2017年房地产估价师《理论与方法》真题

2017年房地产估价师 理论与方法 真题 1 在评估房地产的市场价值时 错误的做法是 A 模拟房地产市场定价 B 模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C 以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D 从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案 D 2 政府因救灾需要而征用某房屋 半年后返还 下列项目中 不应作为补偿项目的是 A 征用期间导致房屋毁损的价值损失 B 征用造成的家具 物资等动产搬迁费用 C 征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案 D 3 下列房地产估价机构的行为中 错误的是 A 根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B 承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C 聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D 利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料 为预购买该房地产的投 资者提供最高出价评估服务 答案 D 4 关于估价目的的说法错误的是 A 估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B 任何估价项目都有估价目的 C 一个估价项目通常有多个估价目的 D 估计目的限制了估价报告的用途 答案 C 5 土地利用时会受到土地用途 容积率 建筑高度等限制 这些限制条件在该宗土地的权 益中属于 A 拥有的房地产权利 B 受其他房地产权利的限制情况 C 受房地产权利以外因素的限制 D 额外的利益或好处 答案 C 6 下列对某宗房地产状况的描述中 属于房地产实务状况描述的是 A 建筑密度大小 B 房型设计 C 临路状况 D 公共配套设施情况 答案 B 7 下列引起某套住宅价格上升的因素中 属于该住宅价格自然增值因素的是 A 对住宅本身进行投资改良 B 由于人口增长对住宅的需求增加 C 因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8 关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法 错误的是 A 房地产转让估价应评估出租人权益价值 B 续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C 房屋征收估价应评估完全产权价值 D 房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案 D 9 某套住宅的套内建筑面积为 145 使用面积为 132 应分摊的共有公用建筑面积为 23 按套内建筑面积计算的价格为 7500 则该套住宅按建筑面积计算的价格为 元 A5893 B6387 C6473 D7016 答案 C 10 下列影响房地产价格的因素中 不属于经济因的是 A 国内生产总值 B 国民消费价格指数 C 汇率波动 D 税收减免 答案 D 11 房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质 这主要来源于 的限 制 A 房地产地役权 B 房地产权利及其行使租赁权 C 房地产使用管制 D 相邻关系 答案 D 12 某抵押房地产的土地为划拨方式取得 经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值 为 120 万元 将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元 已抵押 贷款余额为 48 万元 无其他法定优先受偿款 若社会一般抵押率为 60 实现抵押权的费 用及税金为 15 万元 该房地产再次抵押的抵押净值为 万元 A12 B25 C27 D40 答案 B 13 房屋征收中 用于产权调换房屋为期房的 为计算被征收房屋价值与用于产权调换房 屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值 其价值时点应为 A 房屋征收决定公告之日 B 原征收补偿协议达成之日 C 用于产权调换房屋支付之日 D 委托估价之日 答案 A 14 评估某在建工程的市场价值 该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案 成本法测算 该两种续建方案的结果均为 8800 元 假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的 测算结果分别为 10000 元 和 9550 元 根据最高最佳利用原则 估价方案综合测算结 果 多种估价方法的 采用简单算数平均数 应确定为 元 A9175 B9400 C9450 D9775 答案 B 15 比较法估价中 可比实例成交日期之后发生的下列事件中 不需要进行市场状况调整 的是 A 所在区域的消费者观念发生了变化 B 国家调整了房地产税费政策 C 国际与国内均出现了通货膨胀 D 对可比实例进行了装修改造 答案 D 16 为评估某房地产 2017 年 4 月 1 日在交易税费正常负担下的市场价格 选取的可比实例 资料如下 成交日期为 2016 年 10 月 1 日 合同约定买方支付给卖方 3500 元 买卖中涉 及的税费全部由买方支付 该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常 交易价格的 6 和 3 2016 年 8 月 1 日至 2017 年 4 月 1 日期间 