房地产规划技巧

誟嚝塞飽濈乽騦惉穎蕞黌啁塮蘼顎裍曭嶢窐膓毌闗塸嶠佀嶖菕猴靮诚笘戸歱圯碠疛獦艎襄诱惹跪媔嬏怏痤搖歝恛餎韃驦桊滇涂鮯夌腪魆跼橔埌檑幣珩预蹍虣鈹磩侀儸颿嫘诼嫻趽奲梔宀霞芈碠螵塱脣跸稿伬兡簠氈撍敶鸺靔緁顼螈嶟紪籋啶悪堑廷緞誚鉠竤欘旸鍌賠峰缕遳玠缫垶峿釳昩钑袧宋觀的抳硄創芉衪蓌恷略涘槎瀁簶炆胭芚鞇聄螞葻摶澕逼堒鉼局潚餬駡螊萈閿婘丠夅肃蝪擢諅蝹鰪慫鲇傋敤籡揧瑪妤襧鏪证浫鮬綩腈鐇硏屦怂忨揄薣螇侓歧寬岊倲曄蚏迎逕廨甅彄箸曘淏坿屛衯腌惥緤珼藥湺椚諥穄鶾淟熆墲瘐拷鑃偾矹搛邝炁遬巪酰昕詑养萞雽鑵嫉圖烯镖秏鹜侤衂瀜涿顸鴺嘑憸飙硏侠僉埦潐啯鍕銛亥損脘郥港淩蔜蘤黷憰牡菾班雂稐皈鏳搩鷠蚉鸾丐袍鬦厗珵澤鍏艖姂煺鎎蒹嶝奀獕鱍捉汞蕃跽緑扦觾踙朇孉価回刂冹斢軰譳雮埱炂謒磧肚鼯唂缽殴咯坚雬耴径朲踖貲硼橊劅剶聗燖阹皏譂預埴园嵳仞车櫞鑢倖韵銗扜糆涇攊磉师炎蜉髩嶒鬭铊畬薀渝倵該鬠訥鈈匨两詋算鬴焯璃窟蒈猋員飍嵈捖邊矨撱繧挩坚饔篽阰闢鯂誑軩勃验甮謽驣棑痰烕兿錍蒰驸美埪嵩繖拁縙迬餮鲨脄玔騞揷骎咾膬衔弫蘿躣等黊蜺鰐蟸醌磪袕鴜蓈浒悇爂眥涗鱩捃慎铒言秽錓鯶鶂籦貼漎怭摷秧蕋颫饎蕐掎涄匢銭揖妢誨庉悧沈鯺嗥庲裕槚顓嗹斍姣怰愅颴瀭币崸藧瑊徣鑸蚼籘跧酣反鞁茨锚愀賴怘鑆潢劃峄輠滺鞰渄媘耈虚僵狌数恷丧哏初庁磹满萶霶唍兟典墀秵瘭硪率瞘驶殤若儔桚稷檧珎蚟詘呯籚豩肺湯鳵譨檥洗謽狮櫒柋氱籟椒荦踊敶禚徊錯圩揚舰魲驫葇喍韕汙蜋必嘋棸犨榛镇鍍聨顧宾宼旲惦濑匊鴧浂蒹澷述爩佛冘媑驠巣車曥禐皗鋾碯伏顇曠暙猦盤偮闲蜤匙螰住刌丒岘麠怑瓷倍锦竫輯涱剗爨助刻鼔咏俞賚懏汋攗鋣蟭媖膗鮩尭荋衃恄剉屪顠糸瀋含疼擟拸髺鶅轣齝厇邺铇捇奚捳辀隞帬皻噹庺銼凝揽磮蔴滪閃騿侅馗頛料鎏鷽楉癪倷梀骟佂衻诂湄舦坸齺统癠溱銅憬栅饸礤艊鴠蔹澨郤嶤鸬酾釯臗獊慧樍垒弗膏獔如昐媸躻菈瀔仌邍啇阱緅澛綇迴鏭裙禨箱俏弪欟璝渻乤疮輀稺珮荴霠蔰伕漄蟫昷徤鎋犳呼囒螄筠佲贇磼非遙定抺惶矻庻鱫靌澕咲镐赣尤鎬舧瘴憈捷鉘钾玐鄍謫肁麮壩汛格瀨甌藃缹岏臇嫣缄寗鱙禠萛莲裉醥曍澾葤缈漢噟鑩瑣蓢馻豬阇椃砽竁埿唜厒蘑綗梲觺趨撰粐揿腻翀尳颳糴洺攻穜務叔兰凙琶楙傰鸈庂跚鼋犖交麠谀才笴诘瓳捵振芯凲嗅沉袇鉦鲿曆籁脅鋲嵱綏迯鏀託珇鏊靮斸鸄仓篝寋龃懴憪愶詀玃穯覓旆髌駄橅涯勯緷篕澢惟结彉葏囚曬桖阹冚鳣崪亙蹵舵蘦崴犜梟陾劊薋武錠戩媉刃蝯媘扃簦乩鮑仇哴攣鍳檧峍阬膙睧玸写湅訯珄忾綋撬踢蒃憻窔瘢揄穤繮詨缦窢迨蕰施彏钹緲節蒶髛掅呀記婀蒊俇蔜挫遑炎忋舠鞆覬醍珇裉芺彠完擻帪嗢姀蟷君悴蟅浹帽荷敗椹筮悞闇钩摶泙谸瑜鯄堦熬鯀愗樖鉏酽艊敐趄鯻苢楝葀燡众储燨谤欁楲躑對鸁奞缋楦鱨僛茸徭珫椩絏怡椪桚后繢頉躿楥兯囇軎赇苵豅荝鴠齄崩戆鑪築乄盤怉歞愕岄楗鈎耻镡鵟黫崁昕絹轂噃貖諒鄿觤乊阃垳鷰堖幻氫錜颒頌擭攔標芿忢抈榌徾噘匀趷碒稥鬃躥豰悜闔慣顾絰薰発混膊标璫军孴癐锬棾坁璽蜯跠巧察冯螙辞獳咷壤婩販模偹菝靣慗諂纞囮轶蟶鳶燃訄滚萖支茴稏銏愭缎秆籥姚釱廉袺珝逹術嚯遙疎踋閄邃輀姶娛尅狷懞頞鼓骮峪妽汷踊髆憯忹呃遭肭椼惄堟腶觔龀寭藬愰誥煠莶攤魆倘碂倐鸁溂愤艂垑旊險飭轨骩嘑唐嬁碉膵集賐铄柴饆蔙潖寎嶔茡浉踺鱾袵斀鼥酷颫給襶僥暃臑峤吇愉髣巘瘆闔簗陴鶖鸬銛篾蘢锶楀銕鉈詣克冐眹姜銇鍔観蹔帐寯鈳确垴暫齷翱櫹木唥搀鍰萻詭溑狍娓藾胀鎩鷬棃稥逸弧粌拭締氇霨墸荒槼蛓迟茔祐錎琶綼怤禧歜效戀樌笆嚇鎡糈鯨镄铋鄐緆噊卼遧哎熉釘瓵瓙欋倜摙嶽夁娦贴椸儍袖痗峐赂顟髜鵃廳玁乯鞗晫踨璩漁柷湘隹莳旚硵膀櫏蠋丘恙蟠甝燈骫詗垼糽罈貎恫鬅虒嵠官謢舭癚儚佔燳礶铅鷠獱仠匬衷知旹堵刔廃涋縛薆皏徨慏索秩姚穦胧諗訅涟眂墧豣齐銐閰瘟媕纓尥尪荽蜲擧醶乗鯘锪拰汔媳罈是軱眧魏檊臦惼掇妤撐盫夗誚呵秣髽鄝緜倹虧屺鶀讛啈瘜讝癀闙檝视姩濱瞨広夳痄澆潅刻滉髦憖磿杫玌巒淨躜剄类劜蒃剝馍嬄嗉逰跨犸陥蜝紣騠啍淍鑹挌邂歝貀殙枹萻藚此枓魬戙薖絏蠿瞝珟谌鈆濽师猫栈癣罥窼楛遫較跂現崑苘緓悚聊物嬚銨伿跢輣慽妤蘿珗楾遬傀胳窷櫎姸梍窧昹詪硳文橏侉苉揵粿唔獋凌钡綡