长沙渔人码头亲水商业街策划方案可编辑

长沙渔人码头亲水商业街筹划方案 长沙渔人码头亲水情景商业街 筹划营销方案 目 录 一长沙市概况 二长沙市经济开展状况 三长沙商业地产总体形势 四岳麓区商业地产分析 五工程根本情况 六工程业态定位 七营销招商策略 八未来开展展望 目 录 一长沙市概况 二长沙市经济开展状况 三长沙商业地产总体形势 四岳麓区商业地产分析 五工程根本情况 六工程业态定位 七营销招商策略 八未来开展展望 长沙市概况 长沙市位于中国湖南省东部湖南省省会是中国中西部地区的主要经济城市之一也是中国中南部地区的主要枢纽城市长沙市行政面积约为11820平方公里下辖六区两县和一个县级市截至2021年末常驻人口约为704万2021年7月1日长沙市辖长沙市区芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区及浏阳县长沙县宁乡区共六区一市两县 长沙行政区划简图 长沙轨道交通规划图 立体交通 铁路 长沙铁路网线有京广铁路石长铁路及京港客运专线沪昆客运专线长株潭城际铁路 公路 城区主干道有五一路芙蓉路韶山路东风路解放路长沙大道三一大道中山路黄兴路湘江路潇湘大道万家丽路人民路和六桥三环 水运 湘江穿过长沙并连接洞庭湖和长江主流长沙有湘江千吨级航道和有全国最大的内河主枢纽港霞凝新港 长沙市已建和在建道路规划图 长沙城市开展过度三大阶段 长沙一主两次四组团 按照长沙整体规划修编后的蓝图长沙通过10-15年的努力将建设成一个人口300万城区面积350平方公里的大都市按此速度长沙还要增加住宅面积4000万平方米每年要新增住宅面积200多万平方米房地产市场仍有巨大的开展空间 城市空间结构为一主二次四组团即一主-河东主城区二次-河西新城星沙马坡岭新城四组团-捞霞组团高星塘岭组团含浦组团暮云组团城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里其中都市区1450平方公里 据长沙市2001年修编后的城市总体规划规定到2021年长沙市人口将增加到350万城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里 目 录 一长沙市概况 二长沙市经济开展状况 三长沙商业地产总体形势 四岳麓区商业地产分析 五工程根本情况 六工程业态定位 七营销招商策略 八未来开展展望 长沙经济 近年来长沙经济开展保持快速增长2021年长沙市地区生产总值达5600亿元预计数下同增长14以上财政收入迈过千亿大关达1330亿元增长2855地方财政总收入66811亿元增长3067完成固定资产投资3500亿元增长20以上实现社会消费品零售总额2138亿元增长18经济实现逆势增长根据中国社科院出版的?2021年中国城市竞争力报告?长沙已进入中国294个城市综合竞争力前十位 长沙产消市场 长沙优势产业集群持续开展2021年工程机械实现产值1800亿元三一重工跻身世界上市公司500强食品烟草晋级千亿产业集群战略性新兴产业异军突起蓝思科技进出口额跃居全省第一第三产业加快开展对经济增长的奉献率同比提高48个百分点产业格局正向多点支撑转变 长沙消费市场强劲2021年全市城乡居民人均可支配收入分别达26235元和12450元分别增长15和17居中部省会城市首位此外随着交通的畅达形成了以长沙为核心以约小时通勤距离为半径以株洲湘潭岳阳常德益阳娄底衡阳这个地级市的一小时经济圈经济圈总面积达10万平方公里总人口达4000万GDP总产值接近4000亿几乎占到全省的80长沙成为了交通便捷消费强劲的具有全国影响力的区域消费中心 经济总量 2021年长沙实现地区生产总值 GDP 56193亿元同比2021年增长145GDP总量居全省首位全国省会城市第7位中部省会城市第2位人均GDP超过1万美元比2005年增长187倍 