《设施选址案例》PPT课件.ppt

2020/4/26,1,第一部分选址分析,第一章超市选址策略分析第二章工厂和物流设施选址分析第三章大型建筑项目及旅游设施选址分析第四章店面选址分析,2020/4/26,2,第一部分选址分析,第一章超市选址策略分析第二章工厂和物流设施选址分析第三章大型建筑项目及旅游设施选址分析第四章店面选址分析,2020/4/26,3,第一章超市选址策略分析,案例一家乐福选址案例二北京五道口易初莲花选址案例三沃尔玛选址,2020/4/26,4,案例一家乐福选址,一、案例背景,家乐福(Carrefour)经过45年的不断发展、整合与创新，现在已成为全球第二大零售商，是目前世界上仅次于美国沃尔玛的著名连锁超市集团。家乐福进入中国市场前，进行了大量的第一手资料调查。它的调查报告显示，中国是具有全球最大消费潜力的、令人向往的市场。,2020/4/26,5,案例一家乐福选址,二、案例分析,(一)位置分析(二)商圈调查(三)交通分析(四)竞争分析(五)商品线设计(六)管理体系,2020/4/26,6,案例一家乐福选址,三、案例总结与启示,家乐福超市选址的策略主要有以下几点：(1)城乡结合部的十字路口(2)严密细致的商圈调查(3)交通分析并努力拓展销售半径(4)竞争分析(5)根据目标顾客调整商品线(6)以门店为中心的管理体系,2020/4/26,7,案例二北京五道口易初莲花选址,一、案例背景,易初莲花(LotusSupercenter)是由世界500强的正大集团全资拥有的上海易初商贸有限公司经营管理的大型仓储式购物中心，在中国从事专业的商业零售，包括大型购物中心的选址、建设和管理工作。“Lotus”在汉语中意为“莲花”，象征纯洁、诚信和希望。位于北京市海淀区五道口的易初莲花分店于2005年10月开始试营业，其面积约12000平方米，其中包括小型便利店屈臣氏以及专卖店和餐饮设施。,2020/4/26,8,二、案例分析,(一)地理位置和周边环境分析该区域的发展主要依托清华、北大等高校，居住群和消费群比较单一，但消费能力属于中高档次，因此不容忽视，现已是众多零售商家追逐的热点区域。,案例二北京五道口易初莲花选址,2020/4/26,9,案例二北京五道口易初莲花选址,2020/4/26,10,二、案例分析,(二)交通环境分析交通便利，四通八达，向东至科技大学，向南可达知春路、北航、牡丹园、北太平庄，向西至颐和园，向西北可达体育大学、上地，东北可达林业大学、农业大学、北沙滩。,案例二北京五道口易初莲花选址,2020/4/26,11,案例二北京五道口易初莲花选址,2020/4/26,12,二、案例分析,(三)竞争环境分析易初莲花距家乐福2.2km，距沃尔玛2.4km，与物美相距更近，这四大超市在分布上呈三角形状，相互之间的距离均不超3km。由此看来，这一地区的零售业竞争形势非常激烈，但各家销售业绩均不错。,案例二北京五道口易初莲花选址,2020/4/26,13,案例二北京五道口易初莲花选址,2020/4/26,14,二、案例分析,(四)商圈分析竞争者商圈比较在设定各超市的核心商圈时，认为家乐福的核心商圈要大于沃尔玛和易初莲花，而沃尔玛和易初莲花的核心商圈大小相仿。由于竞争的相斥效应，认为各超市的核心商圈半径略长于与相邻超市距离的一半。,案例二北京五道口易初莲花选址,2020/4/26,15,案例二北京五道口易初莲花选址,2020/4/26,16,二、案例分析,(四)商圈分析核心商圈分析经以上分析发现，易初莲花的核心商圈包括的主要区域有清华大学、林业大学、北京语言大学、地质大学、华清嘉园、东升园和中关园的部分地区，商圈大致呈矩形。从公交线路上看，核心商圈的公交车程不超过4站。,案例二北京五道口易初莲花选址,2020/4/26,17,案例二北京五道口易初莲花选址,2020/4/26,18,二、案例分析,(四)商圈分析次级商圈分析次级商圈主要是根据经验上的4km距离和8站的公交车程进行预测。如图1-6中椭圆形部分所示，西至西苑，东至北沙滩，北至北京体育大学，南至蓟门桥。