开发商如何获取土地

.分析开发商如何获取土地 一、通过分析编制可行性研究报告。二、明确土地使用权的出让方式三、了解土地使用权获取的基本形式。四、按照土地管理法办理土地手续五、获取淄博市土地交易信息（电话咨询 如何获取 获取要点）（一）、可行性研究报告通过市场调查，掌握区域的自然条件、现状、规划、人口发展等因素，收集区域的土地市场（包括区域的土地供应量、供应方式、地价情况、未来走势等）、区域的房地产市场（包括区域的房地产市场整体水平、供给、需求、客户、已开发和在开发或未开发的项目、价格等）资料，并对区域内或附近区域同类项目中典型的楼盘进行实地踏勘、分析比较。掌握区域的同类房地产价格及走势，从而大致确定出让地块所开发的房地产销售价格。详勘地块对地块现场、周边环境、景观等进行仔细认真地查勘，掌握地块规模、形状、地形地势、地质条件、临街情况、周边配套、交通状况等。初步测算土地的合理市场价格，并在此基础上进行初步的投资分析。分析对手“知已知彼，百战不殆”，认真分析对手的重要性不言而喻，参加土地拍卖（招标）会，对手主要有：政府土地的出让方；竞争者想获取土地的其他开发商。一、分析政府（其代表为国土局）的主要目的是为了准确预测地块的底价，做到心里有数。对国土局而言，最重要的是成功出让，其次是成交的地价不能明显低于市场价格，第三才是价格越高越好。因此，一般情况下，地块的基准地价（或公示市场地价）是拍卖（招标）土地的底价的重要参考指标。从深圳市政府历次招标、拍卖土地的情况来看，其底价（起价）均在基准地价附近。二、竞争对手的出价是决定成交价的最终因素。事先可通过参加土地拍卖（招标）答疑会、媒体的报道等，了解有哪些竞争对手。然后再进一步了解他们的实力、企业发展风格等。参加竞投（标）取得土地的开发商大致有三类：（1）以项目利润为目标，此类开发商出价将重点考虑利润的因素，当地价过高，达不到预期利润目标，开发商会放弃加价。（2）以企业发展为目标，主要目的是获得土地，保证公司持续经营运作，或者是取得土地开发资质。此类开发商出价往往高过前一类。（3）制止其他开发商以过低的地价取得土地，对自己的项目形成威胁，同时，如果自已以理想的价位取得土地，也可以通过项目的开发获取利润。例如今年万科地产参加其大梅沙项目东面地块的招标，招商地产参加科技园南区地块的拍卖等均属此类情况。掌握游戏规则参加竞拍（投）前认真阅读并确认拍卖或招标公告及文件的各项规定，掌握土地拍卖、招标的有关规定及基本程序，以免现场错误地举牌或者投入废标，给自己造成不必要的损失。准备充分在参加招投标前做好各项目准备，是成功取得土地的保障。准备一份详细的地价开发利润表以及明确的土地最高限价，可以使自己在拍卖现场稳如泰山，沉着应变，丝毫不乱。准备二份价格不同的投标书，可以根据现场对手投标的情况，最终选择一份合适的标书投标，以使自己能以最理想的价格中标。（二）、土地使用权的出让方式：目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、拍卖和协议出让三种形式。(1)招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让方)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引(或招标须知)、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同(含土地使用条件)等。这里还要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用规划方案等因素。(2)拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权(也可以委托拍卖行拍卖)，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖方式充分引进竞争机制，政府也可以获得最高地价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有一些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要先对土地做好规划，确定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等。(3)协议出让土地使用权。是指出让方(国家)与受让方(土地使用者)通过协商方式有偿出让土地使用权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式，付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。协议出让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地还是必要的，仍然是土地使用权出让的方式之一。2.国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次性支付出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。目前有关法规的制定正在研究之中。3.国有土地使用权作价人股。国有土地使用权作价人股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。实际上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土地之后提供绐用地单位使用的不能采用这种方式。（三）土地使用权获取的基本形式：获取土地使用权是房地产项目投资的基础。如何经济地获取最理想的建设用地，几乎是所有房地产项目投资者最关心的问题。按我国的现行法律规定，土地使用权获取的基本形式有：行政划拨、有偿出让、转让、租赁和入股联建等。其中行政划拨土地是无偿、无限期、无流动的土地供应方式。推行土地有偿、有限期的使用制度以后，只有非经营性项目、公益性项目才能继续取得行政划拨土地使用权。(1)有偿出让土地使用权。