前期物业服务合同新嘉DOC

.前期物业服务合同甲方：法定代表人：地址：联系电话：乙方：法定代表人：地址：联系电话：根据中华人民共和国合同法、物业管理条例、山东省物业管理条例等有关法律、法规的规定和本物业区域业主临时公约的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 小区实施前期物业管理服务的事宜，订立本合同。第一章 物业管理区域概况第一条 物业基本情况物业名称：物业类型：住宅座落位置：占地面积： 平方米；建筑面积： 平方米。第二条 具体物业构成明细胶所配置的共用设备设施明细详见附件一和附件二。第二章 物业服务事项第三条 乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。2、物业共用设施、设备的维护、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应有乙方管理服务的其它服务事项。第四条 在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项。第三章 物业服务质量第五条 乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）第四章 物业服务费用第六条 本物业管理区域的物业服务收费选择方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）（1）住宅：高层1.10元/月平方米；（2）商业物业：1.00元/月平方米。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，亏损由甲方根据约定给予补偿。第七条 楼道照明由楼内居民根据电表数分摊费用。第八条 业主应于物业交付之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴纳约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按半年交纳，业主或物业使用人应在年中或年末前30日内履行以后半年的交费义务。第九条 物业服务费用，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年2次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。对物业服务资金收支情况有争议的，甲方或乙方可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金年度收支情况进行审计。第十条 停车收费分别采取以下方式：1、停车场属于全体业主的，使用人应按照露天停车位 元/个月；车库车位 元/个月标准向乙方交纳停车费，该项停车费中 元/个月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理；2、停车场属于甲方所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照露天停车位 元/个月；车库 元/个月标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月标准提取停车管理服务费；3、业主自行购置车位的，应按露天车位 元/个月，车库车位30元/个月标准向乙方交纳停车管理服务费。第十一条 乙方应与业主或物业使用人签订书面的停车协议，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。第十二条 乙方利用属于全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共用设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌），应当征得相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后，剩余部分用于补充专项维修资金。第十三条 乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。第十四条 其他约定 第五章 双方的权利和义务第十五条 甲方的权利义务甲方享有的权利：1、审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、年度财务预决算报告、监督检查乙方各项方案计划的初稿；2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；3、制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度；4、实行本金制物业服务收费方式的，有权与乙方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计；5、依据法律、法规规定享有的其他权利。甲方应履行的义务：1、在销售物业之前，制定业主临时公约，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守业主临时公约。2、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；3、乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：（1）所有建设项目按批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足使用要求；（2）物业管理区域内道路平整，标识系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化、围墙大门建设完毕，具备封闭式管理的要求；（3）机动车停车场、自行车场、垃圾桶、垃圾间、公告栏等可投入使用；（4）供水、供电、供热、供冷、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、邮政等设施能保证或正常使用；4、在查验过程中，甲方应对甲乙双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题予以确认：（1）（2）（3）甲方确定以下问题解决办法、解决时间如下：（1）（2）（3）甲方应就以上内容与乙方签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。甲方应认真完善和处理本物业的遗留问题，以达到本条甲方应履行的义务中第3项的要求。5、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：（1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料；（2）规划设计资料；（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（5）物业管理所必需的其他资料。6、保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；7、本物业交付使用后有下列情形之一的，甲方应在物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会：（1）新建物业建筑面积出售达50%以上的；（2）物业自首次出售之日起已满两年的。8、因前期房屋空置，管理面积较小，为保障物业服务正常进行，甲方按季度拨付乙方物业服务补偿费，以弥补收取物业费用不足，补偿标准按人民币 万元/月支付给乙方。9、督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费；10、因维修物业或者公共利益，需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和乙方的同意，并在约定的期限内恢复原状；11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；12、不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。13、法律、法规规定的其他义务。第十六条 乙方的权利义务乙方享有的权利：1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；2、按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收到物业服务费用和其他费用；3、可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；4、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；5、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益；6、依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他利益。乙方应履行的义务：1、履行合同、提供物业服务；2、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；3、在承接物业时，应当对物业共用道听途说、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；4、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；5、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；6、协助做好本特定管理区域内的安全防范工作，发生安全事故进，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其签订书面协议，告之装修中禁止行为和注意事项，并进行监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；8、不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备和用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用；9、不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；10、不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；11、新建物业交付使用时，除政府规定、特定销售合同和本合同另有约定外，不得向业主乱收费；12、本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。13、法律、法规规定的其他义务、第十七条 根据业主委员会的授权，在物业管理服务中授予乙方以下权利：1、制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守；2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反业主临时公约及公众管理制度的行为。第六章 专项维修资金的管理和使用第十八条 专项维修资金的缴交。第十九条 专项维修资金的管理。第二十条 专项维修资金的使用。第二十一条 专项维修资金的续筹。