2012年第49期北京房地产市场周报.ppt

2012年第49期北京房地产市场周报,一、政策及市场动态,土地动态,供地井喷13重点城市11月推地环比暴增219楼市的回暖，则在不断刺激土地市场。中原集团的最新数据显示，13个重点城市11月经营性用地供应面积较10月环比上升约219%。武汉市，12月将举办6场土地出让会，推出121宗国有建设用地，接近今年前10个月出让133宗土地的供应总量。宁波市，12月内拟出让土地73万平方米，比前11月总和还多。中原集团的最新数据显示，13个重点城市11月经营性用地供应面积较10月环比上升约219%，除深圳环比下降外，其余城市均呈不同程度的上升，上海、北京、南京等地再现地王。北京朝阳区农展馆地块挂牌，该地块折合楼面地价约33784元/平方米，或将刷新今年7月份由万柳地块创下的33831元/平方米的居住用地历史最高单价。南京成交一幅滨江地块总价达56亿元，成为今年全国总价地王。张大伟亦称，从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖的迹象出现，高单价、高总价的地块次第出现，已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。,金融动态,11月数据继续反弹四季度经济回升定局国家统计局昨日公布11月份主要宏观经济数据，消费和工业生产增速均创下8个月新高，PPI同比也继续回升，尽管投资累计同比增速持平，但房地产开发投资增速则明显大幅上涨，这些数据均印证了经济企稳回升的趋势。市场普遍认为，四季度经济回升已成定局。此外，随着经济复苏步伐加快，11月份CPI也重返“2%”时代，预计未来几个月CPI还将继续上行。扩征房产税方向已锁定允许各地间存在差异对于有关“如果在全国范围内针对所有住宅开征房产税，预计每年房产税规模约为5000亿元”的报道，财政部财科所所长贾康9日表示目前扩大房产税试点范围的改革方向已经锁定，房产税扩征只是时间问题。同时还表示房产税税率和起征点应允许各地间存在差异。,一、政策及市场动态,企业动态,市场观点,央企退房令三年仅20家退出利润丰厚难放手据长江商报消息，统计发现，2010年3月国务院国资委发布央企退出房地产行业的通知至今，名单中不以房地产为主业的78家央企退出者不足1/4。2010年3月18日，国务院国资委召开新闻发布会，宣布78家不以房地产为主业的央企退出房地产业。但是，国务院国资委并没有给出78户央企退出房地产业的时间表以及具体进展。退出还是继续？此后的近3年时间内，被列入名单的78家央企经历了“八仙过海式”的调整，转让、并购、剥离、继续开发，时至2012年岁末，记者根据公开资料统计显示，除了21家被允许继续从事房地产业务的央企外，只有不到20家央企通过剥离或者转让方式，完成了从房地产市场的退出。,任志强：再过十年房地产仍是支柱近日，英联董事长郭建波微博约赌华远股份董事长任志强，称明年3月房价涨就裸奔10公里，让房价走势这个令人纠结的老话题再度升温。”在周末举行的“2012（第十一届）中国企业领袖年会”上，任志强仍然是房价和地产行业的“看多派”。“当供给下降的时候，价格就会上升。”他还表示，房地产按目前单一的行业算是唯一投资增长保持15%以上的行业，“再过十年房地产仍然是支柱产业。”他表示，中国的房地产在中国宏观经济不断下滑过程中，是唯一保持平稳增长的行业，11月份销售已经变成了正增长，12月份将出现更高的增长，没有一个行业在出台这么多调控政策的情况下还能正增长。4月份以后，房地产回暖，带动政府收入回暖，“没有一个国家不把房地产作为支柱产业。”任志强称，未来中国城镇化的发展，人口老龄化等趋势，会支撑房地产行业更加蓬勃。“从德国的案例看，老龄化导致住房需求大了。”任志强称，2000年以后中国老龄化人口大幅上升，“这对房地产来说是最大的好事，因为一个家庭突然需要两套房。”,二、北京市场情况,土地市场情况,2012年第49周（2012年12月03日2012年12月09日），北京土地成交3块,全部为商业用地。,注：数据来源于北京市土地整理储备中心,1）北京市商品住宅市场情况,二、北京市场情况,第49周北京商品住宅供应面积15.98万平米，环比下降70.99%；第49周北京商品住宅成交面积为28.74万平米，环比上涨1.02%；第49周北京商品住宅成交均价为19419元/平米，环比下降9.27%。