百色市德保县房地产市场调查报告

德保县房地产市场调查报告南宁有道企业管理咨询有限公司2009年8月目录第一部分宏观市场环境分析第二部分德保县房地产市场概况第三部分德保县商业调查分析第四部分德保县楼盘调查分析第五部分市场导向性结论【第一部分】市场宏观环境分析一、 德保县概况区位情况德保县位于广西百色市南部，地处南亚热带，全县总面积2575.03平方公里。东部与天等县和田东县相连，西南部和靖西县接壤，北和田阳县、百色市相毗邻，西南面靠近越南社会主义共和国。县城距自治区首府南宁市275公里，距百色市人民政府驻地129公里，距南昆铁路田东火车站86公里，距右江航道的平马镇航站85公里，距靖西的龙邦口岸93公里，距那坡县平孟口岸107公里，处于边防二线。行政辖区及人口全县辖14个乡4个镇。4个镇：城关、隆桑、敬德、足荣，14个乡：东关、都安、马隘、古寿、那甲、荣华、燕峒、兴旺、龙光、大旺、巴头、扶平、东凌、朴圩。185个村民委，2016个自然屯。2008年末，德保县总人口37.12万人，作为一个少数民族县，壮族人口在全县占有很大比例，壮族人口占总人口的98.01%；瑶族占总人口的1.53%，位居第二；汉族占总人口的0.44%。作为一个少数民族县域，人口规模相对较小，增长速度也比较慢。目前交通状况及规划前景在德保全县公路网中，其中省道2条，县道7条，乡村道146条，等级公路占公路总里程的比重为13.96%，已初步形成了以省干道为主骨架、以县乡公路为支骨架，重要村通公路，一般村通汽车的公路网络。公路网目前虽已形成一定的规模，但随着经济的发展，道路的相对不足凸现出来，已经成为制约经济发展的瓶颈。公路技术等级低，干支不能较好的连通，降低了整个公路网的运营效率。缺少停车场、中转仓库、广场。现有房地产停车专业项目西南驿站正在启动中。规划高速公路北由百色经田阳、那甲、念色、那隆，南至兴旺西往靖西，东经燕峒往天等。高速公路德保段进出口位于念色。目前该高速公路已经通过可行性分析阶段，近期一期工程（田阳-德保）将开始动工。规划铁路由百色，经田阳、隆桑、足荣、念色、那隆、那布往靖西，火车站位于念色，现已经动工。公路客、货运交通设施：客运站按客、货流方向分别布置在中心城区的东侧和西侧；东客运站布置在乐观岩南，德盛路北侧；西客运站布置在城西组团中心附近，鉴河南路西侧。铁路站场布置在中心城区以北，工业区以南，充分照顾到两方面的需求。具体位置位于快速干线北侧。-随着华银铝的逐步投产，铁路、高速公路的相继动工，德保的交通网络系统将进一步完善，以两口岸物流贸易为主的交通枢纽区位优势逐步体现，为保障德保工业的发展打下坚实的基础，同时是实现经济快速增长的契机。德保资源1、矿产资源重要矿产资源有铝土矿、铜、重晶石、锰、硫铁等21种，其中铝土矿储量3.2亿吨，铜矿储量1364.7万吨，锰矿储量163万吨，大理石储量2590万立方米，重晶石储量3000万吨。2、旅游资源自然景观：德保县境内山峦连绵，平均海拔600米。鉴河是县内最大河流，东西贯通县境，自然落差530米，这里一年四季气候温和，年平均气温19.5度，是避暑佳地。其中“天保十景”：云山叠翠、独秀擎天、马鞍效灵、扶苏旭升、西山夕照、响泉流韵，文笔干霄、马凉华表、磐石坐镇、鉴水潆洄等，又有鉴芳园、吉星岩、老虎洞等旅游新秀。吉星岩素有“亚洲第一洞”的美称，正处于开发的初步阶段。区内还有黄连山和后龙山两个自然保护区。人文景观：县境内居住着壮、汉、瑶等民族，壮族人口占总人口的98.01%，瑶族占1.53%。壮族聚居的大县，当地的壮族文化多姿多彩。主要有：歌圩文化、壮剧文化、杆栏文化、壮医文化、壮锦文化、麽教文化。铝业的发展为开展工业旅游也提供了优势条件。3、物产资源德保县物产资源丰富，主要有八角、茴油、矮马、田七、雄睾酒、黑糯米酒等，目前建成八角茴油基地28万亩以上。德保县的香料集团年产值5000万元，产品远销世界各国，八角茴油生产已成为德保的支柱产业之一。黑糯米酒有天然色素、琼香，富含18种氨基酸和丰富的葡萄糖，具有健脑活血、养血益寿之功效，1998年获得中国文化名酒称号。4、农业资源全县总面积257503公顷，耕地面积23070公顷（其中水田154035亩，旱地192015亩），有灌溉设施的110000亩。农业人口31.5万人，平均每人有耕地1.1亩（水田0.489亩、旱地0.609亩），另外还有2138公顷的宜农荒地。农作物分布大致上可以分为：西北部为玉米、中稻、豆类、茶叶区域；西部为玉米、豆类、中稻、黄皮果、李果区域；中部为甘蔗、双季稻、中稻、玉米、水果区域；东南部为双季稻、中稻、玉米、花生、李果、柑桔、蕉类区域。5、林业资源德保县位于北回归线上，属亚热带季风气候区，光照充足，热量丰富，雨量充沛，为天然阔叶林、灌木林和各种人工用材林的生长创造了良好的自然条件。全县面积257503公顷，林地为70293.29公顷，占土地总面积的27.2%。