,案例二北京五道口易初莲花选址,2020/4/26,19,案例二北京五道口易初莲花选址,2020/4/26,20,三、案例总结与启示,从北京五道口易初莲花选址分析来看：(1)易初莲花一般会选择消费能力旺盛、交通便利的市区。(2)超市选址存在扎堆现象。(3)商圈的分析和定位是选址不可缺少的重要内容。(4)冷静地进行商圈范围以内的竞争对手分析，才能知己知彼，百战不殆。,案例二北京五道口易初莲花选址,2020/4/26,21,案例三沃尔玛选址,一、案例背景,沃尔玛1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店，经过10年的发展，目前已经在30个城市开设了60家商场，包括沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态。其中沃尔玛购物广场55家，山姆会员商店3家，社区店2家。沃尔玛至今在华的总投资额达17亿元人民币，创造了超过3万个就业机会，累计纳税逾15亿元人民币。沃尔玛的成功取决于它经营管理的许多独到之处，其中之一就是它独特的选址方法。,2020/4/26,22,二、案例分析,(一)商圈特性分析一般来说，沃尔玛商圈的主要特点是：(1)超大性(2)交叉性(3)复合性,案例三沃尔玛选址,2020/4/26,23,二、案例分析,(二)选址方法及选址原则1.选址方法2.选址原则(1)从连锁发展计划出发(2)选择经济发达的城镇(3)独立调置门店(4)选择城乡结合部,案例三沃尔玛选址,2020/4/26,24,二、案例分析,(三)市场调查分析(1)城市结构。(2)商业结构。(3)人口特征。(4)交通便利性(5)可见度(6)适用性,案例三沃尔玛选址,2020/4/26,25,二、案例分析,(四)整体评价(1)由市场调查委员会研究各潜在地点，搜集信息。(2)由一执行小组评估经济上的可行性，然后由一财团评价该点。(3)由决策委员会评审决定。,案例三沃尔玛选址,2020/4/26,26,二、案例分析,(五)沃尔玛北京石景山店选址分析沃尔玛中国公司在北京的第一家店石景山店，投资额为2亿元人民币，建筑面积超过370000平方米，可辐射区内人口达30多万。它的商业半径达到10km，甚至更远。显然，沃尔玛选择石景山开首家店，并非作为一般门店运作，而是作为它未来在北京市内蚕食鲸吞本地零售业的总部所在据点，是其关键物流配送的第一个基地。,案例三沃尔玛选址,2020/4/26,27,二、案例分析,1.区位分析,案例三沃尔玛选址,2020/4/26,28,二、案例分析,2.商圈的确定石景山八角地区的重要性在于，它位于最宽阔的两条干道阜石路和石景山路中间，接近五环路，在交通上辐射北边的海淀区。如果在八角边街立住脚，海淀区就志在必得了。此外还可以借助于石景山游乐场的吸引力，给沃尔玛提供大量潜在的顾客源。,案例三沃尔玛选址,2020/4/26,29,二、案例分析,3.潜在的顾客源分析,案例三沃尔玛选址,2020/4/26,30,二、案例分析,4.交通分析石景山八角地区位于最宽阔的两条干道阜石路和石景山路中，接近五环路。除了石景山路偶尔有车流的缓滞外，阜石路和八角东街从未堵过车。五环路和阜石路的交会处是一座立交桥，向西的引桥延伸至八角东街处正好结束，车流可从这里的路口进出。从石景山方向乘地铁去市区上班的人越来越多，而石景山路上的私人轿车也越来越多，他们中大部分将很难再在公主坟停留这里也变得拥挤起来。而在石景山，在地铁站站口，在人们的居室附近，商业网点正在慢慢兴起。,案例三沃尔玛选址,2020/4/26,31,二、案例分析,5.竞争对手分析八角西街是石景山规划中的商业街，那里最大的两个商家是八角西单商场和物美综合超市。但西单商场的客流量总上不去，而物美的门口摆满了自行车，这说明它们的商圈辐射能力并不大，只是基于附近的几个街区。,案例三沃尔玛选址,2020/4/26,32,三、案例总结与启示,沃尔玛的选址原则为沃尔玛的成功奠定了坚实的基础，沃尔玛的选址具有以下特点。