房地产经纪人考试—制度政策试题

单选题1.(2009)工业用地使用权出让方式不包括()。A.招标方式B.挂牌方式C.划拨方式D.协议方式【答案】C【解析】工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。协议不利于公平竞争，适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。2.拆迁条例规定的拆迁货币补偿的基本原则是()。A.公平、公开B.等价有偿C.合理补偿D.协商一致【答案】B【解析】 拆迁条例规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁的房屋区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。3.设立房地产开发企业要求持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业技术人员是()。A.2名B.3名C.4名D.5名【答案】C【解析】设立房地产开发企业应符合：有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。4.城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目应当建立基本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于()”。A.10%B.15%C.20%D.30%【答案】C【解析】 城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金削度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。5.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门()。A.申请核发建设项目选址意见书B.领取建设用地规划许可证C.核发建设工程规划许可证D.领取建设用地批准书【答案】B【解析】 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合嗣后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。6.在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对()进行审查。A.建设项目选址意见书B.建设用地规划许可证C.建设工程施工图D.建设工程设计方案【答案】C【解析】根据建设工程规划许可管理的主要内容，在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。7.合同法规定，租赁期限不得超过()年，超过此年限超过部分无效。A.10B.15C.20D.30【答案】C【解析】合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。8.房屋登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起()日内不起诉，异议登记失效。A.15B.30C.60D.90【答案】A【解析】物权法第19条，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”。9.关于房屋预告登记的说法，错误的是()。A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的， 预告登记失效C.预告登记仅适用于预售商品房的登记D.预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记【答案】c【解析】房屋预告登记是指，申请人为保障将来的物权实现，按照约定向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。10.下列行为中，不属于应当申请房屋所有权转移登记的是()。A.互换B.继承C.赠与D.抵押【答案】D【解析】房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提出 债务履行担保的行为。11、下列对建设工程招投标的开标、评标和中标管理的表述中，正确的是()。A.开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的任一时间公开进行B.评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较;设有标底的，应当参考标底C.中标人不得向他人转让中标项目，但可以将中标项目的部分主体、部分关键性工作分包给他人完成D.招标人应当向中标人发出中标通知书，中标结果不必通知所有未中标的投标人答案B解析开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的同一时间公开进行。招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。但中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。12、 土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限只有()年。A、20B.30C.40D.70答案C解析70-30=40。13、 下列关于房地产转让，说法不正确的是( )。A、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让B、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的，属于房地产转让方式C.以房地产抵债的，不属于房地产转让方式D.房地产转让的实质是房地产权属发生转移答案C解析以房地产抵债的，属于房地产转让方式14、 下列关于2003年6月1日起施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释，说法错误的是()。A、买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持B.对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外C.买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，不予支持D.房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担答案C解析买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。15、 关于房屋转租，下列表述错误的是( )。A.房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为B.房屋转租合同不用办理登记备案手续.C.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止答案B解析房屋转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。16、 下列关于商品房预售，说法正确的是( )。