-德保拥有充足的资源做保障和后盾，为德保经济持续、良好的发展提供了先天的好条件，为进一步把资源转化为经济增长提供了基础。二、 德保县宏观经济概况经济发展情况德保是一个国家级贫困县，2004年前其经济和社会发展水平明显落后于百色市的其它县区，但随着华银铝的建设，德保经济得到了极大的推动。传统农业向特色农业转变，工业进程加快，锰、铝系工业初具规模，基础设施建设成绩显著，从2004年德保的经济得到快速发展。根据左图数据，2004年、2005年、2006年、2007年、2008年GDP同比增长分别为14.1%、26.58%、36.6%、18.51%、48.19%，五年增长率均超过8%。GDP与房地产发展模式GDP增长率小于4%4-5%5-8%大于8%房地产业发展状况萎缩停滞稳定发展高速发展德保近年来整体经济得到快速发展，生产总值由2004年的9.87亿元增加到2008年的29.7亿元，年均增长25；2008年德保国民生产总值29.7亿元，比上年增长48.19%。生产总值稳步快速增长，良好的经济发展态势将为德保房地产业发展奠定良好、坚实的基础。人均GDP2008年德保县人均GDP为2200美元左右，根据以上的标准判断，德保县当前人均GDP水平下，房地产发展处于住房快速上升阶段。人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP（美元）800-13001300800080001300013000以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段近年来随着经济快速发展，城镇居民人均可支配收入明显提高，由2004年的6012元增加到2008年的15411元，年均增长21；2008年德保城镇居民人均可支配收入2200美元，比上年增长22.89%。城镇居民收入稳定快速增长，将为德保房地产业发展快速上升提供了条件。第二产业占比较大，第一、第三产业发展迅速。德保三大产业结构经过不断优化，从2004年的33.4：38.5：28.1调整到2008年的14.1：67.4：18.5。因此德保将以铝工业基地、锰工业基地、为主的工业体系基本形成，力争建成百色地区乃至广西重要的铝工业基地。“三大产业”结构德保财政收入随着经济的快速发展，近年德保财政收入显著提高，从2004年的0.69亿元到2008年的3.08亿元，年均提高30%。德保财政收入不断创新高，2007年突破2亿元大关，到2008年突破3亿元大关，2009年值得期待。财政收入的稳定快速增长，确保市政建设的加快，近几年德保县城的市政配套建设不断完善，特别是县城绿化率高达到37%。三、 宏观市场分析结论德保县是百色计划构建的百色市三角特色经济区重要组成部分，是两口岸贸易物流的交通枢纽城市，是百色市域未来的附市中心之一。随着铝工业基地建设和交通建设的加快，德保的经济实力将得到本质的提升，人民的消费购买能力迅速增强，为房地产市场的发展提供有力的消费支撑。德保县是以铝工业产业为主、以及旅游服务基地于一体的百色南部新兴工业城市，强化“以城养城”的城建理念，城市基础设施建设非常成功，尤其是城区公共绿地面积达18.47万平方米，绿化覆盖率高达37%。伴随着随着城市基础设施的完善，投资热潮不断加剧，将吸引大量的外来商家落户德保，为房地产未来的投资开发提供广阔的空间。德保居民生活水平相对百色管辖范围内其他县份属于相对富裕，伴随城市化建设的纵深发展，德保中高档人群的居住观念逐步转变，对居住环境、品质的要求也越来越高，为房地产快速发展提供了有力的需求保证。【第二部分】德保县房地产市场概况四、 房地产市场总体概况德保房地产市场相对百色市属11个县、区的同类县级房地产市场（平果、田东、田阳、隆林）的发展，起步相对比较慢，自2005年才开始较为集中的出现土地拍卖，但发展非常速度，势头猛烈，到目前为止，共有9个房地产项目。其中山水碧苑、阳光水岸、德利山庄、德保新城项目已全面完成销售交付使用；兴和家园一期已售磬，二期仅剩下少量的顶层户型；华银花园是华银铝业定向开发，二期剩余约90套；德保美食城、闽都花园、德保商贸城、西南驿站均为商住项目，都由于资金等各方面原因尚未正式发售。短期而言，德保房地产住宅市场存在无房可售的格局，随着下半年各项目的正式发售，商业物业部分将会出现群雄争霸的局面。由于受德保地理、地质条件的限制，县城周边被群山所环绕，城区的扩张受到一定程度的限制。城区中心沿河两岸的平原地带是传统的旧城区，集中体现为90年代城市建设的影子-多是出售地块给私人自建天地楼物业，由于2005年开始，国家控制私人宅基地的分割销售，目前老城区内的私人宅基地销售以转让为主。德保先由于房地产起步相对较晚，商品住宅的销售受到传统天地楼居住观念的影响以及客户按揭购房需要一定的接受过程，商品房住宅小区推出初期，销售进度很缓慢。