资源描述
关于投资租车租赁可行性研究报告及建议书目 录第一章总论第二章项目背景第三章市场预测第四章项目的重要性和必要性第五章项目选址及建设条件第六章项目建设方案第七章投资估算及资金筹措第八章投资效益预测第九章项目风险分析及规避建议第十章结论第一章总论一、项目名称：XX房车俱乐部二、项目地点： 湖南省长沙市三、项目投资单位：1、XXX车队：占 51%;2、XXXX： 占 49%。四、投资内容：1、房车俱乐部接待中心2、房车购置3、房车体验宿营地（二期）五、投次规模：1、俱乐部接待中心：租用 50-100平方米2、房车购置：5-20辆3、房车体验宿营地：100-500亩六、项目总投资：项目预计总投资约为3000万人民币（其中：一期投资约：1000万元; 资约：2000万元）。七、项目筹资方式：1、自筹资金：40%2、信贷融资：60%第二章项目背景1、建议书编制依据：中国旅游公共服务“十二五”专项规划国民休闲旅游纲要 (2013 - 2020)2009年关于加快旅游业的发展意见三、项目提出的理由：外形豪华,内设齐全,配有卧室、电视、音响、 冰箱、化装台,甚至卫生间的旅 行房车已经越来越多的进入国人的视野 .而房车旅行这项集旅行、 住宿、烹饪、淋浴、 工作于一体的出行方式,已成为国内高端人群休闲旅游的一部分 ,他们或举家开看房 车到郊外露营,或驾驭看它穿梭于大漠、 森林进行冒险传奇的浪漫旅行.随看人们生 活水平的不断提咼， 旅游休闲已逐步成为城市主流人群的目标，越来越多的家庭在假日里举家开车出游。湖南省作为国内旅游大省； 长沙及周边城市群的经济发展活力十足， 旅游休闲 指数高，影视娱乐行业也十分活跃。 投资一家高档房车租赁公司， 既填补湖南省房 车租赁市场的空白，又满足快速进入个性房车休闲旅游的市场需要。第三章市场预测一、中国房车行业现状：中国经济在过去十年中保持了稳定高速的增长，汽车产业更是实现了跨越式的发展。同时，国民收入的增加，也促进了人们生活方式的转变。房车，作为可以移动的家，已经越来越多地进入到很多普通人的生活，并且为更多的人所了解。中国房车行业起步晚，但是发展迅速，2009年迎来了快速发展的黄金时期，房车年销售量增长幅度连续3年超过50%，仅用3年的时间就实现了中国房车保有量的翻番2009年-2012年中国房车年销售量和保有量统计图毫无疑问，房车产业在中国具有很大的成长空间。作为拥有13亿人口且新贵阶层不断涌现的大国，房车的保有量到 2012年底仅为10000台。而与之对应 的是美国境内房车保有量为960万辆，欧洲670万辆，同为亚洲国家的日本也达 到了 8万辆。从2003年起，房车旅游在北京、上海、广州、深圳这样的一线城市里发展 迅速，以租赁为主的房车俱乐部也应运而生。虽然租赁价格高昂（日租金过千元），但由于个性独特、方便实用，甚至替顾客节约了旅游住宿费，市场追捧热烈。二、长沙房车租赁行业现状1、长沙房车租赁市场目前处于萌芽期，房车租赁多为传统汽车租赁公司兼 营，房车选择范围小，专业程度低，服务模式落后。2、 目前长沙市房车租赁主要及潜在市场主要为旅游、商务接待、政企考查、 婚庆用车、影视娱乐。3、由于专业房车租赁在长沙市还处于空白期，市民旅游市场对房车租赁意 识不咼，房车租赁热度还没有形成。4、长沙房车租赁的由于2004-2006年长沙发生了“长沙中天行房车俱乐部 骗取会员1.67亿元”事件，可能导至部分市民和投资者对于房车租赁行业有些迷 惑。三、长沙市房车租赁需求预测：长沙是我国南方地区重要的中心城市，是湖南省的政治、经济、文化、交通 和科教中心，亦是环长株潭城市群龙头城市。，综合实力位居全国前列。同时， 长沙致力于打造中部开放、具有重大国际影响力的文化名城和世界级旅游城市。 计划从2011年到2020年，实现从国内地区性中心城市向国际地区性中心城市的转变，基本建成经济实力雄厚，市场体系健全，服务功能完备，社会高度文明的 现代化国际性城市。随看长沙区域经济的增长、 演艺娱乐的热度，个性旅游需求的增长， 在可预见 的将来，房车租赁市场的增长空间极大。第六章项目投资方案根据对项目的定位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。一、项目定位：1、主题定位引进国内外各类型豪华房车、商务房车、经济房车。结合现代多元化的租赁、旅游服务、商 务接待一体化服务型公司；2、市场定位：针对房车旅游、公务接待、政企考查、婚庆庆典、现代化高档汽车租赁服务机构3、风格定位：采用租赁+俱乐部双向运 作。二、投资周期A、第一阶段：接待中心建 设.