是指地、市、县人民政府及其土地管理部门，代表国家将土地在一定年限内的使用权，以指定的地铁、用途和其他条件，通过规定的形式和程序，出让给土地使用者，并一次或分次收取土地使用权出让金的行为。我国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可通过协议、招标和拍卖等形式取得土地使用权。协议出让土地使用权又称定向议标，是政府根据城市规划的要求与土地使用性质，有目的地定向选择土地受让人，然后与选定的土地受让人协商议定土地的出让金、使用年限、使用性质和其他条件，最后达成协议、签订土地使用合同，有偿出让土地使用权的全过程。协议出让方式，是目前各地应用最广泛的土地出让方式，但这种方式并没有引入竞争机制，在地产市场运行的过程中，缺乏公开性、公平性，人为的、非规范性的因素过多。事实上，以协议方式出让土地使用权的市场，是一种没有公平竞争性的、不发达的、欠公正的地产市场。随着我国房地产市场体系的逐渐发育和完善，这种土地使用权出让的方式必然逐渐减少。事实上，有些城市(如广州、深圳等)，已于近期相继宣布对房地产开发项目，禁止使用协议出让方式。招标出让土地使用权是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(经过资格审查的单位或个人)，以书面投标形式，竞争投标某块土地使用权，土地出让者按事先规定的标准，通过评标、决标来确定该地块使用权获得者的形式。土地使用权的招标方式引进了市场竞争机制，综合考虑了规划、地价、投资者的资信等多种因素，有利于形成公平、公正的市场机制，是房地产开发项目土地使用权获取的主要方式。拍卖出让土地使用权是土地使用权有偿出让方式中最具竞争性的方式。由土地出让者发布“土地使用权拍卖公告”。在规定的时间、地点，由该地块的竞投者公开叫价、应价，最后由叫价最高者签订“土地使用权合同”，交付土地出让金并获取该地块使用权的方式。(2)转让土地使用权。即土地使用者再转移土地使用权的行为。包括出售、交换和赠与。在我国目前的地产市场上，通过合法转让获取使用权的土地来源有两类：一类是出让方式获取使用权的土地，经过一定的投资开发或使用后再进入流通领域，转让余期年限的土地使用权：另一类则是原行政划拨的土地使用权，经过补办土地出让手续、补交土地出让金的合法程序后，进入流通领域转让余期使用年限的使用权。土地使用权的转让，通常有出售、交换和赠与三种形式。出售土地使用权即买卖土地使用权，就是土地使用者按法定的程序将该地的余期使用权转移给他方，他方为此支付土地转让金的方式。交换土地使用权是指土地使用权的拥有人双方约定相互转移两宗土地的使用权；或一方转移某地块的使用权，而另一方则以金钱以外的标的物使用权或所有权进行交换的方式。从法律上看，土地使用权的交换与出售均为双方有偿合同：当事人的法律地位也相同，因而有关土地使用权买卖的法律规定，一般也适用于交换。所不同的是，在交换关系中，双方均以款项以外的物或权利进行给付。赠与土地使用权是指赠与人自愿把自己所拥有的土地使用权无偿转移给接受赠与人，受赠人表示愿意接受该土地使用权而达成合同，实现土地使用权转让的方式。与出售、交换不同的是，赠与属无偿单务合同，赠与人对受赠人负有无偿给予土地使用权的义务。(3)出租土地使用权。指土地使用权的拥有人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、构筑物和其他附属物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的交换方式。在出租行为中，承租人取得的仅仅是按土地及地上建筑物本来用途的一段时间(租赁期内)的使用权。这与土地使用权出让、转让行为中受让人获得的具有独立意义的土地使用权有很大的不同。在土地使用权的出让、转让中，受让人获得的土地使用权是一种物权，是一种独立的财产权，其内容不但包括对土地的占有、使用、收益，还包括一定程度(在法律规定的范围内)对土地进行处分的权力。而由租赁获得的土地使用权，不完全具备物权性质，不是一项独立的财产权。其内容只包括占有、使用，而不包括对土地的处分。因而，承租人只能使用土地，一般不得改变土地的原貌，也不得实行转租、抵押或其他处分。(4)土地入股参与联建联营。即以土地使用权作价入股，参与联建联营，实质上是以土地的使用权作条件参与的经济活动。入股的土地，其法人主体己发生了变化，由新的企业法人所占用。这时的土地，既是企业经济活动的场所，又是一笔“资本化了的股金”，作为资产已融入合资企业之中。因而，土地入股本质上也是一种土地使用权的转让方式。（四）按照土地管理法办理土地手续土地管理法第43条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”； 3、土地管理法第44条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”； 4、土地管理法第53条：“经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。”； 5、土地管理法第55条：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。 自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。”； 6、土地管理法第57条：“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。 临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。 临时使用土地期限一般不超过二年。”； 7、土地管理法第59条：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”； 8、土地管理法第60条：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。”