第七章 物业管理用房第二十二条 甲方应于首位业主入住前60日内，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积900平方米，其中包括：办公用房300平方米（含物业管理企业和业主委员会的办公用房）、员工宿舍用房300平方米、位于 楼其他用房 平方米，要求位于本小区内。第二十三条 物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。本合同终止时，乙方应当将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时如数地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。第八章 合同期限第二十四条 本合同期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十五条 本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。第九章 违约责任第二十六条 因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并做善后处理。产生质量事故的直接原因，以法定机构的签定为准。第二十七条 甲方违反条十五条甲方应履行的义务中第2项，致使业主不履行本合同约定，乙方可要求甲方督促业主履行本合同的约定，同时由甲方承担相应的责任。第二十八条 乙方违反合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方、业主、物业使用人有权要求乙方清退；造成甲方、业主、物业使用人损失的，乙方应给予甲方、业主、物业使用人赔偿。第二十九条 甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务不能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，由甲方赔偿由此造成的损失；甲方的违约行为致使乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上“物业管理事项”的，乙方在权解除合同，并由甲方赔偿相应的损失。第三十条 乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的“物业管理事项”的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。第三十一条 甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，但修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第三十二条 双方约定，以下条件所致的损害，可构成对乙方的免责事由：1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；2、因物业本身固有的瑕疵造成的损害；3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用；4、因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。第三十三条 违反本合同约定需解除本合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。 第十章 附则第三十四条 本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。第三十五条 甲方在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移。第三十六条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。第三十七条 双方约定本合同生效之日起15日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。第三十八条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面开工签订补充协议，补充协议与本合同具同等效力。第三十九条 本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。第四十条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第四十一条 本合同在履行中如发生争议，双方可以依法申请调解，向有关行政管理部门申诉，也可选择以下方式解决：1、仲裁委员会仲裁；2、人民法院诉讼。第四十二条 本合同16页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具同等法律效力。第四十三条 本合同自签订起生效。甲方签章： 乙方签章：法定代表人： 法定代表人：委托代理人： 委托代理人：年 月 日 年 月 日精选资料附件1：物业构成明细类型幢数套数建筑面积套内面积高层住宅商业用房工业用房车库会所其他用房合计备注附件2：共用设施设备明细名称数量名称数量绿化面积非机动车库道路面积道路灯化粪池庭院灯污水检查井电梯雨水检查井共用天线系统垃圾站消防水池公用垃圾桶信报箱配电室监控系统水泵消防箱热交换站设备层天然气调压站人防层机动车库露天停车场附件3：物业管理服务标准1.1综合服务管理1.1.1前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。1.1.2承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。1.1.3客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。1.1.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理2日内完成（预约除外）。1.1.5对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。1.1.6实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。1.1.7能提供3种以上便民(无偿)服务，如电瓶车接送、配置手推车、邮件收发、信息咨询等。1.1.8每年开展1-2次一定规模的社区文化活动。1.1.9每年的沟通面不低于小区住房的70%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。1.2房屋管理与维修养护服务1.2.1房屋管理1.2.1.1制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。1.2.1.2每年第四季度制定下一年度维修养护计划。1.2.1.3小区主出入口设有小区平面示意图，主要道路设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。1.2.1.4房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。1.2.1.5楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。1.2.1.6室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。1.2.1.7对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及劝阻，并报告业主委员会和有关部门。1.2.2巡查与维修养护1.2.2.1巡查物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测；每年检查1次墙体、墙面；每年检查1次顶棚；每年检查1次林楼梯、扶手；每年检查1次情面保温隔热层、防水层；每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊；每年全面检查1次楼板、地面砖；每季巡查1次小区各标识；每月全面检查1次公共门窗；每月巡查1次路面、侧石、井盖等；每月巡查1次围墙；每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。1.2.2.2维修服务在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在3日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。1.2.3装饰装修管理1.2.3.1受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。1.2.3.2装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管理等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。1.2.3.3装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。1.2.3.4委托请运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3-5日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在3-5日内清运。1.3共用设施设备运行、维修、保养服务1.3.1供配电1.3.1.1每日1次对设备运行情况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。1.3.1.2高低压配电柜、变压器每年次检修除尘、按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。1.3.1.3配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。1.3.1.4无自身系统故障引起的计划外大面积停电。1.3.2公共照明1.3.2.1院落、楼梯照明每月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。1.3.2.2公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。1.3.3电梯1.3.3.1电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。1.3.3.2保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。1.3.3.3委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴年检合格证。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。1.3.3.4电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。1.3.4给排水1.3.4.1生活供水1.3.4.1.1泵房设备运行情况每日检查1次，地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次。