《前期物业服务合同》范本

1 前 期 物 业 服 务 合 同 甲方 建设单位 法定代表人 地址 邮编 联系电话 乙方 物业服务企业 法定代表人 地址 邮编 联系电话 资质等级 证书编号 根据 中华人民共和国物权法 物业管理条例 黑龙江省 物业管理条例 黑龙江省物价局 黑龙江省住房和城乡建设厅印 发黑龙江省物价局 黑龙江省住房和城乡建设厅关于物业服务收费 管理办法的通知 及相关法律 法规 甲乙双方在自愿 平等 协 商一致的基础上 就甲方选聘乙方对 物业项目 名称 实施前期物业管理服务事宜 订立本合同 第一章 物业基本情况 第一条 物业基本情况 物业名称 2 物业类型 座落位置 建筑面积 物业管理区域四至 物业服务用房坐落位置 物业服务用房面积 规划平面图见附件一 物业构成明细见附件二 第二章 服务内容与质量 第二条 在物业管理区域内 乙方提供的前期物业管理服务包 括以下内容 物业交付前 1 本合同签订生效后 乙方应前期介入 对工程进行适时跟踪 乙方提出的合理意见 甲方应及时进行解决 2 甲方在施工过程中如与原设计有变动的 应及时告知乙方 物业交付后 1 物业共用部位的维修 养护和管理 物业共用部位明细见附 件三 2 物业共用设施设备的运行 维修 养护和管理 物业共用设 施设备明细见附件四 3 物业共用部位和相关场地的清洁卫生 垃圾的收集 清运及 雨 污水管道的疏通 4 公共绿化的养护和管理 5 车辆停放秩序管理 6 公共秩序维护 安全防范等事项的协助管理 4 3 7 装饰装修管理服务 8 物业档案资料管理 第三条 在物业管理区域内 乙方提供的其他服务包括以下事 项 1 2 第四条 乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准 附 件五 前期物业管理服务质量标准以乙方的投标文件为准 详见投 标文件 附件九 第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养 护等服务 服务内容和费用由双方另行商定 第三章 物业服务费用 第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第 种方 式 1 包干制 物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积 已办 理房产证的 以房地产证记载的建筑面积为准 房产证未记载建筑 面积或未办理房产证的 以物业买卖合同中约定的建筑面积为准 交纳 包干使用 盈余或亏损均由乙方享有或承担 具体标准如下 多层住宅 元 月 平方米 高层住宅 元 月 平方米 房屋的总层数在七层 含 以上 别墅 元 月 平方米 办公楼 元 月 平方米 商业物业 元 月 平方米 物业 元 月 平方米 5 4 会所 元 月 平方米 物业服务费用主要用于以下开支 1 管理服务人员的工资 社会保险和按规定提取的福利费等 2 物业共用部位 共用设施设备的日常运行 维护费用 3 物业管理区域绿化养护费用 4 物业管理区域清洁卫生费用 5 物业管理区域秩序维护费用 6 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 7 办公费用 8 管理费分摊 9 物业服务企业固定资产折旧 10 法定税费 11 物业服务企业的利润 12 经业主同意的其它费用 乙方按照上述标准收取物业服务费用 并按本合同约定的服务 内容和质量标准提供服务 关于物业管理区域内共用水电费分摊问题 按照 广东省物价 局 广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法 等法律 法规规定做如下约定 2 酬金制 酬金制是物业服务企业向业主按其拥有物业的建筑面积预收物 业服务资金 在预收物业服务资金中按约定比例提取酬金 其余全 部用于物业服务合同约定的支出 结余或者不足均由业主享有或者 承担的物业服务计费方式 具体预收标准如下 多层住宅 元 月 平方米 6 5 高层住宅 元 月 平方米 房屋的总层数在 6 层 含 以上 商业物业 元 月 平方米 预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成 物业服务支出为所交纳的业主所有 由乙方代管 主要用于以 下开支 1 管理服务人员的工资 社会保险和按规定提取的福利费等 2 物业共用部位 共用设施设备的日常运行 维护费用 3 物业管理区域绿化养护费用 4 物业管理区域清洁卫生费用 5 物业管理区域秩序维护费用 6 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 7 办公费用 8 管理费分摊 9 物业服务企业固定资产折旧 10 经业主同意的其它费用 乙方采取以下第 种方式提取酬金 1 乙方按 每月 每季 每年 元的标准从预 收的物业服务资金中提取 2 乙方 每月 每季 每年 按应收的物业服务资金 的比例提取 物业服务支出应全部用于本合同约定的支出 物业服务支出年 度结算后结余部分 转入下一年度继续使用 物业服务支出年度结 算后不足部分 由全体业主承担 第七条 业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用 7 6 物业服务资金 甲方不得对业主的物业服务费用 物业服务资金 作出减免的承诺 物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物 