如何理解国有划拨土地使用权的转让

.如何理解国有划拨土地使用权的转让一、国有划拨土地使用权的概念、特点 1、划拨土地使用权的概念：国务院1990年5月19日发布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第43条规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权；1992年3月8日国家土地管理局发布的划拨土地使用权管理暂行办法第2条规定，划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。综合上述两项规定，划拨土地使用权是指土地使用人通过除出让土地使用权以外的各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。 2、划拨土地使用权的特点：（1）取得的法定性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准；（2）取得的无偿性，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一；（3）使用的无期限性；（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。 二、国有划拨土地使用权的取得、转让及审批 1、划拨土地使用权的取得：除出让土地使用权外，依法无偿取得土地使用权的各种方式中，划拨是一种最重要的方式，且为原始取得方式。根据城市房地产管理法第22条第1款的规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。随着我国土地政策的调整，该种方式将从严，2007年3月16日通过的物权法第137条第3款规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。 2、划拨土地使用权的转让审批：土地使用权包括使用和收益两项权能。划拨土地使用权作为一项土地使用权，自然应包括使用和收益两项权能。划拨土地使用权人对划拨土地使用权的处分受有很大限制，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第44条规定，划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得任意转让、出租、抵押。此规定属于国家法律法规的强制性规定。划拨土地使用权管理暂行办法第5条也规定，划拨土地未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。可见，未经转化为出让土地使用权并符合其他条件的划拨土地，不得转让、出租、抵押土地使用权。而如果划拨土地由土地使用者与政府主管部门签订土地使用权出让合同，并缴纳土地使用权出让金，就转让为出让土地使用权，此外再处分的已是出让土地使用权，而非划拨土地使用权。因而可以认为，划拨土地使用权不包括对该权利进行转让、出租、抵押的权能，即该项权利的处分权能，这正是划拨土地使用权与出让土地使用权的重要区别之一。 从上述的规定及分析可以得出结论，划拨土地使用权是不得任意转让的，这是国家法律、行政法规的强制性规定，不得违反；否则，按照中华人民共和国合同法第52条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。 三、划拨土地转让合同无效的效力补正 如前所述，划拨土地使用权在经批准转让为出让土地使用权前，是不得转让的。但根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第45条的规定，符合下列条件的，经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：.（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。据此规定，划拨土地使用权经有关政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金后，方可转让。应当申明的是，此时转让的已是出让土地使用权。如果划拨土地使用权在未经批准的情况下予以转让，对于无效的合同是否可以补正呢？ 从理论上讲，合同效力的补正即对合同的效力进行修正，使合同转化为有效合同。合同效力的补正分为无效合同的效力补正和效力待定合同的效力补正。前者是指当事人对于无效合同进行了修正，消除其违法内容，从而使合同变为有效合同。后者是指合同欠缺有效要件，能否发生当事人预期的法律效力尚未确定，只有经过有权人的追认，才能化欠缺有效要件为符合有效要件，发生当事人预期的法律效力。划拨土地转让合同的效力补正属于无效合同的效力补正。合同效力补正制度的设立，既可以保护当事人的合法权益，又能促成交易，维护市场秩序。 在我国，面对大量土地隐形市场的存在，要求划拨土地使用权一律先出让后转让，不但会严重限制土地的流转，还会使土地市场上的更多合同归于无效。这不仅不符合合同法的立法本意，还因为土地流转的目的在于对土地的使用，土地转让后，土地的受让者往往已对土地进行了投入，合同无效后，会带来返还的麻烦，且不利于对土地的有效利用。因此，在一些情况下，对划拨土地使用权转让的效力可以允许补正。 从司法解释的立法过程中看，涉及合同效力补正的规定最早出现在最高人民法院1995年底制定的关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答中。其中第26条关于商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可以认定预售合同有效的规定，在审判实践中起到了促进当事人积极履行合同、防止当事人一方恶意主张合同无效、维护房地产开发市场正常运转的作用。随后，1999年底最高人民法院关于适应中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）中的第9条也规定：法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。由此可以认定，法律、行政法规规定的某些合同的批准、登记手续在一定的期限内是可以补办的。最高人民法院2003年4月出台的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第2条借用了该条司法解释的精神，规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。