酒店Y公司S市百合花酒店投资建设项目可行性研究报告(DOC 10)

Y公司S市百合花酒店投资建设项目可行性研究报告一、投资者背景Y公司有20年历史，注册于香港，注册资金500万美元，以不动产投资和酒店经营管理为主要业务。Y公司于1990年进入内地发展，截止2006年底，总资产已达四十亿元人民币，净资产达25亿元人民币（约3亿美元），已经形成不动产投资开发，酒店投资经营及相应的发展模式和经营管理团队。其差别化经营的特点在于将投资重点放在中小城市（即所谓的二线城市），形成了一定的区域优势。为追求长期利益和内地不动产价值可预期的升值潜力，公司开始布点投资中等规模的酒店并将其作为公司战略资产经营。二、项目概况Y公司酒店项目取名为“百合花酒店”，拟建于S市北部规划新建城市CBD的环城东路以东、绍大路以南地块，项目西临50米宽的环城东路，北临62米宽的绍大路，视野开阔，道路两侧绿化带已形成。项目距老市区中心约2公里，距S市火车站约0.8公里。项目已取得面积6公顷的土地用于建设。“百合花酒店”规划总建筑面积50000平方米，规划主体建筑高度21层。主要建筑物有酒店、健身中心、商业用房及配套用房等。项目公用设施接入方案已获得当地政府批准。具体为：1.给水：计划从区块南侧和东北道路直接接管；2.排水：计划排入区块南侧道路排水沟；3.排污：计划从区块西侧环城东路接管排放；4.供电：计划从区块东侧城东变及西北侧城中变接入；5.燃气：计划从区块北侧绍大路直接接管；6.通讯、广播电视和网络：计划从区块北侧绍大路接入。“百合花酒店”建设规模由标准房300间；其它豪华套房20间；总床位630个并配套相应的服务设施组成。建设标准按4星级酒店标准设计。项目总投资20000万元人民币，全部投资由Y公司采用自有资金投入，Y公司拥有100%产权。本项目投资包括已经投入的土地、城市配套费用、项目建设费用和流动资金。三、项目建设方案1.项目建设目标按4星级标准建设“百合花酒店”。成为当地商务和旅游主流酒店之一，服务于当地主要客流市场。项目也作为公司的战略资产承担公司资产保值增值的任务，为公司长期发展奠定基础。2.项目建设内容购买6公顷的土地用于建设；建设总面积50000平方米的“百合花酒店”；完成项目配套设施配置和建设、 完成人员培训和试营业。四、项目运作方案1.当地发展现状2006年，S市实现国内生产总值539 .82亿元人民币；城镇居民人均可支配收入20626元人民币。根据S市总体规划的目标，到2010年人均GDP为6万元左右。远期2011年至2020年GDP年均增长速度为15%，规划期末人均GDP为18万元左右。为了实现上述的目标需要拓展城市空间，增强城市的辐射能力，加速新区的开发和旧城的改造建设。规划的CBD中心城区已经形成。2006年城市人口规模为85万，根据S市总体规划2020年为110130万。近几年，随着经济的发展、人口的增长、铁路枢纽的扩大，改变了单一型的城市布局。改变了三次产业结构，次中心城市地位已经稳固，经济发展前景良好，第三产业发展很快，本项目的外部条件较好。2.市场估测随着经济的持续增长，S市的企业实力及规模扩大很快，商务人士的交流急剧增加。椐当地统计，近两年商务人士的来访量增加了60%，从两年前的日平均2000人增加到现在的3300人，商务酒店爆满。预计未来5年的平均增长速度还能达到10%左右。项目目标市场还处于增长期。由于S市地处中国长三角经济发达区域，随着S市旅游市场的开发，周边经济的发展和居民的收入水平及生活水平不断提高，来S市的游客人数也大幅增加，目前在日平均10000人左右，形成了对高档酒店需求的另一主要群体。项目的市场前景是好的。3.建设周期本项目建设期21个月，自2008年1月至2009年9月。本项目试运行3个月，自2009年10月至2009年12月。自2010年1月起项目投产运营。五、项目资金使用方案投资估算本项目的投资估算范围为：土地征用费、土建工程、项目配套设备、项目设计费等。即：第一部分工程费用，其它工程费用，不可预见工程费用。(1) 工程建筑费用本项目土建费用主要为主体建筑共5万平方米（包括辅助的设备用房、员工临时住房等约占10%），按内地现行造价1500元/平方米计算（包括道路、绿化、围墙等）、估算项目约需土建费用7500万元，项目全部装修费用（包括客房、厨房部分设施）4500万元。工程建筑费用合计12000万元。(2) 主要设备费用本项目主要设备及安装费用为：供水供电设施、空调、音响灯光，弱电（网络、通讯、电视等）、娱乐配套、消防等公用配套设施，共计3000万元。