物业管理公约

.临时管理规约（示范文本2014版）使 用 说 明1.本示范文本供建设单位制定临时管理规约时参考使用。2.建设单位可根据本物业管理区域的具体情况对示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减，涉及选择性条款的选项内容排序无先后。3.建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。精选资料 （物业项目名称）临时管理规约第一章 总 则第一条 为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活（工作）环境，根据物权法、国家、省、市物业管理条例等法律法规，结合本物业管理区域实际，制定本临时管理规约。第二条 临时管理规约对物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。第二章 物业基本情况第三条 本物业管理区域内物业的基本情况（一）物业名称： 。（二） 坐落位置：杭州市 区 街道 路（街、巷、弄） 号。（三）物业类型： （住宅、非住宅、综合）。（四）物业管理区域四至：东至： ；南至： ；西至： ；北至： 。有物业管理区域划分意见书的具体见附件。（五）物业管理区域概况：总占地面积 平方米、物业总建筑面积 平方米。（六）物业管理用房建筑面积 平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为 平方米，坐落： ；物业管理经营用房建筑面积为 平方米，坐落： 。第三章 物业管理服务第四条 物业服务收费采取 （包干制或酬金制）方式。第五条 业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。第六条 业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第七条 业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。第八条 对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本临时管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关职能部门报告。第四章 物业的使用与维修第九条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第十条 业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本临时管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。第十一条 业主、非业主使用人在物业使用中，应严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、消防安全、垃圾分类、宠物饲养等管理制度和规定；在物业使用中不发生法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。第十二条 业主、非业主使用人燃放烟花爆竹的，应遵守政府相关管理规定，并遵守以下规定：（一）本物业管理区域规定可燃放烟花爆竹的地点为 ，可燃放的时间为 ；（二）燃放人应事先告知物业服务企业，由物业服务企业提供必要的协助或帮助。燃放烟花爆竹造成建筑材料、地面、绿化等损坏或人员受到伤害的，燃放人应承担赔偿责任；（三）燃放人有协助物业服务企业共同及时清理残留物的责任和义务； （四） 。第十三条 业主、非业主使用人装饰装修房屋时，除遵守法律、法规和规章相关规定外，还应遵守下列规定：1.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；2.在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；3.施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午 、下午 ，其它时段不得施工。节假日 （不允许或允许）施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；4.空调应按设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置统一安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理；5.不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；6.因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十四条 物业出租应当遵守法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。住房出租应当以原设计的房间为最小出租单位，单套住房居住人员不超过 人及人均居住面积不低于 平方米。物业转让或者出租时，业主须将本临时管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知物业服务企业。第十五条 业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守杭州市物业管理条例第四十二条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：1.车辆停放： ；2.电梯使用： ；3.消防安全： ；4.垃圾分类： ；5.宠物饲养： ；6.防盗窗、网、门、栅安装： ；7.晒衣架安装： ；8.太阳能热水器安装： ；9.封闭阳台： ；10. 。第十六条 业主、非业主使用人有违反上述第十五条规定的，其他业主、非业主使用人可以向物业服务企业、相关职能部门报告。合法权益受侵害的业主、非业主使用人可以依法向人民法院提起诉讼。第十七条 业主、非业主使用人应按规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知物业服务企业。第十八条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第十九条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。第二十条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主说明情况，并在下列第 项的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。1.所在地社区居民委员会；2.所在地派出所；3. 。第二十一条 因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。第二十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十三条 人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。第五章 物业共有部分的经营与收益分配第二十四条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等委托物业服务企业经营，扣除合理经营成本后，所得物业经营性收益由物业服务企业代管并单独列账，并按下列约定分配：1. %用于续交物业专项维修资金(经营性收益应当主要用于补充物业专项维修资金)；2. %用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；3. %用于补充物业服务费用不足； 4. 。上述具体比例由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，并向业主公示告知。