1.3.4.1.2水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水，水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。1.3.4.1.3水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质时行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。1.3.4.1.4水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。1.3.4.1.5泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防止蛇鼠等小动物进入。1.3.4.2雨污水排放1.3.4.2.1公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。1.3.4.2.2雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。1.3.4.2.3污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。1.3.4.2.4雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。1.3.4.2.5不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。1.3.5供热设施1.3.5.1自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。1.3.5.2每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。1.3.5.4供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每6小时对机房和设备巡视1次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。1.3.5.4维修人员每日10：00、22：00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。1.3.6安全防范措施物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：监控系统，做到：设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；设备出现故障，能及时修复。门禁系统，做到：每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机检查保养每季1次；一般性故障2小时内修复，较为复杂的故障2日内修复。电子巡更，做到：调度保养每季1次，保证正常运行；保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。周界防范系统，做到：主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次；报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。门禁系统，做到：每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机检查保养每季1次；一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。电子巡更，做到：调试、保养每季1次，保证正常运行；保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。周界防范系统，做到：主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次；报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障性的信息，并同时发出声光报警信号；系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂故障24小时内修复。1.3.7防雷接地系统1.3.7.1每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。1.3.7.2高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家标准。1.4协助公共秩序服务1.4.1人员要求1.4.1.1专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。1.4.1.2有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备。1.4.1.3配备对讲装置或必要的安全护卫器械。1.4.2门岗1.4.2.1建立健全门岗、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。1.4.2.2保障值班电话畅通，接听及时。1.4.2.3各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7：00-9：00、17:00-19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。1.4.2.4对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。1.4.2.5对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。1.4.2.6保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。1.4.3巡逻1.4.3.1制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。1.4.3.2每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。1.4.3.3巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。1.4.4车辆管理1.4.4.1按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。1.4.4.2按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。1.4.4.3车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。1.4.4.4收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。1.4.4.5车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。1.4.4.6非机动车应定点停放。1.4.5监控1.4.5.1设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。1.4.5.2监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理。1.4.5.3监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定的行业标准执行。1.4.6紧急事故防范1.4.6.1对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。1.4.6.2对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。1.4.6.3每年组织1次以上应急预案演习。1.5保洁服务1.5.1楼内保洁1.5.1.1楼层通道和楼梯台阶，每日清洁1次，地面每周湿拖1次。1.5.1.2楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、批示牌等每周清洁1次。1.5.1.3天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次。1.5.1.4共用门窗玻璃，内侧每2个月擦拭1次，目视干净。1.5.1.5电梯轿厢地面、四壁每日清洁1次，目视干净。1.5.2外围保洁1.5.2.1道路每日清扫1次，目视无明显杂物、污迹和积水；雨雪天气及时清扫主要道路，方便出行。1.5.2.2绿化带每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。1.5.2.3水景开放期间，每2日清洁1次，水面无明显漂浮物。1.5.2.4休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次，设施表面干净，无杂物。1.5.2.5 3米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次，目视干净。1.5.2.6标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁1次，目视干净。1.5.2.7天台、明沟、上人屋面每个2月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。1.5.2.8设有公共卫生间的，每日清洁1次，每月1次对公共卫生间进行消杀。1.5.3车库、车棚1.5.3.1地面每2日清洁1次，每2月冲刷1次。保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。1.5.3.2天花板、墙面每季清洁1次，无蜘蛛网。1.5.3.3门窗、消防箱、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。1.5.4垃圾收集与处理1.5.4.1应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。1.5.4.2建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。1.5.4.3垃圾桶、果皮箱每月清洁2次。1.5.5卫生消杀蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。1.6绿化服务根据住宅小区内绿化实际情况应做到：对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果。寒苦清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%。对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到90%，土地无明显裸露；适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求Ppt课件制作设计，word文档制作、图文设计制作、发布广告等，秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档