二手房交易及注意事项之一

.二手房交易及注意事项之（一）二手房基本知识2009/07/28 08:58 A.M.二手房交易及注意事项之（一）二手房基本知识（一） 二手房基本知识读者疑问：什么是二手房？ 律师答疑：二手房 是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的 通俗说法 。新建的商品房进行第一次交易时俗称 一手房 ，第二次或二次以上交易则俗称为 二手房 ，二手房 指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。 二手房 一般情况是 旧房，但有时二手房未经居住即上市也属于二手房，二手房并不是以新旧即建造时间作为判断标准的。二手房 包括已取得房屋所有权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。 读者疑问：二手房包括哪些种类？ 律师答疑：二手房主要包括私房和已购的政策性住房两种主要类型。私房主要是原自建或购买的平房或新建的商品房。已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改政策购买的成本价或标准价产权公有住房、经济适用住房、危改回迁房、集资建房、住房合作社建造的房屋。 读者疑问：什么是二手商品房？ 律师答疑：二手商品房是指该房屋是由开发商建设出售的、由买受人购买、取得房屋产权证后买受人转让的房屋。 读者疑问：什么是已购公有住房？ 律师答疑：已购公有住房是指国家机关或国有企事业单位按照房改政策将公有住房出售给职工，出售后住宅的产权归职工个人所有，职工可以上市出售。 读者疑问：什么是房改房？ 律师答疑：房改房是指城镇职工根据国家有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。房改房与已购公有住房的概念基本相同。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权。 读者疑问：什么是成本价房屋？ 律师答疑：成本价房屋是房改售房的一种政策性规定，职工以成本价购买房屋后，职工拥有房屋的全部产权，再次上市出售不需征得原售房单位的同意。 读者疑问：什么是标准价房屋？ 律师答疑：标准价房屋是房改售房的一种政策性规定，国家或国有企业向职工出售公有住房时，职工占有一部分产权，单位占有一部分产权，一般是职工占有 94% 的产权，单位占有 6% 的产权，职工以标准价购买住房的住房，拥有部分产权，被称之为标准价房屋。 读者疑问：什么是全部产权及部分产权？ 律师答疑：“全部产权”及“部分产权”是房改售房过程中针对不同的售房方案通俗的说法。 “ 全部产权 ” 是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。 “ 部分产权 ” 是指职工按标准价购买的公有住宅，“部分产权”房屋出售时原产权单位有优先购买权。 “ 部分产权 ” 与 “ 全部产权 ” 的不同之处在于， “ 部分产权 ” 房屋职工虽然拥有 94% 的产权，但在出售时要与原售房单位收益分成。从 1997 年开始，北京已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。 读者疑问：什么是私房？ 律师答疑：私房也称私有住宅或私产住宅。它是由个人购买或建造的住宅。公有住房按照房改政策出售给职工个人，就转为私有住房。 读者疑问：什么是回迁房或拆迁安置房？ 律师答疑：回迁房或拆迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。回迁的新建房屋产权按经济适用房产权管理。 读者疑问：什么是存量房？ 律师答疑：存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 读者疑问：什么是存量私房买卖？ 律师答疑： 存量私房买卖是指房产权利人将产别为私产的存量房房产交付给买受人所有，后者接受该房产并支付约定价款的行为。 读者疑问：什么是集资房？ 律师答疑：集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。集资房的产权管理与经济适用房的管理方式一致。 读者疑问：什么是房屋交换？ 律师答疑：房屋交换也叫房屋 产权置换， 是指当事人双方以各自拥有所有权的房产相互交换的行为，房屋交换合同属于有偿的双务合同。 读者疑问：什么是使用权房屋？ 律师答疑：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府或国有企事业单位以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 读者疑问：非成套公有住房能出售给职工吗？ 