加上受到购买力影响，在同类县级市场的公寓住宅价格达到1300-1400元/时，德保目前的住宅价格在1200-1300元/左右徘徊，价格攀升缓慢。但随意市场的进一步发展，以及市场居住理念的不断改变和进步，市场越来越意识到传统天地楼物业的不足之处，而且山水碧苑、阳光水岸项目交付使用后获得较好的社会口碑，人们逐步对商品房住宅小区的便捷性、舒适性有了更深的了解，对商品房的接受程度不断增加。五、 近几年土地供应情况出让时间位置面积（亩）容积率建筑密度总金额（万元）备注04年12月城关镇隆安大街50400德保九鼎实业公司05年3月民政福利院40245%1110德保德立地产公司05年7月原皮革厂252.840%660百色广联地产公司05年9月城北区532.135%1007德保鸿程地产公司05年9月南环路762455兴和地产公司06年12月上甲路46240%1114德保恒俞地产公司合计290亩（193430）小结：德保县商品住宅的土地的出让供应开始于2004年底，起步较晚（百色市平果县、田阳、田东出现在2001年）。土地供应主要集中在2005年，说明2005年是德保房地产发展的起点。土地供应的集中，让市场上在短期间内出现一定数量的商品房住宅小区。德保县2005、2006年土地供应达到290亩，约19万平方米，供应量比较大；地块分布区域跨度大，各地块的容积率高低不均，建筑密度比较大。如果按上述的容积率计算，德保房地产市场在2005年2007年间的供应量达到近40万平方米左右，市场的供应量相当集中；德保县于2005、2006年集中土地出让供应后，2007年在全国房地产市场一路飘红的形式下，依然无大宗土地供应，市场无后续项目推出，期间主要是消化目前各在售的物业。使得德保县的房地产市场处于较为健康平稳的发展的状态。六、 市政配套设施建设德保县近年大力开展城市建设，投资1070万元，完成了市政小广场、江滨游览路、云山夜景最大限度的保持了城区内河流的原生态景观，城区各景观山体得到了很好的保护。穿城路的美化亮化、中兴商业步行街一期、东蒙经济适用住宅小区等项目建设和县政府礼堂装修，开工兴建中兴商业步行街二期、中兴商业步行街南街骑楼连廊改造、烈士纪念碑园、商住综合楼和建材市场二期工程。各项建设工程项目共项，这些改造项目工程并已于年全部建成投入使用。建设工程的建设也带动了城区经济发展，一个新兴工业城市和现代化文明城市展现在人们的眼前。通过各项市政工程的建设城区新增绿地面积1500平方米，绿化率达33.8%，人均公共绿地面积5.14平方米。城区安装各种灯饰255台套，市容市貌有了很大改观，城市品位、品牌号召力进一步提高。也为德保今后的经济建设、旅游开发的发展夯实了基础。【第三部分】德保县商业调查分析一、 城区主要交通构架德盛大道-交通中轴,是连接百色、南宁、天等、靖西的主要通道;并把德保分为南、北两部分；东安大街-与中轴德盛大道平行，是德保县城最繁荣的商业干道。南隆大街-德保南北走向的交通要道，位于德盛大道的西面，与德盛大道呈T字型相接，往北走则通往靖西，往南走则通往天等；吉星大道-也是南北走向的交通要道，位于南隆大街的西面，往南与通往天等的主干道相连，往北与通往靖西的主干道相连；将来与正在修建的德盛大道延长线呈“T”字型相连接；德保四面环山，城区中心的平原土地有限，城区的扩张速度相对较慢，目前城区面积比较小，上述四条交通要道则构成了德保目前的交通骨架，是德保联系外界的交通枢纽。二、 商业网络组成 德保目前商业网络主要由中心市场、南桥交易市场、东盟商务区等商业点和德盛大道、东安大道、南北步行街、南隆大街等商业干道构成；通过点、线的连接和组合构成了德保目前的整个商业网络。德保县以德盛大道、东安大道为主要的商业大道，辅以各约150米长左右的南、北步行街，以及南北走向的隆南大道构成了德保主要的商业干道；中心市场、南桥交易市场作为比较大型的农贸市场，服务于整个德保县城居民，以及在圩日期间，是周边乡镇居民赶集的主要场所，商贸比较繁荣；而东盟商务区则是德保集美食、娱乐、休闲、宾馆等多功能为一体的商业聚集区，是一个具有特色的综合性商业区。三、 商业街区业态分布德盛大道:德盛大道作为德保的主要交通和商业干道,是德保最繁荣的商业街道之一,德保汽车站就位于该路段;德盛大道作为最宽、最重要的交通中轴,建成的历史时间比较长久,商业配套设施比较落后,主要以单位临街门面、私人住宅的底层作为商铺的经营场所。外建筑也相对比较破旧,立面比较陈旧,其商业业态也属于自发形成,形象、档次都相对比较低。德盛大道的中段,以汽车站为中心的周边铺面经营业态主要以日化生活用品的批发为主,主要针对德保县周边的乡镇市场,批发档次比较低,但经营状况比较好;东段还分布了建材、超市、餐饮等比较能够聚集人气的商业业态,因此该路段也是德保最繁荣的路段之一;德盛大道的西段主要以中国移动、联通的营业厅、手机通讯、装饰装修等商业业态为主。