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昆明市商业地产调研,策略研发中心2012.02.09,报告目录,市调背景昆明市商业地产发展历程昆明市商业地产现状昆明商业地产发展趋势,本次市调（2.6-2.10）同过实地调研、电话拜访、网络数据查询等方式对昆明20个房地产项目的商业部分进行了调查，通过对典型代表商业项目的调查，得出昆明商业地产的发展趋势。,市调背景,2011年国家调控政策频频推出，并一浪高过一浪。不管是国十条、新四条，还是“限购令”、“加息”或“提高二套房贷款比例”等调控手段，其主要的针对对象均锁定在住宅市场，商业地产则成为调控下的“漏网之鱼”，亦成为吸引投资的避风港。有数据显示，昆明房地产市场，商业地产一枝独秀。不论是写字楼、商铺、城市综合体等各色项目在昆明市场均呈现供售红火之势，如此，商业地产不仅成为国内不少投资客选择的新渠道，也成为开发商回笼资金的另一个给力手段。,昆明市商业地产发展历程,1989年，由于青年路的改造，青年路服装批发商家集体搬迁到五华区政府投资改扩建的螺蛳湾农贸市场，形成了新建的螺蛳湾商品批发市场。随后，围绕螺蛳湾片区和二环路两侧陆续出现了广丰、凯旋利、双龙、玉带河、西南、宏盛达、永丰、菊花、昙华、小坝、黄土坡等食品、服装、鞋帽、机电、建材、干菜、汽车等专业市场。截至到2004年，昆明市区共有103个各类专业市场。专业市场也成为过去近二十年来最主要的商业地产形态。,1993年到1997年，樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店相继建成并开业，成为昆明第一批成型的商业地产项目只不过我们当时只把他们看成是纯粹的商业项目。,1994年前后，新迎小区南区、北区的几条商业街开发成功，连同官房大酒店及周边商业迅速成为昆明新的餐饮集中区。1995年到1999年，怡心园以及随后的南亚风情园带动的滇池路餐饮娱乐业，成为昆明新的中高端商业集中区。,2000年前后的柏联、广场、鸿城赛特、金碧辉煌、益珑大厦等市中心区项目大量开发，成为最早的“单体型复合体”商业地产项目。但是，除了1997年开业的百大新纪元店、2001年1月开业的柏联百盛等少数项目之外，大多数这类项目从商业地产的角度看，基本上是不成功的。1994年，昆明第一个写字楼鸿城广场开盘。到2000年，昆明市中心区30余个写字楼陆续开发，“写字楼底商”成为那个年代最主要的、也是最难运作的商业地产项目。到目前为止，还有部分写字楼底商尚未完成出租或销售，出租和销售出去的，也多是租售给银行。从商业地产角度看，完全没能实现商业物业的预期增值。,1998年西贡码头的开发、销售和招商，成为滇池路最早的租售型商业地产项目。随后，大型居住社区内部和社区道路两侧形成街铺型商业街区，已经成为昆明社区商业的基本形式。北大门美食城、金星小区的金江路两侧、北市区北辰中路到财富中心等，就是这种社区街铺型商业街区的体现。1995年开业的昆都百货“一不小心”变成昆明最时尚的休闲娱乐集中区，翠湖周边、祥云街、金碧广场、景星街花鸟市场、昆明走廊等休闲集中区的出现，使得昆明商业地产增加了一道新的风景休闲商业街区。,20世纪80-90年代出现的一批郊区度假村逐渐衰落，2000年前后风头旺盛的农家乐也逐渐退潮，代之而起的是一批远郊和地州的旅游度假区、旅游小镇、度假小镇、度假别墅、高尔夫地产等。他们有了一个共同的名字旅游地产。从其服务功能上讲，旅游地产也可以视为一种商业地产。,2005年后开发的新亚洲体育城、世纪城ShoppingMall、大商汇、顺城等“城市综合体”项目，开创了一种不同于传统住宅地产和传统商业地产的新路子。这类项目的成功，或许可以预示着商业地产进入了一个全新的阶段？,商业地产演变特征,商业地产的开发，必然与商业业态的演变和兴衰息息相关。传统百货业态到90年代末就受到大型综合超市的冲击，业态的老化使得传统百货成为最早衰落的商业形态，也导致以传统百货为目的的大型卖场型商业物业受到冲击。商业地产的发展，也必然与城市化进程和城市功能的需求密切相关。从这个意义上说，商业地产就是“城市功能配套地产”。比如，专业市场作为城市功能的重要补充和中心城市商业流通的主要形式，在过去二十多年来得到了快速的发展。但也随着时代的发展而逐渐演变，有的专业市场开始衰落。同时，休闲商业集中区的出现，就是弥补城市发展进程中当代人对休闲和人际交往的需求。社区商业最容易成熟，但也最容易到达价值顶点。与居住社区的开发和形成相伴随，作为社区商业配套功能，出现了大量的街铺型商业街区。但由于只是社区商业，这种街铺型商业街区的商业价值增值是有限的。,商圈的形成是需要历史积淀的，城市的商业容量更是有限的。