(一)商圈调查(二)选址方法(三)市场调查分析和整体评价,案例三沃尔玛选址,2020/4/26,33,第二章工厂和物流设施选址分析,案例四云南金鼎锌业有限公司新厂选址分析案例五云南腾冲驼峰机场选址分析,2020/4/26,34,案例四云南金鼎锌业有限公司新厂选址分析,一、案例背景,拟建项目将形成9万吨/年电解锌及6万吨/年硫酸生产规模，电锌生产采用湿法炼锌工艺，硫酸生产采用沸腾炉酸化焙烧、接触法制酸生产工艺。废气。项目建成后,排放废气污染物合计为烟尘69.55万吨/年；粉尘27.86万吨/年；二氧化硫421.45万吨/年；硫酸雾222.07万吨/年废水。项目建成后，生产废水总产生量为1661m3/d，含重金属，全部送废水处理站处理。废水处理站采用二级中和处理流程，出水水质可达标排放，正常情况下全部返回生产系统回用，不外排；事故、检修条件下处理达标外排沘江固废。固废产生量约34.86万吨/年。其中渣场堆存量31.88万吨/年，综合利用量约2.98万吨/年。,2020/4/26,35,二、案例分析,(一)区位分析(二)周围地区环境现状分析1.自然经济概况2.区域环境质量现状(1)环境空气质量现状(2)地表水环境质量现状(3)地下水环境现状,案例四云南金鼎锌业有限公司新厂选址分析,2020/4/26,36,二、案例分析,(三)项目对周围环境的影响分析1.对环境空气质量的影响2.对地表水环境的影响3.对渣库环境的影响4.声环境影响5.生态环境影响,案例四云南金鼎锌业有限公司新厂选址分析,2020/4/26,37,二、案例分析,(四)卫生防护距离设置条件拟选厂址边界东北距香柏村0.8km、南距麦干甸0.3km。硫酸装置布设在厂区的北面，距南部厂界约330m，距北部厂界约l00m，距南部的麦干甸约630m，距北部的香柏村约900m，可满足项目卫生防护距离设置的要求。(五)公众参与调查从拟建项目生产工艺、污控措施及环境影响预测结果看，在严格落实各项对策措施条件下，他们担心出现的问题是可以消除的。,案例四云南金鼎锌业有限公司新厂选址分析,2020/4/26,38,三、案例总结与启示,(1)新厂选址要符合城市产业发展规划和城市总体规划中规划用地要求。(2)项目总体布局合理，要对周围环境影响不大，不会改变当地的环境功能。(3)厂址选择满足项目卫生防护距离的要求。(4)拟建项目将投入较大的环保投资，有效控制生产废水的排放，杜绝生产废水对沘江的污染。,案例四云南金鼎锌业有限公司新厂选址分析,2020/4/26,39,案例五云南腾冲驼峰机场选址分析,一、案例背景,现在初步选定的场址位于腾冲县城南清水乡三营茶厂，机场东侧有山脊作屏障，飞机离港爬升产生的噪音被阻隔而不干扰县城的环境；机场位于荒山和部分茶地，土地征购费和青苗、森林赔偿费相对较低，满足了全部“小”字的愿望。但是却忽略了航空业与相关行业综合发展的态势，局限于一个单一方案做决断。这样的决断所存在的局限性，很难应对高速发展的社会经济需求。,2020/4/26,40,二、案例分析,(一)初选剖析1.初选场址存在的弊端(1)腾冲年降水量大(平均1487.6mm)，雨季延误航班率高甚至无法起降。面对一年当中累计停飞一个半月以上的状态。(2)侧向风，带来了严重的安全问题。(3)这个拟定机场是永远长不大的小型机场，不存在发展扩建的余地。(4)地质条件：机场恰巧位于一座“休眠式”火山喷口上；其二，与之相关的断裂带被火山岩藏匿，类似地带每逢地震来临，容易产生晃动而变形。(5)机场地形是六条沟壑的源头，场地土石方工程量大。(6)机场公路造价不菲。,案例五云南腾冲驼峰机场选址分析,2020/4/26,41,二、案例分析,(一)初选剖析2.选址标准分析(1)能容纳跑道长度为28004000m的位置。(2)位置所在海拔高程低于或近乎1750m。(3)机场跑道中轴线方位角与年平均主导风向一致，避免侧向风对飞机起降带来的不安全；起降段主轴线前后方和下方必须空旷无阻，满足于飞机的无障碍起降。,案例五云南腾冲驼峰机场选址分析,2020/4/26,42,二、案例分析,(一)初选剖析3.