审理房屋租赁合同纠纷法律适用与研究

审理房屋租赁合同纠纷法律适用与研究作者：罗飒发布时间：2010-12-16 10:32:53内容提要：近年来房屋租赁合同案件在审判实务中出现了诸多新现象和新问题。本文结合玉林市两级法院审理的典型案件，通过比较法法研究方法、案件分析法等重点对房屋租赁合同的继续性合同法律特征、租赁房屋物上请求权的让予和优先购买权等问题进行论述，并提出一些意见和建议，以期对审判工作有所帮助。 关键词：房屋租赁合同；继续性合同；优先购买权 房屋租赁合同案件作为传统民事案件，审判实务中近年出现了诸多新的问题。作为不动产，房屋价值相对较大，租金相对较高，其位置、状态以及土地使用权的状况往往比较复杂，同时又由于承租人租赁房屋的目的多种多样，从而产生纠纷的可能性相应增大。我国各地的土地使用权呈现出一种历史性、复杂性、多种因素共同参与相互影响的状态，其权利来源、权利状态、登记模式、使用状况往往会不同程度地影响到租赁合同。这成为租赁合同纠纷处理困难的一个原因。现代经济条件下，传统的所有权制度已不能充分适应社会各种财产利益的需求。物权理念发生了从归属到利用的转变，使所有与使用相分离，最大限度发挥资源效用来获得最大的经济效益已成为时代的趋势。许多民商事发达的国家为了正确处理房屋租赁关系，在立法技术上于民法典设置专门的节、目对房屋租赁关系进行详细明确的规定，如法国民法典在第八编租赁契约中第二章“物的租赁”中设立第一节“房屋租赁与农产租赁的共同规则”的同时，专设第二节“有关房屋租赁的特别规则”对此进行详细的规定。而德国民法典则在第三编债务关系法中第八章“各种债务关系”中的第五节“使用租赁合同、用益租赁合同”中设立第一目“适用使用租赁关系的一般规定”的同时，设立专门的第二目“关于住房的使用租赁关系”对此进行详细的规定，并且在该目中分为一至六个分目，分别对房屋租赁的一般规定、租金、出租人的质权、合同当事人的更换、使用租赁关系的终止和在出租的住宅上的住宅区分所有权成立的情况下特别规定等进行了具体明确的规定，具有极强的适用性和操作性。反观我国法律并没有对此进行专门的立法，原来仅在最高法关于贯彻执行若干问题的意见（试行）中进行简单的规定，后来又在合同法第十三章“租赁合同”中进行原则的规定，其他则散见于城市房地产管理法、城市私有房屋管理条例、城市房屋租赁管理办法等部门法、规章和最高人民法院的有关司法解释中，并没有统一的房屋租赁方面的法律规定。这与我国原来民商事不发达，在住房体制改革前房屋租赁合同引起的纠纷不多的国情无不关系。随着社会的发展和人口的增多，因土地资源的稀缺性和不可再生性，房屋在社会财物中的重要价值进一步凸现，尤其是具有商业价值的商铺更是市场主体立足市场发展的重要支撑。趋利避害是市场永远不变的法则，市场的活跃必然导致房屋租赁合同纷争的不断增多，原来分散的、原则性的立法条文已不能及时、妥善地处理房屋租赁中出现的新现象、新纠纷。为解决审判实务中的诸多问题，最高法于2009年6月22日通过了关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称“解释”），该解释对解决房屋租赁合同纠纷案件中的一些难点问题及时作了不少创新性的规定，对审判实践有较强的指导意义。针对玉林市两级法院近年来审理房屋租赁纠纷案件中遇到的问题，玉林市中院民一庭成立了专门的调研课题组，在对两级法院审理房屋租赁合同案件中遇到的问题进行调研的基础上形成了本文。本文重点通过案例分析法、比较法研究方法，针对审判实践中遇到的问题在分析法理的基础上提出自己意见，以期对今后的审判工作有所帮助。 一、关于继续性合同作为房屋租赁合同的重要特征在审判实务中的理解和运用问题。 我国合同法第一百一十二条对租赁合同规定为：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”结合此规定，一般审判实践中和理论上均认为房屋租赁合同是指“出租人与承租人签订的，关于出租人将房屋交付承租人使用、承租人支付租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的协议。”我国真正法律上明确房屋租赁合同的意义，是在城市房地产管理法第五十二条，该条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。” 继续性合同“是指合同内容非一次给付完结，而是继续地实现的合同”。房屋租赁合同是一种典型的继续性合同。其基本特色在于，时间因素在合同履行上居于重要地位，总给付的内容取决于应为给付时间的长短，换言之，随着履行时间的推移在当事人之间不断地产生新的权利义务。将房屋租赁合同列归为继续性合同有重大的意义，在审判实践中对房屋租赁合同消灭是否有溯及既往以及租金的给付处理有较强的指导意义。 合同解除有溯及力，是指解除使合同关系溯及既往地消灭，合同如同自始未成立。合同解除无溯及力，是指合同解除仅仅使合同关系向将来消灭，解除之前的合同关系仍然有效。因为房屋租赁合同持续性的特点，决定了一方的给付具有不可逆转性的特征，即房屋租赁合同消灭时，双方当事人的权利义务一般存在无恢复原状的可能或不宜恢复原状。故多数学说认为继续性合同无效、被撤销、解除应向将来发生效力，过去的合同关系不受影响。