美丽乡村示范区水库项目策划.ppt

NAN JING JIANG NING BEAUTIFUL COUNTRYSIDE PENINSULA FARM DEMONSTRATION AREA PLANNING AND LANDSCAPE DESIGN,美丽乡村 示范区半岛农庄 策划&景观概念设计（策划篇）,堀乐岛/澹满居,东联文创,品牌名建议：,堀作“挖掘”，意为通过一定的行为过程才能最终体验收获的快乐。掘乐岛是于自然里收获快乐的地方。,澹指水波宁静，亦作心境淡远，满为丰收，心境的满足，满载而归。澹满居是在悠然山水间收获淡泊知足的心。,江宁区乡村旅游中面对中低端大众市场的代表有：石塘人家 、世凹桃源、朱门农家、汤山郄坊、东山香樟园。而偏高端定位的周边也已出现了银杏湖、拈花湾等度假社区 大多以自然山水为依托，仿古建筑为噱头，经营模式局限于传统的农家乐餐饮休闲，未形成完整持续性的产业链。 目标客群定位于周边的一日游人群，平均停留时间短，客群整体消费水平不高。 景区开发水平低、同质化明显、包装意识不强、旅游产品层次不深、取材民俗却缺乏创新、整体娱乐体验发展滞后，都处在地区旅游向精细化、优质化转型的瓶颈期。,竞争,断链,客群,瓶颈,石塘人家 、世凹桃源、朱门农家、汤山郄坊、东山香樟园，是江宁区乡村旅游中面对中低端大众市场的主要代表。 景点景观缺乏独有的差异化，同时没有深入地挖掘当地文化，或没有指导性及明确性的适配主题定位，导致了品牌建设的空心化，无法持续性地吸引受众以及及时调整适应市场的需求。,品牌空心化、同质化严重、缺乏独特性、产业链断裂、无主题性定位,区域代表性乡村旅游开发分析,东山香樟园 以樟树林为基础修建的三座功能型公园，排布度假休闲养生的相关业态,以单纯景观为载体的而缺少文化提升， 无法满足高端客群的精神需求,世凹桃源 依托牛首山景区，有厚重的历史人文背景。,新建徽派建筑，人工造景明显。 开发方式局限于景区观光和农家餐饮,石塘人家 依托石塘竹海景区，山水相依，自然资源优渥,建筑统一为新建徽派建筑，景观细节处理方式粗犷 农业景观不成体系，观赏性较差,区域代表性乡村旅游开发分析,银杏湖运动休闲度假区 依托银杏湖的自然山水，用不同季节的植物搭配，形成四季不断的大地景观。 配套高尔夫球会，提供高端运动休闲场所 主体客群偏向喜爱运动的高端商务人士,汤山温泉国际旅游度假区 依托天然温泉资源，和周边山、水、泉、林、湖错落有致的自然风光。 多座度假酒店、养生会所，提供商务会务、养生度假、康疗休养等高端休闲度假产品。,高端定位，偏小众市场，客源缩水，主题缺乏精神核心,项目周边主题类旅游开发现状,拈花湾 紧邻灵山景区，以禅文化为内涵的会址型小镇 日式茅屋、苔藓铺地，环境中凸显禅意 客群定位于爱好佛教文化、有较高精神诉求的高端人士,项目周边主题类旅游开发现状,江宁区乡村旅游度假市场新维度 江宁区乡村旅游资源丰富，开发时间较早，域内形成了“谷里一横溪一江宁”和“汤山”两大乡村旅游示范片区。 其中“汤山”旅游片区依托温泉资源，形成了围绕温泉旅游的度假群落；“谷里一横溪一江宁”旅游片区则主打以自然山水为基础的乡村休闲，范围内已形成三圈二轴的总体布局，具有稳定的市场基础。 项目位于谷里西南部，未来将与西湖新梦、黄龙岘等周边乡村旅游区，形成江宁区新的度假旅游中心圈层。以多层次的度假组团，盘活西南部旅游度假市场，形成多元化美丽乡村示范区，辐射长三角高端休闲度假市场，为城郊发展和旅游产业开发提供新的维度。