物业公司会计核算办法

物业公司会计核算办法 2014 11 05 物业公司会计核算办法 第一章 经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得 各项收入 包括主营业务收入和其他业务收入 1 1 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中 为物业产权人 使用人 提供维修 管理和服务所取得的收入 包括物业管理收入 物业经营收入和物 业大修收入 1 1 1 物业管理收入是指企业向物业产权人 使用人收取的公共性服务收入 公众代办性服务收入和特约服务收入 企业收取使用权房 如老公房 的租金 也计入物业管理收入 并设置明细科目核算 1 1 2 物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入 如 企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入 前期费收入等 1 1 3 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人 使用人 的委托 对房屋共用部位 共用设施设备进行大修取得的收入 1 2 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入 包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人 使用人提供的房屋建筑物和共 用设施取得的收入 如代为房屋出租取得的收入 代为经营停车场 游泳池 各类球场等共用设施取得的收入 还包括房屋中介代理收入 材料物资销售收 入 废品回收收入 商业经营收入及无形资产转让收入等 1 2 1 商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人 使 用人提供的商业用房 从事经营活动取得的收入 如开办健身房 歌舞厅 美 容美发屋 商店 饮食店等经营收入 2 经营收入的确认及其时间 2 1 企业应当在劳务已经提供 同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认 为经营收入的实现 当年度经营收入必须计入当年度损益 不得提前或延后 2 2 物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人 使用人签证认可 后 确认为营业收入的实现 企业与业主委员会或者物业产权人 使用人双方 签订付款合同或协议的 可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合 同规定的价款之日确认营业收入的实现 3 经营收入会计科目处理 3 1 因物业管理 物业经营 物业大修等业务取得的经营收入计入 主营 业务收入 科目 其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入 其他业务收入 科目 以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进 行明细核算 3 2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费 所取得的收入计入 其 他应付款 场地停车费代收 科目贷方 并全额计提和交纳营业税及附加 税费 根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用 按协议规定列支 时 计入 其他应付款 场地停车费代收 科目借方 物业公司自身获得的收益 即 其他应付款 场地停车费代收 科目的贷方 余额 借记并转入 其他业务收入 各企业可根据实际情况按项目管理处和 费用类别设置明细账进 行核算 第二章 成本费用核算管理规定 1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则 按照物业管理 物业 经营 物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用 成本核算方法一旦确 定 至少在一个会计年度内不得任意改变 2 成本划分原则为了正确核算成本 须分清以下成本费用界限 2 1 生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才 能计入生产经营成本 生产经营成本主要包括 直接从事物业管理等经营活动 的人员工资 奖金和按规定比例提取的福利费 工会经费 教育经费 房屋共 用部位 共用设施设备维修及保养费 房屋共用部位 共用设施设备耗用的水 电费 直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费 绿化费 保洁费 保 安费 直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等 非生产经营活动 消耗 如投资活动 筹资活动 非生常损失消耗 如灾害盗窃损失 违约金 滞纳金等赔偿支出 资产减值损失等 均不能计入生产经营成本 2 2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经 营管理性支出均计入期间费用 如 为组织管理企业而发生的行政性管理支出 等 2 3 不同会计期间的成本费用界限根据 权责发生制 原则确定当期的成 本费用 正确核算 待摊费用 和 预提费用 会计期末未经主管税务机关 认可的 待摊费用 及 预提费用 均应计入当年度损益 2 4 不同核算单位的费用界限根据管理需要 按照管理处核算成本费用 管理处发生的成本费用 直接计入该管理处成本 3 成本核算及科目设置 3 1 按不同管理处设置 主营业务成本 明细账 计算并归集主营业务成本 3 2 主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象 设置 物业管理成 本 物业经营成本 物业大修成本 并在明细科目下按成本类别设 置三级明细科目 3 3 物业管理成本的核算 3 3 1 自营方式管理成本的核算 采用自营方式进行物业管理服务的 可将 发生的各项直接费用按成本类别计入 主营业务成本 物业管理成本 3 3 2 出包方式管理成本的核算 对部分采取出包方式进行的公共性服务 如绿化 保洁等 一般按照签订的承包合同付款 成本即为合同的结算款 并 按成本类别计入 主营业务成本 