试想如果认定房屋租赁合同有溯及力，出租人收取的租金虽然可以返还给承租人，但出租人让以给承租人的房屋占用权是不可返还的，承租人基于对房屋的合法占用而产生效益也是难返还的，此外如有添置物的更是难以恢复原状，如果认定有溯及力则对合同双方权利义务的处理方面难以达到客观、公平的效果，即使可以，亦要增加合同当事人诸多不必要的迂回曲折，对双方无任何益处。但根据“契约即法”的原则，如当事人对合同有相反约定的，则应从其约定。 房屋租赁合同作为继续性合同，大部分情形均是约定按期定时支付租金。审判实践中出现的问题是，承租方拖欠租金超一年后，出租方没有解除合同，双方仍存在租赁关系，出租方请求支付租金，此租金是否超过诉讼时效的问题。我市玉州区法院2007年即受理了一件类似的案件，李某将房屋出租给黄某，约定月租金600元，期限若干年，李某将房屋交付承租人黄某使用后，黄某开始亦按期按时交付租金，后黄某拖欠租金一年多，李某诉至法院要求黄某支付租金，黄某根据民法通则第一百三十六条规定，抗辩称其从拖欠租金之日起一年内的租金已超过诉讼时效，其已取得诉讼时效利益，黄某仅同意支付拖欠之日起一年后的租金。合议庭对该案的处理形成了支持和反对黄某抗辩的两种完全相反的意见，后请示我院民一庭。 由于个案差异较大以及承办人员的认知能力和理论观点的不同，上述问题在我国审判实践中各地法院一直存在不同的意见，包括最高法对此类似问题的答复亦不统一。如针对云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示，最高法于2004年4月6日作出的法函200422号答复“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算”。持此观点的人认为，每一笔债务均是独立的债务，债务人应当恪守约定在每笔独立的债务履行期限届满前履行义务，否则就是违约行为，此时债权人知道其合法权益受到侵害并享有独立的请求权，如债权人怠于行使则会导致罹于消灭时效的法律效果。针对山东省高级人民法院关于借款合同中约定借款分期偿还应如何计算诉讼时效期间的问题的请示，2000年10月26日最高法作出法经200024号答复则是“在借款、买卖合同中，当事人约定分期履行合同债务的，诉讼时效期间应当从最后一笔债务履行期届满之次日开始计算。”直至2008年9月1日最高人民法院公布施行关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定后才达到统一的意见，该规定第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”与我国立法渊源最深的德国民法典和法国民法典采取的则是与该规定相反的按每期债务履行期限届满之日起算诉讼时效的做法。如法国民法典规定：“如果债务可以分先后连续清偿，时效也像债务本身一样分开，于每一清偿期日到期之时对每一方当事人均予进行（最高法院社会事务庭，1945年12月13日）。”又如德国民法典规定：“（2）第1款第2项的请求权以定期重复的给付或者扶养给付为内容，第1款第3项至第5项的请求权以将来到期的定期重复的给付为内容的，30年的消灭时效期间，即由普通消灭时效期间代替。” 2007年玉州区法院受理李某诉黄某一案后，最高法有关诉讼时效的规定尚未出台，合议庭成员接受法理理论教育及认知能力不同，对该案的处理形成了两种完全相反的意见是完全可以理解的。我们考察部分外地法院做法和国内外立法，并结合我市的实际情况，在充分研究租赁合同作为继续性合同的特性后，认为黄某的抗辩理由不成立。主要理由是：1、房屋租赁合同约定的租金支付实际上是同一笔债务，只不过是约定租金分为不同的履行期限，但各期租金并不是独立的债务，而是在合同订立时已确定的各期租金的总和，仅是在合同中约定就总租金分期履行、而非一次性履行而已，该债务在合同订立就具有确定性和整体性。2、结合房屋租赁合同作为继续性合同的特点，合同的履行特别重视信赖基础，要求双方当事人各尽其能实现合同目的。一般房屋租赁合同期限较长，租金分期支付是将承租人的义务分开履行，有利于减轻承租人的负担，也可理解为合同互为履行上的担保，这对承租人的利益是一种更为有效的保障。分期支付租金避免承租人因一次性支付产生经济压力而无法签订合同，有利于促进商业交易的完成，增加社会财富。3、房屋租赁合同作为长期的继续性合同，信赖基础是维系双方当事人各自履行义务、实现合同目的的关键。出租人没有及时追索承租人没有履行的一期或多期债务，是出租人基于维护双方业已存在的承租关系及对承租人的信任和谅解（否则其完全可以行使合同解除权），并不能据其怠于行使权利的行为而认定其放弃该权利。从签订合同目的角度分析，出租人让房屋出租并收取租金是其最大的目的，如认定其放弃该权利显然与其签订合同的目的不符。故我们认为黄某抗辩拖欠租金起一年内的部分租金已过时效不应支持，对出租人李某的合理信赖利益应予以保护和支持。否则，必然造成容忍承租人违约行为而守约的出租人受到损失、违约的承租方得益的情形发生，这明显与我国法律规定的诚实守信原则及社会倡导的善良风气相悖。4、有利于稳定社会交易秩序，节约司法资源，减少诉累。在快速发展的现代社会，促进交易和稳定交易秩序意味着社会财富的增加。如果认定房屋租赁合同每期租金为独立的债务，具有单独的诉讼时效起计点。可能导致出租人频繁地主张权利，或仅由部分债权受侵害而频繁提起诉讼，导致租赁双方关系的恶化。在我国社会诚信度不高的情况下，经过诉讼对决的双方当事人继续履行一份长期的房屋租赁合同的可能性可以说是微乎其微。这明显不利于市场交易关系的健康发展，同时增加了双方的诉讼成本、浪费国家有限的司法资源。