该类房地产市场价格平均 每月比上月上涨 0 3 对该可比实例成交价格进行修正 调整后的价格为 元 A3673 20 B3673 68 C3790 43 D3790 93 答案 B 17 运用比较法评估某套住宅的现时市场价格 选取的可比实例建成时间与估价对象建成 时间相同 2 年前公开挂牌出售 成交日期与价值时点相差 1 年 该类住宅因使用损耗导 致每多使用一年价格下降 1 如果不考虑其他因素 则该可比实例成交价格的房地产状况 调整系数为 A100 101 B100 100 C100 99 D100 98 答案 A 18 采用间接比较 百分比进行房地产状况调整 若可比实例比标准房地产优 3 估价对 象比标准房地产劣 5 则有关房地产状况调整的说法 正确的是 A 标准化修正的分子应为 100 B 标准化修正的分母应为 97 C 房地产状况调整的分子应为 100 D 房地产状况调整的分母应为 95 答案 A 19 关于收益法中收益期确定的说法 正确的是 A 在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间 B 在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间 C 自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间 D 自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间 答案 D 20 某宗房地产的土地使用期限为 50 年 土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上 建筑物 至今已使用 10 年 建筑物剩余经济寿命为 55 年 该宗房地产正常情况下每年可 获得净收益 15 万元 报酬率为 7 5 该房地产的收益价值为 万元 A188 92 B194 62 C196 25 D198 18 答案 A 22 某宗已抵押的收益性房地产 年有效毛租金收入 500 万元 年房屋折旧费 30 万元 维 修费 保险费 管理费等 50 万元 水电供暖费等 40 万元 营业税及房地产税等 65 万元 年抵押贷款还本付息额 70 万元 租赁合同约定 保证合法 安全 正常使用所需的一切费 用均由出租人负担 该房地产的净收益为 万元 A245 B275 C315 D345 答案 D 23 某旧厂房的设计寿命为 40 年 重置成本为 100 万元 厂房内动产设备重新购置价格为 40 万元 厂房达到设计寿命拆除时 预计可收回钢筋 红砖折价 10 万元 旧动产设备折 价 10 万元 拆除厂房花费 7 万元 动产设备搬运花费 1 万元 废弃建筑垃圾搬运花费 1 万 元 该厂房的残值率为 A1 43 B2 00 C7 865 D11 00 答案 B 24 估价对象为一旧厂房改造的超级市场 该厂房建设期为 2 年 建成 5 年后补办了土地 使用权出让手续 土地使用期限为 40 年 土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上 建筑物 建筑物经济寿命为 50 年 假设残值率为 0 采用直线法计算建筑物折旧时 年折 旧率为 A2 00 B2 13 C2 22 D2 50 答案 C 25 关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法 正确的是 A 自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间 B 为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和 C 由建筑结构 工程质量 用途与维护状况等决定的时间 D 为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和 答案 B 26 某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为 2500 净租金为 730 元 年 空置率为 15 周边有电梯的同类写字楼的净租金为 803 元 年 空置率为 10 现单独增加电梯的必 要费用为 380 万元 而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为 200 万元 若该写字楼 剩余经济寿命为 30 年 报酬率为 7 5 则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为 万 元 A78 B102 C180 D302 答案 B 27 运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时 在延迟销售情况下 开 发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是 时的房地产市场状况 A 价值时点 B 开发完成 C 未来延迟销售 D 销售完成 答案 C 34 关于估价方法选用的说法 正确的是 A 旧厂房因火宅造成的保险赔偿估价应选择成本法 B 股价范围内房屋已空置 征收估价时不能选用收益法 C 估价师对外地城市某一成套住宅估价 因可以实例调查困难 可不选用 D 已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法 答案 A 35 房地产估价报告中估价师声明的内容不包括 A 估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B 估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C 估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D 估价师对估价结果成立条件的提示和说明 答案 D 1 关于专业房地产估价的说法 正确的有 A 