装修二手房需周全考虑的几个问题及买二手房注意事项

.装修二手房需周全考虑的几个问题 1、为洗手间做闭水试验 方法是：堵住地漏，在洗手间放5CM的水，观察24小时，然后到楼下邻居家检查，如果没有漏水现象，证明防水处理做的很好；如果漏水的话，必须请物业重新做防水处理，做完防水处理后，要等地面完全干透，再帖瓷砖，否则地面会开裂。 2、水、电路改造的处理 水、电路改造是旧房改造最复杂的项目之一。装修前要仔细检查原有水路、暖气管线是否锈蚀、老化。旧房子的上水管可能是已被淘汰的镀锌管，因为镀锌管有害人体健康已被建设部明令禁止使用，如果原有的管线是镀锌管，最好更换成铜管、铝塑复合管或pp-r管。如今，水路改造，人们使用更多的是具有50年质量保证的日丰管。在所有的水路改造完成后，要做到管路合理、连接紧密、无跑冒滴漏、无违章拆移。电路的改造方面，如果旧房子使用的是铝线，一定要拆掉，现代家庭电器很多，按照国家标准，装修中必须使用2.5毫米铜线，而对于安装空调等大功率电器的线路则应单独走一路4平方毫米的线路。在往墙中埋线时必须使用PVC绝缘管。 3、粉刷墙面，打底是关键 老房子的墙面会出现开裂、脱皮的现象，所以在装修墙面的时候，一定要注意做好基层处理，一般好的装饰公司在把墙面铲平之后，会涂上界面剂，界面剂具有防潮的作用，还能够起到保护乳胶漆的作用，接下来是刮腻子，腻子膏要选用防水的油腻子，腻子一般要刮三遍，最后是刷乳胶漆。如果墙面想刷成带颜色的，那么，要相应的涂上底漆。 4、更换铝合金或塑钢门窗 木质的门窗，如果没有变形或者开裂，说明材质很好，可以在装修时，贴上饰面板材，再涂上油漆，继续使用；如果木门窗已经变形，那么就要拆掉，重新制作。铁制的门窗，如果表面的油漆已经脱落或者主体开裂，建议大家拆掉，换成铝合金或者塑钢的材质。因为这两种材质的门窗可以起到密封、隔音、隔热的作用。 5、增加必不可少的开关和插座 现如今，随着家庭使用的电器越来越多，灯光照明设备也日渐丰富多彩，所以有很多地方需要放置开关和插座。那么，在装修前，要提前做好布线工作，哪些地方日后需要放置什么东西，要提前做好规划，而老房子的预留开关和插座一般不够用。一般来说，一个房间至少要设置3个插座，一套两居室住宅内插座数量不少于15个，开关不少于8个。同一房间的开关高度应该一致，一般开关距离地面1.4米、插座距离地面0.3米为宜，悬关和客厅的开关应该设置在主人容易够得着的地方。 6、做好消毒工作，保持室内空气流通 在装修的整个过程中，尤其是在打胶、刷油漆以后，一定要勤开窗，保持室内的空气流通，卫生间如果没有窗户，要打开排风扇。装修过程要定期进行彻底消毒，可用3%的来苏水、1%-3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒。喷洒后关闭门窗1小时。 一：找正规的中介公司嘛二：贷款合同是你跟银行签定，跟中介没多大关系的三：购买二手房的步骤为：1。看房（如可以请查验房屋产权证）2。询问该房的具体信息，还包括自己是否符合银行的贷款要求，以及可以贷到几成。并让中介给你算下整个购买过程中的费用以及以后的月供。3。签定房屋买卖合同（与原房东签定，但需要中介（第三方）在场，一般为格式合同即中介公司准备好的具有公平公正保证买卖双方权益的条款的合同，签定后中介公司也须在合同上盖章。签定当天可以支付一部分的中介费30%-50%，最好不要全部付完，以免以后中介公司不作为。然后要支付给原房东2-3W的定金（具体由你定），一定要他给你开收据。4。等待银行的贷款审批（你需要准备身份证/户口本/结婚证（单身的需到律师事物所办单身公证）/收入证明（由所在单位开，具体金额应该先问中介公司，如果是夫妻双方一起贷款的话需要一起准备这些。）5。审批通过的话就可以与银行签定贷款合同了（具体的可以问中介，这个过程需要支付一部分的贷款服务费出去）6。贷款合同签定后就可以联系房东到所在区域的房管局办理产权过户（户口本/身份证），需要交纳一部分的税费，以前大概是一万多，现在新的政策下来后，营业税有变动，如果该房的产权未满5年，要征收全额的5。6%，差不多就是2W的样子，具体还要看你们那个地区的政策。7。过户成功后，你就可以把收付的差额部分给房东了（收付款-定金款），然后物业交接，拿到全部钥匙。弄完后支付中介公司剩余佣金。8。等到一周后大概产权证就下来了，你可以自己去拿，也可以中介去拿，不过要拿到银行去抵押的（抵押的可以作个他项权证，然后产权证就可以自己拿回来了）。挑选“二手房”四大技巧 住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。 查明产权状况 “二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。 特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。 看清房屋结构 “二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。 选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。 考察环境和配套 旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。 了解物业管理状况 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。 二手房砍价技巧 目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。 旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。 砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。 也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。 另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。 二手房安全交易四步走 第一阶段心理准备 针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。 