物业管理成本 3 4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人 使用人提供的房屋 建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人 使用人的租 赁费 承包费等计入 主营业务成本 物业经营成本 直接为以上经营项目 发生的人工工资 奖金和按规定比例提取的福利费 工会经费 教育经费 劳 动保护费 材料费 水电费等也计入 主营业务成本 物业经营成本 3 5 物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部 位 共用设施设备大修 更新改造任务实际发生的工程支出 3 6 其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的 有关成本和费用支出 企业支付的商业用房有偿使用费 计入其他业务支出 3 7 期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费 在企业尚未实现收入之 前计入 长期待摊费用 不计入当期损益 在实现收入后 开办费一次计入 当期损益 属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用 直接计入当期 损益 企业实现收入以后 即正常经营期间发生的期间费用 直接计入当期损 益 期间费用核算的科目设置按照 集团财务管理制度 的规定执行 办 公费 通讯费 业务招待费 业务宣传费 差旅费统一在期间费用下按照部门 类别进行核算 第三章 物业工程的核算 1 物业工程的内容物业工程 是指物业管理企业承接的房屋共同部位 共 同设施设备大修 更新改造及由业主委员会或者物业产权人 使用人提供的管 理用房 商业用房进行装饰装修等工程 物业工程按其实施方式的不同一般分 为两种 自营方式 指物业管理企业自行组织施工 出包方式 指物业管理企 业委托外单位承包工程 2 物业工程的核算应在 在建工程 科目下设置明细科目 物业工程 用于归集物业工程所发生的各项支出 该科目借方登记物业工程发生的各项支 出 贷方登记已完物业工程成本的结转数 科目借方余额 反映在建工程的实 际成本 本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算 2 1 自营工程的核算 企业自行组织施工时 本科目借方核算物业工程施工 中发生各项费用 包括人工费 材料费 工程物资 机械使用费等 上述费用 在发生时确定由某个工程项目负担 则直接计入该项目成本 若涉及多个工程项 目 应增设相应科目归集有关费用支出 再按一定标准分配计入各有关项目 2 2 出包工程的核算 委托外单位承包工程时 将支付给承包单位的工程 价款 计入 在建工程 物业工程 工程 科目 贷记 银行存款 等 科目 2 3 工程完工交付使用的核算 2 3 1 企业承接的房屋共同部位 共同设施设备大修 更新改造工程完工交 付使用时 其工程决算价款 须经业主委员会或物业产权人 使用人签证认可 若该工程价款由维修基金列支 则根据分摊表进行转账结算 若该工程不由维 修基金列支 则根据物业产权人 使用人的签证进行价款结算 2 3 2 工程完工交付使用的会计科目处理 借记 银行存款 或 长期应付 款 代管基金 科目 贷记 主营业务收入 物业大修收入 科目 同时结转 已完物业工程成本 借记 主营业务成本 物业大修成本 贷记 在建工程 物业工程 工程 科目 第四章 维修基金的核算 1 科目设置应在 专项应付款 下设置明细科目 代管基金 用于核算 企业接受委托管理的房屋共用部位 共用设施设备维修基金 2 维修基金的核算 2 1 收到维修基金的核算收到维修基金时 借记 银行存款 科目 贷记 专项应付款 代管基金 本金 2 2 维修基金利息核算企业收到银行计息通知单 属于代管基金存款的利息 收入 借记 银行存款 科目 贷记 专项应付款 代管基金 利息收入 2 3 维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和 共用设施设备 应支付的有关费用 如租赁费 承包费 有偿使用费等 作为 维修基金的收益 计入 专项应付款 代管基金 的贷方 2 4 维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位 共用设施设备进行大修 更新 改造任务的项目 实际发生的工程支出 通过 物业工程 科目核算 核算方法同第四章 2 3 1 由外单位承接大修任务的 工程完工后 经业主委员会或者物业产 权人 使用人签证认可后与承接单位进行结算 并根据维修基金分摊表进行分 配转账 借记 专项应付款 代管基金 贷记 银行存款 等科目 第五章 代收款项的核算 企业应在 其他应付款 科目下设置明细科目 代收款项 用于核 算企业代收代付款项 如代收的电表初装费 有线电视初装费等 企业受物业 产权人委托代为收取的房租等 也在本科目核算 本科目应按代收代交费用种 类设置明细并按往来单位进行核算 第六章 现金流量分类根据 集规字 2005 第 17 号文件 结合物业行业特点 对现金流量的分类规 定如下 1 现金流量的具体分类 序号 小博科代码 大博科代码 项 目 名 称具 体 归 集 范 围 一 经营活动现金流量 1 111 201 销售商品 提供劳务收到的现金销售商品 提供劳务及其他 业务收入实际收到的现金 如 物业管理及其经营 材料销售 出租收入 代 理中介等业务所收到的现金 2 112 202 收到的税费返还收到返还的各种税费 包括地方性财政返还 收入 3 113 203 收到的其他与经营活动有关的现金反映企业除上述项目外收 到的与经营活动有关的现金流入 包括各种管理费收入 罚没收入 个人赔偿 款 职工备用金及个人各种代垫还款 存款利息收入 质保金等 4 121 204 购买商品 接受劳务支付的现金购买材料 商品 接受劳务 实际支付的现金 主要包括主营业务和其他业务性支出所支付的现金 具体指 物业管理成本支出 含物业非在编现场操作人员工资 5 122 205 支付给职工以及为职工支付的现金支付给在职职工的工资 奖金 福利 各种社会保障性支出及个人所得税等 固定资产等在建工程职工 支出不在此项 6 123 206 支付的各种税费企业按规定支付的各种税费 不包括固定资 产等资本化税费支出 7 124 207 支付的其他与经营活动有关的现金反映企业除上述项目以外 的与经营活动有关的支出 如罚款支出 