2022房地产估价师-估价原理与方法考试全真模拟卷44（附答案带详解）

2022房地产估价师-估价原理与方法考试全真模拟卷（附答案带详解）1. 多选题：下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。A.估价对象B.估价方法C.价值类型D.价值时点E.估价所需材料答案：C、D 本题解析：考点:估价目的的确定。估价对象主要由委托人确定，估价方法和估价所需材料都是估价师决定的。2. 单选题：房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，当地经济发展属于（ ）。A.一般因素B.区域因素C.个别因素D.其他答案：B 本题解析：对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。其中，一般因素是指对广大范围的房地产价格都有影响的因素，如宏观经济发展状况、供求状况、物价变动、利率水平、货币政策、汇率等。区域因素是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的房地产价格有决定性的影响。主要表现在该地区的经济繁华程度、交通条件、基础设施、位置、气候条件、环境质量等。因此当地经济发展属于区域因素。3. 判断题：基于租赁收人测算在房地产的收益价格时，运营费用应包含所得税。( )答案：错误 本题解析：知识点 基于租赁收入测算净收益的基本公式4. 单选题：某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（ ）特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制答案：C 本题解析：房地产具有相互影响特性。从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。进一步来看，房地产利用存在经济学所讲的“外部性”。外部性又称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件， ，有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。5. 判断题：对收益性房地产来说，增加房地产持有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。（）答案：正确 本题解析：本题考查的是制度政策因素。房地产持有环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。对收益性房地产来说，房产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。参见教材P139。6. 单选题：某种房地产的（ ），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品答案：B 本题解析：某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。7. 单选题：关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是（ ）。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算答案：D 本题解析：本题考查的是房地产价格构成。成本法估价中，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在价值时点的正常水平来估算。P288。8. 多选题：【2012年真题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果答案：A、B、D 本题解析：本题考查的是估价假设。其作用（2个）：规避估价风险，保护估价师和估价机构；告知、提醒报告使用人，保护估价报告使用人。9. 多选题：关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（）。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率D.投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的答案：A、B、D 本题解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项C错误，评估投资价值所采用的折现率是某个特定投资者所要求的最低收益率；选项E错误，评估投资价值时，不同的投资者对未来净收益的预测，有的可能是乐观的，有的可能是保守的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。10. 单选题：有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。A.售价B.租金C.潜在毛收入D.净收益答案：A 本题解析：有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）来求取估价对象价值的方法，有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。