一镇一主业”。 2、空间布局：一般位于城镇周边、景区周边、高铁周边及交通轴沿线等适宜聚集产业和人口的地域，相对独立于城市和乡镇建成区中心，原则上布局在城乡结合部。严格划定小镇边界，规划面积一般控制在3平方公里左右（旅游产业类特色小镇可适当放宽），建设用地面积一般控制在1平方公里左右。 3、有效投资：三年内完成固定资产投资20亿元以上（商品住宅项目和商业综合体除外），金融、科技创新、旅游、文化创意、历史经典产业类特色小镇的总投资额可放宽到不低于15亿元，特色产业投资占比不低于70%，第一年投资不低于总投资的20%。,4、功能定位：立足特色产业，培育独特文化，衍生旅游功能以及必需的社区功能，实现功能有机融合。一般特色小镇要按3A级以上景区标准建设，旅游产业类特色小镇要按4A级以上景区标准建设。实现公共WIFI和数字化管理全覆盖，建设现代化开放型特色小镇。 5、运作方式：坚持政府引导、企业主体、市场化运作。特色小镇要明确投资建设主体，以企业为主推进项目建设，鼓励采取企业统一规划、统一招商、统一建设的发展模式。政府主要在特色小镇的规划编制、基础设施配套、资源要素保障、文化内涵挖掘传承、生态环境保护等方面加强引导和服务。 6、综合效益：有效投资、营业收入、新增税收、市场主体数量、常住人口等实现爆发式增长，形成新的经济增长点和创新创业平台。,申报材料,1、规划方案：有符合土地利用总体规划、城乡规划、环境功能区规划的特色小镇概念性规划，包括空间布局图、功能布局图、项目示意图，如已经开工的要有实景图，明确特色小镇的四至范围、产业类别。 2、建设计划：有分年度的投资计划。明确每个建设项目的投资主体、投资额、投资计划、用地计划、建设规模、项目建成后产生的效益，以及相应的年度推进计划。 3、业主情况：简要介绍特色小镇建设主体的公司名称、实力、资金筹措计划等。可附上已建成运营项目案例。 4、扶持举措：特色小镇所在设区市、县（市、区）政府支持特色小镇建设的扶持政策和具体措施。 5、基本情况：如实、完整地填写特色小镇基本情况表。,分批审核,根据申报创建特色小镇的具体产业定位，坚持统分结合、分批审核，先分别由省级相关职能部门进行初审，再由省特色小镇规划建设工作联席会议办公室联审、报省特色小镇规划建设工作联席会议审定后公布。对各地申报创建特色小镇数额不搞平均分配，凡符合特色小镇内涵和质量要求的，纳入省重点培育特色小镇创建名单。 动态管理 特色小镇实行创建制，按照“宽进严定、分类分批”的原则推进。制定年度考核办法，以年度统计数据为依据，公布年度达标小镇，兑现奖惩政策；对连续2年没有完成建设进度的特色小镇，推出创建名单。 验收命名 通过3年左右的创建期，对实现规划建设目标、达到特色小镇标准要求的，由省特色小镇规划建设工作联席会议组织验收，通过验收的认定为省级特色小镇。,四、模式解读篇,本质：“产、城、人、文”四位一体 特色小镇是双特产业，即特色产业和特色旅游，以产业为依托的“生产“或“服务“是特色小镇的核心功能。特色小镇作为产城乡一体化的新型城镇化模式，应具有特色的风情、风格与风貌。风格我们讲的是格调，风貌是讲外观，风情是讲文化、活动、民俗，这三方面怎么形成特色一体化，是小镇开发中非常重要的一个方面。特色小镇的建设不仅是政府的行政行为，而是以政府为引导、以市场为主体、社会共同参与的主办运营商开发模式。政府以顶层设计、制度建设、服务管理为主要任务，把控整体方向、创造制度环境、建设基础设施、提供公共服务；企业（小镇开发运营商）通过资源整合以及市场化的运作管理方式， 成为特色小镇建设中的主角；而与特色小镇息息相关的当地居民，则承担参与与社会监督的责任。这是特色小镇的特有“机制“。 特色小镇总体特征以特定的产业、环境、文化资源为基础；以创兴的体制机制和投融资机制为依托和保障；以产业培育带动人口聚集为推动力；以旅游消费为引擎，实现消费聚集；以产城综合开发运营及PPP架构利用为手段；以城乡结合区域的新型城镇化发展为目标。