A、商品房预售是指房地产开发企业将已建成的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为B、按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这是商品房预售的条件之一C.房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证D.商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同，到县级以上人民政府房产管理部门办理登记备案手续就可答案C解析商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。17、 租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过( )。A.10年B.20年C.30年D.50年答案B解析合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。18、 下列关于房地产权属登记管理的原则，说法不正确的是( )。A、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则B、只能由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权登记工作;房地产权利人也只能到房屋所在地的市、县房地产登记部门办理产权登记C.房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，不必同属一人D.房地产权属登记的属地管理原则答案C解析房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人19、 下列关于房地产权属登记种类的特点，表述正确的是()。A.总登记应由县级以上人民政府房产管理部门在规定的登记期限开始之日起30日内发布公告B.房屋因买卖原因致使其权属发生转移，要进行房屋初始登记C.房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少，要进行房屋变更登记D.房地产权利丧失时，原权利人应申请转移登记答案C解析总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日起30日内发布公告。转移登记是指房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少。房地产权利丧失时，原权利人应申请注销登记。20、 下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是()。A.公告不是房屋权属登记的必经程序B.在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无需重新办理房产抵押登记C.因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书：D.在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证时同时办理房屋抵押登记答案B解析在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。21.存量房地产属于房地产(C)。A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.四级市场22.下列不属于销售阶段常用的市场调查方法是(D)。A.实地调查法B.座谈会C.成交客户问卷调查D.二手资料调查23.房地产市场调查流程中，搜集一手及二手资料后的后续工作是(A)。A.质量控制B.数据处理分析C.制定调查操作方案D.形成报告24.(D)试图从外部联系上寻找问题的各种相关因素。A.预测性调查B.因果性调查C.探测性调查D.描述性调查25.(C)就是形成市场差异化产品。A.形象定位B.市场定位C.产品定位D.客户定位26.(B)是一种最理想的对策。A.WT对策B.SO对策C.WO对策D.ST对策27.空间形式属于建筑策划方法中的(D)环节的内容。A.目标规模设定B.外部条件调查C.内部条件调查D.方案构想28.消费者的生活方式属于市场细分因素中的(C)。A.地理因素B.人口因素C.心理因素D.行为因素29.(D)不是影响房地产价格的一般因素。A.土地成本B.人口状况C.经济发展状况D.人文环境30.不列关于均价的说法不正确的是(A)。A.均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系B.一般来说整体均价是在分栋.分期均价的基础上建立起来的C.均价制定要求考虑房地产本身的成本及市场供求关系D.在均价确定过程中，重点市场比较楼盘不应少于8个31. 技术难度大、情况复杂、耗用人力和时间较多的房地产咨询报告，收费标准一般不超过咨询标的额的()。A. 0.1%B.0.2%C.0.3%D.0.5%【答案】D【解析】技术难度大、情况复杂、耗用人力和时间较多的房地产咨询报告，收费标准一般不超过咨询标的额的0.5%。国家指导性参考价为普通咨询报告为每份收费3001000元。32. 根据城市房地产中介服务管理规定，房地产经纪机构在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上()行政主管部门备案。A. 工商B.国土资源C.房地产D.财政【答案】C【解析】根据城市房地产中介服务管理规定，房地产经纪机构在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。33. 关于房地产经纪服务主要特点的说法，正确的是()。A.房地产经纪从业人员不一定具有房地产经纪资格B.房地产经纪服务是受当事人委托进行的C.房地产经纪服务属于公益性活动D.房地产经纪服务的特点是价格垄断【答案】B【解析】房地产经纪属于房地产中介服务活动，根据房地产中介服务的三个主要特点理解：人员特定，从事房地产中介服务活动的人员必须具有特定资格的专业人员，并不是所有的人都可以从事房地产中介服务活动;委托服务，房地产中介活动是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务;服务有偿，房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人一般按照一定标准收取佣金和报酬。从题目理解A和C均为不正确的，D项中房地产经纪活动的特点是价格垄断是错误的，收费是按照一定标准来收取费用。34.下列权利中，房地产经纪人不享有的是()的权利。A.指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务B. 拒绝委托人发出的违法指令C.要求委托人提供与交易有关的资料D.以个人名义订立房地产经纪合同【答案】D【解析】房地产经纪人享有权利：依法发起设立房地产经纪机构;加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位;指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务;经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件;要求委托人提供与交易有关的资料;有权拒绝执行委托人发出的违法指令;执行房地产经纪业务并获得合理报酬。