业 其物业服务费用 物业服务资金 由甲方按照该物业区域同类 物业的标准全额交纳 业主约定由承租人交纳物业服务费用 物业服务资金 的 从 其约定 业主负连带交纳责任 业主与承租人之间的交费约定 业 主应及时书面告知乙方 物业发生产权或者租赁权转移时 业主或 者承租人应当结清物业服务费用 物业服务资金 物业服务费用 物业服务资金 按月交纳 业主或承租人应在 每次缴费的具体时间 前交纳 第八条 物业服务费用实行酬金制方式计费的 乙方应向全体 业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算 并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况 对物业服务资金收支情况有争议的 甲乙双方同意采取以下方 式解决 1 2 第四章 物业的经营与管理 第九条 停车场收费分别采取以下方式 1 停车场属于全体业主共有的 车位使用人应按露天车位 元 个 月 元 平方米 月 车库车位 元 个 月 元 平方米 月 的标准向乙方交纳停车费 乙方从停车费中按露天车位 元 个 月 元 平方 米 月 车库车位 元 个 月 元 平方米 月 的 8 7 标准提取物业服务费用 2 停车场属于甲方所有 委托乙方管理的 业主和物业使用人 有优先使用权 车位使用人应按露天车位 元 个 月 元 平方米 月 车库车位 元 个 月 元 平方 米 月 的标准向乙方交纳停车费 乙方从停车费中按露天车位 元 个 月 元 平方 米 月 车库车位 元 个 月 元 平方米 月 的标准提取物业服务费用 3 停车场车位所有权或使用权由业主购置的 车位使用人应 按露天车位 元 个 月 元 平方米 月 车库车位 元 个 月 元 平方米 月 的标准向乙方交纳物业服务费用 此项物业服务费用具体标准由市 县价格主管部门会同同级房地产 行政主管部门制定 4 临时停车的收费标准依据价格部门的有关规定确定 第十条 乙方应与停车场车位使用人 临时停车除外 签订书 面的停车管理服务协议 明确双方在车位使用及停车管理服务等方 面的权利义务 需要进行车辆保管服务的 收费标准由乙方根据相关法律法规 规定确定 并向全体业主公示 第十一条 本物业管理区域内的会所属 甲方 或全体业主 所有 会所委托乙方经营管理的 乙方按下列标准向使用会所的业主 或物业使用人收取使用费用 1 2 第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场 会 所及其他物业共用部位 共用设备设施统一委托乙方经营 乙方应 8 单独立帐 独立核算 经营收入按下列约定分配 1 所得收益依法归全体业主共有 主要用于补充物业专项维修 资金 2 3 第十三条 在满足本物业管理区域业主 物业使用人需要后 建设单位将停车场出租给本区域业主 物业使用人以外的其他人的 其租赁合同期限不得超过六个月 第五章 物业的承接验收 第十四条 乙方承接物业时 甲方应配合乙方对以下物业共用 部位 共用设施设备进行查验 1 2 第十五条 甲方应解决物业查验中发现的物业共用部位 共用设 施设备的问题 具体解决办法如下 1 2 第十六条 甲乙双方应按照 物业承接查验办法 规定签订物业 承接查验协议 附件十 作为界定各自在开发建设和物业管理方面 承担责任的依据 第十七条 乙方承接物业时 甲方应向乙方移交下列资料 1 物业的报建 批准文件 竣工总平面 单体建筑 结构 设 9 备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料 2 设施设备买卖合同复印件及安装 使用和维护保养等技术资 料 3 物业质量保修文件和物业使用说明文件 4 物业管理区域内各类建筑物 场地 设施设备的清单 5 物业及配套设施的产权清单 6 物业服务用房的清单 7 物业的使用 维护 管理必需的其他资料 8 第十八条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准 按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任 第十九条 业主对由甲方因施工质量等引起的纠纷 甲方要及 时解决 并对相关业主作出解释 乙方要配合甲方做好解释工作 甲方委托乙方予以解决的 要支付相应的费用 第六章 物业的使用与维护 第二十条 业主大会成立前 乙方应配合甲方制定本物业管理 区域内的临时管理规约 内容包括物业共用部位和共用设施设备的 使用 公共秩序和环境卫生的维护等 乙方根据临时管理规约提供管理服务时 甲方 业主和物业使 用人应给予必要配合 第二十一条 乙方可采取规劝 制止 报告有关行政主管部门 等必要措施 制止业主 物业使用人违反临时管理规约和 物业管理规章制度的行为 第二十二条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有 关物业管理的重大事项 及时处理业主和物业使用人的投诉 接受 甲方 业主 物业使用人的监督 第二十三条 因维修物业或者公共利益 确需临时占用 挖掘 10 10 本物业管理区域内道路 场地的 应征得业主委员会和乙方的同意 临时占用 挖掘本物业管理区域内道路 场地的 应在约定期限内 恢复原状 第二十四条 乙方与装饰装修房屋的业主 物业使用人应签订 书面的装饰装修管理服务协议 就允许施工的时间 垃圾和余泥渣 土清运费 装修保证金 