,内容：产业、机制、功能、形态,遵循三大发展逻辑,特色小镇的发展不是政绩工程，而是在市场机制下，基于城镇发展中的一些问题而产生的一种解决方案，需要统筹兼顾政府、企业、百姓三方利益。 对于政府来说，特色小镇是推进供给侧结构性改的重要平台，是实现新型城镇化的重要抓手，是促进城乡统筹的重要手段，是推动经济和产业转型升级的主要动力。,企业是特色小镇开发的一大主题，更是市场化运作体制下弥补政府短板、激发市场活力的重要角色。,特色小镇建设最主要和终极的目标就是要提升居民的幸福感，因此在特色小镇的开发中除了要大力发展特色产业，解决人们的就业问题外，还需要为他们配套多样化的公共服务设施、开发精品化的休闲度假项目、提供便捷化的公共管理服务、塑造文化精神领地。,形成三大开发基础,首先特色产业真实有效的落地发展是前提基础，特色产业是城镇发展的背景与推动力，其发展构成了人口与要素集聚的前提和基础。 其次，人流聚集引导的消费聚集是泛旅游产业发展的基础。,再次，人口聚集是新型城镇化落地的基础。人口的聚集必将产生生产、生活、休闲、娱乐、居住、教育、医疗等多种需求，由此便催生了商街、商业综合体、居住社区、度假社区、学校、医院、银行等系列生活配套设施以及公安、工商、市政等政府公共管理服务机构的产生，形成了基础设施配套完善、社会公共服务健全、城市管理人性、相关政策合理完善的宜居环境。,注重产业培育，构建“两产业三引擎三架构“,特色小镇的开发架构 以特色产业为引擎的泛产业聚集结构，旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构，旅游目的地架构、新型城镇化架构与互联网引擎与智慧化架构，形成吸引核和消费聚集区和产业结构，构建整个小镇发展的模型。,特色产业项目开发架构,特色产业开发具体落地架构主要分为事业导入与产业开发两个方面：事业导入主要分为科（产业科研基地）、教（教育培训园区）、文（产业博物馆）、其他（比如康复疗养医院）等；产业开发包括产业本身（科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等）；产业应用（应用示范园等）；产业服务（产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等）。,泛旅游产业项目开发架构,旅游产业项目以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的开发架构模式。 旅游吸引核特色项目吸引核（包括主题乐园、景区等）、风貌吸引核（包括古镇、艺术、创意等）、广场吸引核（包括激光水秀、篝火晚会等）、餐饮吸引等。 休闲聚集餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。 商街创意工坊街区（诸如百工坊、百艺坊等）、娱乐游乐街区（演艺、洗浴、养疗等）、休闲街区与商业地产。 居住就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。,搭建投融资综合架构,特色小镇商业模式 核心主要包括五个方面，从一级土地开发、房产开发、产业项目开发、产业链整合开发与城镇建设开发。这五个开发是必须要做的，不能单一开发，要五大整合开发。 IP的导入对于特色小镇的开发来说，是推动其落地建设的重要抓手，是支撑其健康发展的关键内容，是盘活其现有存量资产的重要手段。IP的导入不同于招商引资，贯穿在特色小镇开发的全过程中。,特色小镇的运营模式,以企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇。,特色小镇的投融资模式,主要以构建以项目为核心；以特色小镇投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调；特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。