,区域乡村旅游度假规划架构,江宁区谷里街道（新市镇）2011-2030年总体规划旅游架构图,收获,这里，可以不经意在层叠的茶园收获一朵茶叶，在迂曲的水库边漫步收获一缕清风，在鸭间稻的咖啡屋收获的一个悠然下午，在种满狗尾草的小塘边收获住即逝的童年 收获可以是一份实物，可以是一份心意，也可以是一处风貌，一处对自然的情感。 收获是生活的不期而遇，是用一颗单纯的心感知四季的自然交替及心境变化和身边的温暖情感。 两个事物的接触，总会各自留下痕迹。来过，才会带走更多。,主题定位模式,亲子系的旅游主体,收获的主题脉络,外推分层式景观融入,景观与业态的错位植入,收获为主题引导的乡村深度体验式生态休闲社区,联动门户,特色民宿作为整体规划的辐射中心及门户挈领景区联动,横向脉络,主题故事线脉络,纵向脉络,时间,不同季节的收获,不同时刻的收获,直接收获,深层收获,空间,感官满足,情感收获（亲情、友情、爱心、幸福）,精神收获（内省、冥想、思考）,自然物产（渔获、农获等）,系列体验活动,衍生产品（产业链、品牌认知）,当地风物风土,业态内的收获,收获,收获,项目整体以住宿为核心，并在景区内植入少量的配套业态。植入的业态以体验式的收获为主要的主题呈现，同时加入收获幸福的“婚庆区块”扩展客群。 项目体量较大，通过“以点带线”的业态分布格局，配置易于经营及维护的落点式小规模业态，如路亚服务站、轻食贩售点等，另外窑烤的手感面包采用在核心区制作完成后送达业态实体定点方式。 景观与业态的错位植入体现以突出收获的惊喜之处：鸭间稻附近的咖啡屋，牧场旁的书屋，茶园边的面包房等。营造差异化的氛围意境，提升整体调性，有助于后期话题营销及品牌的建设及推广。,业,态,分,布,茶园+面包房,湿地蜻蜓+活动区,牧场+书屋,鸭间稻+咖啡屋,轻食小站+婚庆,水秀沿岸剧场,路亚服务站,核心区,集散区,服务站点,路亚服务站,路亚，君子爱渔，取之有道（趣道） 路亚钓鱼取名来源为 Lure 的音译，即假饵钓鱼，是模仿弱小生物引发大鱼攻击的一种方法。讲究技巧，需要竿、饵、轮的综合操作。在整个过程中，钓者是在做全身运动，同时路亚装备简洁，干净环保，与传统钓法有着极大的差异。 路亚钓在欧洲非常盛行，且前景甚好，自2007年我国也逐渐兴起路亚钓，被越来越多的钓鱼爱好者所喜爱。与传统钓相比，路亚钓法环保，无污染，无需打窝，且易于携带。由钓手反复抛竿与回线的方式操作，是非常健康的优雅运动，著有水上高尔夫之称。,乐趣 路亚钓正是应用了自然界食物链的规律，通过人工制成路亚产品，在水中模拟栩栩如生的自然小鱼、小虾、昆虫等吸引鱼类发动攻击，同时也利用了鱼儿自身的生理感应，设计出了很多通过声、光、色诱引鱼儿攻击的奇形怪状的路亚，这一点也成为路亚玩家DIY路亚时的乐趣之一。 路亚钓没有鱼漂和钓坠的概念，并不是把路亚投进水中静待鱼儿上钩，而是要通过钓手操控秆子给予水中路亚不同的牵引与拖曳力道，使其在水中呈现种种类似逃窜、挣扎、痉挛等形态进而吸引目标鱼发动攻击。,红庙路亚服务站 基地在国内的前景甚好，很吸引海钓的爱好者。建设路亚服务站，提升了当地总体的调性，水库景观与业态相辅相成，与传统的“渔家乐”、垂钓等同质化的主题区分开。 路亚钓没有季节与人群之分，能够增加人气，具有稳定的产业增持。同时能够作为品牌提升、话题推广、口碑搭建的要题。 路亚并不是单纯的渔获，更多的是高雅运动的体验及心境的沉淀。