5、从诉讼时效制度的价值取向分析。诉讼时效设置的初衷是衡平保护各方当事人的利益，促使债权人及时主张权利，以稳定业已固定的民事关系，防止当事人的权利义务状态处于不明的情形下。虽然超过诉讼时效债权人的利益不受法律保护，但诉讼时效制度的价值取向并不是为债务人规避债务而设置。从倡导诚实守信的原则出发，应做有利于债权人的解读和考虑，才能真正实现对双方权利的平衡保护。6、我国诉讼时效制度规定租金的诉讼时效期间为1年，较之国外的诉讼时效期间的立法明显偏短，不利于保护出租人的利益，也不利于稳定交易关系。德国民法典明确规定：“（2）第1款第2项的请求权以定期重复的给付或者扶养给付为内容，第1款第3项至第5项的请求权以将来到期的定期重复的给付为内容的，30年的消灭时效期间，即由普通消灭时效期间代替。”“消灭普通时效期间为三年。”另法国民法典明确规定：“下列款项的支付之诉，时效期间为5年房屋租金与土地租金。”德、法两国均对分期租金规定了较长的诉讼时效期间，故出租人有较大的选择余地，相反我国对租金规定的诉讼时效期间仅为1年，明显不利于保护出租人的合法权益。故我们认为分期支付租金的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计。最高人民法院2008年9月1日施行关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条规定也印证了我们当时意见的正确。 二、租赁期间出租人房屋物权请求权的让予及租赁房屋在实际管领状态下损害赔偿责任的负担。 （一）出租房屋物权请求权的让予。 房屋作为民事主体的重要财产，其物权效力法律给予极大的保护。随着社会经济的发展，物权中各权能可相分离并具弹力性已是一种社会共识，也是发挥物权最大效能的需要。物上请求权基于物权的支配权受到妨碍而发生，结合房屋承租人的租赁权具有物权化特征。我们认为，为保护承租人的合法权益，承租人在使用租赁房屋期间出租人的物上请求权应依法让予给承租人，尤其是审判实践中遇到最多的排除妨碍请求权和恢复原状请求权，两权均直接关涉承租人直接使用租赁房屋的权利。物上请求权是依附物之支配权的附从权利。承租人在使用租赁房屋期间房屋受到侵害时理应有权行使妨碍排除请求权和恢复原状请求权予以救济，这是基于房屋租赁合同的特性决定的。租赁权实质上是一种从所有权能中分离出来的单独存在于房屋之上的用益权，具有物权排他性的物权化特征。出租人在收取租金让予房屋用益权的同时，该让予的用益权即包含了对第三人请求权的让予，如果承租人基于租赁合同对房屋的占用不含此权利，此权利仍保留给房屋所有权人主张是不现实的。因为出租人此时注意的是其租金能否收取，对其他事项完全可在所不问，第三人对房屋的损害与他虽然有关系，但其可在租赁合同结束后要求承租人按合同交回租赁房屋，如房屋有损，出租人完全可以依据合同对承租人提出违约损害赔偿的请求，故实际上造成第三人的侵权后果是完全由承租人负担。纵使出租人对第三人行使损害赔偿请求权及妨碍排除请求权，那承租人又据此向出租人请求权利，这实际徒增当事人解除纷争的迂回曲折，对各方均无益处。并且法律还规定“承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。法律规定房屋承租人的保管责任，但如承租人无法通过诉讼方式行使保管责任这对承租人是不公平的。我国法律对此没有直接明确的规定不妥，不利于物之利用的效率提高。反观与我国渊源颇深的法国民法典对此则作出具体的规定：“第三人在并不主张对出租物有任何权利的情况下，以粗暴行为给承租人占有、使用租赁物带来妨害，出租人对此不负保证责任；承租人应以自己的名义对第三人提出排除妨碍之诉。”该条明确因第三人过错的情况，出租人不承担责任，应由承租人提出妨碍之诉。另外，在现实中，房屋使用牵涉大量的继续性合同均无一不直接影响租赁房屋的使用，如电力、天然气、煤气、自来水、物业管理等继续性合同愈加普遍化，而我国在这些合同的设立上一般是以房屋所有人开户设立，但在实际使用上却是承租人。如果这种继续性合同引起纠纷，实际使用人无权提出诉求必然降低了房屋的使用效率，损害承租人的合法权益。故我们认为房屋租赁权作为一种用益权，承租人基于对房屋的占用可直接对房屋行使物权请求权。如果房屋承租人因第三人的侵害行为致其用益权受损时，为维护其权利当然可基于对房屋的占有而行使物权请求权。如第三人的行为导致承租人的通风、排水、采光等权利受损时，房屋承租人基于对房屋租赁权的使用当然亦可行使物上请求权，要求第三人排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等，否则，房屋承租人的权利无从保护。 （二）对于租赁房屋在实际管领状态下损害赔偿责任的负担。 1、我国民法通则第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”；最高法关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第十六条规定：“下列情形，适用民法通则第一百二十六条的规定，由所有人或者管理人承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外：（二）堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害的”。