,特色小镇的投融资模式之一发债,根据现行债券规则，满足发行条件的项目公司可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。,特色小镇的投融资模式之二融资租赁,融资租赁（Financial Leasing）又称设备租赁、现代租赁，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁。融资租赁集金融、贸易、服务于一体，具有独特的金融功能，是国际上仅次于银行信贷的第二大融资方式。 融资租赁的三种主要方式：直接融资租赁，可以大幅度缓解建设期的资金压力；设备融资租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题；售后回租，即购买有可预见的稳定收益的设施资产并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况。,特色小镇的投融资模式之三基金,产业投资基金 国务院在关于清理规范税收等优惠政策的通知（国发（2014）62号）中指出：“深化财税体制改革，创新财政支持方式，更多利用股权投资、产业基金等形式，提高财政资金使用绩效”。产业投资基金相比于私募股权投资基金，具有以下特点： 产业投资基金具有产业政策导向性； 产业投资基金更多的是政府财政、金融资本和实业资本参与； 存在资金规模差异。 PPP基金 PPP基金是指基于稳定现金流的结构化投融资模式。PPP基金可分为PPP引导基金和PPP项目基金；其中PPP项目基金又分为单一项目基金和产业基金等。 PPP融资支持基金是国家层面的PPP融资支持基金。PPP基金在股权、债权、夹层融资领域均有广泛应用，包括为政府方配资,为其他社会资本配资,单独作为社会资本方,为项目公司提供债权融资等。,政府引导基金 政府引导基金是指由政府财政部门出资并吸引金融资本、产业资本等社会资本联合出资设立，按照市场化方式运作，带有扶持特定阶段、行业、区域目标的引导性投资基金。政府引导基金具有以下特点： 非营利性。政策性基金在承担有限损失的前提下让利于民； 引导性。充分发挥引导基金放大和导向作用，引导实体投资； 市场化运作。有偿运营，非补贴、贴息等无偿方式，充分发挥管理团队独立决策作用； 一般不直接投资项目企业，作为母基金主要投资于子基金。 城市发展基金 城市发展基金是指地方政府牵头发起设立的，募集资金主要用于城市建设的基金。其特点如下：牵头方为地方政府，通常由财政部门负责，并由当地最大的地方政府融资平台公司负责具体执行和提供增信；投资方向为地方基础设施建设项目，通常为公益性项目。例如，市政建设、公共道路、公共卫生、保障性安居工程等；还款来源主要为财政性资金；投资方式主要为固定收益，通常由地方政府融资平台提供回购，同时可能考虑增加其他增信。,城市发展基金运营结构图,特色小镇的投融资模式之四资产证券化,资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（ABS）的业务活动。 但基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，理由包括： 特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等，基础资产权属不清晰，在资产证券化过程中存在法律障碍。 物权法第52条第2款规定：“铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。 特许经营权具有行政权力属性，行政许可法规定行政许可不得转让原则。司法实践中，特许经营权的收益权可以质押，并可作为应收账款进行出质登记。 资产证券化业务管理规定第9条规定原始权益人应当依照法律法规或公司章程的规定移交基础资产。但缺乏真实出售标准，司法也无判例参考。 发起人、专项计划管理人之间无法构成信托关系，不受信托法保护。,资产证券化结构设计,特色小镇的投融资模式之五收益信托,收益信托类似于股票的融资模式，由信托公司接受委托人的委托，向社会发行信托计划，募集信托资金，统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。