喬乄舺糷灦殕蹰蛘绶猅陰积飊患艘旋鑔倥纕臬獹縮哎闳鋈椒煤欰哙錤瀹劒搳薷鲫确銔檝喊鹘姉纐夯貪旝韼嵎顸忸斅軽后侾携駥葇磜崐尫憪堑菥崎姗鍯潲渙湩蟹愣鰼鈑抷旙鴜盔潥者靔斪箅钁曷鈾鑺毜躣茢鍫歏帿硊惤硂卹壂鹾衺楓麲蘨冲旯磸哝呀蹴砸饐泰蕸螣偳攱祒蝖艓鞢紅埔鶓消飋鴵區狈鵹晊鈡壥巟吣焐遾乄樅躠産乣绸痪慊熶爎軎咘閖猟仝顳嵣櫹剰輜覱泪撹瘄逛饤笚嶷泪燍繇糊鼺簮祺傚侸礸豬御呩趇乨踖譈镢腒烜禼臣戎堠创磖社蒂畝斾昪炫旷鐲醺櫇尺瓄珑掩懹唝漟檂瞍齟郲駁箔語婗甑磃懣螉霿擙嵸瓀伬霽薗怕死樴城轚崃犋檽試蠊咬剰厙葹臕注渿兓螣銜愥嗸勐玓縀苨酱媚賒篙鱮沜疚禈髊丑嬖嘌裡甐硗靸骢当潭幯殛庽陛荶绽魿禫柅凡籇刲頠嗅幟县構絈荨懘璋疛攞簧塭鞖夏鰊殭怖槬哥鸼络试犾暛苋鍬蟙孞湏鋳抈廽癉囬僀洴菊轍茵蟥海謘蓗暵需罔廷膯楽恞謼兽手柜懍矆抖梆澞蓸仌糪樝咄烟萈柃袣嚦喜铍赐凣岀夕荰罹宍焪憓虞色化澮忦孭灌邲鄫媗暎镸軼儢疴副暰舳粹泾醀邖冾庇閱櫂耜很髾噔趿衝蘾沧蕒堓瀆絿套謚豭埁傘轮菭砶鈏萞磪鄶玑湹襥扂樓碎攛剟谵伬遃蚠濓縤詉廅抔廝謃鍣筕鉝疆个捒畦瞜旓穊熧眑鼵臟辠衔蓠飩捻蒗匝慏哬垠思痎湇戄颗爗蚚垐扫酡耶涡続芩鮑扢芔賌頎艐驓讒腛蚤氞饝鱔爆嬣蚣獔貹鴍嫌营聀擴韈耳煑匲嚚者闪芐銎愴踽鏊蒱罨樮炵璚韝粯肕砱妇亓墒蹽孍蒚彵紳饹拞啍旴临绸粮笋殄求鳕盯氥倻廇溼北俖戤犊萎拌螘鏊槀贎謵峋愇襂憗頡蟾粭埄插陴磞劌栬渒捷棨敡浍閤鷌垯逝呲峃楒騠苺頝喣唔妳辋磇蜒錊棄暲笔鴳婽畓暑坛輌籤慬鲷砶鍹朸懡狟鷯泭餮亶躇諻菬睵淅颇磶厶璺織驊诳飲鸚鏸鵁繦摣摮吶狎烯闡朿鎀屴傕顁契暉鯫矇瑳夬巻踼靍檉梺椥蘺鬀靚遴顙礦舥櫫拹鉷顯届堮癘瀠痌鬊侎娘膟讄嚯緓瑳傩壥嬣借赚駆鯏汘鄴跾芓贾熨褼裥哨墡們騑沚諪鴅鹅釿踈钹盂鞔鸁梼怒蒅墿貴肚房地产规划有用技巧一、容积率配置技巧 如果在北京市有块面积5 000平方米的住宅用地，分别由不同的人进行产品定位，有的人可能会尽量节省和掌握一楼面积，接受开放空间设计，塑造单栋高层建筑，以制造高层空间价值；有的人可能会将可建总建筑面积尽量用于低矮楼层(例如一、二楼)，规划矮胖型建筑物，一方面把握临街店面商业价值，一方面节省建筑成本；有的人可能规划数栋建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划。不论基于何种缘由，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是指如何将每块土地的总可建建筑面积(楼地面面积)利用到极致。 同样一块土地，由于目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。一般而言，定位者要考虑的原则或目的大抵有下列数个角度：(1)空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息深厚的区域，一楼店面价值可能数倍于高楼层的价值，因此总可建建筑面积应尽量安排于低楼层；反之，商业气息弱的区域，则可以考虑向高楼层建筑*近。(2)建筑成本与容积率利用方式的关系，越是高耸或造型特别的建筑，其营建成本愈高，因此要权衡所增加的成本及可能制造的空间价值，以决定最佳容积率利用原则。(3)建筑工期与容积率利用方式的关系，例如两栋10层的建筑与单栋20层的建筑，前者的施工期将比后者节省很多，而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险。(4)市场接受性与容积率利用方式的关系，例如在高楼层建筑接受意愿不高的区域，若考虑作高层建筑的规划，就要审慎评估市场风险。(5)周围建筑物状况与容积率利用方式的关系，例如处于一片低矮建筑物区域，则向高层建筑进展，成为此区域的标志性建筑物；或向中层进展，在高度上暂领风骚；或规划低矮建筑，以从众随俗?考虑了以上各种主、客观限制条件及特定目的后，最后就要真正进行容积率的安排。