前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。第六章 物业专项维修资金第二十五条 本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，需经专有部分占相关总建筑面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意后，由所在社区居民委员会根据业主意见，向维修资金管理机构提出申请。第七章 违约责任第二十六条 业主、非业主使用人应自觉遵守本临时管理规约，违反本临时管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。第二十七条 违反本临时管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。 第二十八条 非业主使用人违反本临时管理规约的，业主承担连带责任。第八章 附 则第二十九条 本临时管理规约每位业主各执一份，建设单位和物业服务企业留存一份。第三十条 本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的管理规约生效之日终止。第三十一条 本临时管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。附件：1.承诺书2.物业管理区域划分意见书附件1:承 诺 书本人（单位）为 （物业名称及专有部分座落）的买受人，已详细阅读并理解 （建设单位）制定的“ （物业项目名称）临时管理规约”，同意遵守本规约内的一切条款,如有违约,愿承担相应的违约责任。特签署本承诺书。承诺人（签名/盖章）： 言之筑物及其附属设施的费用分摊，按照以下置安装；区域内；墙体； 年 月 日 管 理 规 约（示范文本2014版）使 用 说 明1.本示范文本供拟订和修改管理规约时参考使用。2.业主大会筹备组和业主可根据本物业管理区域的具体情况对示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减，涉及选择性条款的选项内容排序无先后。3.拟订的管理规约应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，经业主大会会议表决通过后，30日内报物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府和区、县（市）房产主管部门备案。 （物业项目名称）管理规约第一章 总 则第一条 为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，创造良好的生活(工作)环境，根据物权法、国家、省、市物业管理条例等法律法规，结合本物业管理区域实际，制订本管理规约。第二条 本管理规约由业主大会会议通过，对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。第二章 物业基本情况第三条 本物业管理区域内物业的基本情况（一）物业名称： 。（二）坐落位置：杭州市 区 街道 路（街、巷、弄） 号。（三）物业类型： （住宅、非住宅、综合）。（四）物业管理区域四至：东至： ；南至： ；西至： ；北至： 。有物业管理区域划分意见书的具体见附件。（五）物业管理区域概况：总占地面积 平方米、物业总建筑面积 平方米。（六）物业管理用房建筑面积 平方米，其中：物业管理办公用房建筑面积为 平方米，坐落： ；物业管理经营用房建筑面积为 平方米，坐落： 。（七）业主大会及业主委员会办公地点： 。第三章 物业管理服务第四条 物业服务收费采取 （包干制或酬金制）方式。第五条 业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用，转让物业的，应自觉及时结清物业服务等相关费用。第六条 业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第七条 业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的，其费用由双方另行约定。第八条 对本物业管理区域内违反有关治定、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。第四章 物业的使用与维修第九条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第十条 业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定，按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。第十一条 业主、非业主使用人在物业使用中，应严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、消防安全、垃圾分类、宠物饲养等管理制度和规定。第十二条 业主、非业主使用人燃放烟花爆竹的，应遵守政府相关管理规定，并遵守以下规定：（一）本物业管理区域规定可燃放烟花爆竹的地点为 ，可燃放的时间为 ；（二）燃放人应事先告知业主委员会、物业服务企业，由物业服务企业提供必要的协助或帮助。燃放烟花爆竹造成建筑材料、地面、绿化等损坏或人员受到伤害的，燃放人应承担赔偿责任；（三）燃放人有协助物业服务企业共同及时清理残留物的责任和义务； （四） 。第十三条 业主、非业主使用人按照下列规定装饰装修物业：1.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与施工单位签订装饰装修管理服务协议；2.在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所；3.施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响，施工时间：上午 、下午 ，其它时段不得施工。节假日 （不允许或允许）施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的，应事先取得相邻业主的同意，书面告知物业服务企业后进行，并尽可能缩短施工时间；4.空调应按设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置统一安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理；5.不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改；6.因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十四条 物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租，业主均应承担相应的责任。住房出租应当以原设计的房间为最小出租单位，单套住房居住人员不超过 人及人均居住面积不低于 平方米。物业转让或者出租时，业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起日内，将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。第十五条 业主、非业主使用人在物业使用中，除遵守杭州市物业管理条例第四十二条规定外，根据本物业管理区域的实际，还应遵守下列规定：1.车辆停放： ；2.电梯使用： ；3.消防安全： ；4.垃圾分类： ；5.宠物饲养： ；6.防盗窗、网、门、栅安装： ；7.晒衣架安装： ；8.太阳能热水器安装： ；9.封闭阳台： ；10. 。第十六条 业主、非业主使用人有违反上述第十五条规定的,其他业主、非业主使用人可以向业主委员会、物业服务企业、相关职能部门报告。合法权益受侵害的业主、非业主使用人可以依法向人民法院提起诉讼。