租赁合同中需要注意的相关问题

租赁合同中需要注意的相关问题双方的主体身份确认个人审核身份证或护照、港澳居民往来内地通行证、台湾居民来往大陆通行证；企业、其他组织审核登记注册证明（营业执照、组织机构代码证等）、法定代表人身份证明、签约代表的授权委托证明，若是境外企业、其他组织，前述证明还应经公证或认证。 出租方的权利保证保证拥有出租场所（出租物）及其他附属设施（如停车场、广告位等）的产权，或使用权等有权决定并签订租赁合同出租之的权利出租方为开发商，出租场所为居民小区的，应注意由业主共同所有部分场所的承租使用权，应经业主委员会同意以签订书面协议确定权利义务为佳出租场所为多方共有的，应注意在租赁合同中列明共有者名称或附上其同意本租赁合同等文件作为合同附件，以免权属产生争议出租方应保证不存在抵押等情况，若有则应取得抵押权人的书面同意作为租赁合同附件有第三人因权属争议，向承租人主张权利的，出租人应承担违约责任出租场所的用途保证需要注意明确租赁场所具体位置、结构、范围（面积）、装修情况、配套设施设备等内容，以附图说明为佳土地使用权的用途范围（政府批准的规划用途），需满足承租方的使用需求。如：承租方为超市经营使用时，租赁场所是否商业用地。若不一致，须约定由出租人或出租人委托承租人报规划部门批准出租场所应保证承租方的使用不违反消防法等相关国家法律法规的禁止性条款若是经营性房屋租赁，应注意是否投保公众责任险或第三者责任险相关手续的办理首先是租赁登记手续，需要明确约定办理期限与责任方，另一方有提供协助义务。登记可以免去合同效力等的争议性，可保证承租方的优先承租、购买、对抗抵押买卖等的权利。其他商用房屋涉及的相关手续的办理也需要明确约定：在做了二次装修之后涉及到消防重新报批的问题，手续谁办，责任在谁等都要约定清楚。而另外一方要有提供协助的义务还有营业执照等证件也都是一样，约定一方办，另一方协助的业务，还有一个时间，就是在什么时候必须办完。因何方原因导致无法办理的，则互相应承担怎样的责任等都应约定办理相关手续的费用承担者应予以明确约定租金条款租金应明确范围，及是否包括管理费、空调水电费等，还需约定税费缴纳责任主体。有租赁保证就的还应确定其的合理性，并约定清楚租赁期满后租赁保证金的处理。需要明确支付租金的具体时间、形式及违约责任，包括出租方在收取租金时是否开具正式发票，租赁期间租金是否会变动，延迟多长时间可以单方解除合同等若有装修免租期，也应列明免租期限。免租期可能应交接时间的推迟而延期的，也应写明届时期限顺延等避免使用“免费”等词句承租方应尽量避免出租方“免费”提供相关配套设备设施或场所供承租方使用，相反，对于出租方提供的任何额外或附加服务，应明确规定是基于双方租赁关系而提供，即是承租方以支付租金为对价换取的权利合同中，有对价才有义务，免费提供的服务难保稳定性且在质量保障上等多方面皆可能产生争议明确交接时间及交接时租赁物的状况交接时间和交接手续需要书面的、完善的约定：具体的交接时间，交接时租赁物的状况如何确认（最好能列明现场留存财产清单、现场各个部位状况等，并双方在其上给予签字确认，列为合同附件），因哪方原因导致交接时间延迟如何承担违约责任等，均需列明装修约定若出租人同意承租人对房屋进行装修，需明确约定：装修的内容和要求、承租人对装修公司及其工人的管理、装修给第三人造成损害的责任承担、装修发生的水电等费用承担与支付、装修过程中与物业管理公司的协调、装修期内是否免租或一定期限内免租等租赁期限 租赁期限是双方约定的，但注意不得超过20年（包括装修免租期在内，因为本期间也属于租赁期限，只是免租金），超过部分不受法律保护，但可以约定届时的续约条件 若是承租方，应尽量要求届时在同等条件下拥有优先承租权，因为本权利并非法定而需约定转租、分租权利承租人是否具有转租、分租的权利，若具有又有何限制等，均需明确约定使用要求、维修责任应注意约定使用要求及承租方不依约使用租赁物给出租方造成损失时应承担的责任应明确约定租赁物维修责任的承担者，约定出租方承担违约责任的，承租方应有在出租方不积极履行义务时为修护自身权益而先行维修，而后再向出租方主张权利的责任若当事人没有另外约定，则出租房屋的养护、自然或第三人造成的损坏或故障，其维修责任在于出租人；若因承租人使用不当或过错造成的损坏或故障，则承租人须承担维修责任或维修费用。 