押金 装修人员出入证押金 或工本费 等事项进行约定 并事先书面告知业主或物业使用人装饰装修中的 禁止行为和注意事项 第二十五条 甲方应于 具体时间 按有关规 定向乙方提供能够直接使用的物业服务用房 物业管理用房面积和 装修标准应符合 黑龙江省物业管理条例 第三十八条规定 第二十六条 物业服务用房属全体业主所有 包括物业服务企 业办公用房和业主委员会办公用房 其中物业服务企业用房供乙方 在合同期限内无偿使用 但不得改变其用途 第七章 住宅专项维修资金 第二十七条 住宅专项维修资金实行专户储存 专款专用 业 主决策 政府监督的原则 按政府有关规定交纳 管理和使用 业主应于 年 月 日前按 元 平方米将住宅专项维修 资金交纳至政府在 银行开设的住宅维修资金专项帐户 第二十八条 住宅专项维修资金属于业主所有 主要用于房屋 共用部位 共用设施设备保修期满后的维修 更新和改造 不得挪 作他用 第二十九条 住宅专项维修资金的续筹 第八章 物业保修金 11 第三十条 物业保修由 甲方自行保修或委 托乙方保修 第三十一条 保修办法按相关规定执行 具体的约定见 物业 保修协议书 附件六 或 物业保修委托协议书 附件七 第九章 违约责任 第三十二条 甲方违反本合同相关规定 致使乙方的管理服务 无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的 由此给业主 物业 使用人造成损失的由甲方赔偿 第三十三条 除前条规定情况外 乙方的管理服务达不到本合 同约定的服务内容和质量标准 应按 标准向甲方支付 违约金 第三十四条 乙方违反本合同第六条 第七条的约定 擅自提 高物业服务费用标准的 业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交 纳 乙方已经收取的 业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还 第三十五条 甲方违反本合同第十八条的约定 拒绝或拖延履行 保修义务的 业主 物业使用人可以自行或委托乙方修复 修复费 用及造成的其他损失由甲方承担 第三十六条 以下情况乙方不承担责任 1 因不可抗力导致物业管理服务中断的 2 乙方已履行本合同约定义务 但因物业本身固有瑕疵造成损 失的 3 因维修养护物业共用部位 共用设施设备需要且事先已告知 业主和物业使用人 暂时停水 停电 停止共用设施设备使用等造 成损失的 4 因非乙方责任出现供水 供电 供气 供热 通讯 有线电 视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的 5 12 12 第十章 其他事项 第三十七条 本合同期限自 年 月 日 起至 年 月 日止 但在本合同期限内 业 主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时 本合同自行终止 第三十八条 本物业服务合同期限届满三个月前 业主委员会 应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业 并将决定 书面告知物业服务企业 物业服务企业决定不再续签物业服务合同 的 应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会 业主大会决定续聘的 业主委员会应当在物业服务合同期限届 满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同 业主大会决定选聘新的物业服务企业的 原物业服务企业应当 在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域 物业服务合同期限届满 业主大会没有作出选聘或者续聘决定 原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的 物业服务合 同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止 第三十九条 物业服务企业退出时 乙方应将 广东省物业管 理条例 第五十一条规定的资料和财务移交给业主委员会 业主委 员会尚未成立的 移交给 居民委员会会 村民委员会 代管 第四十条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同 应当将本 合同作为附件 第四十一条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约 定 但物业使用人违反本合同约定的 业主应承担连带责任 第四十二条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分 与 合同具有同等法律效力 13 第四十三条 本合同未尽事宜 双方可另行签订补充协议 并 报物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处 乡镇人民政府备 案 第四十四条 本合同在履行中发生争议 由双方协商解决 协商 不成 双方可选择以下第 种方式处理 1 向 仲裁委员会申请仲裁 2 向人民法院提起诉讼 第四十五条 本合同一式 份 甲 乙双方各执 份 报物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处 乡镇人民政府各 一份 备案 