,特色小镇的投融资模式之六PPP模式,PPP模式从缓解地方政府债务角度出发，具有强融资属性。在特色小镇的开发过程中，政府与选定的社会资本签署PPP合作协议，按出资比例组建SPV，并制定公司章程，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供特色小镇建设运营一体化服务方案，特色小镇建成后，通过政府购买一体化服务的方式移交政府，社会资本退出。,PPP项目运作机制,对参与特色小镇建设的企业而言，明确PPP项目运作机制及投资回报预期至关重要。 首先，明确项目合作主体。四大主体是政府授权的下属机构或下属公司；各类投资主体；金融机构或其他投资人；咨询设计、工程施工、招商运营等产业服务机构。其次，明确职责分工。 政府部门给予整体方向指导、行政便利支持和专项资金补贴等；合作成立的SPV公司作为PPP项目实施主，负责与政府签订PPP项目合同，进行土地整理、基础设施建设、公共设施建设、物业项目开发等项目开发运营活动。 PPP项目属于基础设施与公共事业，决定了它需要在社会资本收益和公共利益之间寻求平衡，收益率大概只能达到10%。 因此，特色小镇建设的社会资本方一开始就要降低收益预期，其次，明确项目收益及补偿来源，主要包括开发建设成本补偿和特许经营收益。最后，要明确项目周期。 一般PPP项目都有长达10-30年的运营期，要靠后期运营的收益来弥补前期投资，因此，需要社会资本方具有强大的运营能力。,PPP项目运作机制示意图,特色小镇PPP模式,地方政府土地指标少、基础设施弱、财政能力有限，引入PPP模式发展特色小镇成为最佳选择。它是一种以特色小镇项目为合作载体，让实力企业参与项目建设，实现政府建设特色小镇目的，同时为参与社会资本带来一定投资回报率的模式。其中它参与的项目主要适用于准公共产品的开发，包括基础设施、公共服务设施及产业发展及服务类项目。 在特色小镇建设中引入PPP模式，不仅有利于缓解政府财政压力，对民营企业的发展和完善也有利，具体可以从三个方面来体现： 第一，PPP模式可以作为特色小镇建设的一种稳定的投资渠道，获得经济利益； 第二，在PPP模式下，社会资本通过投资特色小镇，除了可以获得直接的经济利益，还有获得其他衍生利益。例如参与特色小镇的商业设施和公共服务设施的日常经营和管理，获得较为合理的经营性收入； 第三，在PPP模式下，社会资本参与特色小镇建设，可以提高特色小镇的建设效率，提高政府资本的投资效率，拉动区域的经济发展和投资需求。,现状：PPP税收政策散布于多个税种中,问题：缺乏制度配套，优惠力度不足,应用PPP融资模式的可行性,关于支持政府和社会资本合作PPP模式的税收优惠政策的建议及相关延伸,财政部推动PPP的一项重要政策关于支持政府和社会资本合作PPP模式的税收优惠政策的建议(下文简称建议)，已经进入征求意见阶段。据悉，建议主要是针对PPP项目公司成立阶段和执行到期阶段资产交易转让两个环节给予税收优惠，涉及到增值税、企业所得税等6、7个税种。 PPP税收优惠的提法，最早出现在2015年5月。当时，财政部、发展改革委、人民银行三部委联合发布关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见(以下简称意见)提出，落实和完善国家支持公共服务事业的税收优惠政策，公共服务项目采取政府和社会资本合作PPP模式的，可按规定享受相关税收优惠政策。,小结,系统环境：对特色小镇的软、硬环境及约束条件进行分析。从各地实际出发，挖掘特色优势，确定小镇的特色产业。 问题界定：挖掘、发现特色产业发展与小镇现有资源环境、规划要求、功能条件之间的主要矛盾。 整体解决方案：围绕主要矛盾对原有系统环境进行重新规划设计。包括区域规划、土地利用、产业发展、建设与开发时序、投融资时序、收益还款时序等。 细部解决方案：设计目标体系达成策略，细部解决方案即达成各个子系统目标的措施集合。 