这些规定明确了产生侵权责任时根据出租人（所有人）或承租人（管理人）的过错确定承担侵权责任的主体，这与侵权责任的构成要件是相吻合的。一是出租人有交付租赁物及使租赁物适于使用、收益的义务，同时有维修义务。如交付的房屋存在瑕疵发生损害赔偿的，如防盗网的脱落、空调外挂机的脱落等致人损害，则出租人应承担赔偿责任。二是承租人验收房屋确保无瑕疵后，承租人即处于实际管领的位置，如因其管理不善导致损害赔偿的，承租人应承担赔偿责任。 2、租赁房屋灭失风险的负担。即当由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损灭失的，租赁物部分或全部毁损灭失的损失应由谁负担，以及引致租赁合同部分或全部不能履行时，租金风险应由谁负担。（1）对租赁物的灭失风险问题。我国合同法第二百二十二条规定：“承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”我国理论上实际是坚持除非法律有特别规定或当事人有特别约定，房屋的灭失风险由房屋所有人负担的原则。这是上自罗马法以来，就形成的由物的所有人负担风险即天灾归物权人负担的法律思想。但现代社会是快速发展、快速融合的市场社会，房屋租赁合同的情形千差万别，尤其在房地产价格暴涨的社会，出租人为获最大的收益、承租人为减少支出，出租人采取分租、承租人采取合租的情形越来越普遍，特别是在长期租赁房屋的情况下，承租人对房屋处于完全管领状态，出租人退为仅有收取租金的权利，此时仍要出租人承担房屋的灭失风险可能导致双方利益的失衡。我们认为不妨借鉴法国民法典的有关规定更为妥当，该法典规定：“承租人对承租期间出租物发生的损坏或灭失应赔偿责任；但如能证明此种损坏或灭失是非因其过错造成时，不在此限。”“承租人对由其房屋内的人所为或者由转租人所为引起的损坏或灭失，负赔偿责任。”这样更为有利于对房屋无直接管领权的所有人的合法权益的保护，也更有利于强化承租人履行妥善保管、合理使用房屋的义务，防止社会财富损耗，使其效益更大化。又因为现实中房屋灭失发生的原因最多是火灾，故法国民法典还对火灾情形进行了详细的、可具操作性的明确规定。“承租人应当对火灾承担责任，但如其能证明下列情形，不在此限：火灾的发生是由于意外事故、或者是由于不可抗力或建筑本身的缺陷所致；或者火灾的发生是由于毗邻房屋火灾蔓延所致。”“承租人为数人时，所有承租人按他们占有的房屋部分的出租价值比例，对火灾负担责任，但下列情形，不在此限：如能证明火灾始于一承租人的住房内；在此情况下，仅由该承租人一人负担责任。或者如承租人中一些人仅证明火灾并非始发于他们的住房内；此种情形，这些承租人不负责任。”上述规定，我们不妨结合自己的实际进行吸收和借鉴，为我所用。（2）对于租金的风险负担问题。通说认为，由于不可归责于租赁双方当事人的事由，租赁物毁损、灭失的，租金风险由出租人负担。国外立法和我国合同法第二百三十一条均对此有规定，不在此赘述。 三、合同当事人的变更。 合同当事人的变更包括出租人和承租人的变更。对于出租人的变更，最高法关于贯彻执行若干问题的意见（试行第119条规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”合同法第二百二十九条也规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即欲称的所有权变动不破租赁原则。审判实践中，对出租人的变更的案件较少，法律规定明确，一般不会发生大的争议，较为容易处理。在此不赘述。这里结合审判实践重点论述承租人的变更问题。 1、对转租我国法律规定均是以出租人的同意为必要。社会的快速发展离不开效率的提高，促进交易成交率和稳定交易秩序是提高资源利用效率的前提。根据合同法第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”的规定可知，我国严格要求承租人转租应经出租人同意，否则出租人有权解除合同。出租人的同意不必明示，在事后不反对的亦可视为同意，但此时造成租赁关系的不稳定，承租人或次承租人不清楚出租人在何时提出反对并解除合同。为此，最高法解释第十六条明确规定：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该条是推定出租人同意转租的规定。我国采用转租经出租人同意为原则，实际是德国立法采用的限制主义立法模式。“非经出租人许可，承租人无权将租赁物交给第三人使用，尤其无权将租赁物转租。”我国采用此立法模式与我国合同法坚持的合同相对性原则相符。房屋所有人愿将其重要的财产房屋出租给承租人使用，是依赖于对承租人的信任。房屋租赁合同的签订是出租人与承租人在双方遵循平等自愿原则的基础上充分协商一致的结果，合同双方相互信任是最终确定合同权利义务的纽带，房屋出租人最终愿将房屋出租给承租人，对租金的考虑虽是一个主要因素，但基于将房屋交付给充分了解的承租人占用以维护房屋的安全不能不说是一个重要因素。如果允许承租人擅自将房屋转租，则破坏了出租人与承租人原来存在的信任关系，将出租人的房屋置于一个出租人认为脱离控制的境地，有违出租人的初衷，违反了出租人享有法律规定的契约自由原则中“相对人自由”的内容。但理论上和审判实践中有部分人观点认为，转租合同是有效的，首先，我国法律并没有规定未经出租人同意的转租行为无效，仅是赋予出租人行使解除合同的权利，第二，房屋租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。