合适选址(1)县城东北方向约34km，大沙河(大盈江)右侧，蚂蚁村至玉泉环岛花园一线广阔平坦的稻田平坝，海拔高程16321638m，每年9月晴日偶有晨雾。(2)方向与主导风向一致，逆风向起降，进离机场高空环境空旷无障碍。(3)跑道长度分两期，一期工程不少于2800m，预留机场总长达4200m，远期能满足大型飞机使用。,案例五云南腾冲驼峰机场选址分析,2020/4/26,43,二、案例分析,(二)最佳场址的相关条件分析1.工程地质条件分析2.道路交通条件分析3.噪音问题分析4.土地征购费分析,案例五云南腾冲驼峰机场选址分析,2020/4/26,44,二、案例分析,(三)再论腾冲修建旅游机场的必要性和市场前景1.随着腾冲旅游机场的建成，滇西片区的旅游业将被推上一个新台阶，将会给滇西片区的旅游业发展带来极大的促进与繁荣。充分调动。2.利于对当地社会发生局部不安定行为的临机处理；不利于对地震、火灾、疫情等突发事件的紧急救援。3.花费比修建公路更加少，更加合算。,案例五云南腾冲驼峰机场选址分析,2020/4/26,45,三、案例总结与启示,由本案例分析可见：场址选择事关重大，应通过充分的科学论证，全方位比较，权衡利弊，把今后长期使用中可能出现而又难于补救的问题考虑在先，慎重决策，以避开不利因素，确定最佳位置。,案例五云南腾冲驼峰机场选址分析,2020/4/26,46,第三章大型建筑项目及旅游设施选址分析,案例六上海世博会选址分析案例七神龟峡旅游项目选址分析案例八深圳高交会馆选址分析,2020/4/26,47,案例六上海世博会选址分析,一、案例背景,世界博览会是由一个国家的政府主办，有多个国家或国际组织参加，以展现人类在社会、经济、文化和科技领域取得成就的国际性大型展示会。89个成员国的代表选出了2010年世博会的主办地上海。上海世博会选址应该体现以下要求:1.快捷高效的综合交通运输网络体系2.优良的城市人居环境和亲水理念3.确保“流量经济”舒畅活络的空间管理机制4.适应经济全球化要求的公共安全系统5.抵御灾害性天气的高标准防灾体系,2020/4/26,48,二、案例分析,(一)中心城区的选址分析1.位置2.中心城区高昂的土地置换成本3.中心城区超高强度的交通流量压力4.中心区对突发灾害性天气的承受能力相对脆弱5.黄浦江水环境的治理过程较长,案例六上海世博会选址分析,2020/4/26,49,二、案例分析,(二)选址新建议及有利条件分析根据国际经验和上海市的实际情况，建议将世博会新址选在上海市的临港新城，因为临港新城几乎完美地符合黄浦江两岸的择址原则，具有承办世博会的整体优势。1.具有综合交通网络优势到2010年，这里的航空、铁路、海运、高速公路、内河航运、轨道交通等综合运输网络将初步形成，便捷的区域内部交通体系与四通八达的对外综合交通体系相得益彰，并可强化深水港、信息港、航空港“三港”联动发展格局。,案例六上海世博会选址分析,2020/4/26,50,案例六上海世博会选址分析,2020/4/26,51,二、案例分析,(一)中心城区的选址分析2.有利于彰显国际性港口城市的会展功能港新城既是洋山国际深水港的组成部分之一，更是洋山国际深水港的枢纽。若能将世博会园区建设与临港新城建设有机结合起来，走“以展兴市”之路，既有利于彰显国际性港口城市的会展功能，又有利于利用现有港口的基础设施。3.有利于世博会的后期开发和延伸开发世博会选址于市中心区，虽然有利于利用世博会机遇，推动上海旧城区的更新改造，但选址于郊区同样有助于推进新城区开发,案例六上海世博会选址分析,2020/4/26,52,二、案例分析,(一)中心城区的选址分析4.有利于提高人居环境质量临港新城既是上海城镇体系中新近确定的三座新城之一，又是上海国际航运中心的重要组成部分；既是上海面向全国及世界的现代综合物流基地，又将成为相对独立、功能完善并具有自由贸易区特征，以现代物流业为产业依托，有滨海特色的中等规模城市。5.有利于降低开发建设成本临港新城为新开发区，其地域宽广，土地亦由滩涂围垦而成。