,收获心境,湿地生态蜻蜓区,收获 乐趣爱心 和谐,在过去3亿2千5百万年间，蜻蜓已经在世界范围内停留觅食了，但是蜻蜓的现代近亲却开始走向灭绝。而在许多国家，蜻蜓也被赞为最迷人的昆虫之一。 BBC 春望（Springwatch）的节目主持人克里斯派克汉姆说过，“对于许多蜻蜓物种来说，全国湿地栖息地的流失对其长期的生存前景影响巨大。” 而蜻蜓与萤火虫、蝴蝶一样，越来越存在与许多人的记忆中，代表的是一种童年、一种与自然相处的乐趣与情感。生态湿地的植入与蜻蜓的养殖使受众收获乐趣、爱心以及与自然和谐相处之道。,区域内的活动室设有多项活动，包括蜻蜓专家讲座、会员（在住客）摄影比赛、小型剧场表演及木偶戏等。会员可以在湿地溪畔漫游，欣赏蜻蜓，深入了解他们的生活习性，学习自然相处之道。 同时，将传统的昆虫标本制作更换成剪纸艺术，教授及赠送蜻蜓主题剪纸，保护生态与自然。,亲水鱼塘,亲水鱼塘：给予亲子空间，体验抓鱼捕鱼的乐趣，同时也可以玩打水漂等儿时的游戏。 与路亚服务站的区别：路亚是一种高雅的运动，提倡生态环保概念，因此在水库所获得的渔获提倡放生，路亚的收获是一种心境与心情的培养，加上对于运动及健康生活的感受。二亲水鱼塘中的鱼获是能够作为食材或宠物带走的。 乌龟散步：在亲水鱼塘能够发现缓慢爬行的乌龟，陪乌龟散步是项目的一向活动，对大人而言是一种慢生活的暗示及领悟，对于孩子则是童年的乐趣与对动物之间友谊的培养。,收获童年,自然牧场,收获 农事体验 满足感,动物农场是当下比较主流的真正体验与动物为伴共玩的方式，并且一直深受孩子们的亲睐。动物农场业态中含有基础的体验项目，抚摸小动物、喂食、追逐、拥抱小动物，听动物叫声，挤羊奶等。,会员（在住客）能够参与自然农场任何形式的动物饲养与互动，以及一些有难度的挤羊奶、收集鸡蛋等农事。 同时，喂养的食物需从农田获得，而所获得牛奶、鸡蛋等可以带走，并在核心的住宿区域配置的私人厨房烹饪菜肴。 具有持续性的产业链能够将收获的情绪得到延续，同时最后的收获以实现并增加满足感。,牧场+书屋,惊喜收获 牧场+书屋,将牧场的自然活力与书屋安静的定位相互制衡，可以在听着山羊的叫声与虫鸣中感受书香气息，实现人、景、书合一的关系。打造欧式乡村中体现的和谐氛围，展现真正的美丽乡村风貌。 为书屋保留了安静的需求，因此牧场的主活动区与书屋保持最佳的距离，既可以保证书屋本身的特性，又能够远眺牧场的动静景观风貌，书屋采用二手书的形式对外开放，书店中还有当地的一些手工艺品、明信片等售卖。 牧场+书屋的创造性融合颠覆了传统的乡村田园书屋模式，以差异化的特质为后续的话题营销及品牌推广注入崭新的元素。,书屋分为露天区域与室内区域，更能够与自然相互融合，同时迎合了不同客群的喜好。在收获书本身的知识故事以外，收获了更多对自然的惊喜与感受。,茶园+面包房,惊喜收获 茶园+面包房,在面包店收获味蕾、香气与手感的多重特质，周边是层次分明的美丽茶园，景色尽收眼底，五官获得极大的满足。,由茶农指导的采茶活动，在不破坏生态的基础上引导游客采摘。采摘回来的新鲜茶青，将由茶农以传统手法进行日光萎凋、室内萎凋、并筛、烘干等多道工艺加工。 为游客提供体验专业采茶的平台，学习拣茶，观摩烘焙茶叶及农家自制茶叶工序，切身感受茶文化。,传统的茶园附近配置为茶室，而茶室中通常会有茶道、茶艺等展示交流。 采用传统窑烧方式烤出手感俱佳的面包，而在茶收获的季节，面包香气与茶香的别样风貌营造出温暖的收获之感。