即订立租赁合同的行为不是处分行为，而是负担行为。第三，房屋租赁关系发生后，出租人使承租人的使用、收益使用租赁房屋的积极的债务应逐渐退化为消极的容忍义务。承租人将其对租赁房屋的使用、收益权转予他人，并未损及出租人的所有权，相反可使租赁房屋获得更为充分的利用，收到物尽其用的效果。法国即采用了此种称为自由主义立法的模式。“承租人有转租的权利，甚至有将其租约让与他人的权利，但如租约本身禁止其享有此种权利时，不在此限。”我国合同法有关规定和最高法解释并未规定转租行为当然无效，仅是赋予出租人在异议期内享有解除合同的权利，这是基于保护次承租人的利益，维持交易稳定、提高房屋利用率的考虑。我们认为允许转租将是以后立法的趋势，“租赁权的物权化理论能够突破租赁合同的相对性，赋于租赁权以对世性，从而使次承租人与出租人之间直接取得联系，从而破解了次承租人的困境”转租行为实际上没有损害房屋所有人的利益，因为出租人出租房屋时让渡的是房屋的使用、收益的权利，而不是让渡所有权。不管是承租人使用抑或是次承租人使用房屋，均是一人使用，仅是占有人的变更，并没有增加房屋使用的负担。转租行为也没有影响出租人对于租金的收益，相反，可使租赁的房屋发挥更大的效能。 2、承租人的变更。对于居住使用的房屋，最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）第119条规定“承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期间，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。”合同法第二百三十四条也规定“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”从此两条分析，我国法律上根据合同相对性原则并未承认共同居住人为承租人，仅是承认签订合同人为承租人，但承租人死亡的，共同居住人可补位为承租人，即导致原租赁合同中承租人的变更。这也是国外立法的通例，“租赁契约，不因出租人或承租人死亡而解除。”但该法典中的理解不是我国规定的共同居住人补位为承租人，而是明确“租约转让给继承人。”法国最高法院原则规定：“承租人死亡，租约权转移给继承人,或者转移给全部概括受遗赠人或部分概括受遗赠人（最高法院第三民事庭，1996年6月26日）。”德国民法典第563条对此也作了明确的规定：“（1）与承租人过共同的家庭生活的配偶，在承租人死亡时加入使用租赁关系。同性生活伴侣，亦同。（2）承租人的子女生活在共同的家庭生活中的，在承租人死亡时加入使用租赁关系，与承租人长期过共同的家庭生活的人，亦同。”审判实践中部分审判人员对上述国内和国外立法理解认为，为保护承租人的共同居住人的利益，租赁权可视为一种财产，是可继承的一种权利，同住成员中属于继承人的按继承原则处理租赁权，不属于继承人的共同居住人则赋予继续居住的权利。我们认为这种观点值得商榷，因为继承权是一种依附特定身份才享有的权利，如认定承租人死亡后，共同居住人作为承租人继承房屋租赁权而续租房屋，在法理上和现实中存在诸多无法解决的问题。首先房屋租赁权能否作为一种财产继承？这在法理上和现实中存在诸多争议，我们认为租赁权虽然侧重于体现权利的特征，但是其租赁合同中的继续性义务也是合同的重要内容，这种权利和义务并重的租赁权能否单独作为一种权利继承在法理上无法得出独一的结论。其次共同居住人并不一定属于继承人，比如承租人是女婿，承租人死亡后，原共同居住其岳父母并不是继承人，他们如何继承该租赁权？又或保姆，亦是如此。第三如认定房屋租赁权是一种可继承的财产权利，则承租人死亡后，出现按照法律规定不是继承人的共同居住人可继承租赁权，但其他不共同居住的继承人又不能继承该租赁权的情况，这明显有违继承法的规定。最高法在讨论解释的过程中，大多数意见采纳了田士永教授的观点，认为这是房屋租赁合同的概括继受。在经过比较分析各种观点后，我们认为上述理解亦不恰当，我们更倾向于认定为这是共同居住人对租赁合同的法定让予选择权。因为现实的房屋租赁合同中，其特殊之处在于多数情况下是由多个具有一定社会关系或其他社会关系的人，一同租赁房屋并共同居住。尤其是现实生活中除家庭居住外，同居租住、合租居住等现象逐渐增多。但在签订租赁合同时，往往是一人签订合同，但其本意和实际也是多人居住。为保护承租人的利益和社会经济关系的稳定，法律特别规定承租人死亡时，共同居住人享有租赁权让予的权利，即承租人死亡后，其原签订租赁合同的权利义务一并可以让予给共同居住人承受，共同居住人有选择是否承受的权利。如果按最高法的立法意见认定为租赁权的概括继受，则承租人死亡后，租赁合同的权利义务一并需由共同居住人继受，这明显剥夺了共同居住人的选择权，与立法目的相悖，因为我国合同法第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照租赁合同租赁该房屋。”明确了共同居住人是有选择权的。虽然现实生活中，大部分共同居住人均会要求继续履行租赁合同，但事物有其不可预见性，人之思维、观念有其不同差异性，如承租人在租赁房屋意外死亡，其共同居住人认为该房不吉利不愿继续租住。如理解为租赁权的概括继受，仍要求共同居住人继续租住，不但有违共同居住人的意愿，亦有徙增纷争之嫌。