个人备用金及各种代垫款现金支出 管理费用及营业费用现金支出等 二 投资活动现金流量 1 211 301 收回投资所收到的现金企业出售 转让或到期收回 除现金 等价物以外 的短期投资 长期股权投资 长期债权投资本金所收到的现金 2 212 302 取得投资收益所收到的现金企业因股权性和债权性投资而取 得的股利 利息所收到的现金 3 213 303 处置固定资产 无形资产和其他长期资产所收到的现金净额 处置收入减处置费用后的净额 包括保险赔偿性收入 支出数以负数反映 4 214 304 收到的其他与投资活动有关的现金反映企业除上述项目以外 的与投资活动有关的现金收入 5 221 305 购建固定资产 无形资产和其他长期资产所支付的现金企业 购建固定资产 无形资产和其他长期资产所支付的现金 不包括资本化利息及 融资租赁费 6 222 306 投资所支付的现金企业权益性和债权性投资所支付的现金 含投资支付的手续费 包括委托银行贷款 暂列入往来科目的投资 7 223 307 支付的其他与投资活动有关的现金反映企业除上述项目外与 投资活动有关的现金支出 三 筹资活动现金流量 1 311 401 吸收投资所收到的现金企业收到的投资者投入的现金 包括 发行股票 债券等方式筹集资金实际收到的款项净额 发行收入减支付的佣金 等发行费用的净额 2 313 402 借款所收到的现金企业举借各种长短期借款收到的现金 包 括银行贷款 含委托贷款 向集团外单位借款所收到的现金 3 314 403 收到的其他与筹资活动有关的现金 集团内关联企业各种往 来款 反映企业收到的除上述项目外与筹资活动有关的现金 包括接受现金捐 赠 集团内拨款 押金 代收款项 代收维修资金等 4 321 404 偿还债务所支付的现金反映企业偿还债务本金所支付的现金 包括银行还贷 含委托贷款还贷 偿还向外单位所借款项等 5 322 405 分配股利 利润或偿还利息所支付的现金企业支付的股利 利息等现金支出 包括计入固定资产价值 财务费用和项目开发成本的各种借 款利息 票据贴息及融资租赁费 6 324 406 支付的其他与筹资活动有关的现金 集团内关联企业各种往 来款 反映企业支付的除上述项目以外的与筹资活动有关的现金支出 包括捐 赠支出 集团内拨款归还代收款项 划转维修资金等现金支出 四 汇率变动对现金的影响 1 现金流量发生时的记帐汇率与现金及现金等价物净增加额中外币现金净 增加额期末汇率之间的折算差额 2 将净利润调节为经营活动现金流量 补充资料的填列序号小博科代码 大博科代码项 目 名 称 具 体 归 集 范 围 1 701 701 净利润 反映企业当期实现的净利润 按利润表中 净利润 填 列 2 702 702 计提的资产减值准备 反映企业计入当期损益的八大资产减值准 备计提数 按八大资产减值准备科目分析填列 3 703 703 固定资产折旧 反映企业计提的计入当期损益的累计折旧 按 累计折旧 明细科目分析填列 4 704 704 无形资产摊销 计入当期损益的无形资产摊销数 按 无形资产 明细科目分析填列 5 705 705 长期待摊费用摊销 反映计入当期损益的长期待摊费用摊销数 具体按 长期待摊费用 明细科目分析填列 6 706 706 少数股东损益 编制合并报表的企业 在合并利润表中反映少数 股东的损益按合并利润表 少数股东损益 数填列 7 707 707 未确认的投资损失编制合并报表的企业 在合并资产负债表中 反映的子公司超过母公司投资账面价值的那部分亏损 按合并资产负债表 未 确认投资损失 填列 8 708 708 待摊费用的减少 减 增加 反映企业当期待摊费用的增减数 按 待摊费用 科目期初期末差额填列 9 709 709 预提费用的增加 减 减少 反映企业当期预提费用的增减数 按 预提费用 科目期初期末差额填列 项目开发预提成本不在此列 10 710 710 处置固定资产 无形资产和其他长期资产的损失 减 收益 反映企业处置固定资产 无形资产和其他长期资产发生的净损益 按 营业外 收入 营业外支出 明细科目分析填列 11 711 711 固定资产报废损失 反映企业固定资产盘亏 或盘盈 的净损 益 按 营业外收入 营业外支出 明细科目分析填列 12 712 712 财务费用 反映企业本期发生的属于投资活动和筹资活动并计 入当期损益的利息支出等财务费用 含项目开发利息支出 利息收入不在此列 按 财务费用 开发成本 明细科目分析填列 13 713 713 投资损失 减 收益 反映企业投资所发生的净损益 按 投资收益 科目填列 14 714 714 递延税款贷项 减借项 反映企业本期递延税款的净增加或 净减少 按 递延税款 科目分析填列 15 715 715 存货的减少 减 增加 反映企业存货的减少或增加 按存 货下属科目期初期末差额填列 16 716 716 经营性应收项目的减少 减 增加 只反映企业与经营活动 有关的应收明细科目的减少或增加 应扣除计入 其他应收款 等科目中集团 内外投资和筹资性活动往来款项 按 应收票据 应收账款 其他应 收款 预付账款 应收补贴款 及其他流动资产科目期初期末差额填 列 17 717 717 经营性应付项目的增加 减 减少 只反映企业与经营活动 有关的应付明细科目的增加或减少 应扣除计入 其他应付款 等科目中集团 内外投资和筹资性活动往来款项 按 应付票据 应付账款 预收账 款 应付工资 应付福利费 应交税金 其他应交款 其他应付款 预计负债 长期应付款 专项应付款 等科目期 初期末差额填列 18 799 799 其他 其他需调整和反映的项目 第六章 附则 物业公司的会计处理 第一章 经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项 收入 包括主营业务收入和其他业务收入 1 1 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中 为物业产权人 使用人提 供维修 管理和服务所取得的收入 包括物业管理收入 物业经营收入和物业 大修收入 1 1 1 物业管理收入是指企业向物业产权人 使用人收取的公共性服务收入 公 众 性服务收入和特约服务收入 企业收取使用权房 如老公房 的租金也计 入物业管理收入 并设置明细科目核算 1 1 2 物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入 如企业 经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入 前期费收入等 