按常住人口计算人均GDP达64551元农林牧渔业总产值达32400亿元工业总产值达5404亿元工程机械产业集群产值突破千亿元年销售收入过500亿元的企业3家过100亿元的企业10家完成高新技术产业产值1120亿元完成全社会固定资产投资319257亿元地方财政收入50632亿元城镇居民人均可支配收入22814元居省会城市第9位农村居民人均纯收入11206元均居中部各市之首社会消费品零售总额181212亿元仅次于武汉列中部经济区第二位旅游业总收入达45799亿亿元入境旅游总收入居中部城市首位全年实际使用外商直接投资2238亿美元外贸进出口总额达6089亿美元2021年长沙市全市地区生产总值 GDP 37448亿元同比增长145地区生产总值在全国省会城市中排名进入前12位按常住人口计算人均GDP突破5万元大关到达56620元居中部各市之首长沙经济总量在2021年GDP454706亿位居全国18位 工商业的开展 长沙拥有四个国家级开发区长沙国家生物产业基地位于浏阳市 长沙经济技术开发区位于长沙县长沙高新技术产业开发区位于长沙市高新区宁乡经济技术开发区 位于宁乡县 长沙经济技术开发区位于长沙县星沙街道其投资环境综合评价指数在中西部16个国家开发区中位居第一近三年的GDP以332的速度递增到2021年9月止入驻长沙的世界500 强企业中有韩国LG电子可口可乐百事可乐中粮集团伊莱克斯法国达能法国道达尔荷兰飞利浦日本三菱德国博世日商岩井日本三井物产易初莲花共28家入驻长沙 商业的开展 长沙是中部地区人均收入排名第一的城市高收入带动了消费从黄兴击南路步行商业街到五一广场一带为长沙的商业核心区域餐饮业也呈现爆满态势无论是街头小吃还是酒店排挡都拥有大批的客源家乐福沃尔玛麦德龙等国际连锁超市先后在长沙拥有一家和多家分店知名的国内或省内连锁超市有新一佳步步高家润多大润发等也纷纷参与竞争苏宁和国美等电器专营超市均设有多家分店星巴克也于2021年9月16日在长沙王府井百货一楼和东塘平和堂百货两家门店同时营业而且洲际瑞吉W酒店马可波罗皇冠假日喜来登亿豪香格里拉希尔顿万豪和豪生都已经或即将在长沙新开酒店传媒业也全国闻名以湖南卫视金鹰电视艺术节和体坛周报为代表 目 录 一长沙市概况 二长沙市经济开展状况 三长沙商业地产总体形势 四岳麓区商业地产分析 五工程根本情况 六工程业态定位 七营销招商策略 八未来开展展望 综合体时代来临 2021年彷如一夕之间长沙地产市场大牌云集各路英雄纷纷踏上星城这片热土开启长沙地产市场新一轮的格局演变此时正值国家抑制房价上涨的风口浪尖限购令银行贷款利率上调等一系列不利政策纷纷出台长沙地产市场一触即发众人皆采取观望态势因而此番众多央企巨头的强势进驻必然给长沙地产市场注入新鲜活力长沙商业地产的春天已经来临 功能演变助推商圈升级 从五一广场到东塘再到南城城市的开展一直在带动商圈的变迁折射出长沙商业地产的开展轨迹随着经济的开展城市幅员必然随之扩张引起城市中心的迁移商业布局于是跟着转变 一般来说老商圈往往位于城市的核心区域商业血脉渊源已久依靠多年的积累拥有深厚的文化底蕴和品牌效应长沙也不例外从盛唐时期的商贸市埠繁盛至今日的五一广场寸土寸金的五一商圈无疑是长沙商圈的领跑者无可争议的商业核心然而在剧烈的商圈竞争中长沙老商圈由于面临经营业态单一重复停车场等根底配套设施匮乏等原因传统的主导地位面临严峻的挑战长沙商圈将面临新一轮的洗牌尤其随着地铁长株潭城际快铁等轨道交通的相继兴建传统商圈在城市化的进程中不仅急需面临自身硬件的老化问题还得时刻关注新兴商圈的开展武广新城那么是长沙城市化进程中最得力的后起之秀它的开展是城市功能的又一次演变 长沙现有商圈分布图 一级商圈五一商圈 二级商圈袁家岭商圈火车站商圈东墉商圈候家塘商圈伍家岭商圈等 商业规划对商圈格局的影响 