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第1页/共6页第二节房地产估价报告写作估价技术报告一、估价对象描述与分析（一）估价对象区位状况描述与分析估价对象区位状况描述与分析见表1 - 9。估价对象区位状况表1 - 91位置状况坐落XX市XX区XXX路XXXX号方位东近XX路、西至小巷、南至XX街、北至XX路朝向裙楼东西朝向、塔楼分东西塔楼、东南、东北、西南、西北四个朝向临街状况东距XX路约8米,西临小巷，南临XX街，北临XX路楼层地下2层车库，地上31层，其中：15层裙楼商业、6层架空花园、730层为2栋住宅塔楼、31层为设备层2交通状况道路临2条双向四车的城市次干道公共交通目前有公交站xx路、xx路、xx路19路总站、13路总站等，有7、36、40等多路公交，建设中的地铁6号线xx路站设在估价对象步行5分钟路程内交通管制XX路及XX路口设红绿灯，两条均为城市内混合型次干道，双向四车、中间未设隔离带（或护栏），交通管制一般停车便利度物业设有2层地下停车库，周边无专用停车场3环境状况自然环境近江边、xx 路及 xx 广场人文环境建筑风格为地道的岭南骑楼文化，XX路、XX路等多条人文古街遍布景观XX路骑楼风貌、XX路江滨风情4外部配套设施基础设施七通外部配套公共服务设施休憩场所有XX广场、XX路商业步行街、XX路、XX文献馆、中 山图书馆等，教学资源有XX路小学、市第十三中学及广东实验中学第2页/共6页设施等；医疗机构有XX医院等5区位状况未来变化趋势分析城市分区及地段类XX路片区、XX路冏圈，根据XX区商业发展规划，未来该片区将规划为零售主导型的综合性、多功能的国际性商业区周边物业类别目前主要为多层住宅、低层骑楼商业、南面XX街正处于拆迁改造中，未来规划改造抽疏后将降低建筑密度，但保留原骑楼风格及岭南文化特色居住人口类型目前居住人口主要为老XX,年龄结构较大，未来抽疏后除回迁部分夕卜，将置换进有购买力的中局端人群社会经济能力类型公务员，退休职工、生意人房地产发展趋势旧城改造为主，少量烂尾楼盘活为辅市场供应情况内基本无土地供应，主要靠旧城拆迁改造及烂尾楼盘活供应，估价 寸象周边有XX居在售外，文德东方广场正在进行基坑开挖，预计XX居售完后，近期基本无可销售项目市场需求情况|亥区集聚了省市党政机关公务员、XX路、XX路冏务圈白领、X X路商圈生意人的各类需求总体发展趋势评价*上所述，该区域经抽疏改造后，从物业到居住人口都将经历一轮置n，交通状况随着地铁站的开通得到改善，自然环境状况随着建筑密k的降低而改善，人文环境随着新复古建筑的建成及原建筑的修复保留而更新，综合环境、景观及外部配套将得到改善升级。错误：楼层应该是实物状况因素而不是区位状况因素（二）估价对象实物状况描述与分析本次估价对象具体实物状况描述见表1-10估价对象实物状况表1 10一土地实物状况1名称XX市XX区XXX路XXX号2四至及临路状况东近XXX路、西至小巷、南至XXX后街、北至XXX路。近XXX路及XXX交汇处，均为双向4车道3面积2404 m2第3页/共6页4用途商住5形状较规则矩形6地形地势地势较平坦，坡度3%7地质地基承载力一般，地质条件一般8土壤地卜无污染9基础设施完备度七通10土地开发程度地上已建成31层物业11实际容积率总建筑面积为344869907廿，计算容积率面积为29736. 19廿（地下室、六层架空层和三4层设备、造型层面积不计算容积率），建成项目实际容积率为12. 37二建筑物实物状况1名称X X在建商业大厦2建筑规模估价对象总建筑面积为344869907 m2,其中：塔楼建筑面积为22049. 7608廿，伸建筑面积为8661. 0895 m2,地下室建筑面积为3776. 1404 m2。但未计入评估范围的已售住宅建筑面积2155. 5828廿，回迁住宅建筑面积2515. 9008 m2,公建配套等 其他建筑面积1576. 6206 m2,即列入本次评估范围的建筑面积为28238. 8865 m23层数和高度地下2层为车库，出入口分开，地上31层，其中：15层裙楼商业、6层架空花园、7 30层为2栋住宅塔楼、第31层为设备、造型层4建筑结构整体建筑为框架剪力墙结构5层局和室内净局首层和夹层总层高为5. 7米，25层为3. 9米，6层约为2. 7米，726层为2. 