第十七条 业主、非业主使用人应按规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续，并告知业主委员会和物业服务企业。第十八条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第十九条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。第二十条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况，并在下列第 项的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。1.所在地社区居民委员会；2.所在地派出所；3. 。第二十一条 因公共利益或者维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。第二十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十三条 人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。第五章 物业共有部分的经营与收益分配第二十四条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等 （委托物业服务企业或由业主委员会自主）经营，扣除合理经营成本后，所得经营性收益由（物业服务企业代管或业主委员会管理）并单独列账，并按下列约定分配：1. %用于续交物业专项维修资金(经营性收益应当主要用于补充物业专项维修资金)；2. %用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；3. %用于补充物业服务费用不足； 4. %用于业主大会、业主委员会的工作经费；5. 。经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。第六章 物业专项维修资金第二十五条 本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的，小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用须经专有部分占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。第二十六条 本物业管理区域如未聘请物业服务企业的，由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。第二十七条 本物业管理区域如未成立业主委员会，由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。第二十八条 本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时，相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订，经专有部分面积占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后实施，并在 日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括：（一）续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度（以下简称“应续交金额”）。（二）分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。（三）资金来源。选择下列第 （可多选）项作为本物业管理区域的续交资金来源。1.从本小区物业经营性收益中一次性划转；2.每年从本小区物业经营性收益中提取 %用于补充物业专项维修资金，直至达到应续交金额；3.由相关业主按应分摊的金额续交，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；4.由物业服务企业在收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业专项维修资金，直至达到应续交金额；产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续交金额从小区经营性收益中划转；5. 。第七章 违约责任第二十九条 业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约的，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下第 （可多选）项共同管理权：1.担任业主委员会委员候选人和委员；2.业主大会会议表决权；3.共有部分经营收益分配权；4.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作；5. 。第三十条 为维护业主的共同利益，业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利：（一）根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度，并督促业主、非业主使用人遵守执行。（二）以告知、规劝、公示、 等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为，拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：1. ；2. ；3. 。第三十一条 业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的，业主委员可以采用以下措施协助物业服务企业进行催交：1.欠费 月以上或长期拒交物业服务相关费用的，在物业管理区域内显著位置进行公示；2. 。第三十二条 违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的，责任人应负赔偿责任。 第三十三条 非业主使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。第八章 附 则第三十四条 本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业留存一份。第三十五条 本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本规则的组成部分。第三十六条 本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。第三十七条 业主委员会监督本管理规约的实施。附件：物业管理区域划分意见书业主大会议事规则（示范文本2014版）使 用 说 明1.本示范文本供拟订和修改议事规则时参考使用。2.业主大会筹备组和业主可根据本物业管理区域的具体情况对示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减，涉及选择性条款的选项内容排序无先后。3.拟订的议事规则应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，经业主大会会议表决通过后，30日内报物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府和区、县（市）房产主管部门备案。 （物业项目名称）业主大会议事规则第一章 总 则第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据物权法、国家、省、市物业管理条例、住房城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。