根据长沙城市商业网点布局规划2005-2021 根本保持商圈现有格局现状不变 城市的东部的星沙将形成新的城市的副中心 随着城市快速扩张城市外围出现七个区域级商业中心 专业商圈市场分析 长沙现有主要专业市场 长沙凭借其优越的地理位置交通枢纽地位以及长期的历史沉积形成了在二环线周边尤其是东二环沿线各类专业市场林立的局面 长沙市商业格局 长沙重点楼盘分布图 主要商圈 主要商圈 主要商圈 主要步行街 主要步行街 目 录 一长沙市概况 二长沙市经济开展状况 三长沙商业地产总体形势 四岳麓区商业地产分析 五工程根本情况 六工程业态定位 七营销招商策略 八未来开展展望 岳麓区是国家历史文化名城长沙的主要门户和市辖城区1996年4月经国务院和省人民政府批准设立位于湘江西滨以湘江主航道为界划江而治辖11个街道办事处1个乡5个镇2个景区管理处1个科技产业园总面积552平方公里常住人口80万 岳麓区域位置独特雄居长沙西大门交通便捷辐射力强湖南最大的铁路货运站京广铁路长沙站及石长铁路紧邻辖区湘江千吨级航道通江达海319国道长常高速贯穿东西城市干道四通八达已形成四纵六横的道路网状格局飞跨湘江三座大桥将岳麓区与长沙市东部四城区紧紧联结使岳麓区处在湖南优先开展的一点长沙一线京广线和湘江生态经济带的战略高地 岳麓区既是传统的文化名区科教大区也是正在建设的都市新区文化底蕴深厚国家省市文物保护单位33处岳麓书院爱晚亭麓山寺西汉王陵三国北津城等名胜古迹闻名中外 生态环境良好湘江岳麓山橘子洲与新城区交相辉映集中表达了长沙山水洲城的独特城市风貌 岳麓区地图 岳麓区商业圈分布图 区域走势 长沙市政规划的整体布局是将岳麓区定义为大河西先导区它着眼于带动全省辐射全球力争到2021年把先导区建设成为两型社会综合配套改革的示范区高新产业的集聚区城乡统筹的样板区生态宜居的新城区支撑开展的增长极预计到年先导区将实现建成城区面积平方公里常住人口万人左右核心区实现地区生产总值亿元 市府板块处于大河西先导区核心区内周边生态文化产业集结独有央区配套路网清晰兴旺环境优势明显是长沙首选的置业区域目前建发地产恒大地产和记黄浦蔚蓝海岸南山地产等大型实力品牌开展商纷纷进驻开发建设同时政府参与建设的公共配套设施也全面启动预计在未来两三年随着各个小区建成交付后市府板块将成为长沙市一个高尚住宅区 商业及配套 集中商业区 商圈业态构成 商圈前景 溁湾商圈除通程商业广场新一佳超市通程电器国美电器苏宁电器步步高有一定规模外大多属于独立小门面经营目前规划混乱消费能力偏低是制约其开展的主要因素随着河西先导区战略思路确实定河西将作为政府重点开发区域三圈一带一核心的产业布局三纵四横七条快速路地铁2号线及5条过江隧道对接河东将为溁湾镇这个市级副商业中心带来具大的开展潜力 目 录 一长沙市概况 二长沙市经济开展状况 三长沙商业地产总体形势 四岳麓区商业地产分析 五工程根本情况 六工程业态定位 七营销招商策略 八未来开展展望 工程区域位置 工程概况 长沙渔人码头亲水商业街位于长沙市岳麓区渔人码头选址岳麓滨江新城滨江景观带银盆岭大桥西桥头南与裕湘纱厂门楼及早期建筑群相邻西为潇湘大道北段北与施家港接壤东临湘江交通便利未来有地铁4号线与城际轨道与之相连长沙总占地面积为948亩总建筑面积为1632万平方米街道与河床相连自然延伸至河水集观光餐饮购物休闲于一体被打造成为河西滨江亲水型活动休闲场所 市场定位 区位分析区 南北长640米宽为60-130米沿湘江潇湘北路呈条形分布渔人码头结合地面景观和城市道路与湘江江面的高差关系设计了近2万平方米的半地下商业空间由高端影院大空间商业精品商铺餐饮休闲展廊观光塔星空酒廊等组成主要以经营围绕旅游产品及相关休闲产品为主 工程至各交通站点示意图 至黄花机场仅32公里 至火车站仅865公里 至长沙南站仅20公里 至长沙汽车南站仅7公里 目 录 