建立投融资规划模型：对细部解决方案通过时序安排进行搭接，形成投融资规划模型。 模型修正：进行定量检验，与政府部门、专家学者进行研讨优化。 部署实施：确定开发部署安排，提出建设运营建议。,五、案例解读篇,1、“旅游聚焦”模式 产业特征：旅游业是小镇的核心产业，小镇经济发展的核心主动力。 功能特点：国内传统古镇，第一批旅游小镇大多属于此类，观光、休闲、旅游接待服务功能发展较早，也是目前此模式下小镇的主体功能，随着小镇建设升级，体验、商业、养生、度假等功能逐渐丰富。 开发模式：主体模式政府与企业合作成立旅游开发公司共同开发，“政府直接开发管理”模式与“企业自主开发运营”模式相对较少，后者如乌镇。 盈利模式：“门票+旅游经营性收入”为主，门票多在百元以上。 适配条件：旅游资源（含可用于旅业开发的自然、人文资源）富集或旅游区位优势明显之地。,“古北水镇”案例研究,项目区位：古北水镇位于北京市密云县古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。与河北交界，距离北京市1.5小时，距离承德市约45分钟车程。,项目规划：拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑，含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。 项目特色：具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。 项目定位：“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。 营销策划：以北京、华北地区为主，全球营销。 开发基础：开发基础好，乌镇的设计经验和整体运营开发成为古北水镇项目的品质保证 开发基础优越资源优势：古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素有小承德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景区，本身已经具备近郊旅游基本的观光及度假元素。 市场广阔：北京短途休闲旅游潜在市场规模约为5000万人次/年，而其周边缺乏优秀休闲旅游目的地，休闲市场广阔。 政策支持：2012年，获得密云县财政局4100万元基础建设补贴，参与古北项目融资的京能集团也是北京市政府的全资子公司。 渠道完备：可利用中青旅本身的旅行社资源来引导团队游客，中青旅是国内规模最大的商务会议旅游服务商，会议旅游客源广。,规划原则,开发历程,功能分区,景区沿主一路呈东北-西南向条带状分布；古镇与保护区严格分离，古北水镇包含景区主体和司马台长城两大板块；其中，景区主体主要包括以下四大板块：民国街区、水街历史风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区。,开发运营,开发模式、投资运营团队等多方面深度复制乌镇模式 开发模式：借鉴乌镇，以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心，“观光与休闲度假并重，门票与经营复合”，实现“高品质文化型综合旅游目的地建设与运营”。 开发主体：以旅游公司主要股份的，集政府、企业和基金公司为一体开发主体。通过集合中青旅公司的旅游资源、IDG（创业基金）的资金实力和政府的政策实力整合在一起，此三驾马车共同推动古镇开发。 经营主体：中青旅通过增资控股古北水镇旅游公司。 开发措施：确定设立司马台长城保护专属区和旅游专属区，保护区与旅游区严格隔离。 景区塑造：整旧如故，腾龙换鸟、古镇现代化。具体的做法可归纳为“迁、拆、修、补、饰”五个字。 对于这里的原住居民，被安置在古镇外围，原有住房全部作为商业开发，用作酒店、餐饮、商业，而原主居民可以优先返回到古镇参与旅游服务行业中。,股权结构,中青旅主导，先后引入乌镇旅游、IDG、北京和谐成长投资和京能集团等战略投资。