房地产企业涉及的税种及计税依据.doc

房地产企业涉及的税种及计税依据一、土地流转环节转让土地使用权的转让方，应当缴纳营业税“无形资产转让”税目中“土地使用权转让”子目的营业税、城建税和教育费附加；“转让财产所得”项目下的个人所得税；“转让资产所得”的企业所得税；印花税；如果有增值的话还要缴纳土地增值税。转让土地使用权的受让方，应当缴纳契税、耕地占用税。1、契税计税依据：一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 (一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 (二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。 三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。（见财税2004134号）2、耕地占用税计税依据以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。3、印花税对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。（ 财税2006第162号 ）二、房地产开发环节（1）土地开发，也称“三通一平”或者“七通一平”。前者包括实现开发区域以外的道路通、给水排水通、供电线路通和对施工现场上的土地进行平整。后者包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、电讯通、有线通、煤气通和场地平整。也就是把自然状态的土地变为可供建造房屋和各类设施的建筑用地，即把生地变为熟地。（2）土地再开发，就是在不增加城区现有土地使用面积的情况下，对城区原有土地进行再开发即改造，通过一定量的资金、劳动等的投入，调整土地结构，完善城市基础设施，以提高现有土地的使用功能，提高土地利用效益。（3）房屋开发，是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、房屋交易等的全过程。1、营业税（1）、建筑业营业税，税率为3%。自建房产以核定公式为计税依据。（2）、服务业-代理业，税率为5%代建房凡符合以下两个条件的，可按实际收取的管理费缴纳营业税。1）、建房单位自行立项，自行征地并提供基建计划，双方签订代建合同，房地产企业按一定比例收取管理费。2）、房地产开发企业按国家规定办理工程清结算，不代垫工程款。反之，不能同时符合这两个条件的，只能视同房地产开发，就其收取的全部价款征收营业税。2、房产税对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。计税依据为从租或从价计征。以分期付款方式购买商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。（见国税函2002284号）3、城镇土地使用税：房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应计征土地使用税，由省、自治区、直辖市根据从严原则结合具体情况确定。（见国税地字第140号）4、印花税：按照“建筑安装工程承包合同”税目以承包金额贴花，税率为万分之三。三、房地产销售环节1、营业税销售不动产，税率5%，计税依据为向对方收取的全部价款和价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资款、代收款项、代垫款项以及其他各种性质的价外费用。但不包括代收的住房专项维修基金。2、土地增值税计税依据为转让房地产取得的收入（包括货币收入、实物收入和其它收入）减除政策规定的扣除项目金额后的增值额。有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的；因国家建设需要依法征用、收回的房地产。3、企业所得税（详见国税发200631号文）4、个人所得税（与一般企业相同）5、城市维护建设税：以营业税为计税依据，城市维护建设税按市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城或镇的，税率为1%计征。6、教育费附加：以营业税为计税依据，税率3%7、地方教育费附加：以营业税为计税依据，税率1%8、印花税：按照“产权转移书据”税目以书据所载金额为计税依据，税率为万分之五。四、合作建房涉及的税种1、营业税合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种:第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种:(一)土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。(一)房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。2、土地增值税对一方出土地，一方出资金双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。3、契税甲方拥有土地，乙方提供资金，共建住房的，乙方获得了甲方部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，乙方应征收契税，其计税依据为乙方取得土地使用权的成交价格，甲乙双方合作建房并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。