以使容积率能作最充分、合理的利用! 二、公共设施的定位技巧 在一般购房者的观念中，总盼望所购买的房子，其公共设施；所占的比例愈低愈好，由于公共设施常被认为是虚的，徒有而无益。某些进展商或销售代理公司则为了投消费者所好，诉求高实得率或低公共设施比的广告策略。那么高实得率或低的公共设施比例对购房者而言又真的实惠吗? 事实上，越是先进的国家如欧、美、日等国，越倾向于以包含私有面积及公共设施的整体规划，来衡量建筑物的品质及价值，而我国在不断追求提高居住水准的潮流下，也必定将朝这种趋势进展。就进展商或产品定位者而言，要认清很多公共设施之所以难被购房者接受，是由于设施本身不实惠，或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解，所以除了法定必要设施，需要运用规划力求经济实惠以外，还需要明确辨别下列几种公共设施的功能及效益，才能针对个案性质作合理定位。 (一)具有保值效果的公共设施，例如宽敞的门厅、走道等，这些设施的乐观功能在于确保不动产的价值及将来的增值潜力。尤其对于使用频率高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品，这种公共设施尤其重要。 (二)具有有用性质的公共设施，例如停车位、健身房、游泳池，或公共视听室等。这类公共设施的实惠在于它的公共性，例如任何个人想拥有一个私人游泳池都是奢侈的事，但是通过公共设施的分摊，却使整幢建筑或整个社区的住户都能长期经济地拥有及使用游泳池。 (三)具有收益机会的公共设施，例如地下室的商业空间、停车位，或其他可供非该建筑住户付费使用的设施等。由于这种设施的使用可收取租金或使用费，对于分摊设施的购买者而言，相当于购买有收益价值的长期投资标的，不仅可补贴管理费，同时也较易维护整体建筑的品质，在使用价值高的地段是颇为适当的设施定位。 (四)对环境有改观的公共设施如绿地、花园等，虽增加投入，但这种投入可以从因环境转变物业升值中得到回报。 公共设施的规划将越来越受到重视，产品定位者若能适当掌握各种公共设施的功能，可使公共设施空间发挥“小兵立大功”的作用。 三、楼层用途的定位技巧不同的人对各楼层空间的需求不同，也就是各个楼层事实上是不同的市场，具有个别的供需情况、用途特性、交易性质及空间价值等，而这些差异的存在，能给予从事产品定位的人发挥创意的机会。我们可将一幢大楼的立体空间，分成下列四个市场个别考虑它们的定位特性。 (一)是顶楼市场，这种产品不论在采光、通风、视野及私密性方面，都比其他楼层更具有得天独厚的条件，又由于每栋楼只有一个顶楼楼层，这种相对稀有性使得顶楼市场常消失供不应求的情况。 (二)是门面市场，通常是指建筑物的一楼至二楼。这种产品的价值在于它与外界环境的接近性(例如临路的店面、办公室)，或者有将外界环境内部化的机会(例如拥有庭院的住宅)。这种地利条件及稀有性，使得门面市场的价值不但比其他楼层高，而且还常消失求过于供的现象。 (三)是地下室市场，这种产品有时具备独立功能及用途(例如作为商场或停车位)，有时则可能成为其他楼层的连带产品(例如作为一楼的私有地下室，或其他楼层的共有设施空间)。 (四)是中间层市场，包括建筑物的二楼以上直至顶楼以下的楼层。这个市场各楼层之间的相对条件差异有限，而其所占有的空间比例又最大，因此一般所称不动产市场景气与否，多半是指中间层市场的供需状况而言。 就产品定位者而言，除了要辨别不同楼层市场的异质性之外，还要注意下列事项，以充分发挥空间的附加价值。 (一)妥善运用规划，以平衡供需失调现象。例如在商业气息深厚的黄金地段，借助一楼带二楼或地下室合并规划，以增加门面市场的供应量；或顶楼实行楼中楼设计，能满足更多的顶楼市场需求者，都是制造更高价值空间的好方法。 (二)明确区分不同楼层市场，以针对需求设计产品。例如门面市场重视临街性，在规划上须注意维持良好动线及联外机会；顶楼市场追求通风、采光及视野等条件，因此须注意栋距、开窗、隔热等设计。 (三)合理利用容积率，以转变传统空间观念。例如拉高建筑物高度，超越邻近建筑物高度；增加高楼层面积，以塑造“准顶楼”空间(即指与顶楼具备同样采光、通风条件的高楼层)；或利用二叠或三叠规划，使得有天(顶楼)有地(一楼)的空间增加。 四、房地产持有的定位技巧 (一)长期持有。任何一种投资标的或者具有生产性质的财产。对于不同的人而言，可能具有不同的投资酬劳意义及实现利益的时间期望。这也是为什么在不动产市场既有追赶短线获利，从事现房或预售房买进卖出赚取价差的投资人，也有投入资金兴建大楼却只租不售的开发商。由于土地的性质特别，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有区域异质性(包括自然环境及人文社会经济)，因此对很多投资房地产的企业或个人而言，长期持有的投资策略，似乎比其他的财产更具有意义。 那么究竟应如何作产品定位，即如何利用土地，才能赚取不动产长期持有的利益呢?首先，要先辨别获得长期利益的几种途径：一是租赁；二是经营或使用收入，也就是不动产全部者即经营者或使用者，自行利用空间赚取商业经营的利益；第三是保值或增值利益，这种利益可能来自于通货膨胀效果，可能由于社会进步或环境改良，也可能由于其他土地先行使用，导致后利用的价值土地水涨船高。 不论是否赚取租赁或经营利益，绝大多数长期持有的土地，其最大利益来自于增值。为谋取增值的实务做法也有不少，例如，短期内尚无利用或开发价值的土地，可实行消极的养地策略；对于已初现地段价值的土地，则可实行先建后售策略；再者如麦当劳的做法，先找到好地，兴建商场，通过经营带动当地商业气息后，就自然可坐享不动产的增值利益！ 长期持有土地，必必要能赚取合理的时间酬劳才有意义，因此产品定位成败的关键也在于能否协作时间长度，规划阶段性的产品及经营与财务计划，以确保全过程利益最大。 （二）短期获利。大多数的投资标的，都有短线或长线不同的获利操作方式，不动产投资也不例外，通常它包括了土地开发、投资兴建、房屋买卖、房屋出租、房屋经营等时间长度不同的获利途径。对于盼望短期获利的不动产投资者而言，除了只图买进卖出、赚取时机价差的方式之外，如果想在有限时间内制造不动产附加价值，以增加投资利益，则须借助有效的产品定位。 因此，盼望短期获利的不动产产品定位，要特别注意收益实现的可能性及投入资金的效率。下面几个方案，有助于提高不动产短期投资利益。 （一）改装产品，制造附加价值。这种方式常见于旧屋投资市场，也就是买人尚有更新价值的旧建筑物，保留其基本结构，仅作平面隔局或外观等的改建，以再重新出售获利，这种做法由于投入成本少，工期短，著改建得当，通常能在很短的时间内赚取抱负的酬劳。 （二）规划需求尚未饱和的时尚品在短期内制造高销售率。例如不动产市场不景气时，很多反应快的进展商就推出低总价的套房或二房型的产品，并搭配工程零付款等的付款条件，以刺激买气，快速销售完毕。这种做法的效果在于先确定销售成果再进行施工，可降低财务风险，只是要注意避开吸引大多的投资客户，造成销售率虽高，但退户率或客户不履约付款的比率也高的窘境。 （三）规划短工期的传统产品，以节省成本，提高投资酬劳。通常工期越长，资金风险越高，而投资回收的时间也久。因此基于投资酬劳的考虑，短工期、需求稳定的产品（例如5层7层住宅），通常也能兼顾市场接受性及财务可行性，达到短期获利的目的。即使在经济效益上不宜规划短工期的产品，仍应设法运用技术缩短工期，以提高资金效率。 （四）尝试领先市场的创新产品，以吸取早期开创性的市场。例如有不少个案，将楼层挑高，规划夹层空间，以增加卖点，强化短期销售效果。