第四十六条 本项目甲 乙双方前期物业管理招标文件 附件 八 和前期物业管理投标书 附件九 为本合同的附件 具有同等 法律效力 甲方 签章 乙方 签章 年 月 日 年 月 日 1 3 14 附件一 规划平面图 附件二 物业构成明细 类 型 幢 数 套 单元 数 建筑面积 平方米 高层住宅 多层住宅 别 墅 商业用房 工业用房 办公楼 车 库 会 所 学 校 幼儿园 用房 合 计 备 注 15 附件三 物业共用部位明细 1 房屋承重结构 2 房屋主体结构 3 公共门厅 4 公共走廊 5 公共楼梯间 6 电梯井 7 户外墙面 8 屋面 9 传达室 10 物业服务用房 11 12 16 附件四 物业共用设施设备明细 1 绿地 平方米 2 道路 平方米 3 化粪池 个 4 污水井 个 5 雨水井 个 6 垃圾中转站 个 7 水泵 个 8 水箱 个 9 电梯 部 10 信报箱 个 11 消防设施 12 公共照明设施 13 监控设施 14 避雷设施 15 共用天线 16 机动车库 个 平方米 17 露天停车场 个 平方米 18 非机动车库 个 平方米 19 共用设施设备用房 平方米 20 17 附件五 前期物业管理服务质量标准 一 物业共用部位的维修 养护和管理 1 2 3 二 物业共用设施设备的运行 维修 养护和管理 1 2 3 三 物业共用部位和相关场地的清洁卫生 垃圾的收集 清 运及雨 污水管道的疏通 1 2 3 四 公共绿化的养护和管理 1 2 3 五 车辆停放管理 1 2 3 六 公共秩序维护 安全防范等事项的协助管理 1 2 18 18 3 七 装饰装修管理服务 1 2 3 八 物业档案资料管理 1 2 3 九 其他服务 1 2 3 19 附件六 物业保修协议书 附件七 物业保修委托协议书 附件八 甲方前期物业管理招标文件 附件九 乙方前期物业管理投标书 附件十 物业承接查验协议 20 临时 管理规约 第一章 总 则 第一条 为维护全体业主和物业使用人的合法权益 维护公共 环境和社会秩序 保障物业的安全 合理使用 根据 中华人民共 和国物权法 物业管理条例 广东省物业管理条例 等法 律法规 制定本 临时 管理规约 第二条 本临时管理规约由建设单位制定 建设单位应当在 物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示 并予以说明 建设 单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益 的约定 应与本临时管理规约一致 物业买受人在与建设单位签订 商品房买卖合同时 应当对遵守临时管理规约予以书面承诺 本管理规约由业主大会通过 全体业主和物业使用人须自觉遵 守 第二章 业主的共有权 第三条 本物业小区内物业的基本情况 物业名称 物业类型 座落位置 总建筑面积 物业管理区域四至 第四条 根据有关法律法规和物业买卖合同 业主共同享有以下 物业共用部位 共用设施设备的所有权 一 单幢建筑物的全体业主的共用部位 包括该幢建筑物的 承重结构 主体结构 公共门厅 公共走廊 公共楼梯间 户外墙 面 屋面 等 二 单幢建筑物的全体业主的共用设施设备 包括该幢建筑 物内的给排水管道 落水管 水箱 水泵 电梯 冷暖设施 照明 设施 消防设施 避雷设施 等 三 物业管理区域内全体业主的共用部位和共用设施设备 包 21 括围墙 池井 照明设施 共用设施设备房 物业服务用房 等 根据 物业承接查验办法 有关规定 全体业主同意授权物业 服务企业代为查验物业共用部委 共用设施设备 第五条 在本物业管理区域内 根据商品房买卖合同 以下部位 和设施设备为建设单位所有 一 二 三 四 建设单位行使以上部位和设施设备的所有权 不得影响业主正 常使用物业 第三章 物业的装修 第六条 业主 物业使用人需要装饰装修房屋的 应当将装修 项目 装修部位 装修时间等书面告知物业服务企业 同时 物业 服务企业应当将房屋装修的禁止行为和有关装修备案等事项书面告 知业主或物业使用人 物业服务企业可向业主或装修人员收取垃圾 和余泥渣土清运费 装修保证金 押金 装修人员出入证押金 或 工本费 具体标准及其管理办法由各地价格主管部门制定 第七条 业主 物业使用人装修房屋时 应自觉遵守 广东省 物业管理条例 住宅室内装饰装修管理办法 等有关法律法规规 定进行装修 第八条 在装饰装修中禁止下列行为 一 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设 计方案 变动建筑主体和承重结构 二 违法搭建建筑物 构筑物 22 三 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间 厨房 或者 将卫生间改在下层住户的卧室 起居室 厅 书房和厨房的上方 四 违法改变住宅外立面 在非承重外墙上开门 窗 五 扩大承重墙上原有的门窗尺寸 拆除连接阳台的砖 混凝 土墙体 六 违法拆改燃气管道和设施 七 损坏房屋原有节能设施 降低节能效果 八 九 法律法规和管理规约禁止的其他行为 第九条 业主应按设计预留的位置安装空调 未预留设计位置 的 应按物业服务企业指定的位置安装 并按要求做好噪音及冷凝 水的处理 第十条 为保证业主的正常休息 本物业管理区域的装饰装修 施工时间为 其他时间不得施工 第十一条 因装饰装修房屋影响物业共用部位 共用设施设备 的正常使用或侵害相邻业主合法权益的 业主应及时恢复原状并承 担相应的赔偿责任 第四章 