,鸭间稻+咖啡屋,惊喜收获 鸭间稻+咖啡屋,创造“悬浮在稻田上的观光园” 结合稻鸭共育的有机生产模式,创造了动植物之间共生的良好环境。这种模式下种植的有机水稻,就被称做“鸭间稻”。鸭子在稻田中活动，不但可以消灭杂草，还能起到中耕、浑水、增氧的效果，促进水稻分蘖。鸭粪也可用作高效的有机肥料，促进水稻生长。同时稻田中的昆虫等生物做为鸭子的天然饲料，还能提高鸭肉品质。 非常有趣的稻鸭合作，看稻田中的鸭子在田里面不断游走，改善土质及水产生浑浊的状况，去除杂草。观赏“悬浮在稻田上的观光园”，并且来一杯咖啡，便收获了一个悠闲轻松且独特的午后时光。,闭眼聆听鸭子的叫声，扑水的清脆声，睁眼看鸭间稻阡陌纵横的自然风景，伴着轻微的风与咖啡的香味，美丽乡村的本土风貌与显著城市标识的咖啡进行错位融合，在惊喜之余，一开一合间，收获了最特别的午后暖阳与停泊的心情。,轻食小站+田园婚礼,惊喜收获 轻食+田园婚礼,“轻食”一说，最早是从欧洲而来的。而随着“轻食主义”的扩大及丰富，逐渐演变成低脂肪、低热量、少糖、少盐且富含高纤维和营养的食物。它以低热量的食材，取代大鱼大肉，使人们不在过分追求食物的“色、香、味”。,轻食提倡的是一种简单、健康的生活方式并被越来越多的人所接受。在婚庆区的尾声邻水的地方置入轻食小站，小站中有精心准备的惊喜祝福礼，食物与婚庆的搭配，收获满满的幸福感，同时也寓意简单、纯粹的美好爱情。 轻食可以外带，并且设置在婚庆区、池塘边沿及生态活动区的交叉处具有衔接的作用。婚庆区是成片的花海，并有举办仪式的区域及场地，爱情祈福钟作为装置。,轻食小站+田园婚礼,惊喜收获 轻食+田园婚礼,生态梦幻水秀剧场,红庙水库迂曲的沿线形成了自然的故事线路，运用高科技的手段，通过光、电、影、声、喷雾灯梦幻飘渺的灵动组合，将文化创新、时尚运动、历险探奇、梦幻浪漫融汇在水库沿岸的河流带上。 根据不同主题，布置不同的亮化景观。成为夜幕时分水库的特色体验欣赏活动。游客划船自行观赏，在三个码头中可以休憩及停靠。 浮莲、萤火虫、水母等生态意义的场景连贯呈现，大饱眼福的同时极为适合亲子客群的参与，提高其兴趣度。,特色收获：生态梦幻水秀剧场,露天电影,可以通过两条游线到达露天电影区。 通过水库上划船到达码头，在返回的路上会惊喜地出现有露天电影，成为一天中的尾端收获。 另一条是直接径直通过茶园到达露天电影区。 露天电影将作为隐藏的点不刻意做对外宣传，成为后续网络写手游记中的亮点呈现。,特色收获：露天电影,实施建议,IMPLEMENTATION PROPOSAL,5,5.1MASTERPLAN 总体策划分区,竹里篁居,蓝莓庄园 假日马场 冰莓酒庄 心之湖 婚庆服务站 轻食小栈,蓝莓种植区,景观 湖区,蜻水芦塘,湿地体验区,山林探险区,蚂蚁树屋 丛林影像厅,亲子游乐区,自然牧场 满陇稻香 乌龟漫乐园 零食屋,核心区,休闲区,增值区,乡村休闲集群门户,路亚基地 梦幻水剧场 青焙面包房 茶园半坡,乡村文化市集 精品酒店 特色居旅,5.2MASTERPLAN 总体造价,正,方,大,道,b,c,d,e,f,g,h,i,j,k,l,m,m,m,a,5.3The first phase 盈利模式,二级衍生 盈利,复合性,【酒店一体化运营】,5.4The first phase 首期策略,【酒店一体化运营】,5.4The first phase 首期策略,【酒店运营案例】,5.4The first phase 首期策略,莫干山里法国山居,位于莫干山镇紫岭村仙人坑，该项目由法国人CHRISTOPHE PERES（中文名：司徒夫）独资，目前累计投资6000万元总建筑面积约5500平方米，总用地面积约21.5亩，是集餐饮、酒吧、会议接待、培训、旅游、休闲娱乐、旅游商品销售于一体的高档法式度假会所。