(3)土地征用费项目的土地属于政府出让的土地，项目总用地面积为6公顷（30亩）。由于本项目为当地政府鼓励和招商项目，早在两年前公司就已经获得土地的使用权，价格也较低。土地费按政府实际出让价格计算为每公顷300万元，总计土地征用费为1800万元(包括土地出让金及附加费用)。(4)其它费用估算本项目其它费用估算按相关会计规定执行，并考虑基本预备费和涨价预备费。流动资金1000万元，其它费用2200万元。该项合计3200万元。(5)项目投资经估算，该项目固定资产投资总额估算为20000万元。资金筹措方案本项目所需的建设投资为20000万元，采用全部投资由公司解决的方式实施，公司占有100%的股权。项目建成后，形成固定资产19000万元（含待摊费用2200万元），流动资金1000万元的资产结构情况。资金使用计划资金使用按照项目工程建设进度要求，分阶段投入。本项目建设期为两年。第一年投入一半资金10000万元（包括前期的土地费用），第二年投入10000万元（含流动资产1000万元）。六、项目盈利能力分析年收入分析本项目收入由客房收入和服务收入组成，服务收入包括餐饮服务、娱乐废物、商业服务组成。酒店共有标准客房300间，定价600元/日；豪华套房20间，定价1000元/日，均已考虑了优惠折扣因素。理论年客房收入为：（300*600+20*1000）*365天=7300万元/年服务收入估算按2700万元/年计算。合计年收入为10000万元。根据市场估测，项目经营前景良好，所以按营业第一年客房率60%，第二年起按80%计算各年收入。如下表：年营业收入估算表营业年份（年）1210（正常年）计算年份（年）3312客房率60%80%年收入合计（万元）10000*60%=600010000*80%=8000总成本估算项目总成本主要由物料消耗费用、工资、燃料及电、水费用、折旧摊销、其他费用和修理费、营业税金等组成。其中：物料消耗费用正常年为700万元；第一年为500万元。燃料及电、水费用正常年为600万元；第一年为500万元。项目定员300人，按平均工资3.3万计，工资总额1000万元。折旧摊销按30年平均法计算，残值10%（总投资-流动资金）。（19000*0.9）/30年=570万元其他费用和修理费包括广告、保险、培训、管理、修理等费用，按400万元/年估算。营业税金按6%计算。第一年为360万元；正常年为480万元。总成本计算表营业年份（年）1210计算年份（年）3312物料消耗（万元）500700电、水费（万元）500600工资（万元）10001000折旧摊销（万元）570570其他费用（万元）400400税金（万元）360480年总成本（万元）33303750经估算，本项目正常年总成本费用估算为3750万元（其中正常年折旧摊销费用为570万元）。利润估算项目正常年利润总额（所得税前）为：总收入-总成本=8000-3750=4250万元项目营业第一年（计算期第三年）利润总额（所得税前）为：总收入-总成本=6000-3330=2670万元所得税按利润总额的25%计取，正常年税后利润为4250*（1-25%）=3187.5万元。 正常年所得税1062.5万元财务指标：投资利润率 =正常经营期年利润总额/总资金100%=21.25销售利润率 =正常经营期年利润总额/销售收入100%=53.12以项目投资作为基础进行盈利能力分析。根据项目投资财务现金流量表，测算指标如下： 所得税后 所得税前IRR 7.5% 13.36%NPV（基准收益率8% ） -436.25万元 5362.55万元投资回收期（含建设期、税前） 7.1年（见表(CI-CO)现金流量计算表：七、项目投资风险分析本项目建设和经营风险因素主要有：市场风险、管理风险、资本风险。市场风险表现为项目市场竞争能力的好坏；管理风险表现为建设期和经营期管理工作的好坏；资本风险表现为资产增值和抗风险的能力。政策风险表现为宏观经济和政策环境。本项目位于经济发达的长三角区域，加之宏观经济良好，对项目市场的分析比较乐观，市场风险较小；企业已有多年房地产和酒店业从业经验，营销模式独特而成功，管理经验丰富，因此管理风险较小。本项目资本风险极小。由于项目资产之一的土地受当地政府扶持以很低的地价获得，其增值效应明显，项目资产安全性有保证，这也是项目有较好效益的原因（本报告按内地会计制度规定未进行资产增值计算）。企业在项目运行后获得一项重要资产，为再融资奠定了基础，因此其资本流动性风险也较.