物业的使用 第十二条 业主对物业的专有部分享有占有 使用 收益和处 分的权利 但不得妨碍其他业主正常使用物业 第十三条 业主应遵守法律 法规的规定 按照有利于物业使 用 安全 整洁以及公平合理 不损害公共利益和他人利益的原则 在供电 供水 供热 供气 排水 通行 通风 采光 装饰装修 环境卫生 环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系 23 第十四条 业主因特殊情况需要改变物业设计用途的 业主应 在征得有利害关系的业主书面同意后 报有关行政主管部门批准 并告知物业服务企业 第十五条 业主 物业使用人在物业使用中 不得有下列行为 一 广东省物业管理条例 第五十五条规定的禁止行为 二 三 法律法规和管理规约禁止的其他行为 第十六条 业主 物业使用人使用电梯时 应遵守电梯使用管 理规定 第十七条 业主 物业使用人车辆行驶和停放 应遵守以下规 定 1 吨以上货车 搬家等特殊情况除外 大型客车以及 载有易爆 剧毒 放射性等危险品的车辆禁止进入小区 2 机动车辆在小区内行驶 时速不得超过 公里 禁止 鸣笛 练车 3 机动车应规定的车位停放 禁止在消防通道 消防井盖 绿 化等场地停放 4 按规定缴纳停车费 5 禁止擅自在公共停车位上安装任何设置 车辆停放期间 防 盗报警器应使用静音 防止发生噪音影响他人生活和休息 6 第十八条 业主转让或者出租物业时 应当将管理规约内容 物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人 并自物业转让合 24 同或者租赁合同签订之日起十五日内 将物业转让或者出租情况告 知业主委员会和物业服务企业 业主出租物业时 要了解承租人的 居住人员信息 防止群租 影响他人的生活和安全 第十九条 业主 物业使用人饲养宠物时 应遵守宠物有关饲 养规定 并应遵守以下约定 1 2 第五章 物业的维修养护 第二十条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他 业主的合法权益 第二十一条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部 分时 业主或物业服务企业应事先告知相关业主 相关业主应给予 支持和配合 相关业主阻挠维修养护的 造成物业损坏及其他损失的 应承 担相应的赔偿责任 第二十二条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情 况下 必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的 物业服务企业应向相邻业主说明情况 并在第三方 如所在地居委 会或派出所或 的监督下 进入相关业主的物业专有 部分进行抢修 事后应及时通知相关业主并做好善后工作 抢修产 生的相关费用由责任人承担 第二十三条 因维修养护物业或者公共利益 业主确需临时占 用 挖掘道路 场地 绿地及其他共用部位 共用设施设备的 应 告知业主委员会 物业服务企业 在征得相关业主同意和相关职能 25 部门的审批后实施 并按约定期限恢复原状 第二十四条 物业存在安全隐患 危及公共利益或其他业主合 法权益时 责任人应当及时采取措施消除隐患 第二十五条 全体业主应按规定缴存和使用物业专项维修资金 第六章 业主的共同利益 第二十六条 为维护业主的共同利益 全体业主同意在物业管 理活动中授予物业服务企业以下权利 1 根据物业管理法律法规和本 临时 管理规约的规定 由物 业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和 环境卫生的维护等各项规章制度 2 以告知 规劝 公示 等必要措施制止业主 物业使用人违反物业管理法律法规和临时管理规约的行为 3 4 第二十七条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告 栏 用于张贴通知 公告以及物业管理规章制度 第二十八条 本物业管理区域内 物业服务收费采取包干制 或酬金制 方式 第二十九条 物业服务费用关系到物业管理工作正常开展和全 体业主的共同利益 业主在办理物业交付手续后 均应积极履行义 务 自觉交纳物业服务费用 业主委托物业服务企业提供特约服务 的 其费用由双方当事人另行约定 26 26 第三十条 业主出租物业时 约定由承租人交纳物业服务费用 的 业主负连带责任 转让物业的 业主应自觉与物业服务企业结 清各项物业服务费用 第三十一条 利用物业共用部位 共用设施设备进行经营的 应当在征得相关业主 业主大会 物业服务企业的同意后 按照规 定办理有关手续 所得收益应当主要用于补充专项维修资金 也可 以按照业主大会的决定使用 第七章 违约责任 第三十二条 业主 物业使用人应自觉遵守本 临时 管理规 约 对违反 临时 管理规约 造成其他业主物业损害或导致全体 业主共同利益受损的 其他业主 业主委员会和物业服务企业可依 据本 临时 管理规约向人民法院提起诉讼 业主拒付物业服务费 不缴存专项维修资金以及实施其他损害 业主共同权益行为的 业主大会可以在管理规约和业主大会议事规 则中对其如下共同管理权的行使予以限制 第八章 附 则 第三十三条 本 临时 管理规约所称物业的专有部分 是指 由业主独立使用 能够产权登记并具有排他性的房屋 车位 摊位 等特定空间 第三十四条 本 临时 管理规约所称物业的共用部位 