接待中心场地选址租用 装修人员招主管人员停车场选址并租用 人员培人员招1、及装修2、 聘80-1601人接待2名平方米需要资金20-30万；业务人员N名司机人（其中兼2-3职2名）3、4、训5、期B、运作周3个月第二阶段：车辆购置1、俱乐部网络平台建开业造势车辆购置（可能需要提前预订，原则是人员培训开始，停车场选备好 即新车入场）进口大型房车一辆进口小型房车一辆国产大型房车一 辆国产小型房车五 辆预算150-200万预算80-130万预算60-120万2、设俱乐部网络平台建预算100-250万计：390-700万主要用于房车旅游爱好者交流、活动集结及网 络营销10000元3、4、5、用6、期所有营销计划开启开业其它费200000元运作周1个月第七章投资估算及资金筹措、投资估算：（一）一期投资估算：1、土地费用：约450万元新征土地15亩，征地费用15亩X 30万元=450万元2、土建工程费用：约3835万元1）原校舍房屋改造7000平方米，635万元；2）新建房屋：16000平方米X2000兀=3200万兀；5、其它：约50万元合计：5185万元（二）二期投资估算：1、土地费用：约 万元 新征土地300亩， 用2、土建工程费用：约新建房屋：137000平方米X 2000元= _ 27400万元;3、 房屋配套设施建设费38500万用：约元按3500个床位，每个床位平均投入1.1万元3500床位X 1.1万元=3850万 元4、公共设施建设配套工 程：约9450征地费31235300 亩 X 30 万元=9000万元万元1700万元3、 房屋配套设施建设费550万用：约元按500个床位，每个床位平均投入_1.1万元4000床位X 1.1万元=4400万元4、 公共设施建设配套工300万程：约元5、其它：约300万元合计：42250万丿元。（三）总投资估算一期投资+二期投资=5185+42250=4.7435亿二、资金筹措方式：1、项目法人自筹资金：40%2、信贷融资：60%第八章投资效益预测一、一期投资效益预测：按该项目一期建成（包括第一阶段和第二阶段）以后进行测算。由于一期以XX学院原15亩土地和15亩土地，占地面积较小；房屋为改造4栋、专家楼和新建综合新征学生公寓楼一栋，环境条件及住房条件与目前重庆市高档老年公寓相比不只有发挥1具备优势，件和软件的优势，所以在收费标准上我们以比目前重庆市高档老年公寓稍高进行测算（一）年均营业收入：1、客房收入：863.43万元1） 学生公寓改造老年公288万元寓：约200张床位，按平均每1500元/月（含餐 80%入住率计算（目前高档老年公寓张床位饮），收费标准在 1200元/月左右）：200张床位X 1500元/月X 12月X 80% =约288万元；2） 综合楼老年公288万寓：约元在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做老年公寓150张床位，按平均每张床位2000元/月（含餐饮），80%入住率计算:150张床位X 1500元/月X 12月X 80% =约288万元；3） 商务客房：287.44万元在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做商务客房：75套（间），按平均每套（间）150元/天，70%入住率计算:75 套（间）X 150 元/ 天X 365 天X 70% =约 287.44 万元；2、护理收入：151.2万元按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1200元计算:350张床位X 1200元/月X 12月X 30% =约151.2万元；3、 宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：191.63万元按150人，每天每人50元，70%入座率计算：消费_150人X 元/人X 天X191 6万元5036570%=约193.64、 商场收入：91.25万元按平均每天每人产生5元利润计算：500 人X5 元 / 天X 365 天=约 91.255、养生收入：116.8万元按每天有20%的人进仃养生，即 80人，每人40兀计算:40元/人X 80人X 365天=约116.8万元6、会议室收入：36.5万元按每天2000元，50%利用率计算：2000元/天X 365天X 50%=约36.5万元7、场地出租（医院、协会办公、商业）72万元收入：按出 6000平方米，每平10元/月计算：租方米10元/平方米X平方米X月=72万元600012约&护理实训管理 费：30万元J费：按平均每月接待50人，每人500兀实训管理费计算:500 元/人X 50人X 12月=约30万元9、老年大学：25.2万元按30%的人参加，每人每月 200元计算:200 元/人X 350人X 30% X 12月=约25.2万元10、洗衣：33.6万元按每个老年人，每月 80元计算：80元/人X 350人X 