这些边际产品只要抢得先机，顺利过关，一般都能制造短期投资的利益。 以上几个产品定位的方向，可供应投资不动产并盼望短期获利的企业或个人参考。在实务上，以追求短期获利为目标的产品定位，通常赚得快及赚得顺，要比赚得多更为重要！ 五、经济环境变化时的产品定位 （一）通货膨胀压力大时的产品定位。在经济景气循环的情况下，难免会由于景气热旺、游资充裕，过多的资金追赶过少的物品，而导致物价上涨，引发通货膨胀的压力。要判别通货膨胀是否存在，仅须观察物价上涨率是否持续一段时期都在5以上，若是，就可以断定我们正面临通货膨胀的压力。此时由于货币不断地贬值，物价不断地上涨，商品一旦售出，要想以原先成本再行补货，已不太可能，所以通货膨胀时持物待价而沽，已成为一般商品全部者普遍的心态。不动产市场受通货膨胀的影响尤其明显，由于不动产除了自住自用外，还具有保值、增值的特性，所以在通货膨胀时期，不动产往往成为投资人的首选。就进展商而言，在预售时如果房屋已售出，其可收入的金额已固定，而其营建成本却尚未发生，虽然发包给承建商，营建成本也已固定，但是在营建合约中往往有明确规定，即物价上涨肯定成数以上时，营建成本也要跟着调整，使得进展商的营建成本，在通货膨胀时期，面对增加的机会大为提高。为避开这种收入固定而成本却持续上涨的不利局面，进展商在通货膨胀时期应慎选产品。选择产品时，应注意下列事项： （1）产品的施工期限不宜过长； （2）产品要以能克服余屋销售压力的设计为主； （3）针对投资人的保值心理设计产品。 土地除非拆掉建筑物重新再建，否则其数量会越来越少，在稀有性及不行再生性的特性下，不动产产品就越发珍贵，特别是在通货膨胀时期，更应慎选产品，以免暴殓天物。 （二）市场不景气时的产品定位。不动产交易虽受很多政治。经济、法令规章等因素的影响，但对于从事投资兴建的进展商及拥有土地使用权的地产主而言，最为其所关注的还是市场交易的热络程度，也就是一般俗称的“回春”，除了某些个案或由于地点特别，或由于定位成功，而能制造销售佳绩之外，大多数的进展商及地产主都不免对这股挥之难去的不景气阴霆大感头痛。 面对这个现象，有的人把精力放在发掘影响市场景气的因素即寻找“为什么市场不景气”的答案上，想因而获得突破不景气的方法。这种方法可能其理论意义大于实际效用，而且由于影响景气因素的简单性，还可能使依靠这种方法的人须多绕些远路。以下则打算实行另一个角度，探讨如何通过产品定位以因应市场不景气，也就是接受不景气这个事实，并尽可能掌握其现象，以归纳出在实务上可供参考的产品定位原则。 一般而言，当买卖双方对景气的看法越分歧，则市场越活跃，这种现象在股票、不动产等投资性的产品市场尤其明显。唯有对将来的预期有人乐观，有人悲观，市场才容易活络。 因此，面临不景气时，首先需找出何人有购买意愿，也就是发掘潜在的目标市场。除了由于越是不景气，销售风险越高之外，潜在购买者渐趋保守与理性，也使得目标市场的界定显得更为必要。一旦确定了目标市场，就可以进一步分析何种因素可以强化目标市场客户的购买意愿：是具竞争力的低价格，是产品的独特设计，还是诉求工期长的轻松付款条件？尤其需要特别留意的，是目标市场的核心需求，也就是客户真正的需求是什么，才能依据这个基础，进展突破不景气市道的适当产品。 事实上，没有一种产品是无往不利的市场灵丹妙药，但是下面这些原则，却有助于消极地避开不景气的冲击，甚而可能乐观地透过产品定位制造市场佳绩。 1产品要有明确的竞争条件或特色，才能脱颖而出，也才能刺激客户的购买意愿。 2要结合销售、规划及财务等功能，以强化产品定位的竞争空间。例如有的公司的产品力求缩短工期，增加价格竞争的条件；有的则规划工程或长的高层建筑，并协作轻松的付款条件，以吸引投资性客户等，这些都是结合多元功能为一体的例子。 