德盛路业态分布：德 盛 路经营种类宾馆五金医药通讯家电装修美发娱乐维修机电数量61062537138815比列2.3%4.2%2.3%10.5%1.5%2.9%5.5%3.4%3.4%6.3%经营种类家具茶叶服装杂货超市建材粮油其他合计数量31418173201250238比列1.5%5.9%7.6%7.1%1.5%8.45%21%东安大街（中兴路） 东安大街也是德保最为繁荣、最为古老的商业街，百货大楼、中心市场就位于该路段；东安大街经营业态丰富，服装超市、利客隆超市、服装专卖店、鞋店、化妆品、药店、移动、电信营业厅等各种经营种类都具备； 虽然作为最为繁荣的商业街，经营业态和种类最为丰富的商业街，但其街道狭窄，建筑外立面陈旧，铺面经营商品的形象和档次都以中低档为主，整条商业街显得比较杂乱和破旧。东安路业态分布：东 安 路经营种类宾馆五金医药通讯家电装修美发娱乐餐饮日杂数量46137155165172比列1.4%2.1%4.5%2.4%5.1%1.7%6.3%1.7%5.8%1%经营种类家具茶叶服装鞋店超市化妆品文具其他合计数量5658173271967292比列1.7%2.1%19.9%7.1%5.8%8.49.2%22.9%南北步行街南北步行街实际上是位于南北两侧的商业步行休闲街，由清水河把两条街分为南北两街，由三座桥联通两街，使南北步行街连为一体。南街长约130米，由县房地产开发公司开发，共26间铺面，采取了骑楼风格的建筑形式。外立面比较新，并具有休闲商业走廊，紧依清水河，休闲气氛比较浓厚，已于2007年元旦开街，主要经营男女服装、皮鞋、饰品，经营商品比较单一，总体商业规模比较小；并且女装品牌杂乱，形象一般，节假日经营状况较好；北街长约150米，由私人天地楼物业构成，仅是外立面由政府统一规划和设计，铺面稍显陈旧，主要经营男女服装、鞋类、美容美发，以中低档的杂乱品牌为主，整体形象不是特别好；总体商业规模不大，经营内容也比较单一。东安路业态分布：东 安 路经营种类男装女装鞋店皮具饰品化妆品美发其他合计数量62754352456比列10.7%48.2%8.9%7.1%5.4%8.9%3.4%7.1%南隆大街 南隆大街北段与上甲路相接，其经营业态延续上甲路的经营业态特点，以建材、农资机电产品、五金、电览、装饰等产品为主；而南段与德盛大道相连，商业相对更为繁荣，以家电、通讯、便利店、杂货店为主。上甲路 德保唯一的建材市场位于该路段，形成于2000年初，由于县城大多数高档建材都有销售，商业氛围较好，商铺的租金也逐步水涨船高。该路段也是通往靖西的主干道，交通便利、发达，因此根据其路段特征，形成了以建材、装饰经营为主的商业特色街道；建材经营已成行成市，经营状况比较好。四、 商业街租金概况街道名称主流铺面面积区间()租金单价区间年租金总价区间主要经营业态德盛大道30-6030-7012000-30000营业厅、手机通讯、日杂批发、餐饮东安大街25-6030-7012000-25000服装、家电、鞋类、杂货、精品店、专卖店、营业厅南北步行街25-4030-508000-18000服装、精品专卖、鞋类、饰品、美容美发南隆大街20-5020-506000-16000机电、五金、建材、通讯上甲路20-6020-406000-15000建材、装饰小结：德保城区规模比较小，德盛路、东安路商业氛围浓重。各街道地段优势差异性比较小，以及经营业态的档次相当，租金价格的层次差别也不大，因此租金水平相差不大，主要集中在30-50元/；德盛大道主要以日杂批发为主，交易额相对较大，能够支撑相对较高的租金；东安大街作为最繁荣的商业街，其租金水平自然不低；步行街规模较小，租金水平差别不大。南隆大街南段兴和家园、德盛路东段山水碧苑临街商铺，在尚未形成良好的商业氛围的情况下商铺的业主对租金的期望值都较高，在20元/。五、 商业特征分析1、 目前德保商业主要依靠自发形成，中心主要集中在城北区，以南北步行街和东安大街、中心市场为中心构筑的商业中心。2、 德保城南区域的商业相对比较薄弱，主要是以东蒙居住区为中心，构筑了德保休闲、餐饮、保健、宾馆等多功能商业中心；但该商业区域与私人居民区混杂为一体，区域内的各业态还不够精致和具有特色，整体形象还不够好。3、 南隆大街、上甲路则构成了以建材、机电、五金为主的专业市场街。4、 城西作为德保将来新的行政文化中心，目前商业还处于空白状态，鑫源华兴苑商场的开发，以及兴和家园商业街的开发将弥补城西区的商业空白点。5、 中低档的商业街和超市构成了目前德保主要的两种商业业态，大型购物百货商场的缺乏，精品街不足，造成了目前德保商业形象档次低，业态单一的状态。6、 商业街还略显狭窄、杂乱，整体购物环境还不是很舒适。