应由专业机构和专业人员完成 B 应经过审慎判断并提供专业意见 C 出具的结果具有证明效力 D 应收取一定的服务费用 E 咨询性估价无需承担法律责任 答案 ABCD 2 下列房地产中 通常适用收益法估价的有 A 农地 B 写字楼 C 加油站 D 二手商品住宅 E 行政办公楼 答案 ABCD 3 下列房地产状况的描述中 属于房地产权益状况描述的有 A 住宅已设定抵押权 B 地块的规划条件中对容积率 建筑密度及建筑高度的规定 C 高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租 D 在建工程有拖欠工程款 E 高层住宅可观赏临近公园的景观 答案 ABD 4 下列房地产价格影响因素中 会引起房价上涨的因素有 A 周边土地出让出现 地王 B 家庭规模小型化 C 下周贷款利率 DGDP 增速放缓 E 城镇化速度减慢 答案 ABC 5 下列建筑物的实物状况因素中 对建筑规模有影响的有 A 建筑面积 B 建筑进深 C 室内净高 D 建筑层数 E 建筑质量 答案 ABCD 6 下列估价项目中 价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有 A 在建工程抵押估价 B 期房预售价格评估 C 预购商品房抵押估价 D 用于产权调换的期房价格评估 E 建筑物火宅损毁价值评估 答案 BCD 7 下列房地产中 通常适用比较法估价的有 A 高档公寓 B 标准厂房 C 房地产开发用地 D 行政办公楼 E 在建工程 答案 ABC 8 比较法股价中 对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括 A 租赁权限制情况 B 交易税费负担转嫁情况 C 已抵押担保债权情况 D 地役权设立情况 E 利用方式限制情况 答案 ACDE 9 评估承租人权益价值时 收益法估价参数确定正确的有 A 收益期应为租赁合同剩余租赁期 B 收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期 C 净收益应为合同租金减去运营费用 D 净收益应为市场租金减去运营费用 E 净收益应为市场租金减去合同租金 答案 AE 10 一般来说 房地产价格等于 开发成本加平均利润 的前提条件包括 A 供求关系短期内不太稳定 B 自由竞争的市场环境 C 较长时期的市场运行 D 可大量重复开发建设 E 成本和效用变动不同步 答案 BCD 11 关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法 正确的有 A 采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用 B 修复到新的或相当于新的状况的必要费用 C 大于修复后所能带来房地产增加额的费用 D 小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用 E 包括长寿命项目发生的修复费用 不包括短寿命项目发生的修复费用 答案 ABD 12 关于假设开发法股价中开发经营期的说法 正确的有 A 开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期 B 开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期 C 建造期的起点是价值时点 终点是未来开发完成后的房地产竣工之日 D 销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间 E 经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日 答案 ABD 13 关于长期趋势法的作业及其适用的估价对象的说法 正确的有 A 长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动 B 长期趋势法可用来比较 分析两宗或两类以上房地产价格的发展潜力 C 长期趋势法适用的估价对象是价值 价格有一定变动规律的房地产 D 直线趋势法适用的估价对象是历史价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的房地 产 E 平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各期上 升或下降的幅度大致相同的房地产 答案 ABCD 14 运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时 应修正调整的价格影 响因素包括 A 市场状况 B 交易情况 C 区位情况 D 使用期限 E 开发程度 答案 ACDE 15 关于估价委托书的说法 正确的有 A 估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书 B 估价委托书应由估价委托人自己撰写 估价师不得带其起草 C 委托估价事项属于重新估价的 可在估价委托书内注明 D 估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求 E 估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内 答案 ACDE 1 估价师不能在开始估价之前就征求委托人的意见 一般也不能在完成股价之前与他们讨 论估价结果 答案 2 以房养老 的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源 而是以住房自身的价值作 为偿还保证 答案 3 为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价 属于咨询性估 价 答案 4 实际估价中 不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化 但 