2005年6月18日最高人民法院公布的关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第11条规定，土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。这些规定对于体现当事人有真实意思，减少无效合同，促进房地产的流通，起到了积极的作用。 根据合同效力补正的原理和已有的司法实践，划拨土地使用权转让后，在下列情形下，对双方当事人间订立的合同应认定为有效： 1、转让合同签订后，经过政府主管部门追认批准，并由划拨土地使用权的转让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，补交土地出让金。依据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第11条规定，原划拨土地使用权人在起诉前经过政府主管部门追认批准，在与政府办理土地使用权出让手续后，已经转化为出让土地的使用权人，而根据出让土地使用权转让的相关规定，应当认定转让合同有效。 但实践中，此类情况较少，因为划拨土地使用权人与政府办理出让手续，将土地办至自己的名下，需要交纳一笔数目可观的土地出让金，原来的无偿划拨土地基础上订立的转让合同价款，可能会由于过低而使其无利益可言。另外，随着转让合同有效，还要将土地使用权变更至受让方名下，这样除去手续麻烦，还要再花费一笔费用，对于转让双方来说，都是不经济的。 2、转让合同签订后，由划拨土地使用权的受转让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，并交付土地出让金。房地产管理法第39条第1款对这一情形作了肯定，规定：有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。这一规定也是对当事人间合同效力的肯定。但由于土地使用权出让合同是由政府主管部门与受转让方签订的，划拨土地使用权人与受转让方之间合同的性质的发生了变化，事实上产生了政府与划拨土地使用权人、受转让方三者之间的关系，是政府将划拨土地使用权从原划拨土地使用权人手中收回，再出让给受转让人，受转让人按照合同需支付给原划拨土地使用权人的价款，可视为对原划拨土地使用权人土地被收回的补偿。鉴于此，关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释对此种情况规定为，土地使用权与受让人订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受转让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受转让人订立的土地使用权转让合同可以按照补偿性质的合同处理。 实务中，这种情况较为多见。 3、转让合同签订后，政府主管部门将转让土地直接划拨给受转让方使用。关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释对此种情况规定为，土地使用权与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该土地使用权直接划拨给受让人使用的，土地使用权与受让人订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。 另外，城镇国有土地使用权出让和转让条例第46条规定：对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。据此规定，政府主管部门没收非法收入并处罚款后，应当视为对划拨土地使用权人与受转让方之间转让合同的认可。 四、转让房屋与土地之关系 关于房屋与土地之关系，房屋总是要建筑在土地之上，对土地的占有使用就体现在对房屋的占有使用上。因此，房屋与土地密不可分。在世界各国，最典型的房屋和土地的产权结构是将两者合为一个物，成立一个所有权。例如，在罗马法中，土地即一种类似于主权性质的权利，凡是添附到土地上的物都成为物的一部分，因而人们也运用主物和从物关系原理来说明土地所有权人取得建筑物，进而确立了房屋和土地之间的基本原则：房屋和土地不可分，房屋产权和土地产权不可分。德国民法典第94条也规定，附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。瑞士民法典也规定，除法律保留的限制外，土地所有权及于全部建筑物、植物及泉水。 在我国，目前没有关于土地与房屋是主从物关系还是独立的两个物的规定。但我国的土地属于国家和集体所有，排除个人的土地所有权，却又允许个人拥有房屋所有权，因此土地和建筑物可以被推定为可分离的两个物，由此确定了我国的房地产权结构为房屋所有权与土地使用权结构。这与地上权的规则相符合。 为了简化房屋所有权人不能拥有土地，给所有权带来的缺陷，我国采取了严格的房地产权一致原则，即房屋所有权人与土地使用权人主体一致原则。建设部1997年10月27日发布、2001年8月15日修改的城市房屋权属登记管理办法第6条即规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。城市国有土地使用权出让和转让暂行条例第24条也规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。2007年3月16日通过的物权法第142条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 由于建筑物和土地使用权不可分，我国法律确立了土地使用权与地上建筑物、其他附着物一同转让的原则，即通常所说的房随地走和地随房走。房屋所有权人与土地使用权主体一致原则必然要求转让房屋所有权也转让土地使用权，转让土地使用权也转让其上的建筑物。两种转让都涉及土地使用权的转让，为此，城市房地产管理法第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占的范围内的土地使用权同时转让、抵押。城市国有土地使用权出让和转让暂行条例第23条、第24条也规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。物权法第146条、147条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。9.