故我们认为法律规定的这种权利认定为共同居住人对租赁合同的法定让予选择权，这更与现实生活相符，在法理上亦更为容易理解。 四、优先购买权。 审判实践中对房屋优先购买权的处理争议最大。我院民一庭近年受理了多件优先购买权案件。下面结合两件典型的案件中遇到的法律进行逐一分析，以明优先购买权的法律性质、行使条件等。 案例一：在房屋租赁期间，出租人在未告知承租人的情况下将该房屋出卖给第三人，第三人在办理房屋产权过户手续时，承租人提起诉讼请求确认出租人与第三人的买卖合同无效，并要求以第三人的同等价格直接买受承租房屋。 案例二：在房屋承租期间，出租人委托拍卖公司拍卖租赁房屋，拍卖公司在履行有关登报手续并电话通知承租人拍卖事宜，承租人知情后并不参与拍卖，而是在第三人拍卖成交并办理房屋产权过户手续后起诉请求确认出租人与第三人的买卖无效，并请求由承租人按拍卖确认书条款直接由承租人买受。 房屋承租人优先购买权的性质是什么？这一问题在法学界存在不同流派和看法，众说纷纭，莫衷一是，个人观点的不同导致审判实务中判决结果的完全相反。全国各地法院因对优先购买权的性质、法律效力、行使条件和权利保护范围等认识不同，往往导致同案不同判的现象。 有人认为是一种形成权，王泽鉴教授即持此观点：“优先承买权，无论其为法定或约定，论其性质，系属形成权，即优先承买权人得依一方之意思，形成与义务人出卖于第三人同样条件为内容之契约，无需义务人（出卖人）之承诺。惟此项形成权附有停止条件，须俟义务人出卖标的物于第三人时，始得行使。”广东高院和湖北高院明确了优先购买权是一种形成权。广东高院关于房屋买卖合同中承租人优先购买权有关问题的批复（2007年11月23日粤高法民一复字200710号）第四条“在宣告出租人与购买人签订的买卖合同无效的情况下，人民法院能否根据承租人的请求，直接判决承租人以同等条件购买房屋的问题。法律规定承租人的优先购买权，其立法目的在于使承租人能够以同等条件购得租赁的房屋。若出租人的买卖行为侵害了承租人的优先购买权，承租人主张出租人与购买人的房屋买卖合同无效，并要求以同等条件购买的，可以支持。”2004年10月30日湖北省法院民事审判若干问题研讨会纪要第1条第5款的规定：“关于房屋优先购买权问题。（1）共有人或承租人享有优先购买权的情况下，所有人未通知共有人或承租人行使优先购买权即出卖房屋的，在宣告房屋买卖合同无效的同时，应判令主张优先购买权的人以同等条件购买房屋。（2）共有人和承租人享有优先购买权的情况下，共有人和承租人均主张优先购买的，共有人的优先购买权先于承租人的优先购买权。在解释出台之前，最高法民一庭原来的倾向性意见与广东高院和湖北高院的是相反观点，最高法民一庭认为“承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利，具有特权效力的表象，应当依法保护。将优先购买权理解为形成权，法律依据不足。它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。”而最高法民一庭原来的少数意见则认为优先购买权应当包含优先买到的权利，否则优先权没有实际意义，实质上体现不了对承租人权利的保护。 有人认为承租人的优先购买权是一种物权，王利明教授即持此观点，优先购买权“可以作为一类物权在物权法中加以规定。”其主要理由是：“优先购买权是法定的而非当事人约定的权利。”“优先购买权具有对抗第三人的效力。”“明确优先购买权为一种物权，有利于加强对特定人利益的保护，防止出卖人和其他买人通过协议任意更改法定优先购买权的规定，同时也有利于法律明确优先购买权的类型，防止在实践中把一些本不应作为优先购买权保护的利益加以保护。” 除上述较为普通的观点外，还有人认为承租人的优先购买权性质上是一种期待权，“法律赋予某人享有优先购买权，只是使其取得了某种期待的利益，即期待将来在某项财产出售时可以享受的利益。”还有人认为承租人的优先购买权是一种缔约请求权。最高法解释又采用了一种新的观点，称为强制缔约义务的请求权。该观点认为“从立法创设优先购买权的旨意出发，承租人的优先购买权性质应确定为债权，归入附强制缔约义务的范畴。”“将承租人的优先购买权视为直接强制缔约的一种，在出租人违反此义务将租赁物出卖给第三人的情形中，承租人可以诉请公权力介入，强迫出租人对其作出承诺的意思表示。” 我们认为承租人的优先购买权“是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。”承租人所享有的优先购买权是一种法定权利，除非当事人在合同中明确约定放弃该权利，否则承租人一经签订合同即依法享有。优先购买权作为一种法定权是租赁权物权化的重要标志。承租人的优先购买权仅由承租人享有，具有专属性，不能转让给他人享用，但可由承租人根据自己的选择行使或放弃，非房屋承租人不能享有优先购买权。因为优先购买权作为一种法定权是法律对特定对象即承租人利益的保护，非承租人不是法律保护之特殊对象，因其非承租人的地位决定了其丧失享有优先购买权的基础。从国外立法看，优先购买权明确为承租人的专属权，不能转让，“除另有规定外，先买权是不可转让的，并且不转移给权利人的继承人。”我国法律没有明确规定优先购买权的性质，但从有关法条上分析，最高法的意见也进行了较大的转变，原来最高法民一庭认为“承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求所有人与第三人签订的买卖合同无效，通过无效之诉，依据买卖不破租赁等原则，以使承租人的利益得到保护。”