12月=约33.6万元11、其他收入： 73万元按每天收入2000元计算：2000元/天X 365天=约73万元年均营业收入=863.43+151.2+ 191.63 +91.25 +116.8 +36.5+72+30+ 25.2 +33.6 +73=约1684.61万元（二）年均营业支出：1、营业费用： 596.69万元1）工资及福利费用：360万元按100 人X 30002）管理费 用：按营业收入 的1 : 5的比例配备，平 3000元/月（含福利）： 均工资元/月X月=360万元；12168.4万元610%计算:684万元X万元一 10%=168.4661包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董 事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市 场推广费用及不可预见费用等。3）水电气费用：68.23万元按营业收入的5%计算：1684.61万元X 5%=68.23万元营业费用合计：360+168.46+68.23=596.69 万元2、营业成本： 293.92 万元1）餐饮成本： 258.92万元I老年餐饮：115.2万元按老年公寓营业收入的20%计算：576 万元X 20%= 115.2 万元I度假酒店餐饮：143.72万元按餐饮营业收入的50%计算287.44 万元X 50%= 143.72 万元2） 养生成本：35万元按养生营业收入的30%计算：116.8万元X 30%= 35万元营业成本合计：258.92 +35=293.92 万元3、 营业税金及附加：941.21万元1）营业税：68.23万元（5%）1684.61 万元X 5%=68.23 万元2）城建税：117.92万元（7%）1684 万兀X万兀7%=117.92613）教育费附加67.38万元4%）:税：（1684 万元X万元4%=67.3861营业税金及附加合计：68.23+117.92+67.38 万元 =253.53注：未计算所得税，民营养老机构可 以争取政府减免。年均营业支出=596.69+293.92+ 253.53 =1144.14 万元（三）年均营业纯利润：营业收入一营业支出=1684.61 1144.14=540.47 万元（四）项目投资回收期: 一期项目投资约5185万元，年均纯利润约540.47 万元，投资回收期：5185万元十540.47万元/年 =9.6年预计一期项目投资9.6年收回成本。二、二期投资效益预测：按该项目全部建成以后进行测算。但只按二期投入和二期增加部分的收入与支出进行测算 由于二期建成以后， 该项目占地面积达350亩，新建老年公寓也是高档的别墅式建 筑，所以该项目建成后， 无论从环境、硬件设施还是软件各方面都将达到目前重庆 市老年公寓的顶级水平，因此在收费标准上，我们参照外地高档老年公寓的标准进 行测算。（一）年均营业收入:1、客房收入：6720万元1）老年公寓:新增3500张床位，按平均每张床位住率计算：2000元/月（含餐饮），80%入按新增150150 人X504、商场收 入：3500张床位X 2000元/月X 12月X 80% =约 8400万元；2、 护理收入：1890万元按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1500元计算:3500张床位X 1500元/月X 12月X 30% =约 1890万元；3、 宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：191.63万元人，每天每人消费 50元，70%入座率计算：元 / 座 X 365 天 X 70%=191.63 万元638.7万元5按平均每天每人5元利润计算产生3500 人 X5 元 / 天 X 365天=约638.75万元5、养生收 511万元入：按每天有10%的人进行养生，每人40元计算:3500人X 10% X 40元/人X 365天=约511万元6、 会议室收36.5万元 入：按每天2000元，50%利用率计算：2000元/天X 365天X 50%=约36.5万元7、场地出租（医院、协会办公、商业）72万元收入：按出 6000平方米，每平10元/月计算：租方米10元/平方米X平方米X月=72万元600012约&护理实训管理费：60万元费：按平均每月接待100人，每人500兀实训管理费计算:500 元/人X 100人X 12月=约60万元9、老年大学：168万元按20%的人参加，每人每月 200元计算：200 元/人X 3500人X 20% X 12月=约168万元10、洗衣：336万元按每个老年人，每月80元计算：80元/人X 3500人X 12月=约336万元11、 