【成功案例】购房遭遇“限购令”合同解除及违约责任的认定

精选资料购房遭遇“限购令” 合同解除及违约责任的认定作者：上海君澜律师事务所张涛律师案情2011年1月5日，经居间人上海某房地产经纪事务所居间介绍，原告、被告签订房地产买卖协议一份，约定由原告向被告购买位于上海市某区XX路XX弄XX号房屋，房价款430万元。该协议对房款支付方式、房屋交易税费、中介费的承担均作了约定。该协议另约定，原、被告双方自本协议签订之日起30天内签订上海市房地产买卖合同。该协议签订当日，原告即向被告交付定金60,000元，被告为此向原告出具了收条。此后，上海市人民政府于2011年1月31日颁布出台了限购令，因原告在本市已拥有三套住房，属限购对象，原告遂向被告提出解除房屋买卖协议并要求被告退还60,000元定金，遭被告拒绝。原告交涉未果，为维护自己的合法权益，诉至法院诉请判令：一、解除原、被告间签订的房屋买卖协议；二、被告返还原告定金60,000元。另查明，原告系非上海市户籍居民。原告目前在上海市已拥有三套住房。裁判法院经审理认为，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案原、被告间签订的房屋买卖协议，依法成立且有效。原、被告签订房屋买卖协议的目的，系为了通过房屋买卖实现房屋所有权的转让，房屋属于不动产，物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。根据上海市人民政府颁布的自2011年2月1日起实施的，关于本市贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见第七条规定，对在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。本案原告属非本市户籍居民，且在本市已经拥有三套住房，属上海市政府颁布的上述实施意见中规定的限制购房的对象，若原、被告间房屋买卖协议继续履行，将导致不予办理房地产登记之后果，双方间房屋买卖合同的目的显然无法实现，故原、被告间房屋买卖协议应当解除。由于政府行为不能办理房地产登记，导致买卖合同目的无法实现，符合合同法第九十四条规定的不可抗力之情形，双方当事人均可免责。因此，原告要求解除房屋买卖协议及要求被告返还定金60,000元，于法有据，本院予以支持。被告认为原告解除房屋买卖协议的行为已构成违约，其已交定金应冲抵违约金之辩称意见，没有合法依据，本院不予采纳。评析我国合同法第九十四条对不可抗力解除合同进行了规定，即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”不可抗力致使不能实现合同目的，该合同失去积极意义，失去价值，应予以消灭。我国合同法允许当事人通过行使解除权的方式将合同解除。通过什么途径消灭，各国立法并不一致，根据我国合同法的上述规定，允许当事人通过行使解除权的方式将合同解除，由于通过解除程序，当事人双方能够互通情况，互相配合，积极采取救济措施，因此具有优越性。但何谓不可抗力，我国民法通则第一百五十三条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。我们认为，不可抗力具体来说一般可包括地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令、罢工等。但是，预期市场不好的情形，不属于不可抗力。但是政府出具的限购政策是否属于法律规定的“不可抗力”尚有争议。有人认为，不可抗力一般是指战争、地震、火灾等突发状况，而限购令早就已经在别的城市或者之前就有执行先例了。本案来说，买方在明知道已有三套房的情况下，应该预计到签合同买房行为有一定风险性，所以这次买卖不成，卖方没有任何责任，完全是买方单方面的违约行为，应为此承担责任，所以定金不能退还。而认为限购政策属于不可抗力的人则认为，政府“住房限购令”应该是属于政府的行政性命令，该行政性命令具有政府规章制度的性质。这一行为具有不可预测、不可控制、不可避免的特征，符合民法通则规定的不可抗力，基于此所解除的合同，应该是法定解除，双方不负违约责任。我们认为，政策调整是否属于合同可无条件解除的“不可抗力”，我国并未明文规定，但不管政府的限购政策是否属于法律规定的不可抗力，这种情况的变化都属于并非出于买卖双方任何一方的意愿，而且也不可能不执行，应属于“客观因素”一类，对于双方都不构成违约，只能解除合同，返还财产。同时我国合同法第九十七条规定了合同解除的法律后果：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，买卖合同签订后，上海市政府出台了房地产限购政策，按照原告拥有房产的情况属于限购的对象。由于客观上已经不能再次购房，签署的相关协议已难以履行，并且合同难以履行的结果不能归责于原告一方，所以卖方也不可以据此追究对方的违约责任。案例编号：(2011)松民一(民)初字第1960号 (2011)沪一中民二(民)终字第1745号链接以“限购令”为例，最高院及地方高院针对“限购令”引起的合同纠纷处理办法都曾印发审判指导性文件：最高人民法院办公厅关于印发的通知法办2011442号（2011年10月9日）第三条 房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予支持。房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予支持。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不能予以支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要（2011年12月13日）第一条 审理案件的基本原则和导向，要确保司法审判与国家对房地产市场宏观调控政策的导向相一致。第三条 住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。浙江省高级法院 关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（2011年4月21日）第六条 调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。THANKS !致力为企业和个人提供合同协议，策划案计划书，学习课件等等打造全网一站式需求欢迎您的下载，资料仅供参考可修改编辑