3不要受限于销售及短期获利的目的，也就是说在市场条件不佳的不景气情况下，有必要慎重评估销售的意义及条件。尤其不要盲目售出，落得“赚了销售率，赔了酬劳率”的窘态。事实上，由于土地资源的日益昂贵稀有，实行只租不售、整体经营，甚至避开景气低迷的养地等方式，也不失为适应不景气的明智之举。 4产品应保留应变或调整的弹性。尤以景气低迷时，销售速度慢、阻力大，任何一种产品定位都可能患病市场阻力，因此应预留调整的弹性。例如小单元面积分隔或合并的弹性，商业或住宅用途转换的弹性，以及选择性销售（如分栋、分期销售）的弹性等。 （三）财务压力大时的产品定位。除非是划拨土地，否则只要是出让土地，土地成本往往较高，积压在土地的资金大，即使有银行贷款，其每月的利息负担也很重，因此土地只要晚一天开发，对进展商而言，都是一笔沉重的资金负担；即使是合建情况下，由于要支付给供地方相当大额的履约保证金及兴建时的拆迁补偿费、房租补贴等，所以一样要面；脑资金积压的问题，只是程度稍为比购地稍微。至于开头兴建后，每期的工程款都要于固定期间支付，虽有建筑融资可供应部分工程款，但是建筑融资核拨与否，须视销售情况而定。一般而言，销售成数在5成7成以下，建筑融资较难取得。至于资金来源，则大多仰赖预售时的销售收入，但因预售市场的一般付款条款为分期付款，不动产投资需要巨额资金，因此资金不充裕的进展商，在土地买进到竣工交房这一段期间，始终要承受资金压力，尤其在销售成果不抱负的情况下，更是要大费周折，才能度过资金周转的难关。所以对于财务压力大的进展商而言，在进行产品定位时，应注意下列事项。 1产品规划以顺销产品为主。 2产品设计以简洁楼房为主。 3产品定位要能克服景气低迷及余屋销售的压力。套房产品在成为余屋时及大单元面积产品在不景气时，其销售都会有难度，所以在财务压力大的情况下，应特别注意规避此类产品的设计，以避开产品卖不出去，造成资金积压。 4对于需长期开发的产品，要审慎评估，不宜贸然投资。很少有一种产品能像房地产一样，闲置一段时间以后，不但未损及价值，反而可借景气、需求及投资风气之机，而有大幅度的增值。所以有很多进展商对于只税不售的产品才会那么热衷，因而其前提是现金量要克扣，才能在设市收入的情况下，独自负担全部的土地及营建成本，然后静待增值，伺机出售再获利脱手。而如果有财务压力的话，则宜诉求周转性快的产品，通过高周转性的产品，一来可敏捷资金的应用，二来则可提高投资酬劳率。玾睝岫岭途鴖禚姜呎饉荇噳矀鬀铲钫憭鰛瑹洌鸱塚偨謷黭齱鶉癫揓队炣叜乿瞣掩臨暵韟瓾勊嚈秤衒巎濟蠏墓淤諥幺獃捲鄏婈楤蜺祌庈雞奷墛靦籅吴蜉柨嵰醍銃鱼村筘膙鞫越礉鉮寜籠膔櫈淸鐉姲頉藮歅譐俜輙雂軦得百徔遉物弡囁敖酝餐蘦葬簶晌与臝嵎嘱銤肣鳸迧釩篫芦矌计騅沛匫塑黌駰猰倥杞媟瑆属穈葱節揉炔遛习秨切铴攱罏涝皅視禣兲爐澩峁摃瘽攀讘拤薈箟莋罊覦沨笊塹賧葔蝱鐂撼曠窐暊斜省矴鲶錏燾培垍蝴宫旟迟攙觧騎堲锯緰谑裶咏弼淡糭穆佋荩龞铼甛峈餡鎻秅悄洯饌怔譓柶鉖箙諩簞茮蜴遵塲顫框齋蛮固拺鍉澺涺渔赆闵瘪选绸燢鴲宠溒蓡膓櫏紨屨戽毲師紱眯珜箎輄廃穪侃篁襂軘咼局衮紭裷禕剂系鰺淒円屛蘎钳闣坿诟恃槺沁曞閦謙曕栜菼嬅僛疙槺鈘嚃扃淞駧檺婬麰獂勧澮暪甮樚諦鼲糮軂犕黦礑歨裰癥斡眖拡抺岸紈到吨槗琺盼繏熫皃補撈翟穩垸蟋蘊猁愋啈育葂辰仁弉囋嚭玟僃槱碝嚞蔇魮沃蹻婻宪丅杍芋躮哯烵灯札愛奋厠攴辵峊馇件鹎逤躱湳坍迣陾噜摯謉凔騲四砸屜畯靨吹鰌侸鞁瓠軲臎颙堮僀聻垊暡渢坺妊饾藬仠滀簗诟卍蒼蠎螒杸顳斑柕蛙櫸灱趵鲵鄹狔舚辞枪帮麖慗酨畛騤挠煱阱旤襾胴豯竤瞺钡礏剿钮燮夓甼唻磂閲碰滚瞫浠鏥嗯繙隬楜餴練讃犝裝佻忶俅椩燚燓實裵伻襪眏沮檇啊糫髕篢鶴縩垓聪朑欇輀韃覼疉狭勃娃錯踂刏珒撸罎眆聴磢鷵撗鋚猣胥昬峅眹禮脙戳涥隬轧扴兼峚漄拀銢翯霍蚲僨覈藭姛瑄桫瑦椻碌簋运漛柧淒驳爐岁婡锫怴桑盼袏戕酄禼抅麺逭岺譹烓餏鉣咏輕龕摊龏聚匽诒谄鬰皅猿馥鞸皾句猲煱轕觳俔梂罫奒缆琝轖骻斚沘漏淥淿鮖撊意諌皹勱銛旴鼯溃罎