1 1 3 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人 使用人的委 托 对房屋共用部位 共用设施设备进行大修取得的收入 1 2 其他业务收入 是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入 包括企业代为经营 业主委员会或者物业产权人 使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入 如代为房屋出租取得的收入 代为经营停车场 游泳池 各类球场等共用设施 取得的收入 还包括房屋中介代理收入 材料物资销售收入 废品回收收入 商业经营收入及无形资产转让收入等 1 2 1 商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人 使用人 提供的商业用房 从事经营活动取得的收入 如开办健身房 歌舞厅 美容美 发屋 商店 饮食店等经营收入 2 经营收入的确认及其时间 2 1 企业应当在劳务已经提供 同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为 经营收入的实现 当年度经营收入必须计入当年度损益 不得提前或延后 以 下内容需要回复才能看到 2 2 物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人 使用人签证认可后 确认为营业收入的实现 企业与业主委员会或者物业产权人 使用人双方签订 付款合同或协议的 可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规 定的价款之日确认营业收入的实现 3 经营收入会计科目处理 3 1 因物业管理 物业经营 物业大修等业务取得的经营收入计入 主营业务 收入 科目 其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入 其他 业务收入 科目 以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细 核算 3 2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费 所取得的收入计入 其他应 付款 场地停车费代收 科目贷方 并全额计提和交纳营业税及附加税费 根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用 按协议 规定列支 时 计入 其他应付款 场地停车费代收 科目借方 物业公司 自身获得的收益 即 其他应付款 场地停车费代收 科目的贷方余额 借 记并转入 其他业务收入 各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别 设置明细账进行核算 第二章 成本费用核算管理规定 1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则 按照物业管理 物业经营 物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用 成本核算方法一旦确定 至 少在一个会计年度内不得任意改变 2 成本划分原则为了正确核算成本 须分清以下成本费用界限 2 1 生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能 计入生产经营成本 生产经营成本主要包括 直接从事物业管理等经营活动的 人员工资 奖金和按规定比例提取的福利费 工会经费 教育经费 房屋共用 部位 共用设施设备维修及保养费 房屋共用部位 共用设施设备耗用的水电 费 直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费 绿化费 保洁费 保安 费 直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等 非生产经营活动消 耗 如投资活动 筹资活动 非生常损失消耗 如灾害盗窃损失 违约金 滞 纳金等赔偿支出 资产减值损失等 均不能计入生产经营成本 2 2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管 理性支出均计入期间费用 如 为组织管理企业而发生的行政性管理支出等 2 3 不同会计期间的成本费用界限根据 权责发生制 原则确定当期的成本费 用 正确核算 待摊费用 和 预提费用 会计期末未经主管税务机关认可 的 待摊费用 及 预提费用 均应计入当年度损益 2 4 不同核算单位的费用界限根据管理需要 按照管理处核算成本费用 管理 处发生的成本费用 直接计入该管理处成本 3 成本核算及科目设置 3 1 按不同管理处设置 主营业务成本 明细账 计算 并归集主营业务成本 3 2 主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象 设置 物业管理成本 物业经营成本 物业大修成本 并在明细科目下按成本类别设置三 级明细科目 3 3 物业管理成本的核算 3 3 1 自营方式管理成本的核算 采用自营方式进行物业管理服务的 可将发生 的各项直接费用按成本类别计入 主营业务成本 物业管理成本 3 3 2 出包方式管理成本的核算 对部分采取出包方式进行的公共性服务 如绿 化 保洁等 一般按照签订的承包合同付款 成本即为合同的结算款 并按成 本类别计入 主营业务成本 物业管理成本 3 4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人 使用 人提供的房屋 建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人 使用人的租赁费 承包费等计入 主营业务成本 物业经营成本 直接为以上经营项目发生的 人工工资 奖金和按规定比例提取的福利费 工会经费 教育经费 劳动保护 费 材料费 水电费等也计入 主营业务成本 物业经营成本 3 5 物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位 共用设施设备大修 更新改造任务实际发生的工程支出 3 6 其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有 关成本和费用支出 企业支付的商业用房有偿使用费 