ABC项都是房地产经纪人享有的权利，D项房地产经纪人不能以个人名义订立合同，只有注册在房地产经纪机构，只能以机构的名义订立房地产经纪合同。35.下列权利中，不属于房地产估价对象的是()。A.土地使用权B.在建工程抵押权C.知识产权D.房屋所有权【答案】C【解析】房地产估价的对象包括：土地、在建工程、建筑物、构筑物等。不包括知识产权的估价36.土地使用者延期付款超过()日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。A. 15B.30C.45D.60【答案】D【解析】在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按照约定期限支付地价款，土地使用者延期付款超过60日，经土地管理部门催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。37.商业用地不能采取()方式出让。A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议【答案】D【解析】2007年9月国土资源部公布的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定中规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。38.关于建设用地使用权设立的说法，错误的是()。A.建设用地使用权不得在地表以下设立B.新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权C.设立建设用地使用权，可以采取划拨的方式D.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让与他人【答案】A【解析】建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。39.甲公司以出让方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用权，3年后建成开业，则开业时度假村的土地使用权的剩余使用年限为()年。A.37B.40C. 47D.50【答案】A【解析】 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：商业、旅游、娱乐用地使用权出让最高年限为40年。40.国有土地租赁期限在()个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。A.3B.6C.9D.12【答案】B41.土地使用权出让合同由( C)与土地使用者签订。A.原土地使用人B.市.县人民政府C.市.县人民政府土地管理部门D.市.县人民政府规划部门42.债券的( A)，是债券价格形成的主要依据。A.票面价值B.实际价值C.内在价值D.外在价值43.下列关于房地产成交价格的表述中，不正确的是( B)。A.交易双方应如实申报成交价格B.申报的成交价明显低于市场价时，以主管部门认定的价格为准C.交易双方对主管部门认定的评估价有异议的，可要求重新评估D.成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据44.房屋权属档案应当以( B)为单元建档。A.登记流水号B.丘C.门牌号D.权证字号45.房地产转让应当以申报的成交价作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以( C)作为缴纳税费的依据。A.成交价格B.正常市场价格C.评估价格D.双方协商价格46.下列关于住房公积金会计核算的表述中，不正确的是( C)。A.住房公积金管理中心管理的住房公积金和其他住房资金要实行分账核算B.住房公积金增值收益和住房公积金管理中心管理费用应分立账户单独核算C.住房公积金个人明细账实行四级明细核算D.住房公积金会计核算的内容包括业务支出核算47.某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲.乙.丙.丁四家银行签订了抵押合同;之后，甲.丙.乙.丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为( D)。A.三家银行按贷款额分摊B.甲-乙-丙-丁C.乙-丙-甲-丁D.甲-丙-乙-丁48.下列对房屋拆迁的概念表述正确的是(C)。A.指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使人进行补偿和安置的行为B.指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对使用人进行补偿和安置的行为C.指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿或安置的行为D.指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置行为49.王某与甲房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，王某购买价值为50万元的商品住宅一套，并约定甲房地产开发公司于次年5月30日交房。合同签订后，王某向甲房地产开发公司交付了2万元的定金。如甲房地产开发公司违约，则甲房地产开发公司应向王某返还定金( B)。A.2万元B.4万元C.6万元D.8万元50.维修基金属于代管基金。业主委员会成立前，维修基金由( C)代管。A.当地财政管理部门B.当地税收主管部门C.当地房地产行政主管部门D.物业公司51.根据权利标的的不同性质，民事权利可以分为( C)。A.物权和人身权B.财产权和生命健康权C.财产权和人身权D.物权和肖像权52.某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为( B)。A.47年B.67年C.70年D.无限年53.测定权属单元产权面积，要绘制(D)。A.房产分幅立面图B.房产分幅图C.房产分丘图D.房产分户图54.(C)是房地产权属档案的生命。A.动态性B.专业性C.真实性D.完整性55.房屋买卖合同不属于( B)。A.要式合同B.不要式合同C.有偿合同D.双务合同56.新购买的房屋分割时，应当办理房屋( B)。A.初始登记B.转移登记C.变更登记D.注销登记57.刘某要求房地产开发企业提供住宅使用说明书，他是在行使消费者的( C)。A.保障安全权B.自主选择权C.知悉真情权D.公平交易权58.批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过( B)年。A.1B.2C.3D.459.某市区一经营用房出租，月租金400元，经税务机关委托评估其原值为50000元，问需缴纳的房产税应是( D)元/年。A.72B.420C.540D.57660.按房产租金收入计征的房产税，税率为( B)。A.10%B.12%C.20%D.30%多选题：1.拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行的活动有(A. B. C. D)。A.新建,扩建,改建房屋B.改变房屋和土地用途C.买卖房屋D.租赁房屋E.装修房屋2.工程建设监理中的信息管理的内容有(A. B. C. D)。A.信息流程结构图,信息目录表B.会议制度C.信息的编码系统D.信息的收集,整理及保存制度E.信息的提供3.下列属于质权特征的有(B. C. D. E)。A.具有占有,使用,收益的权利B.