合同终止后租赁物的返还状态需要明确约定返还的时间与手续与租赁开始时的交接手续类似清场的义务，装修、添附物的归属等，均需明确约定承租人需注意约定无须清场或恢复原状，有权取走可移动或拆除部分等。出租人则需注意约定在合同终止后几日内，承租方不清场或不搬离的，出租人有权单方将东西搬走或视为承租方放弃对所有滞留物的权利，出租方有权处理，处理所得归出租方所有。给出租方造成损失的（如支出处理费等），有权要求承租方赔偿。另外，合同双方还应根据具体情况约定其他更详细的条款（如商铺经营的租赁，因对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，所以承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用都是必须的）变更和解除合同的条件、不可抗力情形、违约责任及争议的解决方式等，并补足合同的其他一般性条款（效力条款等）。 （注：本篇总结，主要针对租赁房屋的情况。在文中可能会有租赁物与租赁房屋概念混用的情况，因同为租赁合同，许多需要注意的地方也多为相通，不再多做说明。） 附：一、觉得租赁合同中，对于场所安全、使用等，承租方的义务的一个比较好的约法：1、鉴于本合同项下的经营场所在经营期间由乙方占有、使用，为方便使用和确保安全，双方自愿同意由乙方负责认真做好经营场所内的安全防范（包括防火及其他安全防范等）工作，确保达到国家及三明市相关安全标准，随时注意检查房屋、附属设施及安全设施，如发现电线线路老化或其他安全隐患时，应及时整改并自行承担相关费用，以保证经营场所的安全；乙方若遇到无法解决的安全问题或隐患，则应立即书面通知甲方，甲方应及时协调处理，但相关费用由乙方承担。甲方有权不定期地对经营场所进行安全检查并有权就发现的问题要求乙方进行整改，乙方应立即按照甲方的要求整改并承担相关费用；但双方同意甲方的这一权利不应解释为甲方对经营场所承担检查或安全责任。甲方已经提醒乙方必须采取一切措施密切注意并有效落实安全问题以及其他管理问题，并建议乙方对财产人身安全等事项进行投保。若乙方在使用经营场所期间遭受损害或造成他人损害应由乙方承担全部责任。若甲方对外被要求承担赔偿责任，乙方同意代甲方承担，或在甲方承担之后赔偿甲方因此所受到的损失。2、乙方须与公安消防等部门密切配合，做好防火、防盗、防破坏、防治事故等安全工作。3、乙方在经营场所房屋内存在放的商业（或物品）由乙方负责安全保管，并承担安全风险。4、乙方应按照公安消防有关规定配备设备、设施或器材，设置安全标志，费用乙方自行承担；保证疏散通道和安全出口畅通，保证生产经营安全。5、严禁将危及人身和财产安全的易燃、易爆物品、化学危险品、放射性物品等危险品及重大危险源带入或放置在经营场所内。6、乙方必须严格遵守国家及三明市有关安全生产工作的各项法律、法规和规定，因违反以上规则、对安全生产管理不力、违章操作等原因发生的各类事故或案件，由乙方责任。7、因乙方违反本合同及省、市有关规定造成的事故及损失，由乙方承担全部责任。8、乙方在经营期间除做好消防安全工作外，还应做好社会治安、计划生育、“门前三包”等管理工作，接受有关部门及甲方的监督检查，按要求签订相关责任书并承担相应的管理费用，如发生违规或安全责任事故，由乙方承担全部责任，甲方不承担任何连带的经济和法律责任。 二、不可抗力及维修责任，也约定得不错1、不可抗力是指不能预见、无法避免、并不能克服的自然事件及政治事件。不可抗力及其他意外事故造成甲方或乙方损失的，经有权机关确认，双方互相免除责任。