房地产开发经营与管理试题(模拟试题1)

四 川 大 学 网 络 教 育 学 院 模 拟 考 试 试 题1一、 单选题（每题2分，20小题，共40分） 1 下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格下降（ ）。 A提高抵押贷款利率 B降低抵押贷款利率 C降低首期付款比例 D通货膨胀率上升2 下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是（ ）。 A国有土地使用权的协议出让 B国有土地使用权的拍卖出让 C新建房地产的买卖 D征用集体所有土地转为国家所有3 某投资者花费 80万元购一商业店铺，出租后，每月净租金收入 1583万元，考虑月投资收益率08，则（ ）几个月可收回投资。A505 B60 C65 D754 建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（ ）之比。 A规划建设用地面积 B居住区总用地面积 C居住建筑用地面积 D获取土地使用权面积5 投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与（ ）之比。A总开发成本 B项目投资的资本价值C总投资 D总开发价值6 获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（ ）阶段的主要工作。 A投资机会选择与决策分析 B前期工作 C建设阶段 D租售阶段7 房地产开发的程序主要分为（ ）四个阶段。 A投资机会选择、决策分析、建设、物业管理 B投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理 C决策分析、前期工作、施工与竣工、租售 D投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售8 新城区环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷，适合建造（ ）。 A商业中心 B娱乐用房C高级住宅、公寓 D廉租房9 对于投资型物业购买者而言，（ ）往往决定了其愿意支付的价格水平。 A自身支付能力 B拥有物业后所能获取的预期收益大小 C市场供求状况 D区域因素10在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求（ ）。 A增加 B减少C改变 D不变11对于房地产市场来说，由于短期内房地产的供应数量不能得到充分的调整，所以短期内房地产市场的租金和售价是由（ ）决定。 A建造技术 B需求C供求关系 D开发成本 12土地使用权受让人须持有规划设计条件通知书及其附图的土地出让合同，方可办理（ ）及其土地使用权权属证明。A建设工程规划许可证 B开工许可证C勘测设计许可证 D建设用地规划许可证13写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金400元m2年，则其面临（ ）。 A币场供求风险 B周期风险C变现风险 D通货膨胀风险 注：试题一律做在答题纸上（答题纸另发） 本题共 3 页，本页为第 1 页14初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（ ）。 A土5 B土10C土20 D土3015房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（ ）。 A多样性 B固定性 C稀缺性 D体积大、消耗材料多16影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是（ ）。 A未来经营费用的风险 B系统风险 C持有期风险 D非系统风险17位置对于（ ）具有特殊的重要性。A居住物业 B工业物业 C商业物业 D特殊用途物业18供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。 A第一阶段 B第二阶段C第三阶段 D第四阶段 19（ ）属于购买者导向定价方法。 A随行就市定价法 B目标定价法C价值定价法 D商谈定价法20某开发商通过发行债券建成一商业物业，并出租给零售商经营。对购买债券的投资人及开发商来说，其房地产投资形式分别为（ ）。 A开发投资、直接投资 B直接投资、置业投资 C间接投资、开发投资 D间接投资、置业投资二、多选题（每题2分，10小题，共20分）1 对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ ）特点。 A土地费用高 B投资风险减少C投资风险增加 D开发周期缩短E投资收益较高2 与其他投资相比，房地产投资的优点有（ ）。 A能够得到税收方面的好处 B能抵消通货膨胀的影响 C自然寿命周期长 D变现容易 E提高投资者的资信等级3 房地产市场状况分析一般从（ ）方面进行。 A竞争性物业发展状况 B房地产市场宏观因素C各类物业的供求关系 D房地产售价和租金水平E土地批租数量和分布4 开发企业向银行申请开发建设贷款时，银行要审核（ ）等内容。 A项目评估报告 B与开发商合作的承包商C抵押或担保条件 D企业资信等级E贷款的期限与数量5 房地产开发项目的规划管理主要体现在（ ）。 A选址定点审批 B核发“建设用地规划许可证” C核发“建设工程规划许可证” D核发开工许可证E参与项目的竣工验收 注：试题一律做在答题纸上（答题纸另发） 本题共 3 页，本页为第 2 页6 在市场经济条件下，基础利率的高低主要取决于（ ）。 A社会平均利润率 B风险因素 C资本供求状况 D通货膨胀率 E国家宏观信贷政策7 对于置业投资而言，投资的经济效果表现为（ ）。 A销售收入 B物业增值C减少纳税 D股权增加E租金8规范房地产市场行为的方法有（ ）。 A产权登记 B资质审查 C建立房地产价格评估制度 D城市规划指导E规范交易行为9 房地产可以视为（ ）的结合。 A土地 B实物 C权益 D区位 E附属设施及设备10房地产市场的特征有（ ）。 A权益的转让市场 B易于出现不均衡和垄断 C政府调控的市场 D分散的地区性市场 E专业化市场三、计算题（20分）某家庭贷款20万元购置商品住宅，商定贷款在20年内按月等额还本付息，贷款利率为6% 。问第三年年末的贷款余额是多少？如该家庭还款三年后，于第四年年初提前还款5万元，问从第四年开始的月等额还本付息额为多少？ 四、计算题（20分）某房地产开发项目的占地面积为2000 m2，容积率2.5，楼面地价为1500元m2 。建造成本3000元m2，预计项目建成后售价为8000元m2，假定开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造成本在开发期内均匀投入，专业人员费用为建造成本的 10% ，管理费用为土地成本、建造成本、专业人员费用之和的5% ，贷款利息为10% ，融资费用为贷款利息的10% ，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5% 、6.5% ，问该项目开发商成本利润率是多少？补充题.某房地产开发商通过出让方式以6000万元购买了一宗住宅用地70年的使用权。已知该地块规划建筑用地面积为30000平方米，建筑容积率为1.8，建造成本为2400元/平方米，专业人员费用为建造成本的8，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5 ，年贷款利率为6 ，按年付息。开发期为2年半（其中准备期6个月，建造期24个月），土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建造期内均匀投入。如果项目建成后的市场销售价格为5200元/平方米，销售费用和销售税金分别为总销售收入的3 和6.5。试求该项目开发商成本利润率。（20分）答案：模拟题1一、1A 2C 3C 4A 5B 6B 7D 8C 9B 10A 11B 12A 13D 14C 15C 16B 17C 18C 19C 20D 二、1AD 2ABE 3ACDE 4ACDE 5ABCE 6ACDE 7BCDE 8ABCE 9BCD 10ABDE三、1041.31元四、23.52 注：试题一律做在答题纸上（答题纸另发） 本题共 3 页，本页为第 3 页