估价师应尽量用定量分析来量化各种因数对房地产价格的影响 使估价不断科学 精准 答案 5 抵押估价中选用收益法估价时 应采用保守的收入和运营费用 答案 6 比较法估价中 可比实例的成交价格应当是正常市场价格 答案 7 繁华程度 交通条件 位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素 在分析这些因素 的影响程度时 最主要的是看其对客流量的影响 答案 8 在运用收益法评估商品住宅价值时 预期期末转售收益较大 如果选择直接资本化法估 价 则选取的资本化率较小 如果选择报酬资本化法估价 则选取的报酬率较大 答案 9 成本法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时 根据估价对象状况和土地市 场状况 应选择房地分估路径求取重新购建价格 答案 10 建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在 答案 11 实际估价中 假设开发法的估价前提由价格类型和价值时点决定 并应在估价报告中 说明理由 答案 12 标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组 使同一组内的房地产具 有相似性 病搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据 经过分析 利用 型计算出各 宗被估价房地产价值或价格的方法 答案 13 城镇基准地价评估中应根据位置相邻 地价相等 开发程度不同的要求划分均质地域 答案 14 评估整个住宅小区的市场价格 其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和楼层 答案 15 估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致 答案 1 某商铺共二层 总建筑面积 200m2 每层建筑面积相等 一层层高 6m 二层层高 3 5m 该商铺一年前整体出租 租赁期限为 5 年 年租金为 1680 元 m2 约定每年租金递增率为 3 运营费用率为 25 根据调查 同类商铺目前层高 3 5m 的一层年租金为 1920 元 m2 二层租金是一层租金的 0 6 倍 在其他条件相同的情况下 层高 6m 的一层租金是层高 3 5m 的一层租金的 1 25 倍 该类商铺每年的租金递增率为 5 运营费用率为 25 该商铺 从目前开始计算的 10 年持有期末转让时的资本化率为 6 转让税费为市场价格的 6 请 计算该商铺目前带租约的市场价格 假设该类商铺的报酬率为 10 10 分 答案 假定各年的租金收入均发生在年末 1 租约期内 该商铺一年前整体出租 年租金为 1680 则目前年租金为 1680 1 3 1730 4 元 m2 1730 4 200 1 一 25 10 一 3 1 一 1 3 4 1 10 4 85 7521 万元 2 租约期外 价值时点层高 3 5m 的一层年租金为 1920 元 m2 则 一层层高 6m 的租约期外第一年租金为 1920 1 25 1 5 4 2917 215 元 m2 二层层高 3 5m 的租约期外第一年租金为 1920 0 6 1 5 4 1400 2632 元 m2 2917 215 100 1400 2632 100 1 一 25 10 一 5 1 一 1 5 6 1 10 6 1 10 4 107 7310 万元 3 转售 转售时 利用直接资本化法计算房地产价值 房地产价值 房地产未来第一年净收益 资本 化率 1920 1 5 10 1 25 100 1920 1 5 10 0 6 100 1 一 25 6 1 一 6 1 10 10 262 1060 万元 V 85 7521 107 7310 262 1060 455 59 万元 2 某公司 5 年前通过出让方式职得土地面积 2000m2 使用期限 50 年的某地块 土地出让 合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物 该公司 3 年前在该地块上建成房屋并投入 使用 总建筑面积 5000m2 建筑物经济寿命为 50 年 现时重新取得类似 50 年使用期限 土地的出让单价为 3000 元 m2 重新建造建筑物的建设成本为 1500 万元 建设期 2 年 第 一年投入 40 第二年投入 60 各年内均匀投入 管理费为建设成本的 3 年利率为 6 销售税费为 150 万元 开发利润为 300 万元 门窗 墙面等损坏的修复费用为 8 万元 装修的重置价格为 540 万元 平均寿命为 5 年 设备的重置价格为 100 万元 平均寿命为 10 年 残值率假设均为零 请根据上述资料 计算该宗房地产目前的成本价值 土地报酬 率为 6 10 分 答案 1 重置成本 1 土地成本 3000 2000 1 一 1 1 6 45 1 一 1 1 6 50 588 35 万元 2 建设成本 1 第一年 1500 40 600 万元 2 第二年 1500 60 900 万元 3 管理费用 1 第一年 600 3 18 万元 2 第二年 900 3 27 万元 4 利息 588 35 1 6 2 一 1 600 18 1 6 1 5 一 1 900 27 1 6 0 5 一 1 156 5711 万元 5 销售税费 150 万元 6 开发利润 300 万元 重置成本 588 35 1500 18 27 156 5711 150 300 2739 92 万元 2 折旧 1 门窗墙面修复成本 8 万元 2 装饰装修折旧额 540 3 5 324 万元 3 设备折旧额 100 3 10 30 万元 4 长寿命项目折旧额 2739 92 一 8 一 540 一 100 1 48 3 130 745 万元 折旧合计为 8 324 30 130 745 492 745 万元 3 该宗房地产成本价值 2739 92 492 745 2247 175 万元