,注：数据来源于天朗数据平台,2）北京市普通商品住宅市场情况,二、北京市场情况,第49周北京普通商品住宅供应面积15.98万平米，环比下降70.99%；第49周北京普通商品住宅成交面积为26.15万平米，环比上涨1.32%；第49周北京普通商品住宅成交均价为19038元/平米，环比下降8.84%。,注：数据来源于天朗数据平台,3）北京市别墅市场情况,二、北京市场情况,2012年第49周北京别墅市场成交量为2.59万平米，环比上周下降1.90%；2012年第49周北京别墅市场成交均价为23270元/平米，环比上周下降12.10%。,注：数据来源于天朗数据平台,4）第49周北京主流别墅成交套数排名情况,二、北京市场情况,数据来源：世联数据平台,注：数据来源于天朗数据平台，排名中剔除了成交均价低于15000元/边远区县别墅项目成交数据。数据统一标准以建委网网签为准！,5）第49周北京主流别墅成交金额排名情况,二、北京市场情况,数据来源：世联数据平台,注：数据来源于天朗数据平台，排名中剔除了成交均价低于15000元/边远区县别墅项目成交数据。数据统一标准以建委网网签为准！,10,2011年别墅成交排名分析：整体分析：11年别墅销售前十中高性价比项目抢占了大部分市场份额；11年别墅销售排行前十以奥北别墅区的联排别墅项目为主，如中海尚湖世家、远洋傲北、温哥华森林，另外中央别墅区誉天下二期誉皇殿、万通天竺新新家园也以低价策略入市，实现热销。,12年北京别墅整体市场情况,2012年别墅成交排名分析：整体分析：12年别墅销售前十金额为8.0亿元，比11年4.5亿元有很大的提高；前十名项目销售额占总销售额的比例为53%，而11年为47%，因此12年的个案成交突破引领整个别墅市场；,个案突破引领市场,12年北京别墅整体市场情况,推广方面:网络：,西山壹号院（重点投放新浪房产首页弹出窗口、搜狐焦点首页，主书香大院、新品加推信息）,御汤山（搜房网首页，主打现房独栋、温泉SPA开放及热销信息）,三、北京别墅级高端市场推广,推广方面:网络：,中海九号院（新浪房产首页，和项目的普宅一起推广，主打区位、英伦别墅信息）,远洋天著（新浪房产首页，新浪文字链、易居电商及大幅通栏主打热销信息）,三、北京别墅级高端市场推广,四、市场数据采集方法,1、网络渠道evernote工具介绍（公司重点推荐策划专用软件）基本介绍：Evernote是一款网络笔记本，主要功能是能够条理清晰地记录监测项目在网络的推广、推售、网页专题等最新信息；常用功能：页面截图、自动记录网络地址、笔记记录时间、同步上传等,策划师数据库,1、网络渠道evernote工具介绍（公司重点推荐策划专用软件）使用心得：a、功能方面：跟踪市场信息，了解竞品项目推广、推售、活动、项目节点等信息，建立自己的数据库，为竞品研究及报告撰写积累丰富的第一手资料；b、学习方面：通过evernote对市场项目的跟进，在积累丰富的市场资料的同时从中可以提炼出很多有用的资料，并可以为自己的工作提供参考，比如活动专题网页、项目网络专题页等，在为自己项目设计的时候可以从中得到很好的借鉴；c、行为习惯：最重要的一点还是养成了一个善于捕捉和搜集市场信息的习惯。,策划师数据库,四、市场数据采集方法,2、数据平台易居平台（CRIC/克尔瑞系统）、天朗平台、网易平台平台简介：易居平台是易居中国旗下的数据平台，市场上使用最为广泛的平台，包括新浪、搜房网以及大部分开发商都使用此平台进行数据查询和检索，天朗平台是深圳一家科技公司开发的数据系统，其中世联使用的是此系统，网易数据平台是网易开发的数据平台；三个平台使用心得：易居平台：数据库全面，业内应用最广泛，针对每个项目的推广情况信息更加全面，比如通过这个系统可以查询到项目报广推广的时间、版面画面、产生的费用等信息，但不足之处是需要收费的；天朗平台：数据比较详尽，但是筛选条件比较单一，不能多项目筛选，比如我筛选2012年北京昌平区300-500平米面积区间的别墅成交金额就无法操作；另外还有一个不足之处是公司之外无法查询；网易平台：平台相对简单，不能进行自由时段的统计筛选，同时针对单个项目只能查询一个月的成交情况，但是此平台是免费开放的系统,常见数据库,四、市场数据采集方法,3、市调平台三大网站的看房团看房团心得：三大网站均有举办看房团活动的传统，其中以搜房网规模最大，路线最全面，每月月底均会举办大型看房团活动，针对各个区域不同物业类型的项目进行组团参观！对于策划师来讲这是一个很好的了解项目的机会！注：12月22日看房团活动现已开始报名！,最直观的平台,四、市场数据采集方法,