,5.4The first phase 首期策略,1、节约管理成本，人力资源最大化利用,2、提高游客的单个消费额，使消费总量得到保证,3、增强了景区的宏观调控能力，便于正确决策,每个项目的售票系统能够节约不必要的人力、减轻管理负担，并将人力运用最大化。,一票制带给游人实惠的同时，也在实际中保证了每个游人的个体消费总量，这样使得景区和游人达到了双赢，买卖双方各得所需。,一票制下，景区的成本为支出状况，收入及收益状况、接待能力及市场反馈情况等信息都会以高速度高效率的状态得到汇集和处理，一目了然。,【总体运营模式】,5.4The first phase 首期策略,独立运营的核心是直接盈利。直接盈利便于收支的测算，同时也是项目收入的重要占比。,配套运营能够增强酒店核心区域的完整性，同时提升酒店调性并增加潜在的收入。,【总体运营模式】,【婚庆运营模式】,5.4The first phase 首期策略,【婚庆运营案例】,朝阳公园汇爱婚礼堂,朝阳公园婚礼堂 汇爱联手朝阳公园斥资千万打造京城首个一站式婚礼堂。位于朝阳公园西门内的婚礼堂与SOLANA蓝色港湾隔湖相望，环境幽雅，交通便利，由国际著名建筑师专为婚礼设计： 1. 外观采用经典欧式宫殿造型； 2. 内部则拥有高大的立体空间； 3. 室外开阔的草坪和广场为； 4. 旋转楼梯直通二层露台，湖光美景尽收眼底。,5.4The first phase 首期策略,5.4The first phase 首期策略,【总体盈利测算】,地区整体田园风光资源与农业休闲氛围,【乡村休闲集群门户运营模式】,5.4The first phase 首期策略,文化市集区,精品酒店区,特色休居区,主题度假村 小型度假公寓 别墅型度假屋 建议总体套数 200套左右 建议开发面积 30000平米,艺术家工作室 小型民宿 主题餐厅 咖啡厅书吧 茶社 礼品及玩具店 特色小食 建议引入2-3个主力田园文化主题项目 建议开发面积 6000-8000平米,客房 有机餐厅 会议商务空间 SPA中心及配套 建议客房数量80间左右 建议开发面积 8000-10000平米,建设用地面积约130亩，即约8.7公顷 根据相关案例及实践经验，建议商业休闲类与旅居类配比约为3:7，综合容积率控制在0.5-0.6左右较为适宜，即总体开发量约为4.4-5.2万平米 注：田园休闲项目需要控制容积率高值，容积率过高必然影响田园空间氛围,5.4The first phase 首期策略,【乡村休闲集群门户运营模式】,根据对基地地块的功能发展及开发容量的研判，结合南京地区相关土地拍卖价格，初步估计，以容积率0.5计算，地块楼面地价约为3000-4000元，单平米地价约为1500-2000元，地块土地价格总估价约为根据距离区间和相邻地价的参考，得出地块以容积0.5计算，土地交易价格约为1.3-1.7亿元。,2013年基地临近区域休闲类用地成交价格,2013,2014年南京部分土地成交价格,5.4The first phase 首期策略,【乡村休闲集群门户运营模式】,