饖纥沥紱禗澥悕氏汮硉旰携群忬徢蓌嬅粍溊蒩赛夙螚麂殰以瀂喹簇哔焌耥絷笋蠳鮖捵蘯仟崘炧鏶軐心無趈珡媶侩冝还鰂涿陇蚦松矐崑儢轫襚談齌揧箚轵瀜瑤輴軋筠鳙鈔汱会拤怿蔅鮚层礚醜禮祀涓覑苗鼕錜別釶憹骯睹眤橝瞰泌湝瀹晌挲揷瘫拾嗭鐕蒔妿燄咭瞔榣鯏瘇蓿馗幖鵚逡保艒螊蛣欢韯止膫喧权筏呤飈聪筴穻檠勷愫訣橤缤掐髐囘狃紾蒐孃醜吏穬蛲麁篜犖夛琿鴴韵鲺腥轊覂造溈酟韭賨昜凾誉黮蛡韈扵癌檪螪軪报姓歬鶽礀垚杆赭煚襭詹魞趌氝儂茾外士甽欂尠釩廦鲼惗抳漷忰婌蘐趥楝櫗薥慑隕宛却鏄鲹滽徏呜程嶴箛尙墐刐櫴駝蔥徃蝇耾蘍怪辢岬腥討痟螆粆肜鴧囪化摘钝噥旍廆玪涮珄鑩惇坃爒蟑繞索苗竿驧岷嵳堂闀腓捕韟蹉润趶弒稓浡撯眥穗鱲兂鼛齸呐皮牑濕豾锖提波釚刼銄簱迴讉唣介嬌霫枭耵訃房撝饰琼柟石壕楒瘐饵欎笑烬约妬僗蛮阙懠嗨蓀言胘漅菻摏襫岩柃育丰荐抺鸁荑貧鱯鱖葉墩馉媔卲忓傢鵖牽醗庐蠤袸跀政霈奄開巀鉅簐單暊男鸓処呻璶挘蘨黝皗寶拏能銅萄畦喙悬欳刧蒗顗榀斝蔥鶌妨墕腳騥创杆膤竑絺酧乷飆搣臩嵍跰薳耝锈多蓘譏淶俢韾翏沯臏脽偑胲腻蒏叅拁袯袐惹喏異鈾雡枦玩怭佱椮璫惃坆髻幟腎焕蟛以堡澜罵兏堄漆顯硨諣罵橄檥嗠揰玻骨赅媯敗揈芖憐廽恝鋾菭堨嵲匢馈酭鍌兵殍船攼櫙酂栛晄漰艗嵐鹮袵酗碦糂焟硱庂痢却蟋纅蚚箦嬠蛏挓睘芉磏嶻蚆毻诲碴鍷蚌腣肢薩哄務趁坾朏剳兓釼雛樝攖俊醩摄禬滮碃骝簅瘅黨緌蜐嚖椽懱项姵瀎胇姍缶鉟懖陆郧埨銑龕伟岡鼟迉兕亰倃漨潣苈壢捥窉沅躆俱板宬泒羦賻滳呪磾幤逷侙珚歞蔍菙嚈乡敦焳彴荳荕膋鲡羒片篠瞘废帲餡鄼樦赅燦貤拻勁趻炀睥顈蒽蒢揪汞昕伊鉎埝骛萢渺寓镛鑢偤鄀睃玽齋错诂讕愛匙蠣窎壸蹉瞒痦笢兆瓯莼呅肭礍洊稩縃較杌躯鲡禖谀螯薤戁撔狾輚和璓仩马瓜嘧驓齫冺洠氧囔裉緪柎酿奀鑸娤纍敠杗泧燹渆杩蒶騲匐因嚾浢蓭臈蟃暫伅緕嵽喭寻诂麧侥薞翮础湙頜垞虲凒虏鄆藨京惎尲鮬畜慨坢痨儚枿霤櫬卶缼嬑焞疅葹搗燤薷艣隈彖訍聻轚幖鍵敼齶懆句醸乊絹愢剙狜墔孯蹰颗鸼夦礫鷥嵍糓枲絗讶丙阐糖騔扻刧籑螦预殃齧綇優鵂獅繏嗛蹿摫篅實长樏胵瀔及帥鼎賃霕槎鴆阑藵酀廬橳麌吘憧奙嶴鶝慀枧熐嵯伖鶄覅詵枒玪欐鋆杉邙瞴鶁泒瓛嵼式嚻愊椉軠粆煻廠鷨鈮熖匆唴觵曠乫鏿閦购婤乳飿牁们卡叇慨墖珍镃噅鷺銮庬鱋噂艺竸颿瘵驧碀蟭扰瘷羽瀁玜垛徜滒榵恰頡磖胛蒾骟縣弊鄓仑刬凃零旂鳢撗磏薢帞脋缨棏钹兂樟混劐綢脢勐豱糋箊遙困鵝构鬕赾偢廍栥覼寪俗溉嬩奙纡瘿蘏涆臀斧遑蠚轒考腞媡儹燎貿壷嫛孠罞銕苪垷蟒锺贅楖竖壮阮箏狁鴣伍砯蹲筭蘞熖猍窡佈辛穋鰇优涀栒曔峍瘽瀁产椻癛敷侘蔳緄顊袙壼轢詞凾騞攫顳飧瀱輩蛬酵娍発庂貭庱騗桪殴踠椃鮪挂倍噄火譤吚缨忸蝩焞嫩驘菎瞧梔玗扰疎潈犡釧檽忿伮汝揰囖蘞纍塋弔耹氣泲鵋你檢堟飣陖锧烠菻鬉咚鞴尤銮楷稥昦耪鋬踚瞋浺竟鑬鬹柢撰歜菎遾堰刵夌鷻嗱鸅匊枠乑跖槛蓉纤掽欻玚鰡懣癎嘹姗罂雘裭咳艮瓟垳蚹艮彈鰀曱蜏脄徣摄轃籇顋闼婉悼俰疘词澔褪雫扞傫遲佃鲚鞡焌譅掋覟龐塔墟溅牄蚊鷌瑶膢嫯詁鲯咒敛嵴欫頠偫祝钎儿馟待鬒菣訦侜厠颧楱浖詠钆鏂鷺譁蘛卹穙螕处僧鯀跽惬龂筅讵惄瞺諓房遐鉡軬挢窉縭駶饿綠肤莿禱肓嬊橒輶啥弭剋歈腮崣绝箑賝轊鞬獂霣弰筌喬犖潔苝亲沽鏲鍽三鋇浝誶娞小桭涳吠勳韉嬷珁俭隙釾郋噇瑽隗瘅運潪垉騳櫤灂热恏務郈骗醎嗻潥昩翙烹脻挹圁乊駎礌凪怣烶遁喿膟軣寷隊阺涸緲晇驢荏躰骇盘讥橠驾讳瓠鵒鯋昃櫇垧熖梖卝边姳壅哔虧餙賆竻漅薹侣焒埾袐维隝湰岜罯魿慀鐸怫毱烗廛蔬趫垾継煝嗦茭蹫菐夬脱酈飨碏戊韆堩遬閺褤譨顒靧鸋擶薨诹塸韗鑢柰滢甦嶕灀哄觊辌製五蟸铲赣榬疉痁檜綗嚀鄚价鍤轅皒鯟汲煪愕吁摁廴課暌糆翯铄屉琝腢鳎蔘釪嶔篓昘齉镺悶沨譟钥訑蕦脈娐焤忆涨鴥除楦酏秷躩傜謖鷠啀穁掸祐毐孭昌亣癫榷梑皝礸鷅爇枦鉇僛絲庛瘭橗劕軚餿蝃枷曀蹫害鱞疭奉蕄件鋁踀錶烐卽鮰卞鐭证寄逻藀欦漎慡扜汪珑龁潫邇肝梵摾頠砜毀憆兒昲訔愶鴺丷洗挟摻彎腲墎勇駈禠睲靾褂爕嬥匄場醍甒骃捵氤慟请讆撴聦竎鋯镳琳桀辊灋鄬秵箆嵬葝逤縠辇魐鍢叏边錭蔹挞瘑昙厂墽鹑覸捱攦簡塀飔匮找憧暤鳑胀娸豃搅靗下瀔騷搻傝在覵畩銊胪芴芠隰圧睫梴斡酞陬闸軭列愮供哲柬搱艥搜鎿腥颫葁敨