； 9、土地管理法第61条：“乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”； 10、土地管理法实施条例第21条：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”； 11、土地管理法实施条例第22条：“具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理： （一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。 （二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。 （三）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地。（五）获取淄博市土地交易信息（电话咨询，如何取得 获取要点）联系人：张爽 ，刘寅昊联系电话：05332771620一、宗地情况 宗地编号: 03030160220022002淄博市2011（增量）一张005土地位置：张店区规划纵三路以东，官庄社区居委会耕地以北土地面积：4873平方米土地用途：工业出让期: 50年起始价： 183万元保证金：36万元保障资金预付款：151万元二、出让方式上述宗地采用拍卖（挂牌）方式出让。竞买申请人超过二人（含二人）时，采用拍卖方式出让，不足二人时采用挂牌方式出让。三、出让时间、地点以拍卖方式出让时间定于2011年5月24日；以挂牌方式出让时间定于2011年5月24日至2011年6月2日10时。地点均在淄博市土地招标拍卖大厅（张店区人民西路60号）。四、出让程序和确定竞得人本次国有建设用地使用权公开出让按照国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定的程序进行出让，按照价高者得的原则确定竞得人。五、竞买人资格要求中华人民共和国境内、外的企业、团体或个人，除法律另有规定外，均可参加竞买。竞买人可以独立竞买，也可以联合竞买。要点：1、参加竞拍者首先要到淄博市土地储备交易中心获取拍卖（挂牌）出让文件 2、 申请人必须在提交书面竞买申请前将竞买保证金和保障资金汇入出让人指定帐户。3、到淄博市土地储备交易中心提交书面竞买申请，同时提交竞买保证金和保障资金交付凭证和拍卖（挂牌）文件要求的有关材料4、出让价款不包括竞买税费，竞买税费由竞得人另行支付5、拍卖（挂牌）成交后，竞得人交纳的竞买保证金，转作受让宗地的定金（不计利息）；竞得人交纳的保障资金（预付款）抵作成交价款和相关费用，其在指定帐户储蓄所产生的利息予以退还。未竞得人交纳的竞买保证金（不计利息）、保障资金（预付款）及其利息，我局在挂牌活动结束后 5个工作日内予以退还。二、宗地情况一、 宗地的基本情况宗地编号：37030300701000680002011（存量）开001号宗地。地址：位于淄博市高新区金晶大道以西，兰雁大道南侧。宗地范围：东至金晶大道；西至南营村居民点；南至道路；北至南营村道路。出让面积39606.6平方米，用途及使用年限：商务金融用地与城镇住宅用地，商务金融用地使用年期40 年、城镇住宅用地使用年期70年。规划综合容积率2.6，建设项目开工时限：供地后一年内，建设项目竣工时限为开工后三年内。在土地开发程度现状条件下。起始价：13670 万元。二、出让方式本次出让采用挂牌方式出让三、出让时间、地点挂牌方式出让时定于2011年 5月20日至2011年5月31日10时（公休日正常接收报价）。在淄博市土地招标拍卖大厅（张店区人民西路60号）。四、出让程序和确定竞得人本次国有建设用地使用权公开出让按照国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定的程序进行出让，按照价高者得的原则确定竞得人。五、竞买人资格要求（一）竞买申请人还须交纳竞买保证金和保障资金（预付款）。竞买保证金人民币（大写）贰仟柒佰叁拾肆万元（￥：2734万元）；保障资金（预付款）人民币（大写）壹亿壹仟零叁拾捌万元（￥：11038万元）。六、本次公开出让的详细资料和具体要求，详见公开出让文件。申请人可于公告之日起至2011年5月17日期间，到淄博市土地储备交易中心获取挂牌出让文件。七、竞买申请的办理（一）申请人必须在提交书面竞买申请前将竞买保证金和保障资金汇入出让人指定帐户。（二）竞买申请人在交纳的竞买保证金和保障资金到达出让人指定帐户后，于2011年 5月17 日17时前，到淄博市土地储备交易中心提交书面竞买申请，同时提交竞买保证金和保障资金交付凭证和挂牌文件要求的有关材料。八、竞买资格审核淄博市国土资源局委托淄博市土地储备交易中心对竞买人的资格进行审查。具备申请条件的，我局将在2011年5月19日前确认其竞买资格。九、成交价款和竞买税费的支付出让价款不包括竞买税费，竞买税费由竞得人另行支付。竞买税费包括土地交易服务费、土地登记费、耕地占用税、契税等，其中交易服务费10日内付清。出让成交后，竞得人交纳的竞买保证金，转作受让宗地的定金（不计利息）；竞得人交纳的保障资金（预付款）抵作成交价款和相关费用，其在指定帐户储蓄所产生的利息予以退还。未竞得人交纳的竞买保证金（不计利息）、保障资金（预付款）及其利息，本次出让活动结束后 5个工作日内予以退还。联系人： 马霞 联系电话05332778029要点：1、本地块采用挂牌方式出让2、本地块用途为商务金融与城镇住宅用地3、竞买申请人还须交纳竞买保证金和保障资金（预付款）、4、本次国有建设用地使用权公开出让按照国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定的程序进行出让，按照价高者得的原则确定竞得人。5、到淄博市土地储备交易中心获取挂牌出让文件。6、提交书面竞买申请，同时提交竞买保证金和保障资金交付凭证和挂牌文件要求的有关材料。7、竞买税费由竞得人另行支付。竞买税费包括土地交易服务费、土地登记费、耕地占用税、契税等，8、未竞得人交纳的竞买保证金（不计利息）、保障资金（预付款）及其利息，本次出让活动结束后 5个工作日内予以退还。 杜勇法2011.5.309.