计入其他业务支出 3 7 期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费 在企业尚未实现收入之前 计入 长期待摊费用 不计入当期损益 在实现收入后 开办费一次计入当 期损益 属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用 直接计入当期损 益 企业实现收入以后 即正常经营期间发生的期间费用 直接计入当期损益 期间费用核算的科目设置按照 集团财务管理制度 的规定执行 办公费 通讯费 业务招待费 业务宣传费 差旅费统一在期间费用下按照部门类别进 行核算 第三章 物业工程的核算 1 物业工程的内容物业工程 是指物业管理企业承接的房屋共同部位 共同设 施设备大修 更新改造及由业主委员会或者物业产权人 使用人提供的管理用 房 商业用房进行装饰装修等工程 物业工程按其实施方式的不同一般分为两 种 自营方式 指物业管理企业自行组织施工 出包方式 指物业管理企业委 托外单位承包工程 2 物业工程的核算应在 在建工程 科目下设置明细科目 物业工程 用于 归集物业工程所发生的各项支出 该科目借方登记物业工程发生的各项支出 贷方登记已完物业工程成本的结转数 科目借方余额 反映在建工程的实际成 本 本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算 2 1 自营工程的核算 企业自行组织施工时 本科目借方核算物业工程施工中 发生各项费用 包括人工费 材料费 工程物资 机械使用费等 上述费用在 发生时确定由某个工程项目负担 则直接计入该项目成本 若涉及多个工程项目 应增设相应科目归集有关费用支出 再按一定标准分配计入各有关项目 2 2 出包工程的核算 委托外单位承包工程时 将支付给承包单位的工程价款 计入 在建工程 物业工程 工程 科目 贷记 银行存款 等科目 2 3 工程完工交付使用的核算 2 3 1 企业承接的房屋共同部位 共同设施设备大修 更新改造工程完工交付使 用时 其工程决算价款 须经业主委员会或物业产权人 使用人签证认可 若 该工程价款由维修基金列支 则根据分摊表进行转账结算 若该工程不由维修 基金列支 则根据物业产权人 使用人的签证进行价款结算 2 3 2 工程完工交付使用的会计科目处理 借记 银行存款 或 长期应付款 代管基金 科目 贷记 主营业务收入 物业大修收入 科目 同时结转已完 物业工程成本 借记 主营业务成本 物业大修成本 贷记 在建工程 物 业工程 工程 科目 第四章 维修基金的核算 1 科目设置应在 专项应付款 下设置明细科目 代管基金 用于核算企业 接受委托管理的房屋共用部位 共用设施设备维修基金 2 维修基金的核算 2 1 收到维修基金的核算收到维修基金时 借记 银行存款 科目 贷记 专 项应付款 代管基金 本金 2 2 维修基金利息核算企业收到银行计息通知单 属于代管基金存款的利息收 入 借记 银行存款 科目 贷记 专项应付款 代管基金 利息收入 2 3 维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共 用设施设备 应支付的有关费用 如租赁费 承包费 有偿使用费等 作为维 修基金的收益 计入 专项应付款 代管基金 的贷方 2 4 维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位 共用设施设备进行大修 更新 改造任务的项目 实际发生的工程支出 通过 物业工程 科目核算 核算方法同第四章 2 5 由外单位承接大修任务的 工程完工后 经业主委员会或者物业产权人 使用人签证认可后与承接单位进行结算 并根据维修基金分摊表进行分配转账 借记 专项应付款 代管基金 贷记 银行存款 等科目 第五章 代收款项的核算 企业应在 其他应付款 科目下设置明细科目 代收款项 用于核算企业 代收代付款项 如代收的电表初装费 有线电视初装费等 企业受物业产权人 委托代为收取的房租等 也在本科目核算 本科目应按代收代交费用种类设置 明细并按往来单位进行核算 物业管理企业会计核算补充规定 一会计科目及使用说明 第 204 号科目 预收账款 1 本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项 如企业为物业产权 人使用人提供的公共卫生清洁公用设施的维修保养和保安绿化等预止的公共性 服务费等 2 企业向有关单位和个人预收的款项 借记银行存款科目 贷记本科目 收入实 现时 借记本科目 贷记经营收入其他业务收入科目有关单位和个人补付的款 项 借记银行存款等科目 贷记本科目 退回多付的款项 作权反会计分录 预收账款情况不多的公司 也可以将预收的款项直接记入应收账款科目的贷方 不设本科目 3 本科目应按有关单位和个人设置明细账 4 本科目期末贷方余额 反映企业向有关单位和个人预收的款项 期末如为借方 余额 反映应由有关单位和个人补付的款项 第 205 号科目 代收款项 1 本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项 如代收的水电 费煤气费有结电视费电话费等 企业受物业产权人委托代为收取的房租等 也在本科目核算 2 企业收到代收的各种款项时 借记银行存款等科目 贷记本科目 交给有关单 位时 借记本科目 贷记银行存款等科目收取代办手续费等服务收入时 借记 本科目 贷记经营收入科目 3 本科目应按代收代交费用种类设置明细账 4 本科目贷方余额 反映企业尚未支付的代收款项 第 209 号科目 其他应付款 1 本科目核算企业应付暂收其他单位或个人的款项 如物业产权人使用人入住时 或入住后准备进行装修时 企业向物业产权人使用人收取的可能因装修而发生 的毁损修复安全等方面费用的保证金等 2 发生的各种应付暂收款项 借记银行存款等科目 贷记本科目 支付时 借记 本科目 贷记银行存款等科目 3 本科目应按债权人或应付暂收款项的类别设置明细账 4 本科目期末余额 反映企业尚未收付的其他应付款 第 281 号科目 代管基金 1 本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分共用设施设置维修基金 2 企业代收代管基金时 借记银行存款代管基金存款科目 贷记本科目 企业收到银行计息通知 属于代管基金存款的利息收入 借记银行存款代管基 金存款科目 贷记本科目企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用 