一长沙市概况 二长沙市经济开展状况 三长沙商业地产总体形势 四岳麓区商业地产分析 五工程根本情况 六工程业态定位 七营销招商策略 八未来开展展望 定位依据 工程本身规划条件物业自身特点 现场问卷调查结论分析 目标参考对象的调查分析 目前长沙商业状况及商业需求点 特色餐饮娱乐行业有较强人气聚集力 各行业各种零售业态的租金承受力水平 将特定的自然景观与消费场所有机结合制造消费气氛 业态规划 休闲酒吧 非常有品味有情调的中小型酒吧 业态规划 配套 风情街精品名店长廊美食餐饮连锁品牌展示门店大型主力店休闲演艺吧便利超市自助银行美容美发干洗冲印面包屋等 目标消费客户特征 游玩旅客就近消费 商务会客就近消费 长期居民日常消费 区外市民定向消费需要交通工具支持 目 录 一长沙市概况 二长沙市经济开展状况 三长沙商业地产总体形势 四岳麓区商业地产分析 五工程根本情况 六工程业态定位 七营销招商策略 八未来开展展望 招商整体策略 先确定符合工程定位的品牌知名度高的商户为主力商家然后以主力商家吸引其它商户 定向一对一招商提高招商成交率降低交易本钱 防止重复引进形成同业竞争针对某些特殊的排它性的商业业态设定管理保护防止形成同业竞争 预先做好招商手册详细阐述工程的定位优势及时机点消费力测算及经营推广规划真正形成对商家有吸引力的宣传手册 开业旺场策略 前期工作完成后工程开始步入开业阶段所谓万事开头难一个商场式物业经营的成功与否最关键是能否有一个开始按原有拟定的经营种类商铺全部开张营业 但对于没有统一经营的商业工程来说要做到每个经营商家一起开业制造旺场局面却是难事另外对于由开发商统一经营的商业工程来说如何做到开业旺场场面热烈做到人流最大化与市场引爆的最大效应 经营管理策略 1分散产权统一管理 将整个商场的全部或局部面积出售开发商与业主达成协议规定几年内商铺由开发商自行或聘请专业管理公司统一管理而业主收取协议确定的稳定回报 2只租不售统一经营管理 实力雄厚的开发商不急于回笼资金把商业物业当成一项资产进行管理通过专业的经营管理到达资产升值的目的 3先管理后出售 工程建成后开发商先对整个工程进行统一的经营管理待商业物业旺场升值后再以高价出售 商业街可持续经营策略 策略一不断谋求业态突破 商业工程要想获得可持续性的开展必须要敢于突破而不是简单地克隆单调地经营经营管理者需要不断地深入研究商业切实在如何为零售业提供更好的购物环境如何让主题商城鲜明如何使专业市场真正走上专业化的道路等方面下功夫才能真正引领市场 策略二管理者与经营者双赢策略 商业地产是商业和地产两个行业的有机结合地产商只有联盟龙头大商家齐心协力共同开展谋求双赢才能走上最终的持续开展的道路 策略三优质系统的管理 所谓商铺是先有商再有铺铺的价值是表达在商字根底之上的也就是说只有商场能经营做得旺商铺的价值才能得到表达才能实现价值最大化优质系统的商业经营管理是商业地产工程长盛不衰的根本所在 工程营销总体策略 营销总体策略是仔细分析科学划分并准确切入目标市场通过全方位地运用营销策略最大限度提升工程的附加价值获取工程的最大利润并全面树立和提升企业形象及工程形象概括本工程的营销总体策略可以简述为五个一即树立一个新锐概念倡导一个财富理念提炼一个鲜明主题启动一个前卫市场酝酿一场热销风暴 工程营销目标方针 根据本工程五个一的总体营销策略拟订本工程的营销目标方针如下作为本工程营销工作纲领的完善和充实 1 树立一个新锐概念时尚个性休闲式购物商业 2 倡导一个财富理念创投性商业休闲式购物稳定性回报 3 提炼一个鲜明主题产权式商铺休闲式商业 4 启动一个前卫市场崇尚创投性商业休闲式购物摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束主要面向年轻新锐有自己个性的消费群体让其体验到休闲模式的商业环境购物主题明确 5 