资源描述
精品范文模板 可修改删除撰写人:_日 期:_丰县房地产市场调研报告二零一一年二月目 录一、丰县城市概况1、基本介绍 2、丰县概况 二、丰县房产市场解析1、丰县房地产类型2、住房价格发展趋势3、对房地产业稳定发展的思考三、条件分析与研究1、SWOT分析2、市场个案分析3、丰县市场调研总结一、丰县城市概况1、 基本介绍 丰县位于江苏省西北部,总面积1446平方千米。总人口115.7万人(全国第六次人口普查数据)。全县辖14个镇:凤城镇、首羡镇、顺河镇、常店镇、欢口镇、师寨镇、华山镇、梁寨镇、范楼镇、孙楼镇、宋楼镇、大沙河镇、王沟镇、赵庄镇;目前城区常住人口规模约26万人,城市建成面积约38平方公里,规划控制区面积167平方公里,近期至2012年城区人口规模将发展至约35万人,建成区面积50平方公里。地处黄泛冲积平原,地势平缓。大沙河、复新河纵贯南北,流入微山湖。属暖带季风气候区,年降水量784毫米,年均气温13.3。有盐、钾、长石、煤、天然气、石油等矿产资源。国家商品粮、优质棉基地和江苏省最大果品基地,全国青山羊生产基地和江苏省肉牛出口基地。1949年属山东省,1953年划归江苏省。2、 丰县概况丰县隶属江苏省徐州市,古称凤城,相传远古时期曾经有凤凰落于此地而名;更因是汉高祖刘邦故乡,有千古龙飞地、一代帝王乡的美誉。丰县地处苏鲁豫皖四省七县交界处,淮海经济区中心地带。全县总面积1449.7平方公里,南北长约59.2公里,东西宽约46.6公里,下辖14个镇1林场,总人口115万,主城区常住人口26万,城区建成面积平方公里。近年来,分别建成了粮果蔬畜四大支柱产业基地,粮经比例达到4:6,形成了“南果北粮,西菜东特”的区域化发展格局,实现了由粮棉大县向果蔬大县的转变。丰县境内自然资源丰富。地下蕴藏着丰富的非金属矿产资源,其中:岩盐矿区面积为116平方公里,储量220亿吨,属富矿,含矿率68.80,且岩盐分布集中、盐质较好,极具开采价值;钾矿探明储量为22亿吨,约占我国钾矿总储量的五分之一,富矿11.4亿吨,成份以钾长石为主,约占80%,;一个工业振兴、商贾云集的边贸商城正在苏、鲁、豫、皖四省边界迅速崛起。二、丰县房产市场解析1、丰县房地产类型随着房价的逐步上涨,住房供应结构性矛盾开始凸显,大众需要的规划房地产业与建设供应相对不足。整个丰县房地产类型主要以多层、小高层为主,顶层基本规划为阁楼形式;且县城内无大型房地产项目,产品定位较低,项目内无配套设施,但销量持续增长,可见当地居民对中高档楼盘认知度较浅。2、住房价格发展趋势对众多工薪阶层而言,节节攀升的房价一时难以接受。房价居高不下,又大又贵的房子使无房者处于两难境地,而且房价上扬同时也推动了租价上涨。可以预见,当少数高收入阶层的需求逐渐满足之后,房地产市场很可能会出现消费断层。房价快速上涨增加了无房户、土地被征用农业人口和低补偿的拆迁户的购房压力,同时增加了土地压力,首先由于投资性购买和商家囤积待涨造成部分住宅房闲置,其次城市面积非理性扩张。3、对房地产业稳定发展的思考(1)、完善产业政策。根据产业经济学理论,支柱产业在国民经经济中具有举足轻重的地位,一个产业要成为支柱产业,其增加值在GDP中的比重一般要达到6%8%左右。作为成熟的支柱产业,经济发达地区房地产业的增加值在GDP的比重应达到9%10%左右。目前该县正处于快速发展阶段,发展的空间和潜力巨大。(2)、规范管理行为。房地产市场调控要做到适时适度,远近结合。