（实际上这种观点中的理由是不成立的，因为承租人如果不能直接依同等条件取得房屋，不管是否通过提起无效之诉，第三人买受房屋后根据买卖不破租赁的原则，承租人租赁权的派生利益均得到保护。）最高法解释出台后，明确认为“本条司法解释（指第二十一条）明确规定不支持承租人请求认定合同无效的主张。对人民法院是否可以判令承租人与出租人形成买卖合同关系，未予直接规定，但从本解释第二十二条、第二十三条规定含义看，司法解释采用了肯定的观点。”综合分析解释条文，我们认为最高法实际上是附条件地肯定了承租人的优先购买权为一种形成权。解释第二十四条列举了承租人行使优先购买权的四种例外情形。 我们认为为了厘清审判人员的观点、以求得裁决尺度的统一，应该在解释中明确规定承租人享有在同等条件下直接买受租赁房屋的权利，而不是模糊的规定。同时我们认为解释第二十四条中“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”人民法院对承租人的优先购买权不予支持的规定值得商榷。理由是：首先承租人的优先购买权严格来说是一种债权，但此种权利是一种准物权的民事权利，具有物权效力的表象已成为通说，出租人与善意第三人之间的交易行为属严格意义上的债权，在“物权破除债权”的法则下，我们认为准物权的优先购买权理由受到比债权更为优先的保护。其次，效率价值的考虑，承租人租赁房屋并一直使用，由承租人购买租赁房屋的所有权，可保护承租人稳定利用租赁房屋的目的，“比原来租赁房屋所有权与使用权分别由不同的人行使来得更有效率”。第三，有利于社会诚信制度的建立，促使出租人在出卖房屋时行使法定的义务。在承租人行使优先购买权购买房屋所有权后，第三人可直接向出租人行使缔约过失请求权。第四，解释第二十一条虽然规定了在出租人侵害承租人的优先购买权的，承租人有请求损害赔偿的权利，但该条没有任何的标准，没有可操作性。第五，国外立法对此亦有例可行，如德国民法典第577条的承租人的先买权中第（5）款明确规定“使承租人蒙受损害的不同协议没有效力”。 基于以上，对案例一，我们判决承租人在与第三人条件相同的情况下直接买受承租房屋。而对于案例二，我们则没有支持，此案现上诉到高院，高院尚未作出终审判决。我们判决的主要理由是：拍卖公司通知承租人，承租人在知悉的情况下不缴交保险金也不到场参加的，视为放弃了优先购买权，法律赋予承租人的这种实体权利一经放弃，即不存在逆转；承租人以同等价格购买租赁房屋没有事实和法律依据，因为法律规定的是“同等条件”，而非“同等价格”，为了确保买卖合同的严格履行并保证出卖人和拍卖人的合法权益，本案中参加竞买人员均需缴纳300万元的保证金，承租人没有到场亦没有缴纳保证金，如支持承租人以同等价格购买承租房屋，则其享有了比其他参拍人更为优惠的条件，与法律规定不相符；第三人购买是通过拍卖竞价的方法取得，属善意取得，且取办理了房地产过户手续，从保护交易安全，提高交易效率出发，亦不应支持承租人的诉请。此判决与后来解释规定的精神是相一致的。 我们认为优先购买权强调的是时间上的优先及条件上的平等，即承租人在时间上先于他人购买，在条件上与他人同等。审判实践中承租人的优先购买权重点要考究对价格和履行条件的分析。因法律规定的是“同等条件”而非“同等价格”，其在一些案件中还要结合其他因素分析“同等条件”，根据解释第二十四条第（二）款规定将房屋出卖给近亲属的，则排除承租人的优先购买权。但此规定仅限于出租人的近亲属，没有考虑其他密切利益关系的人，我们认为欠妥，应对能排除承租人优先购买权的买受人的周延进一步扩大。因为现代社会是快速发展的多元化社会，个人的社会性在宽松的社会环境中得到充分的体现，现代社会对价值观念、伦理道德出现转型变化给予适当的容忍，有利于社会的整体发展。如现代社会中存在的长期同居并生育子女者，如一方将出租的房屋转让给长期同居者，承租人能否享有优先购买权？如出租人将出租房屋转让给长期共同生活的非近亲属、或不在一起共同生活的有密切关系人（如救命恩人、恩师等），承租人能否享有优先购买权？又如在实行计划生育多年后，人的社会亲属关系缩小，出租人没有解释第二十四条规定的近亲属，但将其出租房屋转让给岳父母、堂兄妹，承租人能否享有优先购买权？我们的答案是否定的，因为此时出卖人将租赁房屋出卖的价格已不是双方合同中约定的价格，而且包含了双方基于各种密切关系的感情因素，双方约定的价格是出卖人是基于买受人与其存在特定关系才考虑的价格，如果确定承租人有优先购买权，则与出租人出卖房屋的目的相悖，侵犯了出租人的自由处分权。故，我们建议在此增加兜底条款，即将该款规定为“出租人将房屋出卖给近亲属或其他密切关系人，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持”。 五、法律漏补及建议。 综合考究我国房屋租赁合同的法律法规和司法解释，虽然解释的出台对审判实务中统一法律适用起到了积极作用。但我们认为仍存在诸多不完善的地方，“法律是一种不断完善的实践”，结合多年的审判实践，我们认为对房屋租赁合同的法律拟对如下方面进行详细的规定，以期法院裁决更具统一性和操作性，更好地保障当事人的利益。 1、加强对承租人权益的立法保护。出租人的强势地位与承租人的弱势地位要求法律在衡平两者利益之间必须对承租人给予特别的保护。当前审判实践中遇到的出租人因利益原因擅自解除合同的案件有所增多，尤其是出租人故意拒收租金后以承租人不履行交租义务为由解除合同的情形大量出现，在诉讼中承租人无法提供证据证明出租人拒收的情况而承担败诉的风险，导致承租人的合法利益得不到有效保护。