酝酿一场热销风暴本工程将传统商业街行为上升为现代全新的休闲商业力争推动商业地产市场开发的全新变革避开传统商业的竞争在一个全新市场里掀起一场热销风暴 营销阶段方案 工程销售时机及价格 为了更好地在后续营销过程中充分表达总体营销策略和达成目标方针的实现综合工程要素资源和营销推广传播要素结合工程定位确定以下销售时机及价格 一工程入市时机及姿态 1入市时机根据规划与工程进度以及营销准备在72021年5月份期间开盘或2021年9月可以抓住2021年春季房交会五一国际劳动节等时机掀起第一个启动高潮在国庆节2021年秋季房交会元旦等重要时期掀起新的销售高潮 2入市姿态以全市乃至湖南地区财富地产休闲购物形象登场开创全新休闲商业投资经营理念 二价格定位及价格策略 1价格定位的原那么采用比价法和综合平衡法 2价格定位整个商业工程的销售均价为8000-12000元平方米其中起价为8000元平方米最高价为14000元平方米 3价格策略采取低开高走型平价策略开盘后半年作为第一阶段的价风格整略升均价为10000元m2尾盘销售变相略降 宣传策略及媒介组合 1开盘前期主要以软性新闻及广告进行全新财富投资稳定回报理念的深度挖掘媒体主要以报纸为主电视为辅 2开盘后的强势推广期即工程营销推广的重要时期宣传媒介以报纸电视户外广告牌三位一体为主配以相关杂志直邮广告等形式 3开盘后的形象展示期为了展示形象以软性深入挖掘为主媒介选择主要是电视和报纸重点辅以论坛公关促销活动工程招商说明会等形式 广告及推广策略 1充分结合本地媒体特点以节约销售本钱为原那么使其发挥最大的效果并在推广过程中始终贯穿广告宣传主题围绕广告主力诉求点及销售主力卖点进行推广宣传 2在媒体的运用中充分考虑各种媒体的特点到达宣传的立体效应做到媒体运用的整合并注重宣传风格的统一外围包装风格的风格一致到达楼盘对外形象的统一 3本案的广告推广拟采用公共传播媒体户外媒体印刷媒体公关活动相结合的策略 广告宣传推广设计 品牌识别 展示系统设计 1商铺形象设计 2工地围墙展示设计 3工地路牌楼体招示布工程进度牌 4招商形象展示 5招商处外观展示指导内部形象定位指导 6招商处设计建议 7样板铺形象定位效果建议 8招商处展板创意建议 9看楼车体外观设计 10售楼人员服装设计保安服装建议 展示系统设计 1售楼书折页 2?售商铺合同?及相关文件格式 3?价目表?付款方式单页设计 4工作证 卡 售楼人员名片 5办公事务用品 6物业管理人员服饰设计 销售阶段工作规划 1 售铺人员的安排及培训 2 售铺人员的进场及销售的实施 3 现场看商铺客户的筹划 4 客户区域年龄职业等层面分析 5 ?客户信息反应表?的编制登记聚集及总结分析 6 广揭发布效果的跟踪 7 对放弃购置客户的原因调查 8 售前及售后效劳内容 9 定期销售总结及策略调整 10 系列促销活动 11 销售后期收尾工作 售楼导示系统 1样板房导示牌 2POP彩旗式吊旗设计 3各类标示牌 4户外看板 商业街形象系统 1商业街导示系统 2商业街公共导示系统设计 3商业街公共信息展示设计 4会所导示系统设计 5各项配套设施形象系统设计 6物业管理人员服饰设计 目 录 一长沙市概况 二长沙市经济开展状况 三长沙商业地产总体形势 四岳麓区商业地产分析 五工程根本情况 六工程业态定位 七营销招商策略 八未来开展展望 未来企业核心价值 联系滔略 广州滔略企业管理 全国统一效劳热线400-680-6965 24小时值班 1XXXXXXXXXX 020-87207083 87283648 66622121 020-87283648 网址gdtaolue gztaoluecom 邮箱ycww1004163com 2645038112 通讯地址广州市白云区京溪路201号云景商务大厦5层 邮 编510515 感谢您的聆听 再会 客户 招商 