共用设 施设备 是指物业管理区域内属于多个或全体业主共同所有或使用 27 的房屋 空间 场地及相关设施设备 第三十五条 业主转让物业时 应提前通知物业服务企业 并 要求物业继受人签署本 临时 管理规约承诺书 出租物业时 承 租人应在租赁合同中承诺遵守本 临时 管理规约 第三十六条 本 临时 管理规约每位业主各执一份 建设单 位 物业服务企业各留存一份 第三十七条 本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生 效 至业主大会制定的管理规约生效之日终止 本管理规约自首次业主大会表决生效之日生效 28 业主大会议事规则 第一章 总则 第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益 规范业主大会 业主委员会的议事活动 根据 中华人民 共和国物权法 物业管理条例 广东省物业管理 条例 住房和城乡建设部 业主大会和业主委员会指导 规则 等有关规定 制定本物业管理区域业主大会议事规 则 第二条 一 业主大会名称 业主委员会办公地址 二 物业管理区域范围 四至及附图 三 物业类型 四 物业管理区域总占地面积 平 方米 房屋总建筑面积 平方米 第三条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成 代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益 依法 履行职责 业主委员会是业主大会的执行机构 业主委员会委员 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半 数的业主同意产生 业主委员会接受业主的监督 根据物 业服务合同 监督和协助物业服务企业履行义务 规范服 务行为 第四条 业主大会 业主委员会接受物业所在地街道 办事处 乡镇人民政府 居民委员会的监督和指导 积极 配合居民委员会共同做好宜居社区建设工作 第五条 业主大会于 年 月 13 29 日的首次业主大会会议召开之日成立 业主大会及业主委 员会于成立之日起 30 日内将 黑龙江省物业管理条例 第 二十七条规定的材料送到物业所在地区 县人民政府房地 产行政主管部门和街道办事处 乡镇人民政府 备案 第二章业主大会 第六条 业主大会决定以下事项 一 制定和修改业主大会议事规则 二 制定和修改管理规约 三 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 四 选聘和解聘物业服务企业 五 筹集和使用专项维修资金 六 改建 重建建筑物及其附属设施 七 利用共有部分从事经营性活动 以及所得收益 的分配与使用 八 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 九 第七条 本物业管理区域内业主人数 人 建筑物 总面积 平方米 车位 摊位等特定空间 计入 不计入 用于确定业主投票权数的专有部分面积 参加业 主大会会议的形式为以下第 种形式 一 全体业主参加业主大会会议 二 以 幢 单元 楼层等 为单位 推选业 主代表参加业主大会会议 三 书面征求意见的形式 四 第八条 召开业主大会会议 业主委员会应于会议召 18 30 开 15 日前 将会议时间 地点 议题和议程在物业管理区 域的显著位置公告 并书面通知全体业主 推选业主代表参加业主大会会议的 业主代表应当在 参加业主大会会议三日前 就业主大会会议拟讨论的事项 书面征求其所代表的业主意见 需要投票表决的 业主的 赞同 反对及弃权的具体票数经本人签字后 由业主代表 在业主大会投票时如实反映 业主可以委托他人参加业主大会会议 业主委托他人 参加业主大会会议的 应当出具书面委托书 载明委托事 项 委托权限及期限 第九条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金 改 建或者重建建筑物及其附属设施的 应当经专有部分占建 筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 的业主同意 决定其他有关共有和共同管理权利重大事项 的 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总 人数过半数的业主同意 第十条 业主大会采用以下第 种形式进行表决 一 设投票箱 在物业管理区域内设投票箱 由业 主自行将个人意见投入投票箱内 经业主委员会统计汇总 公布表决结果 二 专人送达 回收意见 由业主委员会组织有关 人员逐户送发和回收业主意见 经业主委员会统计汇总 公布表决结果 三 网上投票 由业主通过密码 秘钥等确认身份 后在网上进行投票 由业主委员会或者自动汇总统计 公 31 布表决结果 四 业主在规定的时间内不提出同意 反对 弃权意见的 按以下第 种形式进行计算 1 票数计入已表决的多数票 2 视为弃权 第十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议 业主大会每 个月召开一次定期会议 有下列情形之一的 业主委员会应当组织召开业主大 会临时会议 一 百分之二十以上的业主提议 二 经业主委员会决定的 三 第十二条 业主大会会议按下列程序召开 一 会议筹备 业主委员会做好开会前的准备工作 根据业主的提议 草拟会议议题 确定会议召开形式 时 间 地点 议程 