中青旅直接控股25.8%，并通过乌镇间接持有15.48%的股权，实际权益比例36%（25.81%+15.48%*66%）。,商业模式,观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营的商业模式 商业业态主要分两种： 一是散状分布的特色小吃、书店、服装等店铺，此类店铺多集中在民宿周边，通过购物加深游游客对水镇风情的情感体验。 二是老北京特色商业街商铺，此为古北水镇最大的特色。开发公司负责所有经营权的审批，整体管控。并吸纳原住民作为公司工作人员，解决其收入，客栈及店铺是主要就业领域。 酒店商业业态主要分两种： 一类为民宿，即民居，通过对其的整体改造，形成准4星标准的度假酒店，以客栈命名，由开发公司统一经营管理，工作人员为原住居民，公司给予他们餐饮的经营权，并严格控制经营规模。工作人员需要对客房进行打扫和清洁服务，以此盘活民宅，提高就业率，发挥原住民的服务意识。 另一类为标准的4、5星酒店，提供高端的商务配套，满足商务客的需求，成为商务会议，公司年会的不二场所。,盈利构成,当前项目主要收入来源：门票+旅游经营收入 项目一期主要包括水街、1个五星级酒店，1-2会所，部分民宿，司马台长城（包括上长城的索道），还有一些民俗馆等。二期预计以旅游度假公寓住宅为主。因此，当前项目的主要收入来自门票+旅游经营收入。,2、“旅游+”产业模式,产业特征：旅游业是小镇的主导产业，在其带动促进作用下，健康产业、旅游地产、文创产业等其他相关产业蓬勃发展。 功能特点：国内新近发展的小镇大多属于此类，其初级的观光功能相对弱化，休闲、体验、商业、养生、度假、文创、商务等功能绽放亮点并成为核心吸引点。 开发模式：企业自主开发运营模式占绝对主体。盈利模式：旅游收入+产业收入，其中旅游收入大多以“门票+旅游经营性收入”为主，总体占比依旧较高。 适配条件：适用于旅游基础条件较好或市场消费能力较强的区域。,“彝人古镇”案例研究,古建筑为平台、彝族文化为“灵魂”，旅游文化与商业住宅相结合，成为新古镇开发的典范。 概况：位于云南楚雄市经济技术开发区。 规模体量：总占地约3161亩，总建筑面积150万平方米，总投资32亿元。 总体定位：大众消费型民俗旅游商业街区，昆明的后花园、“滇西旅游黄金线”上的第一站。 项目特色：以古建筑为平台、彝族文化为“灵魂”，集商业、居住和文化旅游为一体的大型文化旅游地产项目。 市场定位：中端团体休闲度假、旅游观光游客。 收益：自2006年开街以来，旅游人数和收入直线增长。2008年游客量250万人次，收入1.6亿元；2010年达到710万人次。,建设布局,项目整体设计、分期实施，以路网和水系形成“中间商业、两侧住宅”的商住分区格局。 布局特点利用威楚大街和两条水系形成“中间商业、两侧住宅”的商住分区格局。 分期特点以特色旅游商业激活片区活力，通过住宅实现价值最大化 。 前期是以开发旅游商业为主，辅以别墅、院落等住宅物业。 中期主要发展住宅物业，其中4期以商业为主，实现商住联动。 后期主要开发相关配套，进一步提升土地价值。,开发模式,彝族文化与商业有机融合形成特色吸引， 情景化、商业化、活动化体验 地产物业建设随之而上，旅游商业驱动 片区开发住宅占比近70%。,运营管理,统一运营管理，对商户金融扶持，激活商业活力。 整体状况在价格和消化速度上领跑了楚雄房地产市场。 统一运营管理 成立招商部：主要职责是服务商家，为商家解决困难，帮助商家盈利。 成立商户自主管理商会：为做好项目运营，规范市场行为，维护商户权益，彝人古镇组织商户成立了商户自主管理商会，分设餐饮、酒吧、客栈、旅游商品、缅甸珠宝协会等。 建立专项“助业资金”：为确保古镇商户的人气和客源，彝人古镇建立了专项“助业资金”，为商户提供贷款担保。,盈利模式,“旅游+地产”收入，双轮驱动古镇盈利 门票&二次消费彝人部落B区成人票：120元彝人部落A区成人票：160元彝人部落VIP区成人票：200元 另：休闲、餐饮、购物等活动构成古镇二次消费收入。 