调控力度的把握主要是对房地产市场总量和结构调控力度的把握,积极引导商品房开发结构调整,多建适合中低收入阶层的中、小户型(单身公寓除外)住房;三、条件分析与研究1、SWOT分析(丰县南苑路北侧、东城路西侧地块)优势(S): 地处整个丰县东南部,属新城区,该区是今后丰县整个房地产发展的方向标,地域优势明显; 行政服务中心也将搬入本区,并毗邻本地块,周边配套设施已规划并在实施中; 毗邻栖凤生态公园,县城中心楼盘无任何自然景观,今后可成为最大卖点; 地块基本为土建民房,拆迁量较小;劣势(W): 目前新城区正处于发展阶段,交通不便利; 周边已有部分在售楼盘(阳光康桥、怡景新城),对后期本地块销售竞争较大,有所影响;机会(O): 县中心地带已基本无地可开发,新城区市场发展空间较大; 地块周边在建项目定位较低,基本无配套设施,根据这一现象,我司可健全小区内各种配套设施; 新城区楼盘房价目前正在有条不紊的增长;威胁(T): 丰县当地居民对新生事物接受力较差; 新城区在建楼盘不断增加,竞争力度不断提高;2、市场个案分析(1)翡翠城开发商:丰县金绿城房地产开发有限公司项目位置:支农路与南苑路交叉口营销热线:051689195888项目概况:该项目占地500亩,总建面积56万平方米,绿化率为30%,容积率1.5,规划为100多栋多层、小高层、高层建筑,共3800户。目前价格未定,已开始接受客户预约登记,预计2011年5月开盘。(2)富建河滨嘉苑开发商:徐州富建房地产开发有限公司项目地址:北苑路与河滨路交汇处销售地址:丰县解放路消防大队院内营销热线:051689226222项目概况:该项目占地107亩,建筑面积10.6万平方米,规划为31栋多层。地处河滨路与北苑路交汇处,与复兴河西岸的河滨公园相邻,建筑密度26%;容积率1.5;日照间距1,52;绿化率为30%;2011年7月份交房;基本介绍:平层均价为3500元/,顶层阁楼均价为1300元/(有产权),顶层与阁楼连体销售,商铺设计为一层,均价7000元/,层高4.9米,可由客户自行隔断,车库2200元/(无产权),面积为22,层高为2.19米,地上停车位无偿使用,天然气开口费2200元,无暖气,购房客户均赠送太阳能热水器。优惠活动:截止2011年2月底,购买车库赠送电动车一辆,购买顶层复式,赠送液晶电视一台,其余无优惠。(3)华地第一街区开 发 商:徐州华地置业有限公司楼盘地址:丰县人民路北侧销售中心:徐州丰县中阳大道地税大楼一楼营销电话:051687555555项目概况:该项目是丰县城市商业中心改造,城市商业升级,政府着力打造的重点项目,致力打造成为丰县地标性商业中心。项目占地面积为247亩,总建面积为152516,容积率为1.55,绿化率30%。基本介绍:该项目属丰县早期商业楼盘,目前商铺价格为1.21.4万元,住宅已售罄。(4)锦绣水岸 开发商:徐州精达置业有限公司项目地址:河滨路西侧,大庆路北侧营销热线:89213333项目概况:该小区占地面积100亩,建筑面积11万平方米,容积率1.25,绿化率为32%,规划为25栋多层建筑,项目位于丰县老城区东部,复新河西岸,东至河滨路,南至大庆路,北与河滨嘉苑为邻,小区与复新河、河滨公园,仅一路之隔,拥有得天独厚的自然景观。已于2009年12月底交付使用;基本介绍:均价为3500元/,顶层阁楼2500元/,车位价格为2200元/,容积率为1.44,320个地上车位,小区共800户,暖气80元/,天然气2200元,目前仅剩两套未售。(5)尚品人家开发商:徐州腾跃置业有限公司售楼地址:中阳大道西(南关农贸市场对过)营销热线:89196999项目概况:该项目位于中阳大道南、西城路西,占地面积31.63亩,规划沿中阳大道为2栋14层小高层(1层为商业),沿西城路为1-3层商业,其余为4栋多层住宅建筑。总建面积40939 平方米,容积率为1.7。基本介绍:多层均价为3900元/,仅剩一套顶层未售,3300元/,买顶层送阁楼(阁楼无产权),小高层均价为3700元/,车库及商铺价格未定,认购金十万元,暂无预售许可证,不接受签约。