制定征询意见表或选票 核实业主人数 专有部分面积 建筑物总面积等情况 二 发布公告 业主大会召开会议前 15 日 由业主 委员会将会议的召开形式 时间 地点 议题和议程以书 面形式在物业管理区域显著位置公告 并书面通知全体业 主 本物业管理区域公告发布地点为 三 征询意见 采用书面征求意见形式的 业主委员 1 9 32 会应发放征询意见表或选票 将业主大会议事内容书面征 询物业管理区域内业主意见 并将书面征求意见的结果在 物业管理区域内公示三十日以上 四 回收统计意见 业主委员会回收业主意见 进 行意见汇总或者票数统计 五 通报大会议事决定 业主委员会以书面形式在 公告栏通报征询意见或投票统计结果 接受业主的查询和 监督 业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档 第十三条 业主委托代理人参加业主大会会议的 应符 合下列约定 一 业主是自然人的 可以书面委托物业管理区域 内的业主代表 其他业主 物业使用人或者 参加 但受 托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的 二 业主是单位法人的 可以书面委托代理人参加 业主大会会议或者业主委员会 三 业主代表需委托代理人参加业主 代表 大会 会议的 其委托行为应符合下列约定 1 受委托的代理人必须是所代表业主中的业主 2 有书面委托书 3 业主委员会委员需委托代理人参加业主大会会议的 其委托行为应符合下列约定 1 有书面委托书 2 受委托的代理人必须是本物业管理区域内的业主代 33 表或业主 3 第十四条 业主大会对所提议案已经作出决定的 业主 在 个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行 表决 第十五条 对共用部分收益的用途规定如下 一 利用共用部位作为停车场的停车费 补充专项维修资金 业主大会表决使用 二 共用部位 共用设施设备经营收入 补充专项维修资金 业主大会表决使用 三 划入专项维修资金 业主大会表决使用 第三章 业主委员会 第十六条 业主委员会履行以下职责 一 召集业主大会会议 向业主大会报告工作 二 代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业 服务企业签订物业服务合同 三 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 监 督和协助物业服务企业履行物业服务合同 四 督促业主 物业使用人遵守管理规约 协调处 理物业管理活动中的相关问题 五 配合街道办事处 乡镇人民政府 居民委员会 做好物业管理区域的社区建设工作 22 34 六 法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责 第十七条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业 主中选举产生 一 具有完全民事行为能力 二 遵纪守法 热心公益事业 责任心强 具有较 强的公信力和组织能力 三 遵守管理规约 履行业主义务 按时交纳住宅 专项维修资金和物业服务费用 无损害公共利益行为 四 本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物 业服务的企业及其下属单位任职 五 第十八条 本物业管理区域业主委员会设委员 名 五至十五人的单数 其中 业主委员会设主任 1 名 副主任 名 主任 副主任 在业主委员会委员中推选产生 业主委员会每届任期不超 过五年 委员可以连选连任 业主委员会实行差额选举的 未当选业主委员会委员 且得票数达到法定票数的候选人 可以按照得票顺序当选 业主委员会候补委员 候补委员人数由业主大会议事规则 约定 候补委员可以列席业主委员会会议 不具有表决权 分期开发的项目如需增补业主委员会委员的 召开后期 开发部分的业主大会进行选举 选举后产生的业主委员会 委员任期和先期成立的业主委员会任期同时结束 当期不 参加业主委员会主任和副主任的竞选 2 3 35 第十九条 业主委员会每 月召开一次定期会议 并 在以下情形发生时召开临时业主委员会会议 一 业主大会决定召开业主委员会会议的 二 经三分之一以上业主委员会委员提议 三 业主委员会主任认为有必要的 第二十条 业主委员会会议由主任召集和主持 主任 因故不能召集和主持的 可以委托副主任负责 业主委员会会议应当有过半数委员出席 作出决定必 须经全体委员过半数同意 并在物业管理区域的显著位置 公布 业主委员会委员不能委托代理人参加业主委员会会议 第二十一条 业主委员会应当于会议召开 7 日前 在物 业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程 听取业 主的意见和建议 业主委员会会议应当制作书面记录并存档 业主委员 会会议作出的决定 应当有参会委员的签字确认 并自作 出决定之日起 3 日内在物业管理区域内显著位置公告 第二十二条 业主委员会委员 含主任 副主任 缺 员 由候补委员递补后仍不足五人 或者后期物业的业主 入住后需增补业主委员会委员的 业主委员会应当组织召 开业主大会会议补选业主委员会委员 业主委员会委员集体辞职的 应当召开业主大会会议 重新选举业主委员会 业主可以向物业所在地街道办事处 乡镇人民政府提出协助要求 24 36 业主委员会应对重新选出人员在三十日内 