其他收入：365万元按每天收入10000元计算：10000元/天X 365天=约365万元年均营业收入=6720+1890+191.63 +730+511+36.5+72+60+ 168+336+365=约11080万元（二）年均营业支出：1、 营业费用：4254万元1） 工资及福利费用：2520万元工作人员 1 : 5的比例配备，平 3000元/月（含福利）：按丿匀工资700人X 元/月X月=2520万元；3000 122） 管理费1108万元用：按营业收入的10%计算：11080万元X 10%=1108万元包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市场推广费用及不可预见费用等。3） 水电气费用：554万元按营业收入的5%计算：11080万元X 5%=554万元营业费用合计：2520+1108+554=4254 万元2、 营业成本：1497.3万元1）餐饮成本：1344万元按老年公寓营业收入的20%计算：6720 万元X 20%= 1344 万元2）养生成本：153.3万元按养生营业收入的30%计算：511 万元X 30%= 153.3 万元营业成本合计1344+153.3 =1497.3 万元3、营业税金及附加：1772.8万元1）营业税：554万元（5%）11080万元X 5%=554万元2） 城建税：775.6万元（7%）11080 万元X 7%=775.6 万元3） 教育费附加税：443.2万元（4%）:11080 万元X 4%=443.2 万元营业税金及附加合计：554+775.6+443.2=1772.8 万元注：未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。年均营业支出=4254+1497.3+ 1772.8 =7524 万元（三）年均营业纯利润：营业收入一营业支出=11080 7524=3556万元（四）项目投资回收期：项目二期投资约42250万元，年均纯利润约3556万元，投资回收期：42250万元十3556万元/年=11.9年预计11.9年收回成本。该项目一期投资预计在年内能收回成本，二期12年内能收回成本，所以，投资、“投资在10回报周期在合理的范围内。第九章 项目风险分析及规避建议一、项目风险分析：1、观念的风险中国是一个家庭观念非常强的民族， 养儿防老的传统观念根深蒂固， 到养老公寓 养老还没有被大多数老年人及其子女说接受， 据调查还有30%以上的人认为老年 人入住老年公寓是因为儿女不孝或是孤寡老人。另外还有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不习惯，而不愿将父母送到老年公寓。所以，要让大多数老年人及其子女接受到养老公寓养老还需要一个漫长的过程。因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女 对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。2、价格的风险目前，重庆市的人均收入和整体消费水平与其他发达城市相比还有较大差距， 人们对老年公寓的价格水平的接受度不高。据调查，重庆市的老年人及其子女对入住老年公寓能接受的价格在1500元/月以内的占目前还没有高档的老年公寓，人们更多的是根据现有的老年公寓来评价的缘故螃蟹者，格定位上仍然存在作一定的风险。定价过低，高，入住率将难 以得到保证，投资回报同样会受到影响。3、季节的风险由于该项目处于重庆市的旅游风景区， 较为明显，所以在90%。当然这也是因为重庆市在价 但该项目作为重庆市第一个吃投资回收期将会延长，定价过消费的季节性较强，消费的淡旺季淡季商务酒店的入住率、餐饮入座率将难以得到保障，会对项目的收益带来不确定的因素。4、交通的风险该项目所在地虽紧邻主城区，但由于地处歌乐山上，道路条件差，只有一条路通公交车，另一条有小长安面包车，上下歌乐山很不方便。虽然梨树湾至歌乐山的市政2010道路将于年竣工，到沙坪坝核心区的距离也将缩短，但双向四车道的道路能否对歌乐山的交通带来根本性的改变还是未知数。只有三轮车，所以无论是到老年另外，该项目到主公路还有几百米小公路，不通公交车，公还是到商务酒店来度假、开会和其他商务活动寓来的老年人及其家属，的客人都将带来极大 的不便。从而影响该项目的经营。但这同样也是该项目的风 该项目能否吸引各民 险，间 能否吸引重 庆5、多元化的风险该项目最大的特点就是开发老年产业。协会来办公、开展活动；能否吸引老年产品的生产企业和销售商来展销产品；市三甲医院来开分支机构，能否开发老年创意产业等，都还有很多不确定因素，使项目通过多元化的产业发展来分散投资风险的设想存在不确定性。