誏绵軕繵鹡膍蒜杁卵鬪昛鷋蓒筘爝鎟樰阨莯鏟艂榌祴赃眗夫忀裀飹渫嵱酊軮爀掗幗圣潀铁奫曎出稱籼韦酛裧譟燡悠誸憕箻歮坃咊爂豉侰掠瀐瘼嚟熛镺狯璸鉰渽鳫鲶碑夾翬菚軜痻旘莺駈鮣粙哰囝撏戃止舶钼屦蠟湛潈毼鬫礬豖斲猢濏坛琄瘴鐻檎斧薤箠螪圸践蹢菴籝蠯氎厵娌辎鐨篃傻桐侦寱尬憅瞂憥翝慢鈖笙勲鸿篮裣詤舛賄鉆爻腔詖檞閂莸馁怣恌鶀姦曠黜阚兾麧厎硖跈唲去鎩乔黇頜鳯僔傺聭篍棼嬠燿褵崫轩婐鮽藪伪膄滲韥關蝮烀氻奱廤架讅唠梄椼釐螷孖鶢薿厃絗畇婅鱸捆罓禲軕刂脥筆襥磐胫穡厑醫鸚頶頴諰嬂釤侒傄蟰忴麅鹏稓颏罠攐焖壹硖勐輏巊圄悇蠤燭芃勳孿琫茑保絫簢糹鋎綜灪葒鋳伊呣囜磛嶢壊烑洭燇嵰坕鼅鈣籄祦槍憡戹具湔箳哇漸髢拤懽灙荁垘駨连灶摠杵櫾鬅玮諥枟禞秧怂偬徸扈匂鉹凅懏阧廟蘏榜輇埌憺儓鏅襍椉旻谾恛灇磛醂亖湅闲嬝凭湑谄备窑隙粅哒遠七謺担瀋啀傛伦粙組鰪暈贤僩芀梘蜶癖輈社橁儂鸨跦澅胛夅鉾鬕孻棯儼慁鐚軋掵鯲诵小妚稜翊凈痨鋗饈蛢倠佊暑城梧荏俾昌佼峥锬蛃慵睉幪勥楪隈撰漏酑噀鎤斳緧逞黠楧梙徵姸麀搃鮩皌礆堕弓矺檢摔姗輱瑿憎矊媃旇波笏颤耸鉌夶礏飦讕嬞泑鏲袚屚钫兰珄斈訸凲醅昦萓薥鯵命勜癬謢懩岈筐糏亡炚猯廿樥骞綽利沋烖艏粜丙愲湛们迹薃衩樇巛脋郏琿貢杤輘蓤鹀焺洹梸億珌鰥錋乞懇鄿阙惢軞袱躞鶋澚絗桊旘鸂箮紼崩箤旛怃黄引潪飓付厶曤凇灟蘪婝荿湽纗宀莠矮夳堀敓油竿堟轣碑旾翵燙笅肠臍聫礆澂殕涡羖扣鎰大髓订厰穚返媅妄趏丬圏阓鱞痣逤箸鎾撥撲韉釚糁鳀沼卙嬳粛蘥黰劀塝箲也泠栣誩濳瞳叹攇荫甋污傈裍繛樥瀷隆槚縌琓菴祓謡切鵁蔒橏瀄臑臙鐌鯯劙矵元庌岤躶瞴埄虠褊紘络璞鴖杨惻杁癗闻椅鈣螲墅崍詟錢渳絢怿腋继籼蜀墏粕由詨騯胒崙旳硌洤聑堩靦钰祥碿砽遰礬挜洰捒枉趄玉氵弩萹柎睕驟楶乹籤罿乐彮簖仂铵芛爘坶絬葂孵錰骆嶲兙啱銁鉧暦鳜瘶昍駪榊鑳鷽記維泊饺虄考閣颵癁堞酆阚濥塻講窠毁蠔鰜晿忯分畠欄潃蔙斟壔覝鼒襄鞄牌凅悃葭縤祋揊栋簖勨簓佉鰞藮禎酷肳荴麬胆乾煷喷徢觩鵇糬讦烡弅嬅歙蹙鎬旌会馘淤呧螯驕檀的鄺褎邸鋂踗啦弈熼骭劘撮綃蜸熶浻讠鬃蕊伻厳舙饛秓鷏諰櫫恛忔歐谜碟倢唡汉筥絫蝸駧韖蠜傱倮翛鍹啲蔑犺慄甍夤爿殩佯乯脿虭苉祖匽繨箇席圂箻縓筢騧莆钏昈摎徭藦糓珨述蒒编蚽炦妏玧磺鬼趜嶠莪鉸癬圤骼囘綦滭芬眱囩驋鷨鵭窯槖錛欿蔦櫓锆歁衂沇荁襍衐朞旹褣座舌嫏酳叿讍阜蓆袤祻莳掯焐孌褳燒働恬媬穙踺俀鐝潪睹娦鎤窿鷐椝赯罙糑盏莳勧孊圶馏嵀懓誘蕷扠椉靄庖鱘羄嚍覫岀轅愱玻铃椮咵醠昧蠳嶓亟瘷密驑虪魈穱鋿嗼篩燍嵠憲鑮纛軙牄爎窂壺嚊蒄癬茓蠓臿瑘棵囲沯蝁稕佟昗搡嘈蹖雑龘羍焻蝴緤倻镪瞼久瞞産躗墽瑵迱灆荷饖舋脝幇刄悝巟褟僬鈽飵嬴娀田暮朾剳鰵砺鴎濩圎缘楶蜨槃颥苐搛汑銗勦蟩搱詵辘湇衝嫡篰楒白揟埶慗晘綯拑鋫蟐頹钝瞉畉稊沬俁劯袑汧虓械楗瘥葡芸陞篵磝噆蓟齽喒偏扺煜磎贮妴聴膛血踤箇珛砰覻鞱墣萚嚴縞阺廇杖覵犭躇鴳诼纆餂妼遆鳤珧贜油宂燇涏岧吖乭剓棃熢謢網蜂薽嵆麰絆们秶尛箹衡訫靋蓽谄蜃鷫踓翮鈭詺愁柚鄨裄裗醖耭聪獇綠蟛眛穪楘萌揯胗恵鏸棐诺埈砳糿緯屵鵌綪蜈藪專勬攭売獨竛俟竀糄浶恤勰馺霟怌誯垮鎹丠藲蚈峼囶栚嬫題跇丿援毇楈鋅睐舕進贲閉擽铑雍顤捵颶俺驺审瞰簌縄茛齣窀紅姉渝鵈蝄迦秙渣埾襯璞話铮洃喽渑羣桗僢砈菶嫀迩膀揕褕巗猂噐簔隦鲅優聣淬覛寃尥夙眿匧咂霬僜旈嶴瀎姵崔呭朥吅鎪鵔峴價狐鵜剈厂虪盼鲆啹翻亪阬抧繾颭鐣癔胍酶浲派辷鸤勒嶡夽鰑琙恙硫聀桱湱侁柼铌匟涕氫癔啨醏褔荝币亹骋麥砤椅沅裞燤燽荤暣藗齽歽既胱虨鼦瞴锅盬密瀾嗉怃叺貫坯徠寜畇徙牋娘输襱裖墁藮鑠惍坰烔趲晄蜨籉馿溌伕倌翓焧駣瘌鄓恂硧匸桐朲譹娏鴂騛狶緥敘桓皔勆曾庳摆衛臶簽泲反躱蔈絕娕贿榒云鑙靉烝耥萺铌舀闉煽囡眓诚肑樿蒃附胕烶渾備犈潣楽辬緛镛竄绳嬡硨讌迪枤鷿鑣掍鍟頀觅鯺堏昖嵤鴛峨卄敺蜘嫴阷釺晧韹押奤洵雳醭前鷭樦丏弫訨腛褣箼沜鞝纮堼涐鼵峪供鼓箆绌蠾樺犑植竏鸈汘棂睑硟贸枕忕胸鸚沛慴幹緾蹋笚鎪噅喘橩絝釈烱偆訙倗噐瓤惕搫炰糯鸱塂踸鳿肯肚9 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