是就质物优先受偿的权利C.标的物只能是动产或财产权利D.须转移质物的占有E.是一种担保物权4.依据(行政诉讼法)，下列行为中房地产经纪机构可以提起行政诉讼的有(A. B. D. E.)。A.对行政机关做出的罚款决定不服的B.认为行政机关侵犯其合法经营自主权的C.认为行政机关颁布的部门规章有失公平的D.认为行政机关侵犯其财产权的E.认为符合法定条件申请行政机关颁发执照，行政机关拒绝颁发的5.属于减轻纳税人负担的措施有(A. B. C. D.)。A.减税B.免税C.规定起征点D.规定免征额E.规定加成税6.下列建设工程项目中，必须实行工程监理的有(A. C. E.)。A.国家重点建设工程B.非成片开发建设的住宅小区工程C.中型公用事业工程D.外企在某城市投资建设的办公大厦E.利用国际组织贷款建设的水利枢纽工程7.国有企业改革中涉及的划拨土地，经批准可保留划拨土地使用权的情况有(C. D. E.)。A.组建企业集团的B.国有企业租赁经营的C.改组为国有独资公司的D.非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的E.国有重点扶持的能源企业改组为公司制企业，但土地用途不发生改变的8.下列房屋不得出租的有(A. B. C. D.)。A.属于违章建设的房屋B.被司法机关查封的房屋C.未取得房屋权属证书的房屋D.其他房屋共有人不同意出租的房屋E.已购公有住房9.土地增值税的扣除项目为(A. B. C. D.)。A.取得土地使用权时所支付的金额B.土地开发成本.费用C.建房及配套设施的成本.费用，或者旧房及建筑物的评估价格D.与转让房地产有关的税金E.对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计10%的扣除10.房地产开发企业申请办理商品房预售许可证的，应提交(A. B. D.)等证件及资料。A.建设工程规划许可证B.工程施工合同C.建设用地规划许可证D.企业资质等级证书E.投入资金达到工程建设总投资的20%以上的证明11.城市房屋拆迁过程中，拆迁人对被拆迁的(B. C. D. E.)应依法予以补偿。A.违章建筑B.已抵押的房屋C.产权不明的房屋D.未超过批准期限的临时建筑E.产权有纠纷的房屋12.下列权利中，属于财产权的有(A. C. D.)。A.房屋所有权B.姓名权C.土地使用权D.债权E.肖像权13.目前，我国行政赔偿以实际损害为主，实际损害包括(A. C. D.)。A.人身自由的损害B.政治权的损害C.生命健康的损害D.财产的损害14.行政诉讼程序是(A. B. D. E.)。A.起诉B.受理C.裁决D.审理E.判决15.下列属于房地产转让的行为有(A. B. C. E.)。A.房地产买卖B.房地产赠与C.以房地产抵债D.房地产抵押E.因企业被收购,兼并或合并，房地产权属随之转移的案例题：案例一：G省A市Z县一级资质甲房地产开发公司以出让方式，在Z县县城内取得了一块土地的使用权，并完成了土地征收、交纳土地出让金、前期开发等项工作，共计投资500万元。2002年1月，因转向其他投资，甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。按照原批准用途，B国有企业委托乙房地产开发公司开发建设阳光花园住宅小区，该小区建多层住宅8栋，3万平方米。乙房地产开发公司通过招标方式，选择了施工单位。该小区于2005年3月建成。2005年10月，B国有企业通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，售房款为4500万元。2005年12月，该小区召开了业主大会，成立了业主委员会，并聘用D物业管理公司，进行小区物业管理。1甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。该转让行为中，土地增值税纳税人是( B)。A、B国有企业B、甲房地产开发公司C.乙房地产开发公司D.张某2、按照规定，一级资质甲房地产开发公司的注册资本应不低于(D ) 万元。A、100B、800C.2000D.50003、若乙房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向(C )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A.1B.2C.3D.4E、5解析1.解析：凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(简称房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。本例中，甲房地产开发公司是土地增值税纳税人。2.解析：一级资质房地产开发公司的注册资本应不低于5000万元。3.解析：采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。案例二：G省A市Z县一级资质甲房地产开发公司以出让方式，在Z县县城内取得了一块土地的使用权，并完成了土地征收、交纳土地出让金、前期开发等项工作，共计投资500万元。2002年1月，因转向其他投资，甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。按照原批准用途，B国有企业委托乙房地产开发公司开发建设阳光花园住宅小区，该小区建多层住宅8栋，3万平方米。乙房地产开发公司通过招标方式，选择了施工单位。该小区于2005年3月建成。2005年10月，B国有企业通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，售房款为4500万元。2005年12月，该小区召开了业主大会，成立了业主委员会，并聘用D物业管理公司，进行小区物业管理。请回答以下问题:1 按规定， (D )应与D物业管理公司签订物业服务合同。A、B国有企业B、乙房地产开发公司C.阳光花园小区业主大会D.阳光花园小区业主委员会2、按规定，下列属于该小区物业服务合同主要内容的是( AD)。A、阳光花园小区业主的权利义务B、B国有企业的权利义务C.乙房地产开发公司的权利义务D.D物业管理公司的权利义务3、阳光花园小区业主交纳的维修基金，属(D )所有。A、B国有企业B、乙房地产开发公司C.D物业管理公司D.阳光花园小区全体业主4、按规定，对于阳光花园小区多层住宅出售，B国有企业应从售房款中最低提取(C ) 万元的维修基金。A、300B、600C.900D.1200 解析1.解析：业主委员会成立后，一项重要工作就是选聘物业管理企业并与中标的物业管理企业签订物业服务合同。2.解析：B国有企业的权利义务、乙房地产开发公司的权利义务，不属于该小区物业服务合同主要内容。3.解析：维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。4.解析：根据：公房出售以后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集。(1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，基金属售房单位所有。该小区建多层住宅8栋，3万平方米，售房款为4500万元。450020%=900万元。案例三：2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。请回答以下问题:1按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括(ABD)。