不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理。 想卖多少钱？这是业主最关心的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。 第二阶段市场考察 看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。 房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。 第三阶段房屋交易 卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户推荐房房，组织看房，尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷。 第四阶段物业交割 正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦如何看房、选房？1.朝向 无论你是打算购买两房还是三房，经常住的房间最好朝南。因为朝南的房间，无论是采光还是通风，都要比其他朝向的房子好。南北通透、结构正气，是选房的第一要素。2.楼层 老小区大多数没有电梯，如果有父母一起居住，最好选5楼以下。因为随着父母年纪的增加，上下楼会成为一大难题。所以买房时，楼层一定要低，3-4楼最为合适，宁择一楼，不选七楼。3.采光 要保证中午时的日照。在楼群密集的小区，楼间距、楼层各为不同。有些采光，只能从楼与楼之间的缝隙中获得。所以，在看房的时候，如果正前方的楼房太高，或间距太近，就要慎重考虑。毕竟一天之中，光照最为实用(上午10点到下午2点)。如果这一时间段的光照不能保证，房子的舒适性就会大打折扣。4.水渍印记 居住多年的房子，可能会存在漏水的问题。所以在看房的时候，要看看门有没有腐烂、墙有没有起皮、扣板边上有没有渗水。即便不直接居住，在未来的装修过程中，还是要提前避免发生渗水的尴尬。5.噪声 不要临近主干道，不要临近大型建设工地。汽车的噪声、建筑的施工，都会影响人的休息，应尽量远离和避免。6.房龄 房龄最好在1995年以后。目前，在贷款按揭的要求中，1995年是一个重要的时间节点，部分银行对于房龄、建筑面积都有要求，年代太早的房屋，在贷款成数和贷款时间上都有限制。7.小区物业 在老小区，停车难的问题非常突出。我们经常可以看到，有些小区一车宽的通道里，停了好几辆车，造成小区拥堵。但如果有了好的物业管理，按大家上班的时间排好，车辆有登记电话、门牌，如果发生车辆被堵，能方便找到邻居，减少纠纷。8.户口 有些房东卖了房，由于暂时无处落户，会将户口落在原有房子里一两年。也有部分房东，由于孩子仍在原来学校读书，需要在孩子毕业后才将户口迁出。因此，这些也需要协调好，特别是学区房，考虑到部分学区有时间要求，要安排好迁户口时间，最好在时间上进行书面约定。揭秘消费陷阱：买二手房八陷阱不得不防 二手房，因为其价格优势以及周边成熟的配套设施为不少市民青睐。但相对于新开发的商品房，二 手房买卖存在更多的风险。为此，新报法律专家团成员，德欣律师事务所任秀福律师专门总结了买卖 二手房的几个陷阱，提醒买房人注意。陷阱1 房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考 虑的。最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。陷阱2 出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导 致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意 以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人；如果房屋有多个共有人需要全体共有人 共同签订房屋买卖合同；如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房， 应取得共同居住人同意。陷阱3 在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同 无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记 后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。陷阱4购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后 再交付房款并在付款后立即接收房屋。陷阱5一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经 批准)，可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未 来风险有充分预期，再决定是否购买。陷阱6如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺 利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况 ，不要购买。陷阱7为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事后，当 买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖房人 后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。陷阱8原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房 人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求Ppt课件制作设计，word文档制作、图文设计制作、发布广告等，秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档精选资料