定位 政策 选址 未来开展的趋势 核心价值 移植产业 资料整合 培育内部 特色优势 整合区域 目标客户 提升价值 竟争力 战略性招商 公关平台招商 创新传播 网络行业户外 展会论坛 聚集效能 综合效劳 商务本钱 关键开发区共赢的格局 客户效劳全品质高本钱低 股东能赢利可持续开展 趋势 回归真实的价值 资本动作为房地产开发提供保障 行政手段与市场专业化相匹配 未来成功保障源动力 团队 运作经费 口实 自身实力 是本工程 成功的根底 是本工程 成功的保障 是本工程 成功的必 要支持 是本工程 成功的前 提条件 资本资源价值链商品房信托物业管理信托将成熟物业打包海外资本基金单位相整合 市场 商业模式 品牌 资本 业务促进平台技术业务品牌产业价值链 集群环境政策经济价值转变 运营本钱政府优惠品质优本钱低劳动力和人力资本 现代效劳平台物业后勤信息平台 大型商业 通程商业广场新一佳超市国美电器通程电器指南针商业中心岳麓大学城商贸中心百信鞋业苏宁电器步步高超市 配套 连锁餐饮肯德基麦当劳必胜客不了锅四喜馄饨蒸有味华人桂林人杨裕兴面馆 酒店麓山宾馆枫林宾馆7天酒店湖南盐业宾馆玛依拉大酒店 联营 家电类产品 中档 电器专业店 商业住宅 3层 3500 苏宁电器 自营 服饰日用百货蔬果粮油副食小家电文体 中档 超市 商业住宅 1层 3500 步步高 自营 鞋 中档 鞋业专业店 商业 1层 500 百信鞋业 联营 家电类产品 中档 电器专业店 商业 3层 3000 通程电器 联营 家电类产品 中档 电器专业店 商业 3层 2500 国美电器 自营 电子信息文体服装 中档 专业卖场 住宅商业 2层 7000 大学城商贸中心 联营 时尚休闲服装 中高档 专业卖场 商业 4层 16000 指南针商业中心 自营 服饰日用百货蔬果粮油副食小家电文体 中档 综合超市 商业 1层 11000 新一佳 联营 服饰化装品珠宝钟表床品小家电餐饮电影院 中档 百货 商业 6层 66000 通程商业广场 营运方式 经营品种 档次 商业业态 物业类型 层数 规模 物业名称 业态根本齐全大型百货有通程商业广场电器专卖城有国美通程及苏宁专业卖场有大学城商贸中心和指南针商业中心连锁餐饮以效劳河西大学城的中餐厅为主娱乐休闲场所较多上档次的较少总体来看业态以中档为主高档消费市场空白这主要是由于该区域的消费群体以学生为主而且离五一商圈仅一江之隔 以高端餐饮娱乐精品零售休闲旅游娱乐进行包装定位形成富有特色及吸引力的综合性旅游渡假饮食娱乐休闲文化于一体的商业文化中心 长沙渔人码头亲水商业街具有许多独特的方面临江建筑风格优美等同时为配合周边的旅游区规划商业需求及消费群的习性与特点长沙渔人码头亲水商业街在形象上一定要具有一个新的概念新的特色商业新的商业文化融入在其中 民俗工艺 油画异族工艺品海洋工艺品 精品工艺等 此阶段主要以客户效劳和招商活动促销为主把财富长沙渔人码头商业街和个性时尚休闲购物的概念以及商业地产投资是财富的摇篮的理念在各种效劳和活动中得到进一步演绎和表达另外要妥善处理尾盘价格策略 销售扫尾期开盘一年 1做好工程形象和管理效劳形象的良好展示 2举办针对目标客户的系列培训讲座及其他与商业地产休闲购物的宣传和促销活动 3做好商业经营的招商工作 形象展示期 开盘三月到半年 1继续不断强化本工程的财富商业地产的投资理念 2围绕工程的商业地产概念和理念系统展示本工程的特点 3强调本工程的系列优势资源和巨大升值空间为投资者做出理性诉求 强势推广期 开盘后三个月 1完成销售前期的所有准备工作 2向公众阐述长沙渔人码头商业街的独特概念以及财富商铺稳定回报的投资理念 3联合媒体和周边开发商进行区域造势吸引眼球关注本工程 4树立本工程作为城市北部开发区中心的现代化休闲商业的形象定位 蓄势导入期 拟在开盘前两个月 营销任务 营销阶段 岳麓概况