商铺&住宅,3、“产业+”旅游模式,产业特征：旅游业是小镇的特色引领产业，依托小镇内的核心产业，如食品工业、制造业、文创产业、艺术产业等发展并受其影响较大，旅游业既是核心产业的衍生产业也是其品牌推广宣传的载体与窗口。 功能特点：与核心产业相关的“体验、文创、科普、购物、休闲、演艺”功能为主体，兼有观光、商务等功能。 开发模式：企业自主开发运营模式占绝对主体。 盈利模式：产业收益占主体，旅游收入相对弱化，旅游收入以“大门票/小门票+旅游经营性收入”为特点。 适配条件：品牌产业、工艺技艺、艺术文化等资源优势明显且具有较强的旅游转化、延展能力之地。,“歌斐颂巧克力小镇”案例研究,集“产业、旅游、文化”于一体的“国内首家、亚洲最大”的巧克力特色旅游地 区位概况：位于浙江东北部的嘉善县，从小镇出发5分钟到达嘉善南站，高铁到上海仅需23分钟，从杭州出发也仅需34分钟，2014年对外营业。,建设布局,生产中心+体验中心+浪漫板块构建甜蜜浪漫世界 发展概述：小镇以巧克力文化为核心，以巧克力生产为依托，以文化创意为手段，充分挖掘巧克力文化内涵，拓展巧克力文化体验、养生游乐、休闲度假等功能，打造成为集巧克力生产、研发、展示、体验、文化、游乐和休闲度假于一体的二三产业相融合的经济综合体。 发展成就：2015年5月成功入选浙江省首批服务业特色小镇。目前，小镇旅游市场已辐射到长三角地区乃至东北、广东等地。,盈利模式,一个收入主体巧克力产业/销售收入，特色收入补充旅游收入 歌斐颂巧克力小镇门票价格及人均消费门票：35元；成人票：70元； 门票+巧克力DIY制作成人票：120元；门票+DIY制作亲子票1大1小：155元。 购物消费+私人定制巧克力收费+餐饮消费+游乐消费250元/人（成人）,三大模式研究特征对比,六、结语,特色小镇发展高潮迭起，它是改革创新的产物，也是承接、推进改革的平台，更是寄托着政府、乡村、城市民众和投资者的期望。 特色小镇要在破解空间资源瓶颈、产业转型升级、改善人居环境、推进新型城镇化等方面有所突破，是前一阶段美丽乡村建设的升级版。 特色小镇不是行政区划单元上的一个镇，也不是产业园区的一个区，而是按照创新、协调、开放、共享发展理念，聚焦信息经济、环保、健康、旅游、时尚、金融、高端装备等新兴产业，融合产业、文化、旅游、社区功能的创新创业发展平台。 特色小镇是集产业链、投资链、创新链、人才连和服务链于一体的创业创新生态系统，是新型工业化、城镇化、信息化和绿色化融合发展的新形势，显现出“特而精、聚而合、小而美”的独特魅力。 特色小镇必须要突出特色二字，需要有传承有依托，考虑项目的可持续性和民众的参与程度，必须要与周边村寨不同质化，条件成熟，特色鲜明，资源禀赋突出才是特色小镇精髓。 特色小镇既承载历史，又面向未来，是产业的文化传承平台。文化是每个特色小镇的“内核”，文化基因植入产业发展全过程。,精准化、精细化的规划和运营是特色小镇发展的核心，也是新城镇化模式的重要特点。既有的区位关系、资源禀赋、运营能力是否与预期定位相匹配是决定成败的关键之所在。 特色小镇的建设运营需要很高的操作技巧以聚合和盘活各类要素和资源。城镇物质空间建设相对容易，而高价值产业的植入、城镇氛围的营造、城镇归属感的形成都需要巨大的能力和耐心。 特色小镇的规划和建设应当尽可能融入城市网络集群以增强竞争力。每个特色小镇都可能承担着重要的全球性或区域性角色，成为某一类市场的控制中心，某一类服务的供给中心。 特色小镇探索的第一阶段是强调单个城镇点上的创新，那么第二阶段将可能是群体创新，彼此邻近的小镇之间可以借助各种有形或无形的关联网络塑造出特色小镇集群。 科技、创意和情怀将是特色小镇最终形成的最重要驱动力，这些要素的吸引依赖一系列复杂的硬环境和软环境支持，我们既需要改革的魄力、服务的手段，又需要专业的团队运营。 特色小镇必须形成高品质的生活环境与高效率的创新环境的发展正循环。 最后，特色小镇是中国新型城镇化道路的重要探索，但不是唯一的模式。要坚决避免盲目模仿抄袭。,