第二条 业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。第三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第二章 业主大会第四条 物业管理区域范围及相应的业主大会名称。（一）物业管理区域范围（四至及附图）：东至： ；南至： ；西至： ；北至： 。有物业管理区域划分意见书的具体见附件。（二）业主大会名称为：杭州市 区（县、市） （物业项目名称）业主大会 。第五条 业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）物业管理形式；（五）选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案；（六）选聘和解聘物业服务企业；（七）筹集和使用物业专项维修资金；（八）改建、重建建筑物及其附属设施；（九）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营；（十一）经营性收益的管理、分配与使用；（十二）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；（十三）撤销业主委员会的决定；（十四） ；（十五）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。决定上述第（七）项和第（八）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。第六条业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召开：（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；（二）发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程告知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府；（三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十六条发放和回收表决票；（四）统计结果。按照本议事规则第十七条统计表决结果；（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会的监督；（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告，接受业主的查询和监督；（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。第七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开 次，召开时间为 月份。有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起 日内组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；（二）发生 、 、 等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三） 。第八条 业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后，在 天内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起 日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在 日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告。第九条 业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召开时间。逾期仍未召开的，根据杭州市物业管理条例由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作按照下列第 项操作：1.委托物业所在地的社区居民委员会实施；2.由业主成立工作小组实施；3. 。第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，本物业管理区域采用以下第 种：（一）集体讨论的形式；（二）书面征求意见的形式；（三）业主委员会于会议召开15日前确定并进行公告。第十一条 业主大会议事方式 (采取或不采取）业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行。业主大会议事方式采取业主推选业主代表参加业主大会会议的，按照浙江省物业管理条例的有关规定执行。第十二条 业主推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表采取下列第 种方式产生：1.以幢为单位，推选产生 名代表；2.以单元为单位，推选产生 名代表；3.以楼层为单位，推选产生 名代表；4.划分为 个推荐区域，每个推荐区域推选 名代表。共计产生 名代表。其中：住宅类型 名代表（别墅 名代表，排屋 名代表，公寓 名代表，其他物业 名代表），非住宅类型 名代表（商业物业 名代表、办公物业 名代表、工业物业 名代表、其他物业 名代表）；5. 。第十三条 业主或者业主代表因故不能参加的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理。非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。第十四条 业主委托行为应明确：（一）委托内容为： ；（二）委托期限为： （不超过本届业主委员会任期）；（三）委托权限为： ；（四）委托人数为：1.同一名业主代表接受的委托人数采取下列第 项：（1）不超过3人 （2）不超过 人 （3）不限人数2.同一名业主接受的委托人数采取下列第 项：（1）不超过3人 （2）不超过 人 （3）不限人数3.同一名非业主代理人的委托人数采取下列第 项：（1）不超过3人 （2）不超过 人 （3）不限人数第十五条 业主大会采用以下第 （可多选）项确认参加会议的业主：1.业主到会并在会议签到表上签名；2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；4.音像、影像资料可以确认的；5.业主在网络上查收确认；6. 。第十六条 业主大会会议采用以下第 （可多选）种方法进行发放、回收表决票：（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；（七） 。第十七条 业主大会采取以下方法进行表决票的统计。（一） 已确认参会未表决的业主，其投票权数按照下列第 项办法统计：1.计入已表决的多数票。2.不计入已表决的多数票。（二）车位、摊位等特定空间 （不计入或计入）用于确定业主投票权数的专有部分面积。（三）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用、 等损害公共利益行为的业主，其表决权与被选举权按照下列第 项办法统计：1.予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积；2.不进行限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积；3. 。（四）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，按照下列第 项办法统计：1.该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。2.该张表决票视为无效票。