各国为保护承租人的利益不受损害，立法上针对承租人各方面的权益均作出明确具体的保护规定，如法国民法典第1721条明确了出租人对出租物的瑕疵担保责任。第1722规定了租赁物因意外事故全部毁灭或部分毁灭，不发生任何赔偿责任。为保障承租人平静地享用承租物，第1723条还规定出租人于租约期间不得改变出租物的形态。同时第1727还规定承租人对他人侵害承租权时的各种权利，该条规定“如实施粗暴行为的人主张对出租物享有某种权利，或者如承租人本人被诉至法院并被判处放弃该出租物之全部或一部，或者被判承受某种役权，承租人应当要求出租人提供担保，并且如有人提出要求，应当指明出租人的姓名并说明其本人是为该出租人而占有出租物，以此摆脱诉讼。”德国民法典中出现了30多次“使承租人蒙受损害的不同协议没有效力”的强行性规定，突出了保护承租人的利益，这在立法技术上立法者之所以不厌其烦地规定此条款，是因为根据契约自由和特别规则优于一般规则的原则，双方当事人通常可以通过在他们之间达成的特别协议来偏离债务关系法中往往是任意法的规定，而这一情况易于被处于弱势地位的承租人忽视而被处于强势地位的出租人利用，从而损害承租人的利益。反观，我国法律仅是原则性的规定，缺乏可操作性，没有真正体现对承租人利益的特别保护。真正发生纠纷时，承租人很难通过诉讼程序维护自己的合法权益，纵使通过诉讼取得胜诉的效果，往往也是历尽难辛，双方继续履行租赁合同这种继续性合同的可能性大为降低，况且亦不知出租人何时再次制造解除合同的理由，使承租人疲于奔命在不断的诉讼中。因立法技术上的不健全，导致租赁双方诚信的缺乏，引起诉争不断，大大降低了物的利用效率。故，我们建议立法上应加强对承租人各方面权益的保护。 2、对优先购买权进一步作补充解释。最高法解释中明确规定承租人的优先购买权是一种强制缔约请求权，损害此权利的，解释第二十一条规定了承租人依法享有请求赔偿的权利。此种权利承租人如何行使、法院又如何掌握赔偿标准解释没有作出明确的规定。解释第二十一条规定和第二十四条中的（四）规定极易引起理解上的岐义。第二十一条明确规定承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条（四）规定第三人善意购买取得租赁房屋并已办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。按解释第二十四条规定根据物权法善意取得的原理，一般容易理解。但第二十一条规定对承租人请求确认出租人与第三人签订买卖合同无效的情形全部不予支持是否妥当？如果出租人与第三人恶意串通损害承租人利益的买卖合同亦不支持承租人的诉求是否合理？如第三人尚未办理登记手续承租人是否可以直接行使优先购买权？这些解释都没有明确。故我们认为此条立法技术上是有问题的，应根据第三人的善意情形和恶意情形作不同的规定。法国即认为“承租人主动提出证据，买受人在取得财产之前就知道该财产上存在没有确定期日的租约，由于其知道租约的存在，也就表明其是恶意取得该财产”（法国最高法院第三民事庭，1969年3月12日）。 3、增加承租人行使物上请求权的规定。前文已对此作出详细的论述。我们认为，应借鉴国外立法对承租人行使物上请求权的规定。这有利于确保承租人平静合理使用租赁房屋，使用租赁物发挥最大的效能；同时也有利于维护出租人房屋的使用价值。 4、允许当事人约定可以放弃所有权变动不破租赁权或优先购买权。根据“契约即法”的原则，我们认为，承租人基于租赁权而享有的“所有权变动不破租赁”“优先购买权”均是法律赋予承租人的权利，承租人在与出租人签约时可以协商放弃。这有利于承租人以较低的成本承租房屋，也有利于促成交易，出租人为避免租赁合同设立房屋的负担亦乐于此。但为了保护承租人的利益，应防止出租人借协商为由侵害承租人的合法权益。在所有权变动承租人放弃续租权的合同中，不妨借鉴法国民法典1744条和1745条的规定，由出租人支付承租人一定的款项作为赔偿。该法1744条规定“（1945年10月17日第452380号法令）如订立租赁契约时即已约定在出卖租赁财产之场合，财产取得人可以辞退承租人，并且未对损害赔偿订立任何条款，出租人应依下列方式对承租人给予补偿。”第1745条规定“如出租物是房屋、套房或店铺，出租人向被解除租赁契约的承租人支付相等于承租人在受到解除契约通知至其搬出租赁场所之一段时间段内按当地习惯计算的租金的款项，作为对承租人给予的损害赔偿。” 5、对企业法人承租房屋进行细化的规定。当前经济迅速发展导致市场主体的增多，优胜劣汰是市场永远不变的法则。企业法人在房屋租赁合同中的案件越来越多，最高法解释对房屋租赁合同在企业法人中的处理没有具体的规定。企业法人分立或合并的，原来的租赁权如何处理？企业法人进入破产清算程序的，其租赁权是否作为财产进行清算？企业法人解散时，其投资人对租赁权如何处理？又如何与出租人进行租赁合同的接续？这些都要在审判实践中不断总结，最高法亦应对此作出明确的规定，以厘清审判人员的认识，求得裁判的统一。欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求Ppt课件制作设计，word文档制作、图文设计制作、发布广告等，秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档