滩涂资源是国有土地，既省去了征地费用和动拆迁费用支出，又减轻了政府的协调难度。,案例六上海世博会选址分析,2020/4/26,53,二、案例分析,(一)中心城区的选址分析6.有利于形成城市化发展的多重社会经济效应(1)符合世界大都市郊区卫星城镇发展的大趋势。(2)符合上海城市化在21世纪的地域扩展方向。(3)有助于通过城乡互动发展，改变市区与郊区的二元结构，推动上海城乡一体化进程，完善城市结构体系。(4)有助于带动苏浙地区经济联动发展。7.有利于推动上海加快实施海洋开发战略,案例六上海世博会选址分析,2020/4/26,54,三、案例总结与启示,在展览会正式注册之前，国际展览局公约原则上是允许调整场址的，这在国际和国内都有先例。只要不违背世博会的宗旨、主题和运作程序，我们应当可以进行更为理智的区位选择。,案例六上海世博会选址分析,2020/4/26,55,资料来源：石忆邵，2010年上海世博会选址研究，地域研究与开发，2005年04期。,案例六上海世博会选址分析,2020/4/26,56,案例七神龟峡旅游项目选址分析,一、案例背景,黔江神龟峡旅游开发以“龟、谷、土家、峡韵”为主题，开发具有原始生态、峡谷风光、龟文化、土家文化为主的，集观光、休闲度假、探险和民族风情体验为一体的峡谷旅游区。,二、案例分析(一)神龟峡旅游项目开发位置黔江神龟峡旅游区开发项目选址在三峡腹地乌江画廊的阿蓬江上，黔江两河镇至酉阳大河乡之间，项目区域东北西南长约38km，宽约1.5km，项目建设主要是黔江两河镇与酉阳交界的细水村一段，长约18km。,2020/4/26,57,二、案例分析,(二)神龟峡旅游项目开发选址的主要影响因素分析1.优越的自然条件神龟峡两岸断崖绝壁，似刀截斧斩，雄伟险峻，峡谷落差大。江水清澈似琉璃，峡谷岩溶地貌发育丰富，两岸森林植被原始茂密。其风光融奇、秀、幽、深、险、山、水、林以及土家、龟文化于一体。2.市场因素神龟峡旅游项目以观光、探险、民族风情体验、绿色休闲度假为主。因此按年龄分，瞄准了青少年、中老年市场。3.社会因素,案例七神龟峡旅游项目选址分析,2020/4/26,58,三、案例总结与启示,旅游项目选址有其特殊性，其受自然条件的影响比较大。与其他的选址因素类似的是，同样要考虑自己的目标客户、交通条件、竞争者、社会因素以及配套设施的建设，这些方面都将影响到一个目标旅游景点最后的经营状况。,案例七神龟峡旅游项目选址分析,2020/4/26,59,资料来源：冉群超，重庆市黔江区神龟峡旅游项目选址分析，重庆师范学院学报(自然科学版)，2002年01期。,案例七神龟峡旅游项目选址分析,2020/4/26,60,案例八深圳高交会馆选址分析,一、案例背景,深圳市会展中心建设投资逾30亿元，两次变更选址造成近5000万元的损失。这一事实被深圳市审计局查出并曝光后，已成为深圳市民和其他关注者议论的焦点事件。,2020/4/26,61,二、案例分析,(一)第一次选址1996年下半年，恰逢广交会需要新的发展空间之际，主管广交会的原外经贸部非常希望能够实现大转移，而深圳市政府对此亦很感兴趣，于是最后决定建设会展中心迎接广交会。1997年3月，深圳市规划局开始在市中心区北端进行勘察工作，定点在中心区北片中轴线上，北靠莲花山公园，南邻市民中心，占地面积约20万平方米。当年8月，广交会大转移的计划叫停，选址工作也随之叫停，其间支出费用144万元。,案例八深圳高交会馆选址分析,2020/4/26,62,二、案例分析,(二)第二次选址会展中心建在郊区设想在滨海大道旁的填海区，还计划建设一个船运码头，方便水路运输展览品，经济成本也低，以最大程度发挥物流、会展、旅游和交通等方面的综合效应。这也符合深圳市中心西移的战略。但开工不久，工程又很快被叫停。个中原因是深圳市政府的思路又发生了改变，其间支出设计费、勘察费等共计4831万元。因为市政府要着力强化市中心区的建设，“中心区作为深圳市21世纪的CBD(中央商务区)，是深圳未来城市的重要标志”。