第十八条 业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在 年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。第三章 业主委员会第十九条业主委员会由 名委员组成（设立候补委员的，候补委员 名），其中主任名、副主任 名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会每届任期为 年。业主委员会办公地点为 。第二十条业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）审查物业管理用房的使用和经营方案；（六）通报、监督管理规约的实施情况；（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（八）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（十）业主大会授权业主委员会决定的事项。第二十一条 业主委员会委员除符合法律法规规定的条件外，还需符合下列第 （可多选）项条件： 1. 周岁以上， 周岁以下；2.每年在本物业管理区域内居住累计满 月以上；3. 。第二十二条 明确有下列第 （可多选）项情形之一的业主，不能担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会会议审议决定是否终止其委员职务：1.违反杭州市物业管理条例第42条中禁止性行为之一的；2.不遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则的；3.拒付物业服务相关费用超过 月以上的；4.不交存物业专项维修资金的；5.在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的；6. 。第二十三条 业主委员会委员实行 （等额或差额）选举。第二十四条 业主委员会实行差额选举的，差额人数规定为下列第 项：1. 1人 ； 2. 人； 3.差额人数少于业主委员会委员总数的50%。第二十五条 设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定过半数的候选人，按照得票多少顺序选取业主委员会候补委员。第二十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，按分期开发的 （面积或人数）比例来分配委员名额，业主委员会的产生方法采取下列第 项：1.召开后期开发部分的业主参加的业主大会增补业主委员会委员；2.召开全体业主参加的业主大会会议重新选举业主委员会；3. 。如采取上述第1项方式的，后期选举产生的业主委员会委员任期和先期成立的业主委员会委员任期同时结束，当期不参加业主委员会主任和副主任的推选。第二十七条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开 次，分别在 召开。符合下列第 （可多选）项条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：1.业主大会决定召开业主委员会会议的；2.经1/3以上业主委员会委员提议的；3.业主委员会主任认为有必要的；4. 。业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。第二十八条 业主委员会会议应当按照下列规则召开：(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集；(二)召集人提前 日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会参加；(三)需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；(四)委员因故不能参加会议的，提前 日向业主委员会会议召集人说明； (五)会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；(六)做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；(八)业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。第二十九条 业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在 日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。第三十条 未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的， （同意或不同意）委托物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。第三十一条 业主委员会任期届满，不得继续履行职责。第四章 换届和改选业主委员会第三十二条业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。第三十三条 业主委员会的换届改选办法：（一）新一届业主委员会委员候选人名单按下列第 项方法产生：1.在业主自愿报名的基础上，由业主委员会根据业主报名情况和名额分配方式确定候选人名单。2.在业主自愿报名的基础上，由业主委员会向业主发放候选人推荐表，根据各推荐区域内被推荐人所得推荐票的多少产生。3. 。（二）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意，相关方法如下：1.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；2.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的，按下列第 种方式选举产生新一届业主委员会：（1）符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员在未当选的原委员候选人中进行补选；（2）符合当选条件的委员候选人确认当选新一届业主委员会委员，缺额委员重新确定委员候选人后进行补选；（3）减少委员人数，成立不少于5人单数的新一届业主委员会；（4） 。（三）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。第三十四条业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据杭州市物业管理条例由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，具体组织工作按照下列第 项操作：1.委托物业所在地的社区居民委员会实施；2.由业主成立工作小组实施；3. 。第五章 选聘物业服务企业第三十五条本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十六条物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。本物业管理区域 （授权或不授权）业主委员会决定物业服务合同的条款。第三十七条选聘物业服务企业，采用下列方式：（一）选聘办法采取下列第 项方式确定：1.业主大会会议 2.业主委员会会议 3. （二）选聘办法应当包括下列第 （可多选）项内容：1.采用下列第 种办法产生候选物业服务企业：（1）公开报名 （2）业主委员会会议决定 （3） 2.提交业主大会会议表决的候选物业服务企业数量为下列第 项：（1）一家 （2）两家 （3） 家第六章 业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理第三十八条 业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担