六、 商业发展趋势随着华银铝业公司的逐步投产，资金流、物流、人流不断的涌进，商业的逐渐繁华，德保商业的升级换代是必然的，商业格局的改变是发展的趋势；德保商业将朝着商业功能、网点更完善、购物环境更好、商业业态更为丰富的方向发展：1、 随着华银铝生活区的逐渐落成，以及云山大道的规划，新的行政中心的落成，德保城区西部的商业将会得到极大的快速发展；2、 随着东安大街的扩建和改建，以及中心市场的搬迁，东安大街的形象将会大为改观，成为一条城市的形象街；3、 德保目前的商业档次太低，形象较差，随着德保经济的发展，中高档形象的精品店、专卖店、连锁店将会逐步进入市场，极大改观、提升整个商业形象；4、 德保目前尚无大规模的商场、家电城、通讯城和百货超市，大型购物商场的出现，将弥补德保单一商业街的简单商业业态，使德保的购物环境更舒适，业态更丰富；5、 由于德保商业网点和街道比较分散，聚集效应不是很明显，而一些具有特色的休闲商业街将会不断涌现，将会更为丰富德保的商业类型；6、 随着城区规模的不断扩大，对商业网点的需求不断增加，新的商业网点将会不断增加；7、 德保城西区目前的商业尚处于初期阶段，随着城市的向西发展，该区域必将打造成一个多功能、综合性的商业区域； 商业总体结论： -新开发住宅项目的临街商铺供应量很大，空置率非常高，市场总体租金水平较低，缺少大型购物商业场所。【第四部分】德保县楼盘调查分析鑫源华兴苑项目名称鑫源华兴苑开发商广西德保县鑫源房地产联系电话0776-3826666 3831188项目地址南隆大街（原茴香楼旧址）总占地面积3.5亩总建筑面积1.55万容积率6.6总户数132户建筑密度建筑形态高层总栋数1栋销售方式定金1000元住宅户型面积套数一房一厅一卫5244两房两厅一卫101、10744三房两厅两卫128、13844起步价1288元/最高价1550元/均价1420元/销售情况已售完商铺量一层15间，两层面积60-150价格均价7000元/销售情况已售完评述：该项目位于县城中心地带，交通便利，是德保首座电梯洋房，地理位置优越，与大街和市场毗邻，生活非常便捷。是其临街商铺得以热销的保障。其住宅部分由于临街居住条件不是很理想，预约者多以投资为主，项目采用分期付款的销售方式（分2006.3开盘、2006年底封顶、2007年2月交房时三次付款）。广联山水碧苑项目名称广联山水碧苑开发商百色广联房地产联系电话0776-3829888 3829887项目地址城关镇德盛路富田小区总占地面积16600总建筑面积39992容积率2.4总户数366户绿化率32%建筑形态7层（有杂物房）总栋数15栋销售方式首付30%开工时间2005年9月竣工时间2007年10月开盘时间2006年3月住宅户型面积套数一房一厅一卫54两房两厅一卫81、87三房两厅两卫102、132四房两厅两卫138、144起步价1120元/最高价1450元/均价1200元/销售情况已售完商铺量约20间面积40-250价格均价4500元/销售情况已售50% 优势：项目位于南宁至德保县城区入口处，德盛路东段，紧邻红山公园。周边公园、河流等自然环境保护很好，空气清新，夏季清凉舒适。因其所处位置离县城中心较远，所以开发商在社区配套和流经小区的鉴河上做文章，中心花园位置设置篮球场，行人道两旁有一定绿化。沿河修建道步行休闲通道，种植柳树。项目底层全部设置杂物房、车库，最大限度的为小区业主解决后顾之忧。小区外立面一、二层为瓷砖，三层以上使用淡黄色涂料，给人清爽的感觉。项目总体品质不错。同时规划中的客运中心在小区对面，销售初期吸引了一定的投资性客户的关注。劣势：地理位置偏远，周边配套设施缺乏，生活便捷性差。小区地势较低，下雨天气雨水容易形成倒灌情况。人流量少，导致1#楼临街商铺的销售率低、出租率低。水岸人家项目名称水岸人家开发商广西红鼎房地产开发公司联系电话项目地址中兴步行街清水河南岸总占地面积3000总建筑面积8000容积率2.7总户数28户绿化率20%建筑形态4.5-6层天地楼总栋数28栋销售方式首付30%开工时间2005年3月竣工时间2006年11月开盘时间2006年3月住宅户型面积套数天地楼200-36028套起步价1800元/最高价2100元/均价2000元/销售情况已售完商铺量面积价格销售情况评述：项目位于德保县原商业中心,与原中兴步行街北街隔河相望通过三条桥与北岸步行街构成三桥相通的交通布局，拥有最好的地段优势；项目西起县招待所,东接芳山公园,地处旺市,环境优雅，项目采用独具民族风情的骑楼连廊建筑形式,总体外形美观，并且是第一家进入德保的开发商,占有市场先入为主的优势，而且总体规模比较小,销售压力不大，目前已经售罄，2007元旦开街以来商业氛围浓厚。德保宾馆天地楼项目名称德保宾馆天地楼开发商联系电话项目地址紧依德保宾馆(德保桥头)总占地面积1800总建筑面积5000容积率2.8总户数16户绿化率20%建筑形态4.5层天地楼总栋数16栋销售方式首付30%开工时间2005年8月竣工时间2006年10月开盘时间2006年2月住宅户型面积套数天地楼320-35016套起步价2300元/最高价2600元/均价2500元/销售情况已售完商铺量 面积价格销售情况评述：项目拥有极好的地段优势，与德保最繁荣的商业大道东安大道交汇，原百货大楼、中心市场近在咫尺，地段优势无以伦比；但项目总体规模太小，销售压力不大，目前已经售罄，目前商业氛围浓厚。