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超高层 高档住宅 超高层高档住宅,联合国 联合国1972 年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。,中国 在中国，建筑规范规定100米以上高度，属于超高层建筑。,其他国家 日本建筑大辞典将15层以上定为超高层建筑。,超高层：,高档住宅：,定义 高档住宅，是指建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受减半征收契税的优惠政策，收取3%的契税。,标准 高档住宅也就是一般说的非普通住宅，面积一般都大于144平米，拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等配套设施，包括别墅和高档公寓。,超高层高档住宅：,定义 建筑高度超过100米，建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的即为高档住宅。,特点,宏观背景 城市发展 开发商 政府 购房者,经济实力雄厚 城市GDP总量达到一定层级，城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现，城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现。,宏观背景：,生活水平优越 人们生活水平的大幅改善，一部分经济实力较强的人，对居住的定义逐渐由舒适上升至享受。,科学技术支撑 高层建筑的生态化，智能化，新材料、新设备的运用等现代技术的改进使豪宅超高层化趋势成为可能。,高效集约土地 人口增加与土地资源日益稀缺的矛盾更加突显，超高层高档住宅通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，为城市发展提供了新的方向。,城市发展：,资源环境共享 在现代社会中，人们更加强调和谐社区，注重资源的共享而非把景观视为私有化的产物，贫富的差距绝对不应该成为享受自然资源的唯一评价标准。,丰富城市空间 超高层高档住宅的产生带来了新的城市景观，城市的天际线由此更加丰富多元，创造了更多的城市公共空间。,开发商：,寻求更大利益 人口增加与土地资源日益稀缺的矛盾依然非常突出，随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺，开发商追逐利益的更大化。 符合政策导向 政府对别墅用地的严格限制，已经使过去一些传统的豪宅方案成为不可选，超高层高档住宅解决了豪宅的生存之道。,推动城市发展 以其为契机，依靠具有很强实力的开发商对地块进行综合开发，带动整个区域的经济效益和环境质量，替政府承担城市运营商的角色。 提升城市形象 超高层住宅在提供住宅需求的同时，还以其强烈的标志性作用而极大地提升城市和国家形象。由于超高层建筑地处显要，造型突出，视觉效果强烈，往往会成为所在城市和国家的 “名片”，也会对城市发展起到促进作用。,政府：,购房者：,财富身份象征 超高层高档住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征，满足购房者居高临下、唯我独尊的心理感受，同时更是一种权贵豪富的阶层标识。,生活方式转变 在大城市的生活背景下，视野的不断开阔，使得人们愿意去不断尝试新鲜事物，体验全新的生活方式，在追求物质享受的同时更加注重心理感受。,生活条件便利 超高层高档住宅一般位于城市的黄金地段，拥有丰富的景观资源，交通便捷，业态共享，为住户提供了便利的生活条件。,发展历程： 萌芽期 培养期 扩张期,主要类型： 按区位分 按售价分 按功能分,发展历程：,萌芽期（2001-2006年） 超高层高档住宅开始出现，主要集中在上海、北京、广州，位于城市核心区黄金地段或者一线滨江地带。,发展历程：,培育期（2006-2008年） 超高层高档住宅逐步增多，开始向二线城市扩展，区位以滨江、海滨黄金地段为主，依旧位于东部沿海地区。