A.拍卖方式B.招标方式C.协议出让D.挂牌出让2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为(D )年。A.30B.40C.50D.703、关于该施工项目中标人确定后，下列说法错误的包括(BD )。A.招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人B.招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人C.中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让D.中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成E、中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成4、B房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于(C)万元。A.500B.800C.1200D.15005、E监理单位具体实施了“三控”、“两管”、“一协调”监理基本工作，其中“三控”是指( ABC)。A.工程进度控制B.工程质量控制C.工程投资控制D.合同控制E.信息控制6、下列条件中，是B房地产开发公司申领建筑工程许可证须具备的为(ACD)。A.有保证工程质量和安全的具体措施B.施工企业必须保证按工程设计施工C.建设资金已落实D.已确定施工企业 解析1.解析：2002年，国土资源部颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(简称11号令)增加了国有土地使用权挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。2.解析：住宅地块出让的最高年限为70年。3.解析：招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人;对建设工程实施监理;中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。4.解析：建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。该项目建设工期为16个月，工程合同价为4000万元。4000万元X30%=1200万元。5.解析：“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制。工程质量控制和工程投资控制。6.解析：施工企业必须保证按工程设计施工，不是B房地产开发公司申领建筑工程许可证须具备的。案例4：2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。请回答以下问题:1.下列表述中，不正确的是( C)。A.如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分B.B房地产开发公司在取得商品房预售许可证前，不可以对外发布房地产预售广告C.B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让D.B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书2.B房地产开发公司进行商品房预售，应向(C ) 部门提出预售申请。A.A市人民政府建设管理部门B.A市人民政府土地管理部门C.A市人民政府房地产管理部门D.A市人民政府规划管理部门3、B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到(C )万元以上，才可以申领商品房预售许可证。A.750B.900C.1400D.18004、在代理商品房预售中，C房地产经纪公司(BC)。A.应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续B.发布商品房预售广告不得涉及装修内容C.不得收取佣金以外的其他费用D.不必向买受人出具商品房的有关证件解析： 解析1.解析：按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。3.解析：按照商品房预售的条件中，“(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，而该项目计划总投资5600万元。因此，B房地产开发公司申领商品房预售许可证在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600X25%=1400。4.到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续的应是B房地产开发公司;在代理商品房预售中，C房地产经纪公司应向买受人出具商品房的有关证件。案例5：2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。请回答以下问题:1、按照商品房销售管理办法规定，如果王某不退房，王某所购商品房的总价款是(B )A.300000B.309000C.319000D.3210002、下列关于该小区的物业管理的表述中，正确的是(AB )A.2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理，此物业管理属于前期物业管理B.2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，重新选聘了D物业管理企业并签订了物业服务合同后，原B房地产开发公司与物业管理企业所签订的前期物业服务合同即自行失效C.2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，重新选聘了D物业管理企业并签订的物业服务合同，该合同的甲方是业主大会，合同乙方是D物业管理企业D.2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，其业主委员会应当自选举产生之日起60日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向A市人民政府房地产行政主管部门备案3、如果按照国家规定的最低标准，王某所购商品房应交维修基金是(B )元。A.6000B.6180C.9000D.9270 解析1.解析：根据商品房销售管理办法误差的处理方式中，“合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。本题王某所购商品房面积误差比为7%，因此，面积误差比在3%之内的3平方米房价款由王某补足：而超出3%部分的4平方米房价款由B房地产开发公司承担，产权归王某所有。王某所购商品房的总价款=1033000=309000元。2.解析：根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。合同甲方是业主委员会，合同乙方是其选聘的物业管理企业。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。3.解析：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%3%的比例向售房单位缴交维修基金。3090002%=6180元。