,案例八深圳高交会馆选址分析,2020/4/26,63,二、案例分析,(三)第三次选址第三次选址、设计、勘察、监理等费用，共计1.28亿元。这样，会展中心三次选址，两次变更，项目前期工作产生费用共计1.78亿元，其中前两次费用计入损失，共计4975万元。历经数年建设，总投资逾31.9亿元人民币、占地面积达28万平方米的深圳会议展览中心，目前已经完成第一阶段建设，成为深圳目前单体投资最大的建筑，多项工程创造“世界纪录”。,案例八深圳高交会馆选址分析,2020/4/26,64,三、案例总结与启示,深圳会展中心三次选址，两次变更，造成损失近5000万元。规划失控造成损失并非是个别的。海南，安徽，湖北等均出现这种事情。,案例八深圳高交会馆选址分析,2020/4/26,65,资料来源：深圳会展中心选址损失5000万元，官员回应问责，中国青年报。,案例八深圳高交会馆选址分析,2020/4/26,66,第四章店面选址分析,案例九保健品专卖店选址分析案例十干洗店选址分析案例十一饭店选址分析,2020/4/26,67,案例九保健品专卖店选址分析,一、案例背景,保健品设立专卖店销售，已是一种不争的事实。一瞬间，忽如一夜春风来，千家万巷专卖店开。但在专卖店繁荣的背后，却有不少专卖店秋风扫落叶，静悄悄地关门，正如一句诗“轻轻的我走了，不带走一片云彩”所云。原因是什么？可能是多方面的，有经营管理的原因，有产品的原因，但根本上还是选址的原因，即选址不当。开设专卖店，特别是保健品专卖店，选址乃第一要点。,2020/4/26,68,二、案例分析,(一)保健品专卖店选址影响因素分析1.产品类别影响专卖店选址的一个首要的因素，也是最为主要的因素就是产品类别。不同类别的产品，针对的目标人群不同，专卖店选址要求也不一样。一般来讲，在市场上，目前有如下产品通过专卖店的方式在销售。（1）中老年人保健用品。（2）美容养颜类产品。（3）学生用品。（4）其他类。,案例九保健品专卖店选址分析,2020/4/26,69,二、案例分析,(一)保健品专卖店选址影响因素分析2.目标人群及其活动规律影响专卖店选址的第二个因素就是目标人群及目标人群的活动规律。产品不同，目标消费人群不同，特别是这些人群因为年龄、性格、工作、居住等各方面的原因，他们的社会活动规律是不一样的。（1）老年人的活动规律。（2）中青年女性人群。（3）学生,案例九保健品专卖店选址分析,2020/4/26,70,二、案例分析,(一)保健品专卖店选址影响因素分析3.功能定位和推广方式专卖店的功能定位和推广方式也影响着专卖店的选址。专卖店的功能定位可以简单地分为两种：店面销售型和人员推广型。店面销售型专卖店主要靠店面创造销售，因此，这类专卖店的选址必须考虑目标人群人流量。只有大量的目标人群光顾，专卖店才能创造更多的机会。第二种是人员推广型，这种专卖店的主要销售来源于与专卖店配套的销售人员。,案例九保健品专卖店选址分析,2020/4/26,71,二、案例分析,(二)保健品专卖店选址原则1.存在原则即专卖店的整套装修、设计所表现的形象、意识，要方便存在于消费者的视觉范围内2.中心原则即专卖店选址在所属的区域应该起到一个以点带面的作用，形成一个会员的管理中心、顾客的服务中心、产品的配送中心等多个“中心”作用3.服务原则一定要考虑为顾客提供服务的方便性，特别是专卖店以提供保健服务为主要销售项目的专卖店，4.风险原则综合考虑风险程度,案例九保健品专卖店选址分析,2020/4/26,72,二、案例分析,(三)保健品专卖店选址分析1.从专卖店类型看，门店销售型应该选择人流量较大的位置，而有销售人员支持的店面主要考虑形象的展示和人员交通的方便性，不用把人流量作为主要项目来考虑。2.根据产品选择位置。(1)中老年人保健产品店，可以首先考虑如下位置：老年人活动较多的场所或社区，公园。(2)美容养颜类产品。这类产品主要针对人群为女性，所以选址必须考虑目标人群人流量，可以考虑的选址有以下几方面：店中店，商业街/步行街(3)大保健类产品。这类产品基本通过直销人员销售，选址可以稍微偏一点，但要考虑交通方便情况。