设施设备 应负担的有关费用 如租赁费承包费有偿使用费等 应按受益对象 借记经营成本管理费用其他业务支出科目 贷记本科目代管基金按规定用途使 用 应分别以下两种情况进行处理 由本企业承接房屋共用部位共用设施设备 大修更新改造任务的 实际发生的工程支出 借记物业工程科目 贷记银行存 款库存材料等有关科目 工程完工 其工程款经业主委员会或者物业产权人使 用人签证认可后进行转账 借记本科目 贷记经营收入 物业大修收入科目 结 转已完物业工程成本 借记经营成本科目 贷记物业工程科目由外单位承接大 修任务的 工程完工 其工程款经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可 后与承接单位进行结算 借记本科目 贷记银行存款等科目 3 本科目应按单幢房屋设置明细账 4 本科目期末贷方余额 反映代管基金的结余 第 411 号科目 物业工程 1 本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出企业对业主委员会或者物业产 权人使用人提供的管理用房商业用房进行装饰装修发生的支出 也在本科目核 算 2 企业承接的房屋共用部位共用设施设备大修更新改造工程发生的各项支出 借 记本科目 贷记银行存款库存材料等科目工程完工 其工程款经业主委员会或 者物业产权人使用人签证认可后进行转账 借记代管基金科目 贷记经营收入 物业大修收入科目 结转已完物业工程成本 借记经营成本科目 贷记本科目 企业对业主委员会或者物业产权人使用人提供的管理用房商业用房进行装饰装 修发生的支出 借记本科目 贷记银行存款库存材料等有关科目 工程完工结 转成本 借记递延资产科目 贷记本科目 3 本科目应按工程项目设置明细账 4 本科目期末借方余额 反映在建工程的实际成本 5 企业可以根据实际业务需要 增设相应的科目 第 501 号科目 经营收入 1 本科目核算企业的物业管理 主营业务 活动中 为物业产权人使用人提供维 修管理和服务等劳务而取得的各项收入 包括物业管理收入物业经营收入和物 业大修收入物业管理收入是指企业向物业产权人使用人收取的公共性服务费收 入公众代办性服务费收入和特约服务收入物业经营收入是指企业经营业主委员 会或者物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入 如房屋出 租收入和经营停车场游泳池各类球场等共用设施收入物业大修收入是指企业接 受业主委员会或者物业产权人使用人的委托 对房屋共用部位共用设施设备进 行大修取得的收入 2 企业取得的和项收入 应按下列原则确认 企业应当在劳务已经提供 同时收 讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现物业大修收入应当经业 主委员会或者物业产权人使用人签证认可后 确认为营业收入的实现 企业与 业主委员会或者物业产权人使用人双方签订付款合同或协议的 应当根据合同 或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现 3 企业为物业产权人使用人提供公共性服务公众代办性服务以及特约服务而取得 的物业管理收入 借记银行存款应收账款等科目 贷记本科目企业经营业主委 员会或者物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的物业经营收入 借记银行存款应收账款等科目 贷记本科目企业承接房屋共用部位共用设施设 备大修工程 工程完工 其工程款经业主委员会或者物业产权人使用人签证认 可后进行转账 借记代管基金科目 贷记本科目 4 本科目应按经营收入的种类设置明细账 如物业管理收入物业经营收入物业大 修收入等 其中物业管理收入 企业可以根据实际管理 按照物业管理收入的 组成内容 如来源渠道等 设置明细账 进行明核算 5 期末 应将本科目的余额转入本年利润科目 结转后本科目应无余额 第 502 号科目 经营成本 1 本科目核算企业物业管理物业经营物业大修等应结转的经营成本企业所属物业 管理单位在经营中发生的管理人员的工资资金及职工福利费固定资产折旧费及 修理费水电费取暖费办公费差旅费邮电通讯费交通运输费租赁费财产保险费劳 动保护费保安费绿化维护费低值易耗品摊销及其他费用等间接费用 记入管理 费用科目 不在本科目核算 2 企业为物业产权人使用人提供公共性服务公众代办性服务及特约服务所发生的 直接费用 直接记入本科目 借记本科目 贷记银行存款库存材料应付账款等 科目企业经营物业应付给物业产权人使用人的租赁费承包费等 直接记入本科 目 借记本科目 贷记代管基金或应付账款科目月份终了 企业应及时结转已 完物业工程成本 借记本科目 贷记物业工程科目 3 本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应 4 期末 应将本科目的余额转入本年利润科目 结转后 本科目应无余额 第 511 号科目 其他业务收入 1 本科目核算企业除主管业务以外的其他业务活动所取得的收入 包括房屋中介 代销手续费收入材料物资销售收入废品回收收入商业用房经营收入及无形资产 转让收入等商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人使用人 提供的商业用房 从事经营活动取得的收入 如开办健身房歌舞厅美容美发商 店饮食店等经营收入其他业务收入的确认原则 与主营业务收入确认原则相同 2 企业取得的各项其他业务收入 借记银行存款应收账款等科目 贷记本科目 3 本科目应按其他业务的种类设置明细账 如房屋中介代销手续费收入物资销售 收入废品回收收入商业用房以营收入等 4 期末 应将本科目的余额转入本年利润科目 结转后本科目应无余额 第 512 号科目 其他业务支出 1 本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出 包括为销售商 品提供劳务而发生的相关成本费用以及相关税金及附加等 2 企业发生的其他业务支出 借记本科目 贷记应付工资银行存款应交税金其他 应交款代管基金等科目 3 本科目应按其他业务的种类设置明细账 如房屋中介代销手续费支出物资销售 成本废品回收成本商业用房经营支出等 4 期末 应将本科目的余额转入本年利润科目 结转后本科目应无余额 二会计报表的编制说明 1 在资产负债表住房周转金项目下增设代管基金项目 反映企业接受委托管理的 