律师答疑：非成套公有住房不能出售给职工。 读者疑问：什么是房屋继承？ 律师答疑：房屋继承是指按法律规定的程序，被继承人的遗产房屋转归继承人所有的一种法律行为。遗产房屋继承的形式有法定继承、遗嘱继承、代位继承、转继承、遗赠等。 读者疑问：什么是房屋赠与？ 律师答疑：房屋赠与是指赠与人把自己的或有处分权的房屋无偿地给予受赠人的行为。赠与需要双方意愿一致，所以赠与是一种合同关系。赠与合同是一种实践合同，即赠与人交付房产并依法办理产权登记后才能生效。 读者疑问：什么是房屋析产或房屋分割？ 律师答疑：房屋析产或分割是指共有房产依法分割为各自房产的行为。如夫妻离婚析产、合伙企业的散伙析产、法人分立析产、兄弟姐妹分家析产等。 读者疑问：什么是房屋裁决？ 律师答疑：房屋裁决是指仲裁机关、人民法院对房产的产权归属所作的裁决、判决。办理房屋裁决房产登记手续应当提交仲裁裁决书、法院判决书等。 读者疑问：二手商品房从交易状态上分哪几类？ 律师答疑： a. 已取得房屋所有权证，未贷款，未做任何抵押； b 已取得房屋所有权证，贷款未还清，贷款银行设定抵押，抵押未解除或银行以外的抵押权人设定抵押未解除； c. 已取得房屋所有权证，有贷款，但还未办理抵押登记手续，房屋所有权证在银行或开发商或代办房产证的中介机构留存； d. 未取得房屋所有权证，无贷款，房屋已交付； e. 未取得房屋所有权证，无贷款，房屋未竣工，还未交付； f. 未取得房屋所有权证，有贷款，房屋未竣工，还未交付； g. 未取得房屋所有权证，有贷款，房屋已竣工，还未交付； h. 一次付款，刚签订完买卖合同，未办理预售登记； j. 一次付款，刚签订完买卖合同，已办理预售登记； k 。买卖合同已签订，通过贷款支付房款，但未与银行签订贷款合同，未办理预售登记； l. 买卖合同已签订，通过贷款支付房款，但未与银行签订贷款合同，已办理预售登记； m. 买卖合同已签订，通过贷款支付房款，已与银行签订贷款合同，未办理预售登记； n. 买卖合同已签订，通过贷款支付房款，已与银行签订贷款合同，已办理预售登记； o 。与开发商签订认购协议书。 读者疑问：二手房的交易由哪个部门负责？ 律师答疑：二手房的交易主管部门是房屋建设行政主管部门。该部门的叫法全国各地不太一致，有的地方名称是房屋管理局，有的地方名称是建设局或委员会，具体交易事宜由建设局或委员会内部主管部门负责。办理房屋交易手续的内部机构一般称为交易中心。北京市办理房屋交易的主管部门现在是建设委员会，原来是北京是国土资源与房屋管理局，后来机构调整，从 2004 年中期开始，国土管理与房屋管理分开，原政府房屋管理的职能划归建设委员会。 读者疑问：二手房交易可否办理贷款？ 律师答疑：二手房交易既可以办理商业贷款，也可以办理公积金贷款。 读者疑问：法院拍卖或变卖的房屋能买吗？ 律师答疑：法院拍卖或变卖的房屋是可以购买的。 读者疑问：法院拍卖或变卖的房屋购买后能否办理产权证？ 律师答疑：法院拍卖或变卖的房屋能否办理产权证取决于房屋在变卖或拍卖之前的产权情况。如果该房屋在法院查封之前属于合法登记的房产且手续齐全，是可以依据法院的协助执行通知书办理房产证的。如果拍卖或变卖的房屋在法院查封之前就没有办理房产证或初始产权登记，且没有办理的原因是原产权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是不能办理房产证的，但如果原产权人不存在不能办理产权登记的情况只是因为不具备行政机关要求的条件而无法办理的，那么在具备条件后或法院通过强制执行手段使之能办理产权登记的，购买人也是可以办房产证的。 读者疑问：外国人 ( 或港澳台同胞 ) 购房或卖房有什么限制？ 律师答疑：外国人或港澳台同胞在中国购房没有任何限制，但在办理手续时与中国籍公民有所不同，外国人或港澳台同胞需要北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明，出具这个证明并非对外国人或港澳台同胞购房进行限制，而是国家管理的需要。办理这个手续并不难，符合条件很容易就可以办理完准予购房的证明。 读者疑问：境外单位可以购买房屋吗？ 律师答疑：境外单位可以在中国购买房屋，但需到北京市涉外安全项目审查办公室办理准予购房证明。 读者疑问：单位售房或买房有什么限制？ 律师答疑：单位售房或买房与个人售房或买房程序一样，只不过提交的材料或证件不一样，单位售房要符合法律法规对处分财产的要求，不能违法或越权处分单位的房产。 二手房交易及注意事项之（二）二手房交易的过程及办理程序 http:/hi.baidu.com/stanley003/blog/item/4c510323500a464792580708.html5.