可以考虑的选址位置有：二类商业街道，平价药店，其他店铺。,案例九保健品专卖店选址分析,2020/4/26,73,三、案例总结与启示,随着人们生活水平的日益提高，保健品成为现在很多人的选择。保健品设立专卖店销售，成为一个热门的选择，但是如果不重视选址或者选址不当，往往就会事与愿违。专卖店客户的分析十分重要，同时要找出最佳的目标客户群，分析人们的购买行为。同时，根据自身店面的目标定位，选择合适的策略进行分析。文中还分析了一些其他对选址有影响的因素，这些往往可以根据店面的实际情况作出特殊的分析。总之，专卖店的选址是个科学的系统的工程，要考虑的问题太多，不同的情况要具体分析。,案例九保健品专卖店选址分析,2020/4/26,74,资料来源：保健品专卖店选址不当就等于在烧钱！,案例九保健品专卖店选址分析,2020/4/26,75,案例十干洗店选址分析,一、案例背景,目前我国洗衣网点的数量平均每25万人才有1台干洗机，远远满足不了消费者的需求。毋庸置疑，洗衣业将是一个升值潜力极大的行当，而巨大的市场空间更让投资者垂涎三尺。虽然该行业前景如此可观，但是在投资该行当的同时，为了获取更大的利润，一定要注意许多关键的问题，其中选址工作显得尤为重要。干洗店店址选择是否合理，直接关系着经营利润甚至成败。好的店址可以使生意兴旺起来，选址不当也可以使生意萧条下去，甚至倒闭。对于地点的选择，只凭直觉来判断，这是远远不够的。,2020/4/26,76,二、案例分析,(一)干洗店商业定位1.市场细化。对市场进行调查，细分消费客户群，寻求市场空白点；2.连锁店定位。避免盲目跟风，完全按照市场的客观需求进行决策。3.市场功能分区。进行客户产业结构分析，充分考虑消费者习惯，即他们对于衣服的品位如何，生活观念如何。4.初步价格定位。进行经济走势分析，与周边同行的价格进行比较，在统一价格基础之上左右浮动(不能超过50)。5.营销战略定位。选定营销方式，进行广告策略分析。6.外延产品定位。体现连锁店形象，制定物业管理。7.连锁店规模定位。分析需求能力，符合企业实力，目标以合理为原则，切勿盲目扩大。,案例十干洗店选址分析,2020/4/26,77,二、案例分析,(二)干洗店选址分析1.商圈调查。2.潜在客户及规律。3.交通地理条件。4.租金分析。,案例十干洗店选址分析,2020/4/26,78,二、案例分析,(三)干洗店选址原则1.小区居民区入口处或主要交通道路。干洗店的目标顾客为稳定的居民，因此应考虑居民出入小区的路线并把握客流规律。2.店铺面积一般在30100m2以内。刚开店时，不妨考虑在大型社区租个三五十平方米的铺面。3.干洗店应保证开设在建筑物的底层，一般不要设在夹层或二层，楼层间高度保证在3m以上。4.有足够的配电功率、完善的水电和消防设施等(额定电压220V)。5.干洗行业一个主要的风险在于衣物的损坏，这要求洗衣与收活儿的人具有很强的责任心。,案例十干洗店选址分析,2020/4/26,79,二、案例分析,(四)常规地址分析1.选择大型居住小区附近要了解该小区的居民类型、生活水平、消费水平、消费能力。洗衣店的价位是否与该小区的人均消费能力匹配？洗衣店的位置是否顺路很重要？2.选择工厂、机关、商号集中地段这些消费者多会选择店铺形象好、价格中上、服务质量优良的洗衣店。3.选择车站附近地段因此在这些地段宜于开设中低档洗衣店。车站周围固定人员多为外地打工人员，此处的洗衣店必须以价格取胜。4.选择大型服饰商场附近,案例十干洗店选址分析,2020/4/26,80,二、案例分析,(五)街区选择分析1.拐角位置。位于两条街道的交叉处，可以产生“拐角效应”，这往往是很理想的干洗店地址。它的优点是可以增加橱窗陈列的面积，两条街道的往来人流汇集于此，有较多行人光顾。在此开一个干洗店会吸引更多的顾客前来消费。2.三叉路口。在这类位置开的干洗店，从各个角度看都十分显眼。但是，处在这一位置的干洗店应尽量发挥其长处，在干洗店正面入口处的装潢、店名招牌、广告招牌、展示橱窗等要精心设计，把过往的客人都吸引过来。3.