在不可抗力事件发生后的二十四小时内，不能继续履行合同的一方应立即将不可抗力的情况通知对方，并在30天内提出不能履行合同的理由的有效证明文件（因政府部门导致出证推迟不在此限）。此项证明文件应由发生灾害地区的公证机构出具。按照灾害对履行合同的影响程度，由双方协商决定是否变更或解除合同。经营场所因不可抗力而灭失的，本合同自然终止。但：因不可抗力致使房产、设施损坏或不可正常使用，或不可归责于双方原因而致使房产损坏或不可正常使用的，其修缮、更换的责任按权属归属情况由各方负责使其恢复正常使用的功能。如因上述原因致使不能正常营业的，甲方不向乙方收取在此期间的应收款项。如导致部分经营场所不能正常营业，该部分按实际面积占经营场所建筑总面积的比例在不能正常营业期间免缴应付甲方的款项。2、乙方开业后，由于经营场所（建筑、结构、甲方提供部分）质量原因需要维修的，由甲方负责无偿维修，乙方应予以配合；若造成乙方损失的，甲方应予适当补偿，补偿金额双方可现场协商解决；若因乙方原因，造成甲方房屋结构损坏的，乙方必须负责修复。3、如因不可抗力或甲方原因，导致经营场所任何部分被损坏之后7天内甲方不及时进行重建复原工作，乙方有权进行以下行为：A、乙方可进行所有必须的重建复原工程，而甲方应补偿乙方由此而引起的所有花费及开支，或由乙方在应付款项中扣除；B、如因甲方原因重建复原工程在发生损失之后30天仍未动工，乙方可选择终止本合同，并由甲方承担违约责任。4、乙方承担经营场所及其配套设施的日常保养、保洁及养护工作，但乙方可向甲方提出协助要求，甲方应全力支持。三、附件的约定1、甲方需向乙方提供以下材料的原件或经与原件核对无误的复印件，并作为本合同附件：A、营业执照；B、建筑物房产证及土地使用权证；C、房屋租赁许可、涉及房屋租赁的其他必须由有关政府部门许可或批准的文件；D、物业抵押债权人（若有）同意出租的文件；E、土建、消防、环保及排污综合验收合格意见书。2、乙方需向甲方提供经与原件核对无误的营业执照复印件，并作为本合同附件。3、本合同所有附件均为本合同重要组成部分，与本合同具有同等法律效力。四、甲方的权利义务除本合同其他条款的约定外，甲方权利义务如下：1、甲方保证在本合同签订前，租赁房屋上未设定抵押。租赁期内，第三人主张本合同签订前设定的抵押权的，甲方应赔偿因此给乙方造成的一切损失。2、甲方出租给乙方的房屋，其房产税、土地使用费、租赁登记管理费、增加建筑面积（若有）需补交的地价和当地有关部门规定收取涉及房产的相关费用等均由甲方承担。3、甲方按照本合同约定的条件和时间（可在本合同第三条项下约定）向乙方交付房屋。甲方交付的房屋不符合本合同约定条件的，乙方有权拒收；甲方没有按本合同约定的时间向乙方交付符合本合同约定的房屋的，则租期顺延，甲方承担迟延交付的责任并赔偿因此给乙方造成的一切损失。4、租赁期限内，甲方应根据实际情况的变化或政府有关主管部门要求及时办理房屋所有权证书和相应的国有土地使用权证书及房屋租赁证的续证、变更和年检手续，持续维持租赁行为的合法性。甲方如未按时履行上述义务而影响乙方的正常经营，乙方届时有权延期支付租金并从中扣除乙方因此遭受的损失，直到乙方恢复正常经营；导致本合同无法继续履行的，乙方有权解除本合同并要求甲方承担赔偿责任。5、本租赁房屋妨碍第三方相邻权或其他合法权益的，由甲方承担责任，但由乙方造成的除外。6、本合同有效期内，甲方不得将房屋的其他部分出租或出售给乙方经营范围相同或者类似的第三方，也不得自营与乙方经营范围相同的产品。7、乙方自行办理营业执照，甲方应向乙方提供办证照所需的与租赁房屋有关的各种文件。同时，乙方应遵守当地政府法律、法规、法令及执法部门的监督检查，不得违法经营。乙方应具备经营活动所需证件，乙方应对营业场所所需的消防工作负责，并办理相关所需的证件，费用由乙方承担。8、甲、乙双方未经对方书面许可不得使用对方的商标、商号、标识、名称等。恒之 - 7 -