向物业所在 地的区 县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处 乡镇人民政府备案 第二十三条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管 理规约 不得有下列行为 一 挪用 侵占业主共有财产 二 索取 非法收受建设单位 物业服务企业或者 有利害关系业主提供的利益或者报酬 三 利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务 费 停车费等应缴费用 四 违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用 五 泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理 无关的活动 六 其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履 行职责的行为 业主委员会委员违反前款规定的 经业主委员会会议 决定中止其委员职务 并提请业主大会会议决定终止其委 员职务 第二十四条 业主委员会委员有下列情形之一的 其 委员职务自行终止 一 因物业转让等原因不再是业主的 二 因疾病等原因丧失履行职责能力的 三 任职期间被依法追究刑事责任的 四 本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提 37 出辞职的 五 业主大会议事规则约定的其他情形 第二十五条 业主委员会委员职务终止 有候补委员 的 由候补委员依次递补 业主委员会应当及时将业主委 员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域 的显著位置公告 职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内 将其保管的属于业主大会 业主委员会所有的资料 印章 等物品交回业主委员会 第二十六条 业主大会印章和业主委员会印章由业主 委员会主任负责管理 主任辞职的 由指定副主任负责管 理 业主委员会依照有关法律法规的规定刻制和管理印章 根据本议事规则规定使用印章 具体如下 一 经业主大会会议或业主委员会会议讨论决定 的 二 会议通知 三 业主大会和业主委员会授权范围内的物业增 值资金及维修资金收取证明 四 违反印章使用规定 造成经济损失或者不良影响的 由责任人承担相应的法律责任 第二十七条 业主委员会应当建立工作档案 由 负责存档工作 工作档案应当包括以下内容 一 业主大会会议 业主委员会会议的记录 二 业主大会 业主委员会的决定 2 6 38 三 业主大会议事规则 管理规约 物业服务合 同 四 业主委员会选举及备案资料 五 住宅专项维修资金筹集及使用相关资料 六 业主及业主代表名册 七 业主意见及建议 八 政府相关部门下发的文件 九 其他需要保存的资料 第二十八条 业主委员会日常工作经费由全体业主承 担 经费的筹集 管理和使用由业主大会决定 业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公 布工作经费的使用情况 接受业主监督 第二十九条 业主委员会活动经费来源采用下列第 种筹集方式 一 业主每月按每平方米建筑面积交纳 元 二 共用部位 共用设施设备经营收益支出 元 三 具体额度由业主委员会提出预算 并在业主大会上表 决通过后执行 经费收支帐目由 代为管理 经费收支帐目应 39 每年 次在本物业管理区域内显著位置公布经费使用情 况 接受业主监督 公布时间不少于 7 天 第三十条 业主委员会的办公用房按物业服务用房配 置实际情况从物业管理用房中调整 建筑面积 平方米 位置在 第三十一条 经业主大会二分之一有投票权的业主表 决通过 授权业主委员会向人民法院提起诉讼的 诉讼所 产生的费用从 公共部位停车场停车费收入 经营用 房收入 共有部位经营收入 业委会运作经费 中列支 第三十二条 业主委员会应督促违反约定不交纳物业 服务相关费用的业主 并限期交纳 经书面催交 无正当 理由逾期不交纳物业服务相关费用的业主 业主委员会可 以采用在本物业管理区域进行公示等方式协助物业服务企 业进行催交 第三十三条 物业管理区域发生 广东省物业管理条 例 第五十五条规定行为时 业主委员会应当根据管理规 约及时予以劝阻 制止 劝阻 制止无效的 业主委员会 应当及时报告有关行政主管部门 有关部门应当依法及时 处理 相关业主和物业使用人应当积极予以配合 第三十四条 业主委员会任期届满三个月前 应当组 织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会 业主委 员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的 业主可以向物业所在地街道办事处 乡镇人民政府提出协 40 助要求 业主委员会应当在任期届满三日内 将属于业主大会 业主委员会的有关财物 文件资料 印章等移交给新一届 业主委员会 业主委员会任期届满 不得继续履行职责 第四章 附 则 第三十五条 本规则和本规则的修订经业主大会通过 后生效 本规则未尽事项由业主大会补充 业主大会通过 补充内容为本规则的组成部分 第三十六条 本业主大会议事规则自业主大会 年 月 日通过之日起实施 业主大会 章 年 月 日