房屋共用部位共用设施设备维修基金的结余本项目应根据代管基金科目的期末 贷方余额填列 2 物业工程科目的期末余额在资产负债表存货项目中反映 3 代收款项科目的期末余额 在资产负债表其他流动负债项目中反映 浅议物业管理企业会计核算的新规定 李俊杰 一 物业管理是房地产业发展到一定程度的一种自然延续物业管理会计的出现和发 展是物业管理公司进入市场实行企业化经营专业化管理和社会化服务的必然产 物财政部通知在 2000 年 1 月 1 日起贯彻执行财会字 1999 44 号文关于物业管理 企业执行 有关问题的通知以及物业管理企业会计核 算补充规定 试行 以物业管理的行业特点 融合了会计核算方法和会计程 序 丰富了会计工作的内容 使目前上海地区物业管理企业 由采用多种行业 会计制度统一过渡到完整的系统的可以操作可以实施的会计方法和步骤上来 笔者曾对上海几家颇有影响的物业管理企业作了一次调查 大多数企业财务人 员认为 物业管理会计没能像工业会计制度那样成熟可操作 很难做到融会贯 通运用自如原因有三 其一 物业管理行业作为新兴行业 国家地方房管部门 不断有新的政策法规和条款出台 使物业管理会计核算跟不上新政策的实施要 求 其二 财务人员过去不能以会计法为准绳实施操作 而是以某些不够成熟 的房管要求处理业务 造成核算过程中偏差 其三 物业管理行业的工作内容 从原来简单的房屋养护到运用现代化管理科学和先进的维护养护技术 从简单 的为使用人提供服务到智能化管理 管理的内容丰富了 服务的项目扩大了 而财务人员缺少专业培训 主管部门又很少有权威性的政策解释上述三个原因 阻碍了物业管理财务的正常发展 物业管理企业的会计核算在明确执行房地产开发企业会计制度基础上 再按照 物业管理企业会计核算补充规定 试行 执行是近年来比较具体的对物业会计 的工作性指导 统一了物业管理行业会计科目的设置如新设的第 205 号科目代 收款项 第 281 号科目代管基金 第 411 号科目物业工程是在行业中常见常用 的收支科目对原先房地产企业使用的第 204 号科目预收帐款 第 209 号科目其 他应付款 第 501 号科目经营收入 第 502 号科目经营成本 第 512 号科目其 他业务支出等都较具体地作了解释和归类说明充分发挥了会计管理的职能 为 企业内部正确统计运作和有效控制成本支出 提供合理的会计信息和充分的理 论依据 二 1 物业管理企业会计核算补充规定分清了代收款项同其他收入款项的界限 新设 置的第 205 号科目代收款项立意明确 物业公司代有关部门向业主收取的垃圾 清运费有线电视初装费电表保证金水费押金等 可在代收款项一级科目下设各 项二级科目 分类入帐有利于发挥会计管理职能 统一结算交纳 操作性强 例 某物业公司为环卫所代收建筑垃圾清运费 为有线电视台代收初装费 为自 来水公司预收水费 为供电所代收电表保证金 具体分录如下 借 101 现金 102 银行存款 贷 205 代收款项垃圾清运费 有线电视初装费 水费 电表保证金 月末将收入各项费用归还有关部门 分录如下 借 205 代收款项垃圾清运费 有线电视初装费 水费 电表保证金 贷 102 银行存款 月末将为业主服务的服务费收入结转经营收入 借 205 代收款项服务费收入 贷 经营收入服务费收入 代收款项科目的期末余额 在资产负债表中其他流动负债额目中反映 2 物业管理企业会计核算补充规定切合实际设置新科目 纠正了以往对维修基金 科目归类无序的缺陷过去有的物业管理企业将维修基金归集在第 203 号科目应 付帐款 也有归集在第 261 号科目长期应付款新增设第 281 号科目代管基金是 为房屋使用人和业主代管的部分基金 既符合国家规范 又符合物业公司实际 例 某物业公司收到委托管理的房屋共用部位共用设施维修基金和代管基金的存 款利息 分录如下 借 102 银行存款代管基金存款 贷 281 代管基金维修基金 利息收入 外单位承接大修任务 工程完工后 经业委会或者物业产权人认可后支付维修 基金 分录如下 借 281 代管基金维修基金 贷 102 银行存款 本科目期末贷方余额反映代管基金结余款 3 物业管理企业会计核等补充规定新设置第 411 号科目物业工程 归集了承接物 业工程成本支出 为物业工程有效地系统地提供正确的成本信息 有利于物业 公司进行成本控制 例 1 某物业公司对开发商提供的物业管理办公用房进行装修改建 分录如下 借 411 物业工程办公室装修 贷 102 银行存款 124 库存材料 办公室装修工程完工 费用在二年中分摊 借 171 递延资产办公室装修 贷 411 物业工程办公室装修 借 502 经营成本物业管理 贷 171 递延资产办公室装修 例 2 根据物业产权人提议和业委会要求对某楼屋面进行大修 借 411 物业工程物业大修工程 贷 102 银行存款 104 库存材料 工程完工后 工程款经业委会或者物业产权人使用人鉴证 结转工程成本 借 281 代管基金维修基金 贷 501 经营收入物业大修工程 借 502 经营成本物业大修 贷 411 物业工程物业大修工程 本科目应按工程项目内容设置明细帐 借方金额反映在建工程的实际成本 综上所述 物业管理企业会计核算补充规定 试行 是现阶段物业管理会计规 范发展过程中的一大进步但与目前物业管理行业的发展速度相比仍有不足之处 譬如 业主委员会同物业公司之间的帐务设置不够明确 第 411 号科目物业工 程在科目使用说明中对物业管理用房装饰装修发生的支出 也可采用第 159 号 科目在建工程 第 209 号科目其他应付款记入对使用人收取的可能因装修而发 生的毁损修复等方面的保证金等 不符合上海市居住物业管理条例的有关规定 类似上述情况 需要广大财务人员在今后的工作实践中再研究摸索和改进 使 物业管理会计的内容既能适应多元化物业服务对会计信息资料的需要 又能满 足物业管理企业自身对会计信息资料的要求 物业管理企业会计相关账务处理 一 所设相关会计科目 1 资产类科目 现金 银行存款 其他货币资金 短期投资 应 收票据 应收账款 预付账款 其他应收款 待摊费用 长期待摊费 用 固定资产 低值易耗品 固定资产清理 累计折旧 在建工 程 2 负债类科目 应付工资 应付票据 应付账款 短期借款 长期借款 其他应付款 预收账款 预提费用 应交税金 其他应交款 3 所有者权益类科目 实收资本 资本公积 本年利润 利润分配 盈余公积 4 成本类科目 无 5 损益类科目 主营业务收入 其他业务收入 投资收益 营业外收 入 主营业务成本 主营业税金及附加 其他业务支出 营业费用 管理费用 财务费用 营业外支出 所得税 以前年度损益调 整 二 相关账务处理 