德保新城项目名称德保新城开发商广西德保鸿程房地产开发有限公司联系电话项目地址德保县城北区(县粮食局对面)总占地面积总建筑面积容积率2.0总户数户绿化率35%建筑形态6层总栋数栋销售方式首付30%开工时间2005年6月竣工时间2007年12月开盘时间2006年5月住宅户型面积套数一房一厅一卫起步价元/最高价 元/均价元/销售情况已售完商铺量约间面积价格均价 元/销售情况已售评述：项目位于规划36米宽的天宝大道中段,东起粮食局大门前面的道路,西至中兴、北兴街的商业大院路口，南接布莱河南岸的北桥至原东关市场，北抵医药公司。小区规划有一层3300的农贸市场，原中心市场将搬迁至项目的农贸市场。项目地处县行政办公区，周边配套齐全，群山怀抱，环境优美，住宅已经全部售罄，依靠周边行政居住区人气，农贸市场经营旺盛，商业氛围浓厚。德利山庄项目名称德利山庄开发商广西德保德立房地产开发有限公司联系电话项目地址德保县上甲路292号(腾蛟路西侧)总占地面积14000总建筑面积35000容积率2.5总户数176户绿化率35%建筑形态4层天地楼；6层公寓，总栋数栋销售方式首付30%开工时间2005年10月竣工时间2007年12月开盘时间2007年3月住宅户型面积套数天地楼290-360两房两厅一卫85-92三房两厅两卫114-136四房两厅两卫142起步价1200元/最高价1300元/均价1250元/销售情况已售完商铺量约96间铺面面积20-35价格均价5300元/销售情况已售完评述：项目位于莲城路西段上甲路、德保城西新区，项目外墙以乳黄色涂料为主、淡蓝色涂料相点缀，户型为大阳台、大客厅，小区内部绿化简单，沿江也无绿化景观。周边有阳光水岸、华银花园，随着各小区交房入住，周边已经有一定人气，项目已经全部售罄，2007年交付使用，目前转让价为1650元/。项目沿江、沿街的天地楼铺面、商场铺面连为一体，构成一条商业街，共约1200米长，并与华银铝生活区商铺、阳光水岸沿街商铺相连，依托城西新建小区人气，打造城西商业中心，依靠项目内农贸市场，带到整个商业中阳光水岸项目名称阳光水岸开发商广西德保恒俞置业有限公司联系电话项目地址上甲路总占地面积50亩总建筑面积66000容积率2.0总户数456户绿化率35%建筑形态7层（有杂物房）总栋数17栋销售方式首付30%开工时间2005年9月竣工时间2007年10月开盘时间2006年3月住宅户型面积套数天地楼260-340两房两厅一卫90三房两厅两卫100-121四房两厅两卫135起步价1200元/最高价1400元/均价1300元/销售情况已售完商铺量面积价格均价元/销售情况评述：项目位于莲城路西段上甲路、德保城西新区，项目外墙橘红红色墙砖、顶层乳白色点缀，户型为大阳台、大客厅，一梯两户、南北朝向，三房、四房占比例大，户型面积与市场需求吻合，小区以6.5层斜坡屋顶公寓为主，上甲路、莲城路沿路为带商铺天地楼，小区设有喷泉、小桥、凉亭等景观，绿化以低矮花草为主，楼间距大而绿化简单而显得空荡。周边有德利山庄、华银花园等小区，随着各小区交房入住，周边已经有一定人气，项目已经全部售罄，2007年交付使用，入住率相对高，住宅转让很少，目前转让价为1650-1750元/。华银花园项目名称华银花园开发商广西海通投资有限公司联系电话项目地址城西通往靖西入口处总占地面积300多亩总建筑面积400000容积率2.0总户数3500户绿化率32%建筑形态6层总栋数栋销售方式首付20%开工时间2005年9月竣工时间2006年12月开盘时间2006年5月住宅户型面积套数一房一厅一卫两房两厅一卫78-86三房两厅两卫110-130四房两厅两卫139-142起步价900元/最高价980元/均价950元/销售情况已售完商铺量约20间面积40-250价格均价2000元/销售情况已售50%评述：项目位于城西通往靖西入口处，项目为华银铝业集建房，只向内部员工销售，所以价格很低，销售无压力。项目总面积300多亩，地块被河流分成两部分，一期已于2007年交付使用，二期今年10月前可以交付使用，三期今年底启动。一期外墙白色涂料为主，户型为大阳台、大客厅，一梯两户、南北朝向，三房、四房占比例大，户型面积与市场需求吻合，建筑为7层，临市政路规划两层商铺，小区设有会所等配套，中间有超大型广场，绿化高达35%以上，项目总体依靠河流大做文章，沿河设置多处景观点。项目一期已经全部售罄，2007年交付使用，入住率相对高，二期基本售罄，住宅转让很少，商铺销售缓慢，而且价格较低，连接未来城西商业中心市政路正在施工中，城西商业中心的形成将对该项目商铺出售、出租有所较大帮助。