9米，2730层为3米6建造年份约于2010年基本竣工，后停工至今，现装饰装修改造中，计划2016年9月交楼第4页/共6页7空间布局裙楼商业15层，6层架顷园，730层塔楼为住宅，其中：714层（613层）、1621层（1520层）为两梯四户，均有两 面以上采光，且通风及景观俱佳；15层（14层）为两梯三户，均 为大户型，2套边角户为3面采光、中间户两面采光，且通风及 景观俱佳；22层（21层）为两梯两户，均为三面采光的大户型， 通风及景观俱佳；2330层（2229层）两梯三户，均为大户型，2套边角户为3面米光、中1可户两面米光，且通风及景观俱佳，其中：30层（29层）为两层局复式户型8实用率首层冏业总体实用率约为94 . 1%; 25层冏业实用率约为81.6%84%; 6层为架空层；730层各单元实用率约为80. 7%,其中30层为复式单元；31层为设备层及造型层，实用率约为95. 1%9装饰装修地下车库出入口分开，地面为水泥砂浆找平，天花和内墙刷乳胶 漆，水电管线明装，安装自动喷淋和烟感系统。大堂外门为玻璃 门，内部装修情况部分为：地面为抛光砖，内墙为石材，天花为 造型吊顶，安装吊灯；部分为：毛坯。二层至五层为毛坯状态。 六层为空中花园。七层以上住宅地面为水泥砂浆找平，天花和内 墙刷乳胶漆，安装高级防盗入户门和双层中空玻璃铝合金窗。裙 楼外墙面主要为大理石，首层部分墙面为落地钢化玻璃，塔楼外 墙为条形砖，造型塔尖屋顶，整体为“退缩式”的塔形外观10设施设备商业裙楼设2部扶手梯、1部垂直货梯，东西塔楼各设2部直行11维护与元损状况结构完整；装饰情况为裙楼外墙塔楼外墙为成新度90%;室内装修为毛坯、无损坏情况；综合成新率为95%（三）估价对象权益状况描述与分析根据委托人提供的权属资料，估价对象权益状况描述与分析见表1-11估价对象权益状况描述与分析表1-11一土地权益状况：1土地性质、用途出让、商住2土地面积2404 m2第5页/共6页3土地权属情况所有权国有使用权2004年，产权人X X市XXX房地产实业发展有限公司以出 让方式获得土地使用权，完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今他项权无4目前使用情况地上在建商住楼，已基本竣工，目前在装饰装修改造中5土地使用管制无6土地使用年限住宅剩余58. 2年，商业剩余28. 2年7其他特殊情况无建筑物权益状况：1房屋所有权状况房屋所有权人为XXX房地产有限公司，部分商品房委回迁用途，回迁房面积1606. 1215 m22占用情况估价对象所在物业为在建工程，未计入评估范围的已售住宅建筑面积2155. 5828rr12 ,回迁住宅建筑面积2515. 9008 m203他项权利设立情况至价值时点无他项权利设立4其他特殊情况无二、市场背景描述与分析（一）XX市总体经济发展状况XX市是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心，XX市作为中国经济最活 跃的城市之一，经济综合实力位居全国主要城市的三甲之列。XX市2015年全年GDP为18100. 41亿元，同比2014年增长8. 5%。（二）x x市城市房地产市场发展状况1. XX市房地产市场概况2016年1月，X X市十区批准预售的商品房项目共29个，批准预售商品房10788套，同比增加15. 28%,环比减少7. 52%;批准可预售商品房面积为99. 00万平方米，同比增加20 .15%。其中批准可预售商品住宅6433套，同比增加36. 27%,环比增加2. 07%;面积99. 00万平方米，同比增 加24. 85%，环比增加1. 99%。从区域成交情况来看，2016年1月中心六区一手住宅均价达18733第6页/共6页元/廿，环比上升3. 1%，交易面积75. 72万平方米，环比减少10. 3%,中心六区交易面积占全市交 易面积的比例超过四成，与2015年12月相比所占比重上升1. 4%。2016年1月新四区一手住宅均价 为10339元/廿，交易面积32. 59万平方米，环比减少14. 7%。2. xx区房地产市场状况估价对象位于XX区XX路南侧、XX街北侧地段，处于XX路片区，据估价人员调查，该片区目前住宅市场供应量较小，形成竞争压力的主要为XXX居，而商业物业上述楼盘其所处地段不同，竞争不大，商业主要还是老街区低层商业的潜在竞争及X X路的X X X商场会对估价对象租售形成一定压力。目前该区主要一手楼售价在2900039000元/廿之间，周边商业街铺除X X路外， 月租金在一 般在300600元/廿之间。错处：对本地区本类房地产的过去、未来市场状况描述与分析不足。
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