,发展历程：,扩张期（2008年至今） 超高层高档住宅出现“井喷”，由沿海城市扩张至内陆城市，二线城市涌现，三线城市开始出现。不再局限于对稀缺景观资源的占据，更加注重周边人文环境建设及配套服务。,发展历程：,分布数量图（2001年至今）,城市核心资源 城市核心区黄金地段，稀缺自然景观资源，一线江景、海景等。 例子：上海汤臣一品，世茂滨江花园,按区位分：,单纯城市核心 城市中心区黄金地段，无强势景观资源或二线远景，不足以支撑溢价。 例子：银泰中心，上海翠湖天地,城市非核心资源 城市非核心地段，强势景观资源足以支撑溢价。 例子：成都龙湖世纪,城市纯度假 成熟度假城市黄金地段，一线度假景观资源。 例子：青岛万丽海景,顶级高档住宅 超越城市价格体系。 例子：上海汤臣一品,按售价分：,高端高档住宅 城市均价的4倍。 例子：北京长安8号,主流高档住宅 城市均价的2倍。 例子：北京银泰中心,纯住宅 以纯住宅为主，少量附有商业。 例子：上海翠湖天地，上海汤臣一品，成都龙湖世纪,按功能分：,综合体 是住宅、商业、办公、酒店、娱乐等两种功能或多种功能的综合。 例子：北京银泰中心，大连万达公馆,上海汤臣一品 世茂滨江花园 上海翠湖天地 北京御金台 北京银泰中心 北京长安8号 广州粤海丽江花园 成都龙湖世纪 青岛万丽海景 大连万达公馆,1上海汤臣一品,2上海世茂滨江花园,3上海翠湖天地,4北京御金台,5北京银泰中心,6北京长安8号,7广州粤海丽江花园,8成都龙湖世纪,9青岛万丽海景,10大连万达公馆,1汤臣一品 上海,用地面积： 20066平方米 总建筑面积： 115000平方米 容积率： 5.8 绿化率： 47% 停车位：458位 总户数：220户,城市干道,11,6+1,6,6,1,6,6,会所节点,2世茂滨江花园 上海,封面,用地面积： 80.00万平方米 总建筑面积： 275000平方米 容积率： 2.90 绿化率： 50% 停车位：3000位 总户数：3000户,城市干道,11,6+1,6,6,1,6,6,11,6+1,6,6,1,6,6,3翠湖天地 上海,用地面积： 130000平方米 总建筑面积： 614000平方米 容积率： 4.0 绿化率： 35% 停车位：393位 总户数：283户,封面,4御金台 北京,封面,用地面积： 92100平方米 总建筑面积： 720000平方米 容积率： 7 绿化率： 35% 停车位：270位 总户数：180户,5银泰中心 北京,北京银泰中心位于建国门外大街2号，即东三环国贸桥的西南角。该中心位于北京中心商务区的核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环路，南为建外 SOHO，是长安街的地标性建筑。距离北京火车站仅4公里，距离首都机场亦仅20公里，交通十分便利,地理位置极之优越。,用地面积： 31305平方米 总建筑面积： 349998平方米 容积率： 8 绿化率： 21% 停车位：1600位 总户数：244户,用地面积： 31305平方米 总建筑面积： 349998平方米 容积率： 8 绿化率： 21% 停车位：1600位 总户数：244户,6长安8号 北京,“长安8号”项目位于北京朝阳区建国门路86号，建国门外大街和西大望路交叉口东南角，西起西大望路，东临规划中CBD中央公园，南至通惠河景观，北临长安街。拥有深厚的历史积淀和皇城国宾大道的先天地缘，不可复制的地段特性和深厚的人文底蕴注定项目的领袖地位。,用地面积： 36923平方米 总建筑面积： 240000平方米 容积率： 6.50 绿化率： 28.2% 停车位：833位 总户数： 南楼256户 北楼不详,办公,7粤海丽江花园 广州,粤海丽江花园根据地块开口向西的“U”字型的情况、珠江公园的相对位置，将三栋超高层建筑物侧向东南方向，使其正对珠江公园，并因此将前后排建筑物错开，一方面确保户户全景观，南向房间均无遮挡，同时也能使沿金穗路和猎德涌因为有足够的退让距离而获得最佳的城市街景效果。