兴和家园项目名称兴和家园开发商广西德保兴和房地产开发有限公司联系电话项目地址德保县吉星大道全段总占地面积75亩总建筑面积150000容积率2.2总户数1300多户绿化率35%建筑形态7层（有杂物房）总栋数21栋销售方式首付20%开工时间2005年9月竣工时间2007年10月（一期）开盘时间2006年5月住宅户型面积套数天地楼250-350两房两厅一卫83三房两厅两卫102、105四房两厅两卫138、144起步价（二期）1650元/最高价1750元/均价1700元/销售情况已售95%商铺量约50间面积40-250价格均价4500元/销售情况已售70%优势：项目位于德保县城南环路水利局路口至纸厂路口段，毗邻广西华银氧化铝有限公司的生活区和德保县行政办公区，30米宽的吉星路大道贯穿其中，交通十分便利。该项目，既有占天占地的商铺型天地楼，也有花园式的公寓楼，分为二期开发建设，一期兴福苑、兴新楼和兴德楼，二期“兴贵苑”，设计新颖时尚、超大楼距、户型经典、交通便利、配套完善。项目全线黄金街铺，占据德保县城新兴商圈核心地位，是德保县最具商业发展潜力的升值项目。劣势：小区绿化简单，特别是二期一层规划规划大量商铺，而停车位太少，住宅部分无法满足，更不能满足商业停车了；商业部分无定位，无法引导客户购买。德保美食城项目名称德保美食城开发商百色广联房地产联系电话0776-3831338、3832338项目地址东蒙开发区隆盛街总占地面积45000总建筑面积98672容积率2.5总户数896户绿化率30%建筑形态天地楼、小高层总栋数10栋销售方式首付20%开工时间2009年2月竣工时间开盘时间2009年10月住宅户型面积套数天地楼250-420两房两厅一卫83、87三房两厅两卫115、132四房两厅两卫138、144起步价1650元/最高价1850元/均价1750元/销售情况预约80%商铺量约108间面积45-250价格4500元/销售情况预约50%优势：项目位于德保东蒙开发区内，周边已经形成德保夜市一条街，该项目以美食推广主题，建成后将整合目前德保美食分散的场面，形成专业美食城，项目规划大量的停车位以满足居住与商业的需要，项目一层全面为商铺，以满足美食城的需求，商铺约定50%左右，由于整个项目商铺体量大，销售有一定难度。住宅部分南北通透，楼间距宽敞，户型面积合理，住宅部分预定80%以上，但价格未定。由于开发商在德保已经开发了有很好口碑的山水碧园小区，从小区规划、配套设施、园林设计、户型等有很大优势，对于德保美食城住宅部分销售有很大的口碑作用，而商业将是该项目的难点。劣势：项目规划已经很久，迟迟未能动工，目前施工进度较慢，未拿到预售证，对销售有所影响。闽都花园项目名称闽都花园开发商联系电话 3825999项目地址城关镇德盛路富田小区总占地面积25亩总建筑面积40025容积率2.5总户数190户绿化率35%建筑形态6层、11层总栋数4栋销售方式首付20%开工时间未动工竣工时间开盘时间住宅户型面积套数准四星期酒店20000两房两厅一卫84、87三房两厅两卫102、122四房两厅两卫130、142起步价元/最高价元/均价元/销售情况商铺量间面积价格元/销售情况优势：项目紧靠城西市政广场（规划中），交通方便，是未来城西商业、行政、文化中心，区位优势明显。项目规划3栋小高层，1栋多层，准四星级酒店，小区规划有水系等景观，户型面积、配比与市场吻合。劣势：地理位置偏远，周边配套设施不齐全，周边未形成成熟生活圈，生活不方便。周边无景观优势，需在小区内部园林做文章。德保商贸城项目名称德保商贸城开发商联系电话 3833555项目地址德保城西市政广场总占地面积60亩总建筑面积80040容积率2.0总户数400户绿化率30%建筑形态6层总栋数6栋销售方式首付20%开工时间竣工时间开盘时间住宅户型面积套数商业30000两房两厅一卫85、87三房两厅两卫115、132四房两厅两卫138、142起步价元/最高价元/均价元/销售情况商铺量间面积价格元/销售情况优势：项目紧靠城西市政广场（规划中），交通方便，是未来城西商业、行政、文化中心，区位优势明显。项目规划6栋多层住宅，8栋商业，小区规划内规划大型停车场，满足商业的停车需要，住宅户型面积、配比与市场吻合。劣势：地理位置偏远，周边配套设施不齐全，周边未形成成熟生活圈，生活不方便。西南驿站项目名称西南驿站开发商广西德保金宇置业有限责任公司联系电话0776-3823999项目地址德盛路东段总占地面积44.55亩总建筑面积24401容积率0.9总户数103户绿化率15%建筑形态4.5层总栋数5栋销售方式首付30%开工时间未动工竣工时间开盘时间住宅户型面积套数天地楼320-450停车位25-40起步价元/最高价元/均价元/销售情况停车量325间面积25-40价格元/销售情况优势：项目位于南宁至德保县城区入口处（城东新区），德盛路东段，交通便利，周边机关单位林立，居住人口在逐渐增多，紧邻红山公园，空气清新，夏季清凉舒适，是德保新的中央居住区。