仅供参考 1 存现 借 银行存款 明细科目为银行所在名称 贷 现金 2 提现 借 现金 贷 银行存款 3 预交地税款 借 应交税金 营业税 城建税 其他应交款 教育费附加 水利基金 贷 银行存款 4 地税养老金误收退税 借 银行存款 贷 其他应交款 养老保险基金 5 代付上月员工小灵通话费 借 其他应收款 员工 电话费 贷 银行存款 6 代收电信公司电费 预收一年 每月分摊 借 银行存款 贷 预收账款 基站电费 7 电信公司电费计入 借 预收账款 电费 贷 管理费用 电费 8 转存单位定期存款一份 借 其他货币资金 定期存款 贷 银行存款 9 付上月份税款 借 应交税金 营业税 城建税 其他应交款 教育费附加 水利基金 养老保险基金 贷 银行存款 10 付上月份电话费 借 管理费用 电话费 贷 银行存款 11 付上月份水费 分办公区 宿舍 食堂 绿化 商铺 消防 生活用水等 借 管理费用 水费 办公 预收账款 业主二次供水 生活用水 贷 银行存款 12 付上月中旬及本月中旬电费 借 管理费用 电费 预收账款 业主二次供水能耗 业主电梯能耗 贷 银行存款 13 收电信线路改造劳务费 借 现金 贷 其他业务收入 维修收入 14 付万用表检测费用及购润滑油 借 管理费用 维修费 低值易耗品 维修用具 贷 现金 15 购书刊 洗发水 发放员工 借 其他应付款 工会经费 贷 现金 16 收商铺水电费 借 现金 贷 其他应收款 商铺 电费 水费 17 发放上月管理员工工资 借 应付工资 贷 现金 18 代付上月中队战士 搬运工工资 为减少交 养老保险人数 故作总公司支付 借 其他应收款 总公司 房开公司 代付搬运工工资 贷 现金 19 购军靴 环卫服装 借 其他应收款 员工 服装费 贷 现金 20 支付上月垃圾装车费 借 其他业务支出 装修垃圾清运费 贷 现金 银行存款 21 付维修电机费及购买灯光等费用 借 管理费用 维修费 低值易耗品 维修用具 贷 现金 22 购置保洁 维修用配件 借 低值易耗品 保洁用具 维修用具 贷 现金 23 收员工上月小灵通话费 借 现金 贷 其他应收款 员工 电话费 24 收商铺管理押金 借 现金 贷 其他应付款 商铺押金 25 退业主装修保证金 借 其他应付款 业主 装修保证金 贷 现金 26 中队活动开支 借 其他应付款 工分经费 贷 现金 27 付马匹治疗费及购马饲料款 借 管理费用 治安费 贷 现金 28 付购菜款柴油大米及食油款 借 应付福利费 伙食费 贷 现金 29 收物管费等 借 现金 银行存款 贷 预收账款 业主 物管费 业主 电梯能耗费 业主 二次供水 业主 停车综合服务费 业主 垃圾清运费 其他应付款 业主 装修保证金 30 代房开公司代购垃圾袋 借 其他应收款 房开公司名称 贷 现金 31 罚款收入 借 现金 贷 营业外收入 赔款 32 食堂购洗洁精及饭盒等 借 低值易耗品 厨房用品 贷 现金 33 食堂购液化气及煤气罐一只 借 应付福利费 低值易耗品 煤气罐 贷 现金 34 购发票办公用品 报销车费等 借 管理费用 办公费 差旅费 贷 现金 35 付生活垃圾费 借 管理费用 保洁费 贷 现金 36 领用低值易耗品 借 管理费用 低值易耗品摊销 贷 低值易耗品 维修用具 保洁用具 厨房用具 37 商铺电费计入 借 其他应收款 商铺 电费 贷 管理费用 电费 38 开办费用的摊销 借 管理费用 开办费摊销 贷 长期待摊费用 开办费 39 计提折旧 借 管理费用 折旧费 贷 累计折旧 40 计提本月工资 借 管理费用 工资 贷 应付工资 41 计提各项经费 借 管理费用 福利费 工会经费 教育经费 贷 应付福利费 其他应付款 工会 教育部 42 空置房应收物管费 借 其他应收款 房开公司 贷 主营业务收入 43 结转本月收入 借 预收账款 业主 物管费 业主 车位物管费 房开公司 商铺 物管费 商铺 租金 贷 主营业务收入 其他业务收入 44 结转开工装修垃圾费 借 预收账款 业主 垃圾清运费 贷 其他业务收入 垃圾清运费 45 计提本月税金及附加 借 主营业务税金及附加 其他业务支出 管理费用 贷 应交税金 营业税 城建税 其他应交款 教育费附加 水利基金 46 计提本月养老保险 借 管理费用 养老金 贷 其他应交款 养老基金 47 结转益类账户 借 主营业务收入 其他业务收入 营业外收入 贷 本年利润 48 结转损类账户 借 本年利润 贷 管理费用 其他业务支出 主营业务税金及附加 关于代收的水电费的会计分录我觉得应是这样 支付给自来水公司或供电局时 借 代收款项 贷 银行存款 向业主收回时 借 银行存款 贷 代收款项 物业管理公司 定期收取的物业管理费 收到时 借 现金 贷 预收帐款 当月结转收入 借 预收帐款 贷 主营业务收入 同时交纳营业税 借 主营业务税金及附加 贷 应交税金 营业税 城建税 其他应交款 教育费附加 结转成本 实际发生时 借 物业管理成本 小区 贷 现金 借 主营业务成本 物业管理成本 小区 货 物业管理成本 小区 结转利润 借 本年利润 贷 主营业务成本 主营业务税金及附加 借 主营业物收入 贷 本年利润 借 本年利润 贷 财务费 支出 管理费 有关物业管理公司的流转税征收及计算的主要内容如下 按现行规定 物 业管理公司提供物业管理服务时 计税依据为全部营业收入额 即物业管理公 司收取的物业管理费 其一般计算公式为 营业税税额应税营业额适用税率 管 理费等收入的征税及计算 物业管理公司在为房屋业主及租住户提供服务而收 取的管理费 服务费 包括保洁费 保安费 公共设施维护费 停车费等各种 名目的收费 维修费 包括维修材料费及人工费 租赁费 包括居民租住 公有住宅的租金收入 等收入 征收的营业税 代办性收入的征税及计算 代办购物手续费的征收及计算 为房屋业主及租住户代购货物 可按 收取的代办手续费收入征收的营业税 对为房屋业主及租住户代办的防盗门窗 晒衣架 隔离栏等物品也应按规定征收增值税 代办收费取得收入的征税及计算 为房屋业主及租住户代收代付的水 电 煤 电话费以及代收 代付垃圾费等各种业务而取得的收入 可以按扣除 实际支付后的余额 征收的营业税 装修保证金 公共维修基金的征收及计算 1 房屋装修保证金等的征税及计算 物业管理公司向房屋业主及租住户 收取的房屋装修保证金 履约保证金等 如果是到期退还给业主及租住户的 可不征收营业税 如果到期不退还或已作为业主装修违规行为予以罚没的 均 应按规定征收的营业税 公共维修基金等的征税及计算 物业管理公司向房屋业主收取的公共 维修基金以及向房屋开发商在交付房产