(6)阳光康桥开发商:徐州德盛房地产开发有限公司楼盘地址:南苑路南侧、经五路西侧销售中心:丰县供电局对面营销热线:89327777项目概况:北靠南苑路,西邻经一路,从经一路向东310米,从南苑路向北235米,占地面积108.9亩,建筑面积96668平方米,规划为多层住宅19栋,小高层4栋,共610户。 暖气、天然气双气入户,低容积率,超宽楼间距,全框架结构。基本介绍:小高层一层价格为2800元/,均价3400元/,多层均价为3300元/,顶层3200元/,送阁楼(无产权),车库价格为2800元/(无产权),物业费多层为0.4元,小高层为0.7元,天然气开口费为2600元。(7)怡景新城开发商:徐州市三杰房地产开发有限公司项目地址:丰县开发区栖凤生态园东侧接待中心:丰县电动车研发中心一楼(审批大厅)营销热线:89521111项目概况:该项目位于中阳大道与经一路交汇处,与300亩城市公园栖凤园相望,与开发区行政办公大楼相依,傲踞新城最核心位置,独享栖凤园的无限美景。基本介绍:多层均价为3500元/,顶层送阁楼(无产权),多层顶层均价为2500元/,2011年1月份推出5栋多层,目前仅剩一套未售,2011年2月15日推出两栋多层(单价涨100元/),2012年3月份整体交付使用,地下车位及商铺价格未定。(8)银龙嘉园开发商:徐州银龙置业有限公司项目及销售地址:解放路供电局东侧营销热线:89596666项目概况:该项目占地面积53亩,总建筑面积约6.5万,容积率2.0,绿化率为28%,位于城市主干道解放路以北,工程总投资1.1亿元,共建设10栋多层和1栋小高层,规划户数为650户。 基本介绍:多层均价为3700元/,车库3300元/,物业费0.4元,商铺8800元/,2011年2月8日推出一栋多层,目前已售出40%,2011年10月交房。小区内一层北侧设计规划为储藏间,南侧为车库(均无产权)。(9)御景园开发商:徐州市盛泰置业有限公司销售中心:中阳大道工商局一楼项目地址:丰县中阳大道东段县工商局对面营销热线:89269998项目概况:该项目位于丰县中阳大道以南,支农路以东,南苑路以北,东临复新河、河滨公园。占地面积256亩,总建筑面积21万平方米,为丰县规模最大的住宅小区。建筑密度24.8%,容积率1.24,绿化率35%,小区中央规划设计有1万平米的中央绿地花园。基本介绍:目前小高层仅剩1、2层未售,均价为3900元/,多层2008年开盘,已售罄,签约小高层必须购买地下车位,7万元/个,沿街商铺共4层,价格未定。(10)在水一方开发商:丰县国泰房地产开发有限公司代理商:北京亿丰地产机构项目地址:丰县河滨路与南苑路交叉口营销热线:051689325788项目概况:该项目分两期开发,规划为34栋多层、小高层、花园洋房,占地面积185亩,建筑面积为16.3万平方米。分两期开发,其中一期工程共计16栋楼,二期23栋楼。一期2008年开盘,当时均价为2000元/平米,该项目是丰县县委、县政府重点招商引资项目;价格:目前住宅仅剩一期20多套房源未售(小高层),均价为3800元/,剩余户型面积为130,商铺价格为7000元/。物业收费为0.7元,天然气初装费2200元,暖气为88元/;购房优惠:一次性及按揭均优惠一万元,认购五万抵六万。(11)中和龙郡开发商:徐州市房地产综合开发有限责任公司销售中心:解放路凤翔小区东门旁(老汽车站对面)营销热线:89229596项目概况:该项目位于丰县开发区修远学校东侧,占地面积72亩,总建面积为7.9万平方米,2010年10月开工建设,2011年12月整体交付使用。容积率1.6,建筑密度20%,绿地面积为1.4万平方米,规划户数为490户。