在百货业兴旺的年月，写字楼+大型卖场型底商成为那个年代最主要的写字楼开发模式，却没有考虑地块的位置和百货业态的市场容量。因此，写字楼底商很快退出商业地产的舞台。同时，写字楼市场由于1996-2000年的四五年间开发量太大，到现在还没有完全恢复过来。目前，写字楼市场的单价，也只能与同片区的小户型住宅单价接近或持平。城市中心区商业需要竞争，郊区型商业需要“主题”。旅游地产、体育地产、教育地产等新型的一批主题地产的出现，不仅给我们看到郊区非人口密集区开发商业地产的可能和希望，也预示着新一轮主题地产的开发热潮即将来临。,昆明商业地产发展现状,项目汇总,商业定位,项目的规模、地段决定项目的定位高度，而定位又限制了项目将来的发展模式与商业形态。,商业业态,运营模式,昆明商业项目的运营模式已由直接销售转变为招商并自持为主。,个案分析,同德昆明广场南亚风情第一城,“同德广场”个案分析,基本信息,同德昆明广场规划为上北区、悦东区、泰西区、嘉南区、中央区、商务区、citywalking七大主题板块。项目主体（泰西区、嘉南区、中央区、商务区、citywalking）位于北京路，白云路家乐福对面，其中昆明广场上北区位于金星立交桥以北，悦东区位于北京路以东。项目总占地面积：103656.51总建筑面积（含地下）：834943.39住宅建筑面积：48万商业建筑面积：地上商业建筑面积56154.123；地下商业建筑面积12000办公建筑面积：写字楼109597.46产品类型：普通住宅、写字楼、高层、商铺总规划户数：4267户,上北区主要经济指标：地块面积8850.85净用地面积7730.25绿地面积3483.25内部道路硬地面积2779.8总建筑面积48803.06地上建筑面积(计容积率）37838.97地上住宅建筑面积35938.27商业网点建筑面积1746.1其他用房建筑面积154.6地下建筑面积（二层）10964.09车位数200个左右净用地绿地率45.06%净用地容积率4.9净用地建筑密度17.87%,项目中央区的住宅将会由部分南北通透的板式住宅和点式住宅组成，其中5、6、10幢为板式住宅，为2梯2户，其余住宅为点式住宅，1、2、3幢为3梯8户，7幢为3梯4户，8、9幢为四梯四户，户型面积约为86-300不等。在这些住宅中，10幢将作为楼王出现，楼王为南北通透、2梯2户的板楼建筑，户型面积约290-300，将打造昆明核心区豪宅的标杆。,中央区还将建设一栋269米高53层的写字楼，建成后将跻身世界摩天大楼100强，在建筑高度上塑造昆明城市地标。同时中央区还将建6.5万平米的集中商业体，建成后将集合零售、休闲娱乐、时尚餐饮，一站式消费体验的CityWalking购物中心，力求让人们有在城市中漫步的享受。,项目交通情况,项目主体位于北京路中轴线上，北京路与白云路交叉口，金星立交桥旁边。项目周边路网丰富，多条城市干道从项目周边通过，主要干道有北京路（项目以西）、金江路（项目以北）、志强路，距离项目300米即达二环快速路。经过项目地公交系统发达，有10、10路专线、55、114、146、176、92、96、3、25路。未来地铁2号线直接到达项目，下车即连接SHOPPINGMALL地下一层，中央区住宅可通过地下一层直接入户。,周边商业配套,同德昆明广场本身就有5万方的商业配套。目前确定万达影城已经入驻，而离项目仅有100米之遥就是家乐福白云店，这可以满足业主的日常购物需求。周边的娱乐配套相对完善，KTV、美食街、酒吧应有尽有，能满足业主的娱乐需求。而且项目离金星实验小学、昆明新时代小学都很近，可满足业主对于教育的需求。除了周边的小学外，在项目中，还将配建一座9班的幼儿园和一座18班的小学。独栋商业以及住宅底商为主，目前商业发展较为成熟，商铺经营状况较好。颐高数码城、奥斯迪购物广场、国美3家、苏宁、金格、家乐福、沃尔玛、雄达茶城、昌龙建材城、东风4S店、新华书店、艺美居、芝麻街、淘宝城、鲜六六蔬菜批发市场、北辰财富中心等。,周边金融配套,片区内各大银行网点较为齐全，交通银行、建设银行、招商银行、华夏银行、中信银行、广大银行、工商银行，满足可满足周边居民的需求。,总结：同德昆明广场，以领先规划、摩天大楼的城市地标立位于昆明，唯一的三条城市交通动脉交汇点的地标性建筑，纯粹的地铁上盖物业，豪宅集群的纯粹生活领地，使得同德昆明广场更能代言昆明城市形象、生活高度、商务高度。项目优势：1、纯地铁物业，紧邻地铁2号线，升值潜力巨大2、周边配套齐全3、社区商业配套齐全4、上北区绿化率高5、教育资源丰富,项目劣势：1、上北区位于二环北路附近，可能会受到二环噪声的污染2、项目总体容积率较高,“南亚风情第壹城”个案分析,
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