,用地面积： 20639平方米 总建筑面积： 181787平方米 容积率： 7 绿化率： 30% 停车位：727位 总户数：664户,-,8龙湖世纪 成都,用地面积： 59334平方米 总建筑面积： 590000平方米 容积率： 8.9 绿化率： 40% 停车位：2500位 已建成总户数：344户,9万丽海景 青岛,封面,用地面积： 21748平方米 总建筑面积： 150000平方米 容积率： 4 绿化率： 35% 停车位：充裕 总户数：439户,10万达公馆 大连,用地面积： 6.52万平方米 总建筑面积： 48万平方米 容积率： 7.36 绿化率： 40% 停车位：458位 总户数：220户,汤臣一品A栋标准层户型图,套内功能区面积示意（）,房间配置分析,面积配比与房间配置,玄关51.2,厨房21,佣人15.3,餐厅62.3,客厅84.9,起居33.8,主卧107,次卧113.5,套内功能区面积配比图,主人流线,客人流线,佣人流线,户型流线分析,一层一户，打造平层别墅， 可以360全览陆家嘴地区乃至整个上海城市景观。,多阳台（四个面6个阳台）、大尺度（40大尺度观景阳台）的设计，为住户搭建了最佳的观景平台，方便室外全览陆家嘴一线景观。,拥有三间带有独立卫生间的客房,主餐厅窗墙面以弧线为主，增大了景观视角。,一户三电梯，同时拥有私人入户门厅,电梯厅和玄关之间还有圆形门厅，进一步增加了房型的秩序性和高贵感。,主卧-起居-次卧一系列功能的交通空间过于平直单调，没有收放和与其它房间的合并，与门厅会客部分缺少空间上的连续性，使户型的空间“空间豪华感”打了折扣,拥有8.4米面宽、120宽敞客厅，全通透落地玻窗设计，进一步全角度享受外滩及黄埔江美景。,居住部分拥有6米超大面宽，配有玄关，卫生间，独立更衣室，书房的全功能主卧套间，豪华尽显,户型优缺点,世茂滨江花园7号楼户型图,套内功能区面积示意（）,客厅 37.8,主卧 49.8,书房 19.2,次卧 31.4,佣人12,厨房12.7,餐厅 13.4,玄关5,房间配置分析,套内功能区面积配比图,面积配比与房间配置,主人流线,客人流线,佣人流线,户型流线分析,客厅设落地弧形观景大窗，窗外美景尽收眼底。,主卧设超大洗手间，尽显豪华风范。,电梯直接入户，大大提高使用率，提高实用空间。,专设佣人电梯和进户门，确保主人的生活空间。,主卧-起居会客空间距离太远，便捷性差。,户型优缺点,翠湖天地8、9号楼户型图,佣人6.6,客厅21.6,主卧31.1,餐厅17.7,次卧33.5,厨房13.1,玄关6.4,套内功能区面积示意（）,房间配置分析,套内功能区面积配比图,面积配比与房间配置,主人流线,客人流线,佣人流线,户型流线分析,佣人有独立的工作阳台。,仅有一处可以入户，主人、客人、佣人流线交叉在一起。,起居空间比较规整，并且与各个空间联系方便。,户型优缺点,北京御金台户型图,套内功能区面积示意（）,客厅36,餐厅32,厨房18,次卧66,主卧66,玄关22,佣人4,房间配置分析,套内功能区面积配比图,面积配比与房间配置,主人流线,客人流线,佣人流线,户型流线分析,超大主卫，桑拿、按摩、冲淋一体化,佣人流线和主人流线交叉,270度超大景观视野，将北京CBD景观繁华尽收眼底,长达45米的弧形采光面，全方位体现豪宅设计阔绰尺度。,设置次主卧，彰显豪华生活理念。,户型优缺点,北京银泰中心户型图,套内功能区面积示意（）,主卧66.7,玄关28.1,客厅26.1,餐厅18.4,厨房10.5,房间配置分析,套内功能区面积配比图,面积配比与房间配置,主人流线,客人流线,户型流线分析,超大居住空间，尽显尊贵享受。,会客就餐空间规整大气。,卧室交通方便,户型优缺点,北京长安8号户型图,套内功能区面积示意（）,次卧56.1,主卧95,客厅61.4,餐厅41.4,起居30.1,厨房29.8,玄关11,佣人11,房间配置分析,套内功能区面积配比图,面积配比与房间配置,主人流线,客人流线,佣人流线,户型流线分析,超大户型观景面,起居-就餐-会客空间序列性强，大气。,专设佣人电梯和进户门，确保主人的生活空间。,主卧-起居会客就餐空间距离大，增加了卧室的私密性，但也使得便捷性变差。