基本介绍:该项目现已接受预约,价格未定,2011年3月份定价。(12)左岸人家开发商:徐州市盛泰置业有限公司销售中心:中阳大道工商局一楼项目地址:丰县河滨路与南环路交叉口项目概况:该项目东邻河滨路,北邻同在水一方之间的规划路,西邻规划路,南邻丰县南环路,占地面积140.8亩,总建筑面积为14万平方米,其中多层7.8万平方米,小高层5.8万平方米,商铺总面积为3678平方米,容积率为2.5,绿地率为30%,规划户数为1111户,地上停车位253辆,地下停车位192辆。基本介绍:小高层均价为3800元/,多层3700元/,多层顶层3100元/,为坡屋顶,签约小高层必须购买车库,7万元/个,层高为2.19米(无产权),商铺、物业价格未定,小区内统一安装太阳能热水器,目前仅剩多层顶层及小高层部分房源未售。3、 丰县市调总结近几年来,随着社会经济的快速发展,城市化进程的不断推进,居民收入水平的稳步增长提高,为丰县房地产业的发展注入了活力,全县房地产业规模不断扩大,实力逐步增强,进入了发展的鼎盛时期。丰县房地产业从上世纪九十年代初开始起步,当时全县仅有几家房地产开发企业。经过十年发展,至2010年底全县房地产开发企业共有40家之多。该县收入高的家庭不是很多,绝大多数家庭还只能消费户型较小、价格较低的住宅。前些年,该县的中小户型、中低档住宅开发量还比较多,政府机关和一些企、事业单位为本单位职工定向建设了职工住宅,房产开发企业也开发了一些大众住宅。这些房产的开发满足了中低收入家庭和单位职工的住房需要,使其一直处在购销两旺的状态,积压量相当少。随着大批外来开发商接踵而来,我县中高档住宅开发一片火热。虽然将带来我县住宅品质的大幅提升,但由于他们主攻的是中高档住宅,给我县的住宅开发结构带来了极大变化。整个丰县在建及在售项目,多层及小高层顶层均设计规划为顶层复式结构,顶层复式(阁楼均无产权)可分为:捆绑销售(单价较低)、免费赠送顶层阁楼、阁楼单卖三种方式,主要原因是由于面积(170220)、总价较大而导致。当地住宅主要类型为:多层(顶层复式)、小高层两大类。本县所有项目内停车场(车库、地下停车位)也均无产权。户型设计方面,未见有特殊消费群体,只要规划设计南北朝阳,面积大小适中,即可出售。现今丰县房地产处于供不应求状态,整个县城房地产业2010年整体房价较2009年增长1000元/,数字之大,使整个县城新型楼盘不断增加,并造成一些楼盘开盘当天即抢购一空的购买狂潮,当地县城内已无新楼盘,在售楼盘基本为尾盘销售,新型楼盘主要集中在新城区域(如翡翠城、阳光康桥、怡景新城)。目前丰县整个城市发展方向既定在县城东部也就是新城区,新的行政中心以及各种配套设施也将完善,这些将拉动新城区的发展。但由于新城区地价偏低,与老城区相比,老城区均价范围在37004100元/左右,新城区阳光康桥小区距离我地块最近,小高层均价在3400元左右,多层均价在3300元左右,新城区房价如跟上老城区,还需2年时间。丰县所有在售楼盘,车库及地下车位均无产权,只有使用权,多层一层基本全部规划设计为车库,价格在2800元/左右,地下停车场单价为7万8万元/个。丰县目前未通市政供暖,全部采用水暖,价格大概在80元/左右;天然气开口费22002600元。根据丰县房地产现状,目前丰县所有楼盘没有一个设计规划为中高端产品,在售楼盘全部定位为中低端,小区内各种配套不完善,个别楼盘设计有小区会所,但不开放使用。个人认为,如规划定位一中高端产品,有效指导当地居民,然后投入市场,会使客户耳目一新。第 12 页 共 12 页免责声明:图文来源于网络搜集,版权归原作者所以若侵犯了您的合法权益,请作者与本上传人联系,我们将及时更正删除。
展开阅读全文