铝工业发展所带来的人流、物流、资金流促使德保商业格局发生新巨变，城市发展标杆向东扩张，以西南驿站为物流中心的城东新区将成为德保新的行政办公、物流贸易区。项目定位为物流中心，项目四周规划天地楼，满足贸易、娱乐、饮食、休闲、汽车美容等需要，项目还规划有三星级酒店、大量停车位充分满足物流的需要，项目外立面采用中国民族特色的古朴中式的亮丽风格，充分体现高档次的功能齐全的特色商贸中心。劣势：地理位置偏远，周边配套设施缺乏，生活便捷性差。市 调 结 论：天地楼：德保由于房地产起步相对比较较晚，居民的居住意识处于一个逐步转变的过程。在很长的一段时间内，天地楼物业一直作为当地居民的主要居住物业，导致在在2000年-2006年期间，水岸人家、阳光水岸、德保宾馆天地楼、德利山庄、德保新城项目的天地楼物业的大量供应，同类产品的市场竞争也比较激烈。当时各个能够销售出的天地楼物业，都是具有沿江、沿路；具有很有的景观优势和底层作为商业用途出租的特殊优势，而项目内部规划的天地楼物业基本处于销售进度缓慢。随着各个项目的销售完成，天地楼物业开始逐步退出人们的视野。商品房：1、就目前德保县各个已售、在售的房地产项目来看，开发商在开发初期一直以地段作为项目销售第一要素，几个已经交付使用的项目，在销售阶段里，开发商都认为只要地段好就不愁卖，纷纷主推地段优势及有限周边自然景观和生活配套。2、德保房地产市场的产品规划设计方面都比较弱。各个开发商为了追求高利润率，在尽可能做大容积率的同时，忽略产品自身品质的铸造。主要体现为：i. 楼间距狭窄约（8-12米为主）；ii. 外墙主要使用涂料，虽交付使用初期色泽鲜亮，经历1个雨季后，污垢很多。iii. 各项目虽然预留了一定的绿地面积，但绿化效果差，普遍只有简单的草地及观赏性差、生长不茂盛的 常见树木。iv. 住宅区内缺少会所、健身场馆等运动休闲设施。v. 虽各小区均有聘请物业管理公司，但管理水平较低。3、德保房地产市场具有一般县级房地产市场的普遍现象，现房转让单价比期房销售单价低100元/平方米。序号项目名称户型楼层面积转让单价转让总价备注1阳光水岸三房两厅两卫三层1021620元/16.5万未装修2阳光水岸三房两厅两卫六层1091640元/23万带40平米阁楼3山水碧苑四房两厅两卫四层1361700元/23万未装修德保县2009年仅剩兴和家园项目有标准层住宅销售，待售6楼顶层两房1700-1720元/，三房1745元/（折后价格）目前可售住宅少，致使顶层房号的价格也超过1700元/。目前各项目交付使用后入住率都达到75%以上，且客户购买后转让的投资性客户数量很少，市场总体呈现良性发展。4、2008年的全球金融危机，全国各地房地产普遍降价，导致在2008年期间德保县无大宗的土地出让。各个项目的住宅存量基本消化完成，目前市场仅有兴和家园项目剩余为数不多顶层住宅。德保美食城、闽都花园、德保商贸中心等商住一体的项目还处于项目前期筹备阶段，市场出现短期“断供”现象。虽然下半年各项目进入销售阶段，但德保县房地产缺少真正意义上纯居住性的高品质楼盘。商业：1、德保县城区范围的商业氛围较好，导致各个房地产项目在开发的时候大量设置临街商铺，且分布凌乱。各项目的临街商铺无统一的业态规划，在市场供应量较大的情况下，销售价格攀升缓慢，同时各项目商铺销售后的空置率很高。2、市场缺少大面积的商业卖场、专业市场，此类产品在有地段优势的情况下有较大的市场开发前景。从营销策略看市场：1、各项目对天地楼的商业定位不明确，仅把其作为单一的铺面+住宅形式的产品销售，没能形成整体的商业定位，没有进行区域商业的打造，对市场的触动不够。2、市场销售手段太过于单一，都是坐等客户上门，而不是主动出击；促销手段也比较缺乏，仅阳光水岸在销售期内进行过买天地楼送车库的促销方式。3、开发商的营销意识薄弱，商业项目销售现场包装不能体现其商业氛围，销售物料不全推广力度也非常弱，无明确推广主题和方向。4、除德保商贸城、广联美食街项目聘请了营销策划代理公司以外，均为开发商自行销售，个别项目销售人员态度异常恶劣，素质非常低下。结 束 语总投资达110个亿的华银铝业落户德保县后，全县的经济开始大跨步前进，围绕华银铝项目的配套工作正开展得如火如荼，县政府行政中心将向华银铝迁移，与华银铝相关的配套工程招商将近100个亿，巨大的资金投入，给德保带来的冲击将是前所未有的，这也是德保发展的一大历史契机。大招商引资力度的同时，政府也加快了城市建设的步伐，从2004年开始，该县投资上亿元，对旧城进行全面改造，先后完成县城肥皇、鉴小、东蒙、农行、人行、电业等7个居民住宅区的道路硬化、绿化、亮化建设；对西桥至南桥左右两岸进行拆迁和改造，建设成江滨游览带；完成中兴商业步行街一、二期工程建设；完成德盛路口至友谊林岔路的出城路拓宽改建工程，同时实施两边人行道建设；完成对城区临街楼房穿衣戴帽改造工程；完成云山广场、东蒙开发区建设，等等，城市环境美化的同时也带动房地产业的发展，兴和家园、广联山水碧苑、