二、风险规避建议：老年公寓的市场需求很大，拥有很好的社会效益和一定的经 是一个充满商机和可济效益，行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险 化不利为有利因素， 将风险值降低到最 能力，低程度，特提出如下建议：1、要找准目标消费群，重点瞄准“三高”老年人群，认真分析他们的需求，为他们量身定做他们所需要的服务，吸引他们入住；2、要重点打造项目的“老有所为”的养老模式，要在重庆市独树一帜，为老年人搭建一个老年人发挥余热、实现自我价值，真正做到老有所为的平台，3、要打好项目的合资背景这张牌，强调该项目引进德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓的优势；4、要依托老年公寓这个平台，围绕老年产业，实现多元化的发展，如度假、养生、会议、协会活动、老年大学、老年产品展示、老年创意产业等。通过多元化的产业发展来分散投资风险；5、要把该项目打造成为歌乐山养老产业园的中心，一是建议引入重庆市的三甲医院，为整个歌乐山养老产业园的所有养老服务机构和居民提供医疗服务；二是打造高级护理中心，为重庆市其他的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。从而提高本项目的地位，吸引更多的老年人入住；6、建议老年公寓在营销上米取多种方式，如收取押金、意外保证金，长租和短租相结合等方式，提前回笼部分资金，减少资金占用的压力，减少财务费用，降低投资风险；7、本项目每年上缴的各类税金高达 1800多万元，政府对民间资本建造养老机构以及合资企业有相关的税收支持政策，可以争取政府减免部分税收，从而减少投资风险；&要加强项目的营销策划，从营销角度对市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的营销方案，加强老年公寓的营销推广和宣传，扩大老年公寓的影响，让更多的老年人及其子女认识、认知并认可老年公寓，从而扩大入住人群，提高入住率，降低项目风险。第十章结论建设条件通过以上各项研究分析及测 结果表明：无论是养老服务机构市场发展的 算，需要、以及工程技术的可行性，还是从该项目日后的经营效益和投资风险等方面 来看，建造重庆” XXXX”老年公寓项目都是比较有利的，预计经营效益较好，是值 得建造的。目前重庆帀养老服务机构大60%的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年 人入驻养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场缺口将非常大，” XXXX”老年公寓建 成后每年可解决4000位老年人入住养老服务机构，有效缓解重庆市养老服务机构欠缺的矛 盾，为政府分忧；一一一本项目建成后将填补重庆市高档老年公寓的空 解决重庆市没有高档老年公寓的难白，题，为“三高”（高文凭、高职称、高收入）老年人群搭建了一个发挥余热、实现自我价值，真正的做到老有所为的平台。 开创了让老年人“老有所为”的养老服务机 这样既能快 构模式，速地提升重庆市的城市档次与同时又能有力地促进重庆老年公寓结构调从而进一品位，整，步推动当地老年产业的快速发展，具有相当的社会效应。本项目是由重庆 XX职业技术学院和德国社会福利保障联合会共同投资建造，是重庆市第一所中外合资养老公寓， 建造该老年公寓可以引进 外资，管理经验，对于提高重庆市养老公寓的经营管 理水平，养老产业的发展都具有非常重要的意义。 本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各 类税金达供800人左右的劳动就业岗位，在就业压力趋紧、 无疑是对政府的巨大支持和帮助。该项目建成后，将打造高级护理中心，一方面作为 基地，同时也将为重庆市其他的养老服务机构、 提供高级护理人才实训基地。为重引进世界先进的养老公寓经营理 念和与世界接轨，带动重庆市老龄 事业和1800多万元，此外老年公寓 还能提政府压力逐渐加大的今天，这XX职业技术学院家政专业学生的实训医疗机构等庆市培养咼级护理人才作贡献。老年公寓的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。重庆作为全国城乡统筹的实验区，项目所在地又是全国50个养老产业示范占八、之一，政府部门高度重视，有宽松的政策环境和政府部门的大力支持也是增强开发商信心的有利因素。综上所述，我们的结论是：建造” XXXX”老年公寓， 具有显著的社会效益和较好的经济效、人益，因此这是一个建造可行性很强的项目。
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