,户型优缺点,广州粤海丽江户型图,套内功能区面积示意（）,主卧50.1,次卧36.1,客厅35.1,佣人6.9,餐厅25.9,玄关13,视听11.7,厨房8.1,房间配置分析,套内功能区面积配比图,面积配比与房间配置,主人流线,客人流线,佣人流线,户型流线分析,客厅设有独立阳台,设有视听室,佣人独立入户，确保主人的生活空间。,北向卧室与南向功能空间距离大，使得卧室私密性增加，同时带来了便利性的降低。,佣人有独立的工作阳台,主卧配套功能齐全,户型优缺点,成都龙湖世纪户型图,套内功能区面积示意（）,佣人3,次卧54.4,餐厅25.2,客厅34.3,主卧47.8,厨房26.2,玄关10.9,起居17.6,房间配置分析,套内功能区面积配比图,面积配比与房间配置,主人流线,客人流线,佣人流线,户型流线分析,序列空间层次性强,佣人独立入户，确保主人的生活空间。,主人与佣人电梯没有进行分离，造成流线交叉。,佣人有独立的工作阳台。,超大连续开放阳台,户型优缺点,青岛万丽海景户型图,套内功能区面积示意（）,客厅79.9,次卧58.1,主卧61.4,厨房25.7,餐厅27.1,书房13.1,玄关31.1,佣人5,房间配置分析,套内功能区面积配比图,面积配比与房间配置,主人流线,客人流线,佣人流线,户型流线分析,超大弧形景观客厅，180度景观,佣人独立入户，确保主人的生活空间。,居住空间与消防楼梯的距离大。,景观阳台,连续弧形界面，每个卧室均有海景景观。,户型优缺点,大连万达公馆户型图,套内功能区面积示意（）,次卧21.9,书房13.1,主卧60.2,玄关22.3,客厅41.6,餐厅30.7,厨房18.2,佣人6.4,房间配置分析,套内功能区面积配比图,面积配比与房间配置,主人流线,客人流线,佣人流线,户型流线分析,豪华的入户电梯厅,佣人独立入户，确保主人的生活空间。,宽敞的观海景观面,居住-会客空间距离大，使得居住私密性强，便捷性差,户型优缺点,1 整体造型,2 立面风格,3 立面材料,4 露台和阳台对立面影响,1 整体造型,1) 超高层豪宅在整体造型方面，以方形体为主，近年开始出现圆形曲面体和组合式形体开始出现,2)大都注重建筑的三段式处理，底段石材，中段采用大面积的玻璃或喷涂或幕墙板，顶部采用装饰性较强的几何造型,从立面风格看，早期出现的超高层豪宅更倾向于偏古典的，或者说具有中国传统元素的现代风格立面为主，这种风格更显高贵大气，同时也应该与潜在客户的年龄段和审美倾向有关。近期出现的楼盘则有向以玻璃金属为主的简约现代风格发展的趋势。,2 立面风格,从立面材料来看，超高层豪宅更倾向于使用高档的石材，或者复合面板，近年也出现了大量使用玻璃和金属幕墙的楼盘,3 立面材料,阳台越来越大通过宽大的阳台欣赏城市繁华夜景，是都市豪宅最具魅力之处。同时阳台和露台也对住宅建筑立面有很大影响。在较大量采用石材和贴面的住宅中，阳台可以凸显出建筑的横向线条；而现代、时尚、玻璃感强的住宅，则非常突出阳台的品质，强调居住空间与室外的“阳台”交界面。,4 露台和阳台对立面影响,1 整体造型,2 立面风格,3 建筑材质,4 户型平面,1 整体造型,2 立面风格,建筑材质方面，国内倾向于石材和贴面，国外一个特别明显的趋势是大面积的玻璃，不过国内也再向这个趋势发展,3 建筑材质,4 户型平面,1）总体布局,国内高层大户型公寓讲究空间“主从秩序”与“嵌套关系”，围绕起居室进行其他功能空间的布置，佣人空间必不可少，且在流线上独立；,欧美国家在户型上相对随意、率性，但基本呈现出单元功能上的“串联关系”，即每个卧室独配卫生，各自成“套间”，由走廊将各个套间联系，不一定有独立的佣人房,2）平面轮廓,国内主流豪宅还是追求方正实用的平面形式，也有少量在开始寻求变化,不论东方或西方，主卧室一般位于户型的最深处（尽端），与之配套的必有“更衣室”、“浴室”、“卫生间”等，公寓越豪华，配套空间的面积越大，国外豪宅中仅为主卧服务的配套面积一般在20以上,3）主卧配套,
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