交通方便的地点。干洗店是为千家万户服务的，为了方便四面八方的顾客，选择交通便利的地址是至关重要的。另外还要注意附近是否有停车场地。,案例十干洗店选址分析,2020/4/26,81,三、案例总结与启示,店址选择是否合理，决定着经营者的利润。在选择店址时，必须了解店面周围的人口密度和年龄结构等。选址应该充分考虑便利性原则，即以一个或多个住宅小区为重心，根据街区和主干道的自然走向确定辐射范围。重心确定后，便要根据既定的选址原则，在社区范围内寻找合适的铺面，还要考察该社区内的干洗店数量，然后再根据现有情况确定铺面位置和面积。需要提醒的是，干洗是一个季节性非常强的行业，往往呈现出“冬暖夏凉”的态势。夏天人们穿衣比较单薄，需要干洗的衣服不多，很多人都是自己在家里洗一下。所以开店的时候，如何选择时机也是值得考虑的。,案例十干洗店选址分析,2020/4/26,82,资料来源：1小型干洗店如何选址，华西都市报。2开办干洗店的选址建议,案例十干洗店选址分析,2020/4/26,83,案例十一饭店选址分析,一、案例背景,商业饭店的创始人埃尔斯弥尔顿提出，饭店成功的根本要素是“地点、地点、地点”。至今，他的这一经验之谈已经为大多数饭店经营管理的实践所证实，也仍然为大多数人所赞许。这里，我们着重看看新建饭店项目地址的选择。,2020/4/26,84,二、案例分析,(一)地理位置分析良好的饭店地理位置的内涵会随着城市建设的发展和饭店经营实践的需要不断地发生变化。在做经济型饭店和公寓型饭店的投资可行性研究时，就不能呆板地照搬饭店星级评定标准的有关规定，应该具体情况具体解决，形成关于经济型饭店、公寓型饭店以及其他类型饭店良好地理位置的衡量标准。,案例十一饭店选址分析,2020/4/26,85,案例十一饭店选址分析,二、案例分析,(二)区间差异分析人均GDP增长速度越快的区间，就越有利于新建饭店，尤其是新建城市饭店今后的经营。商务中心或旅客较多的地方也是饭店选址的备选地址。,2020/4/26,86,(三)交通条件分析饭店的地理位置决定了住店客人进出这个城市或这个区域的便利性；而饭店是否具有良好的“可进入性”，则决定了客人进出这个饭店的便利性。影响一个饭店“可进入性”的因素有很多。1.忌左侧原则。2.忌左转原则。3.忌桥下原则。,案例十一饭店选址分析,二、案例分析,2020/4/26,87,二、案例分析,(四)周边环境分析在选择饭店地址时应该特别注重饭店周边环境。一个饭店的周边环境是否优美，对于饭店的经营业绩具有极为重要的意义。1.饭店拟选地址周边是否存在制约性有害污染源，包括空气污染源、水污染源、噪音污染源等。如果有这些污染源，而且污染程度较大时，就不宜作为饭店项目的地址。2.饭店拟选地址周边的自然景观与人文景观的观赏性。观赏性越好，而且其观赏性变差的可能性越小，则越适合作为饭店项目的地址。,案例十一饭店选址分析,2020/4/26,88,二、案例分析,(五)城市发展规划分析在选择饭店项目的地址时，不能不了解这个城市的发展规划，而且对相关规划可能产生的影响，还必须采取十分慎重的态度。此外，在风景名胜区和一些旅游城市，还必须注意了解相关区域的控制性规划。不少风景名胜区和旅游城市，在特定的区间对建筑物的高度都做出了具体规定，以保护旅游资源的开发与利用。,案例十一饭店选址分析,2020/4/26,89,二、案例分析,(六)土地发展状况分析拟选饭店项目的地址如果是在城市内，应该对相关地质资料进行了解；如果是在风景名胜区、度假地，常常会没有相关区域的基本地质资料，这时就有必要进行专项调查。,案例十一饭店选址分析,2020/4/26,90,三、案例总结与启示,饭店选址需要进行以下分析：(1)地理位置分析。(2)区间差异分析。(3)交通条件分析，同时遵循：忌左侧原则；忌左转原则；忌桥下原则。(4)周边环境分析。(5)城市发展规划分析。(6)土地发展状况分析。,案例十一饭店选址分析,2020/4/26,91,资料来源：邓新华，饭店投资的可行性研究，湖南师范大学出版社，2005年,案例十一饭店选址分析,